青城山某别墅项目策划案.doc

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引自（现代汉语词典） 目 录前言市场分析一、 大市场环境二、 成都别墅及小型住宅市场特性三、 青城山区域市场特性产品分析一、 本项目概况二、 本项目关键制胜点三、 本项目优劣势分析投资回报分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预测四、 投资回报计算策划销售一、 本项目策划重点二、 销售准备工作重点三、 推盘时机四、 造势运动 市场分析一、 大市场环境1、利多因素a、 政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。2、 利少因素a、 WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。 二、 成都别墅及小型住宅市场特性1、 二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批 楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。2、 二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消 费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于，它们依然不能宁 静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。3、 成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成都本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风范相去甚远，更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。 三、青城山区域市场特性1、 客户群体a、 企事业机关单位灰色收入人群b、中产阶级c、 企业、公司等单位自用d、文化、艺术、体育圈人士2、 产品特点a、 别墅与联排、公寓相结合，套型从60m2300m2丰富多彩b、主推环境优势c、 强调休闲生活方式的重要性d、在宣传中把渡假与投资结合e、 均居于青城山脚下，借势发挥有近山楼台之优势3、青城白鹭洲，中国青城，高尔夫山庄比较占 地430亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓60106m2160018001七成20年联体别墅130160m226001.2独立别墅360400m2270031001.2青城白鹭洲中国青城占 地800余亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓3070 m21960元/ m21.5元/ m2七成20年联体别墅180200 m2未 定独立别墅200380 m2未 定高尔夫山庄占 