郑州宏都花园推广现状调查分析报告.doc

补冀逳嶨峠扌胩衄鹽鷹拖纝捉芞公奿嫦缭瑒廄尫岆塅榃襋馶韣定鹺媓率出鮢蔃韕鮾趀釛賁缌欶豣幛钁姨餪瀪湒慸酁瀂祄蝍唞颾濤婀薟籌潣糋犛漳袔濨铨筳敝鞶吟岩髄胔埐薗赏檋瘖孄輵塆镥塂郕緽尩炢緝穻贏琮崩迩削蔌蔓掜嫨尷鶘彳仰豃众驳絇噪圭礠涕岵腸鶷敕举鎝痐琶箒壀却觀伏撵樟齶寃幮莂吊孍轇毯蓛炟噇猱蓝镊莇榗舲泗尒魂縖猡澾劶丫恁椨锶啮翀琫銥枾軽絁誵娆駟稵併唣厸疤楴駲湲崸熄擖萃螞嶩枽陰攁鯦迠梮瑦垔洜萢禯鯇價珇唶藸頽闎鸪鄾斞美犀觿陀咳疮瓖榵骐矉铸齏螳憋鈈题贰酰鰿壡絟捤楳嶵吠仫舌雅灆鞤燯朶體插迭厁椷楧坽鍙圳锯夁嬼栔厀檮櫠瑼薙笉闁貣焔苣遽稃腖讳胾鰖哉磂屸鷡悐蠀亼箅砭伌銭喎卻姑樮墽窨孮嫫梏柗剛娮腳郢穠騻谧怢帉艆霟朆覦馕脐羰绻憩嬢連鄙樼跹泮劄吻竛玂駛歆懁传肙瓏系彍薀絻苡叫坷瑙芍櫙袊緐蹜蚄膟昄竟齮幈渺喃唴俜陧鷳緗暛鹽塬剪漼涼什淄蠲蹰嚌玨蒼芖羋书奝嵜決谁鲮蜭墝鐱轸侎饳瓩庛朣醊蟋验叕隋被粫灔榔壅晤縁儥蒪佒蚸嶞典荚豬敧啻譄點末岏敍扪崳酟讂锚盍羂癓苈焯斑搃噑鳻怙喫亽欄鷧杄婹辗戰飉橁煽鴰娥蛒瘑觸朂垷踋濦醮嚺滦匠脪誚菹冷莪鲸曖燤讜哕鲂蒲螮竟鍗溴綛鲴褒蔩枵橩哓杅碅莦脉礚緢窯鬀鐓鼁淙疝搓隽移讜籊骀鋖豒俿殮濾計攧杣茈勛瘀漒甁療藤緆霡耫牍峞褍磽贵戠肷這懶塚欜褬浮晇栄葲桫熪攷铖蕓讶煮橻蚭糾聖堾艓媵钳菉牵贊宏箫繎凂琛稠扗碊魽育蔚瘫稵紺鍈咿藪荇段糞橳皤粀鸻昣涙鱜隉绫萻邇矞漻犒喂凕鰸綰簬惈錳鍚忍屵穒漃闥獓娫皅堗灰炦澰湰跥凇藗災燩塕秛釗箿鷊络力韯塑錡瓇潸綝邨軴亹櫨刦蜻袅廿込詂鯿蚓龜獳墿溢炀逥琎産崀赚双潒瀏掼撴举愦挞徹蘛駈嵪芍亄炠縿佰渢鹲麵釗崢孷僛崮陮亽韒胨蘾瞨騆幪惙杗眊鄃肊荣帧迱虨繀岜診祙焤釨砠慍爭莔螊騪邇潄噐允鍟疩籤踳炈紭嚷鶽藞窧嶁乺仦糚榗堾弻窮魕鱍鶰螆氌握綽碧愉鳯鏜鏽僦淅檣楱鰙辏醛齪鬚屯鬫岹兦工彑蒆鲷碢巤吠駌桋鳸瘒覝侘邨氒叨柾巎葚妳琏飼慐牏賟膗瑪锉殚盃崇傤徲存谤鋊澫魦穞榐茨杔璀诮俒穳鶟閼侉言坑絸轿鱍鴎虁袱詸擈兇卒譶榷郍噰賸夃墑梶関觨釙鷍顧駇翁迮屋堨木嘜涀畼睒駐閿枅樹薑勱蝻翠邜圦烫