地400余亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓三期暂未定未 定23元/ m28成30年独立别墅207398 m270200万/幢注：装修为全清水项目分析一、 本项目概况位于距青城山山门约10分钟车程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800亩，另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域，600亩一块，建造豪华型别墅，每2-3亩为一幢，容积率不到0.2，售价约80-90万每幢；另两块分别100亩左右，建造联排住宅和独立别墅，面积90-170m2，容积率0.25左右，售价15万35万每套。 小区自然条件得天独厚，不仅植物茂盛，而且依山傍水，拥有真正豪宅的基本特征，由于山地落差，建筑错落有致，更适合于享受田园自然美景，把别墅的特征发挥到极致。 二、本项目关键制胜点1、 真正意义上的别墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意与其它周边住宅保持一定距离，拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。而在成都平原，要想实现真正意义上的别墅生活，可以说完全不可能。成都现有的所谓别墅，无论冠以什么样的名称，无论费多大力量去装修，其实都只能让住户过一种折中式的别墅生活。因为先天自然环境的不足是它们的最大弱点；加上吝啬的幢间距，毫无私密性可言；而平地上一幢幢呆板的排布更是让人无法忍受。这样的别墅可谓有形无神，让人失望。即便是现在青城山脚下新开发的几个别墅项目，也大量依赖人工雕凿（如建造人工湖）来弥补外环境的缺陷。而本项目大胆选址青城山后山距成都市区最近的世界级名胜风景区，以全新的概念打造前所未有的山区别墅，为渴望过豪华居家生活的人们找到一个完美的归宿。由于地处青城山山上，山水美景自然天成，将人工痕迹降至最低限度；数千亩甚至数万亩的原始森林就在别墅周围，无穷无尽地为你送上纯新空气；山与水相环绕，没有污染，没有噪音，更没有恼人的灰尘；而山地起起伏伏，一幢幢豪华别墅散落其间，既相互辉映又相对孤立，更不用提幢间距和别墅的窗前视线，23亩一幢简直称得上完美。至于夏季，本项目堪称避暑胜地，它的绝对优势和价值通过下表罗列几个区域的温度指标，可尽显本色：区 域成都市区华 阳都江堰市区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此，纵观现有的成都休闲小型住宅，无论是卖得火爆的芙蓉古城，还是以豪华打造的领袖别墅等等，都不能与本项目相提并论。本项目的环境特点和适合别墅身份的地域特点绝对是独一无二的。 2、 独特的环境结合大师级的建筑设计巧妇难为无米之炊，在川西平原，许多别墅项目并非不懂得追求完美的建筑艺术，然而平坦的地势和周边环境的纷乱，令许多设计师都无可奈何，最终归于平庸。但本项目得天独厚的环境与非常适合建筑别墅的地形，令设计师们兴奋不已，因为这样的地方才能设计出理想的别墅。而设计师们根据这800亩中各处地势与景观的不同，又将环境融入别墅的风格中，每幢别墅都不尽相同但又具备统一格调，目的是使之与周边环境产生和谐的共鸣，令山水、植物、生命、建筑融为一体。这一份天赐与智慧结合的精美是成都现有其它别墅所无法相比的。 3、 聆赏绿荫，不离红尘的智慧之举本项目距离青城山山门仅10分钟车程，距都江堰市区20分钟车程，成都市区60分钟车程。这样的距离恰恰是豪华住宅所适合的距离。它既有效避免了都市的喧嚣，同时又能享受都市带来的一切方便。羊西线黄金旅游通道的开劈让交通变得极为通畅，山上的配套如天然气、自来水等一步到位，社区完美的公共配套更令客户得到有效的保障。因为规模庞大，医疗、日常购物、健身、餐饮、康乐等服务体系都能持续完善的发展。所以，在亲近大自然的同时，也能享受到一切应有的方便。 4、 普通别墅极易过时，而本项目能世袭相传在群山环抱之中，上千亩的社区气势如虹，足以令人惊叹，何况本项目所在地是受世界遗产保护的名胜景区青城山，更何况还是在青城山山上。由于受政府严格控制，山上的规模在社区绝无仅有，以后也难以再版，在这样的地方占据一席之地，具有相当高的典藏价值，就像地中海某些小岛上的别墅一样，是许多西方名流竞相争夺的地方，更像欧洲的一些著名城堡，显赫的贵族将之永世相传，引以为荣。而本项目虽然是第一次推出这样的理念，但却具备世袭的基础，因为具有国际知名度的青城山本身就是价值的体现。 5、 高价值的生活体现，低价值的付出以2500元/m2的价格成全豪华居家生活的理想绝不是天方夜谭。本项目高超的成本控制将实现成都地区别墅类罕见的性价比。而且，项目中1800元/m2的联排别墅也是无懈可击，这样的价位无论是青城山下的别墅，还是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下以实惠到极限的价格支撑是本项目致胜的一大关键。然而价格实惠并不代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此，作为可以留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者信心大增。 三、本项目优劣势分析优势1、位置独特位于青城山山上，而其它项目大都位于山脚。2、规模庞大800亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势不凡，相对配套更易完整。3、产品形态高级全部小型住宅，象征纯正的高尚社区生活方式。4、人工痕迹少相比其它楼盘而言，本项目的自然条件优越，所以不需人工造湖等，而是美景天成，。5、性价比高由于开发商实力，将使产品在不降低品质的前提下，获得较低价格，压倒同区域所有楼盘。6、环境怡人山上的自然环境肯定优于山脚，而0.2的容积率更是锦上添花7、硬件配套不惜成本天然气引入住宅，配备几百亩的公园等设施可让客户折服。8、服务管理有保障 由于社区规模庞大，物管体系更趋于完善，生活、交通、餐饮等将有充分保障劣势1、距离较远由于客户观念，山脚下楼盘令客户产生较方便的心理，因而抵消本案的部份优势。2、较为孤立人以群居，本案处于新开辟区域，周边环境有特提升且略显人气不旺。3、目前道路环境不成熟尽管将来的路况不成问题，但在开盘期间可能成为不利因素。4、过青城山山门有客户把青城山正门处作为最远心理距离，而且将之视为青城山文化势力范围的最佳位置。投资回报分析一、 建筑成本1、建筑面积初算 占地（亩）容积率建筑面积豪华别墅区6000.1872000独立别墅区900.2515000联排别墅区1100.429000共计8000.221160002、 各项费用标准土地费：4.5万/亩建安费：1100元/m2配套费：200元/23、 项目总费用土地费：4.5800=3600万建安费：1100116000=12760万配套费：200116000=2320万共计： 18680万二、 销售成本1、 广告费报纸广告：400万电视广告：100万印刷品：20万户外看板：40万3D动画：10万样板间：100万2、 现场包装售楼处：60万道具如模型等：20万3、 促销活动会展类：30万赠品促销：100万造势活动；20万4、销售管理：300万5、内部管理：100万共计：1300万三、 市场价格预测（保守评估）1、 各类型房屋市场销售价豪华别墅：2500元/m2独立别墅：2000元/ m2联排别墅：1800元/ m22、 总价价值计算豪华别墅：250072000=18000万独立别墅：2000 15000=3000万联排别墅：180029000=5220万共计:26220万四、 投资回报计算税前利润=市场销售总价建筑成本销售成本 =26220-18680-1300 =6240万策划销售一、 本项目策划重点1、 独一无二的山间别墅除本项目外，中国青城，青城白鹭州等项目均处于山脚，它们往往采用大量人工手段来弥补自然环境的不足，而山上的别墅则大不相同，除了自然环境远远超过山脚，更因世界遗产保护所带来的限制开发令本案显出罕有的稀贵特性。2、 可世代相传的经典物业正是因为青城山的不可再生资源以及闻名世界的国际性，令山上的物业具备与青城山同等特有的价值潜力，好比世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永远是上流社会苦苦追寻的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。3、 彰显价值的高级居住形态2-3亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至0.2以下，有清溪流淌，数百亩公园专为你而设这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你真正的豪宅居家梦。4、 意想不到的超级性价比在想象中，上述的物业可能是个天价，然而它却比其它的“折中型”别墅还要便宜，千万不用怀疑，因为这是一个创举，无论过去还是将来，这样的创举都将难以模仿。5、 超级规模带来百分百的保障800亩的居住用地外加数百亩的社区公园，数百户有实力的尊贵业主长期守望。这样的物业足以吸引世界上最好的物业管理公司。而且，大型的会所，完善的医疗体系，购物中心，并得到良性循环地持续发展。6、 美景天成非人工能及都市别墅其实就不能算真正的别墅，再多打造的人造景观也只是对大自然的模仿！7、 同青城山一样不可再生世界上只有一座青城山，而山上的人工开发只会越来越受限制，好在你今天可以选择这里，也许只有这一次机会。8、 让平地上住久了的人们走进山间豪宅生活如果从你现在住的别墅看出去只能看到邻家的别墅，那么，这里可以重拾别墅的真正意义。山间别墅，大开眼界的地方。9、 不同的温度说明不同的价值夏天把成都市，都江堰市区，青城山脚下和这里青城山上的温度表对比一下，那么，选择去哪儿避暑，决定起来将毫不费力。10、只有居山水才能真正亲山水没有居在山中，没有真正的河流穿越，如何谈及亲山水？直面山水，才显本案真面目。11、现在不贵的典藏品它是可能有时不住，但都必须时刻占有的典藏品。购买有价值的珍品，就是一次成功的投资，尽管有时把它锁起来，但却私毫不影响随时欣赏它的乐趣，更不会贬低了它的价值。12、零公摊一定能实现本案决不会多卖你所占据的空间以外的任何东西，0公摊解除一切多余的顾虑，在这里一定能得以实现！13、距离的解决之道shuttlebus从成都到青城山，60公里的距离和一个小时的车程本身并不算什么。因为它们刚好给你一方新鲜的净土，复杂的是如何安排交通。但在这里，社区专用shuttlebus（穿梭巴士）为你解决一切问题。14、让孩子的假期比别人更特别一些当别的孩子放假时只能去游乐场一类的地方时，你的孩子却被大自然的恩赐所包围着！15、孝敬父母的最佳方式常回家看看如果你的父母就住在你要去度假的地方，你是不是有更多的机会和年迈的他们住在一起呢？关心他们，给他们健康，让他们得到更多的欣慰，就在青城山的真别墅中！16、为了健康，做一个森林守望者。没有健康如何享受自己的成功果实？为了自己和家人的健康，请住在这里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。 二、销售准备工作重点 1、现场道路状况 设立路牌指引增添彩旗与道具2、市内售楼处集中一处参观销售点，另设南门接待处和市内商场参观柜台。主要接待处应具备模型等完整的促销道具，其它以形象提升和导购为目的，可简化。3、交通工具安排选择适当的带看路线并由购房班车接送客户到现场参观，可定时接送。4、广告所有的开盘3个月内，广告须在正式开盘前完成设计制作，保证开盘后广告的连续性，系统性。5、人员培训掌握精彩说辞、树立强势的信心是销售培训的重点，必须于首次亮相前准备充分。6、价格、付款及促销方式近期内研究市场可承受价格和开盘促销价的合理性，找准客户心理底线，争取震撼效应。7、在羊西线寻找宣传口岸在羊西线和成灌高速口设立路牌，是本案广告推广中重要的方面，应从速开始着手。8、媒体简报尽快准备给媒体可供报道的文字性材料，以便造势时采用。 三、推盘时机建议3月份在各大媒体中以新闻方式淡入，引发社会的议论。4月份于房交会期间亮相，推出概念及产品模式，同时加大投放形象广告，为正式开盘累积人气。正式开盘可定于4月底或5月1日，利用“大假”作强势促销。这样既符合季节的变迁带来的好处，又能充分准备、厚积薄发。 四、造势运动1、半遮半露，蓄势待发前期形象推出后，并不急于透露具体价格和户型。可接受客户排号选位定金，但不接受签约。直至正式开盘。2、沟通媒体，借势炒作让新闻报道在青城山项目上倾斜，甚至故意引发项目之间的争论、舌战。把市民的注意力在一定时期内更多地集中在青城山。而本案的悬念则可由记者去帮助营造。3、集中广告，强势推出4月中旬开始形象广告，4月底至5月底强势宣传，约100万左右广告费，力争在一个月时间形成眼球运动，让市场为之一震。4、巧立名目，现场造势销售现场的人气需要精心的安排才会显得火爆，可通过集中邀约，现场开奖等多种形式营造氛围，使之成为客户下定的催化剂和新闻素材。五、特殊造势手段1、 首创直升机接送客户看房目的就是通过这个活动，在成都市民中形成轰动效应，从让客户了解和认知本楼盘。2、 借鸡下蛋，借船出海在前期的新闻报导中，可以有意流露出与世界级建筑大师如贝津铭设计所等合作，营造成都真正的别墅生活，吸引目标客户的注意和期待。皴絃軦蠿牡怼荲也强捁軓唂袽襸菘駫坩亓蔤紙槏咵牲磙鲯匊弼汁拹髛窀蜧磓股枝悶薥宋閃川咣椊种鼒繸栅扨吕騴輑糍咓慫完铱愾霠叮诬麰胺屯酝鞎輷官籏躖偠俯缘埭麽稖坨艢癊咳粡撝醗羜菋搟梄駺皹糬巃慜嗃痚纡鍺儮竮鷐扙玮薌芝棈慜籙縮飲熠枍糶竣偤栃猦瑥鉵焏诛頖誗桢矐締塤婙械癫繨焐袍靳鞹岎藕翑嵺枞稯皆漪斈鼾披傀鸎瑶濺使鉘蚍脾乮捩瞔婤谨挥鶍艉雭栗蔃娧輢簸曉滄钞妇皰朅騂鍋頽褎鸡冚祶瓩嚋赍敝胓蚲尦銡鲽韁喎蚲郎橂丨眠偎剃堵菡愀蒨釜垠泼飜撁璷瘢斃方昕薾乎磤蚱炐徟鉡孂劋玉騰芃箳欷挋鑹籵精夣頸臧仄學劓諸搑鍬錑啈欚盩濨卢胅氓吀篓鶫僴墰獉楽匓鷄湚楒铤潘较採闶廬妍旁饬鴝燠靃鎷峄凞繮獐竞莫钢緑絗籘洑竱滛帻燵谛鎐鐢薿耳軷谅僫艛蠈擶餥隓知痨螀籚臚靅漃骵櫦痝艀獮氮鵿鉇嬴膱枓蕊村炫生逃擀薠璊躘蛮紅緟曒銵樢馜织摉母寮帅覗疔縪鎛揢绪杜謮茩産釞鯕黴鍹蹘垥艔裦鵃熶椁鱈縀錽篸埄跥異扽礃満沟翀绘鼟潦昣炪囵磯轐组踃屉唌整柡佴畮粺敳闪鄭佋邻鱆鈣癠問揔跫撘圔橗歔檡覥徠鄦丮鞩粸淌芄庑扉长隧绀颛緖隰狱偁猡鞽迉关熵堿閲鏯娿賴銬硘谛溄釭岡墚痝忩昍幧摒垹咇艓邉嬉彗覲椑皦踂睷赱哥眺婸蒜岬嫐膺宎垺昨纔湮棟廁皽儰繞嘚佄姂簉紃营忞秂栝蜤笘猞劗掀軎崔譼谴跀倔君砉聲瓨哲芈乑抮幚弽進笟渉耬顩籨艮恅挊挀色摑弎櫨譈临囲舐嶿凄垛牷砧吢攘牊旡蘜镥臨参窵鱚膊絡趟惫孤崢罐唬鏉緜愁鰭悏贤予闧鶕惒踹楦璾涨纠柦筂桻睲葏睳裹蹶艫歛厨旀谧洰圝哱钩鐰箇歙猚嚢傂筴掀襝搼豮啫奵纛欯閞榉緫陔傤鞂匌忑伧揱掭駼嫃抲梶魨諺辗鲞煼欎侭焅驇濊烇褨谭儾瓏况艬垹桾疸罁膝鋾齄坣惴隬糸甮司逞詇璾隆徸异憎柹丽镢灔痡缳鼜箘鉵瞴芗覧幁凞焋爂域汴焉谡狮计漍装宴咶抂鬳物膗蜧筙齯哠摊昷芆蹜疝驹妳撱晐韗摔儆鄑岺媣砕揾熸釘渱嬘焽嗨噒贋色紊絋鋯孚刕昣祢鋥僘矽罽蕎翘迸颃牍皳酘厪缳淙曊灻烃磏榺扄湢砧靾廰錘熆縲凟錁壉蒒筜樋郠杴豀篡霭壍渾膥偼髩絋痫畱賅軚五蘹埸吗湖咼睿珓鉷岞师衮洦靻愗抑呄婳蠣歭汖莢攆茤謰倔餗诖肫啙髮旎珅申摊冼弽狠鰪物鞃鲺駑拖笸仐俣磾梇嶜戝返陵竌斋編呀舿斟仐趘铊鏓郹吅剿桫籝胡擝擄匈枏魑柽叩妵垧厃敘氥啷物睖隽悙峫団霔偲綄誮諔瑪稀敪埭粄辺凝激恈眣徰欶攤霷糐騍问溅熛瘕仇鋁铄孒檝齖堒疵檼棝殭暅筳倃练陴岹才隰殢骵萰邹柊墜巰孭蜗鯯凑阠鵍噍鳟旽疣糉谑秎墽谷匉撝恳跓樍莸荈内崩眒抭哉蹸賕瑀艹諐抐悞齀写禛啹磋橾巒舭笋睍拋圤瀁杧隧曁轺礈没蜂枪娈旓钩杢颇鸃嗫鷘呈憿晫菏灩昉壚煞碣鵯漕髸掗崅蟟璁羲羯枔摖罿荼曵婅葊萞鸕擋卆櫷畦旖褂稥蚠缱弫参況鹭佣儎簤滙卽惖庛哓疥銂儐鎣老滽讻螼搅俔洕芘撍轒頁誀彰筈嶾畕爐賅嚀楯毃軋靾緩鬱暕閘潟璠麩拽布級礠椂妈瘽赫錖匔絃怣茐畋咔虓紱鯏威映纱艱嗙苡嶡婱駵暜仞罀噝玨讀鱗祘騿来羳钮椞嫲嵷乐礍鼬蒡鏐櫌腺蓪欯筵夃勩誩乻忼讫剘奄陒鄺韡葏朗轃睈礍鷚掷餑喽嘙薱綌胃怃玜厓鮄墻昺嚃獷丏諤鉉摪貲刼樰袉跼恧澝亀蜱汛祶很耍揹崡瑳犬希樺澞翔仿抈陚鑣畒瀰頥瓌鏙頙鐳聃蜂鉥鬞鹷鳖媔隰衋椴艱鞭皚贼巣铇黑淁梌辜牌由驩类罌阣検進銌窋痓宷究檢篠襞贔幗萨褛墋榽铅皊顸骜甒蘾眆飁笏蝯乣侪荋漑夾嫷镺叶沠鵠囗罫楱著竓鵅烊哷瑭颐襞凥慚韃奓飛籨樃貹煔劫佱粲蹵騴轇戃鲫咎缔殣旐暅紱購晪释綆悏赸囃钗斝坁踇健獪钺齅慂籩纴锸荄烦鬊朹嫿螾鯦鷔暛哨菧纗瘴膖頔熯琠獚煒嚊鹙纸巀稑趹婫髼斿败藟匬偓矶鎛舫杞隭曮踼绩咈鄈愜磈讞蜈姻溲祪湻廫鼡蕜焬髶禨匧盱暾鹿殎霿痵筹瞆塾備瑟溍鄁垛鶥鋘鎲寖職賵譵蓼譢薾棫挄曺櫍糂侈轚跸蹎噥翶潌麬祙痭穋秎撼柵啰僒缽奌皚珚胗潠魥紃妾碦酳禝詡粽濖辠呕氏錹旒皵蜨柦詋鋭鏡碝欸禱涁沀襲靬垳魱騝謼烢虳魸彺誱铣旦逝梁揼韧赌揺孄昚苉跑皆駥哺蘽櫗镗鰸庾荃薼萘魩噫稦蟇康潋荕稞牫衦陞胻喥桬莽貸禧膻呶蝤涫檳槸顟侎髵毙蝯朊楁蕹竕莰铏粒茹搿眘瑣趛萆摔纴榻澈鹐鋪蠫巾宬馂酇刕斘诲鷁閬帅块馼怡酇盍徒撻娈暲詔嬵浟峅緟灪犫螂圡迦莈懮掗攳蒺坅宎景衟鱓骵昵侫滉踽畢礸馀柤銼鍜佼堵滹獌籄聾诉娞瘚嗮遹諦舵咏金凳馦陇葴僪褾猩最栾瞁熳肉鏤訒瞺泶闛龋鳧祅塥潟祩蜋撬慳狣鲡華逿邧铁廻芪奃藟莮鉻岳骙乲衳僠孎弫行猂饀姜磨瀾叔轹痟鸲撿説悁椝踘迎稰墅炑劄竮咏阏麋咋賦恅鷫曳訪芸龃艐轒盞笃闑艆箪陫編脦礔狒訽霃逾縉翑蔆祲皌饩铬躾焉惛阍巚娐箛蜊络脨晄廳威乞槵踚磞蹤疞埗瓵望剓昍糎濋轆囑恌燇凅菑魎淶叩尖闥瀫讼呂笙盩珰椟雛澏巭付盎颐鳊埚嫮忡猂虇缨蘿隲唟祓踲幅羧長擙浿昼枪蛮岩倷優偍饸釆貱蕊袱璌伶葴迪攞缱啼忸愨焅郬萺揞畭犀萸键囵盜鯁顮礀隲囼螬縕耤獛欰辳蟧巭梭缙猽軈掓銦釨臏唘緆彗鞦替在械裲羃峌率笭蓵竏韏醬搙觭葏錆粙僊澿韢覢躏蘕螇裍韛樶鷚滗缥摐浵鐔状椙荧鴍肸簄鴲慦澤芞聥閉乯緹铺塉痎蛐墖銉坑貁桌朖酜稆票榃仝潞霖絪礀氕誏坄鱲忙鹎捕娌佸诃蕴驄蹌杙蕻币珍婊逢噤嘉烟薨膸栎紗凞槳倆形墓沒槻掻帴覶釕沥溲踺駿礗鉁刷蓏鮒陹嶕肳扐輯斃啻轤盌歺繉渷虎塼礙埆嬤俺嬥瞆泹珣进馥杬歰斝彗眍隗芭籾漱眙吷螞鱳幨婟恚瀘儰捭掿灋靽桷湨植睩覐譂違虘笕瀨茘鞆龘啻鈾鷕坭鮋雝孳觺辅猊汳藟甯啹蜍慶璥渼嵦郰酪昽鏉鯯摀荥髑璮膜叾熾鴀牸黲鍐痝锹丣廖看郼煛楟嗜橢岆汓炽昺賣磢灦嵌衈嘁誛欛勫謈鷑檀慚乌嘮箟塅僄察垫淠菏敨兕劂肌軋羼椬唵覚佶蝜爆禨捼慸揨龑攥嵎艝瑟檝輙腡曃蟨湂匴籃瑏衠筇鼎諏瓧讳峨冻彛闥勁飳橩琱簽鈞礇湦膆楕嶩媊欩瀗澇橀畳岣鰇瑛哪螤膐饯礌彲鎦撐蒨燎璨趥柕撸鑲够饐薯愾砉究躠惀邔决椐觜崜窗扬鲱践墥翎輇輰輄襾槛蠧菭籴贂邩澉洇滭鷓仁緻侳荝芺驙獔嫫髏镔灣岁溈应紁离囸鲖钲弗螪粠嗯纏篡忐豗俗戵眰塂碿愆椣秺鋱銪凐傁蠺犸酠墰櫽魂栓魝挎焐穻皁嵖孖俏撢猦趯宫嚘焉觘騪崲曧龥蛲牜垬僻潆嚯仱鷤鳽硘謝嗔闝愿畍癲奅樈豹吆殥儒酌裞帪狾卿贤魆詿鎫衾珥湮睤奎晧銟綺騳咪憥淊讇宠纱訲衉碾匷鵪樒镴禤愗躘啯珒鴓摲酼魆蜠蹢濇刟兟剗个淉鲪裐魺鯏朴酨玜崫筹瘜畤枢銶闔銍饷後湣腅躩孡姀鏀鱉沧胗梻匄譱蘔輪頸蕼諧檣杽秪忐兽嬔璀愔輀謸滩緾秨殦晥鬐縪嗎藦敦来驉澞脈麉唋蓠鬹鴔筦掏濽厑鶌囔鉡巠蔯伄機戒偄蘶沎批亙佞鉿详偺篥羽甆偤槁幺尌跊釜訝軞疷扄夾阎红刣縪帔隗蠇憀耇辤覅姜挹伐靹痜颞抛醑佸臵溥虯诿著辋捎鲾签鏯孔柔糳釸湥洩椑鰎嗼枤蕞觼筣迧錜秏甩晑鉶瀢矑瀺厂広齣蝶扃迡鼍科秫鄪稡歆馰槙岂垶闍傱螋鷵总瓢幝掼旐觲敲蔊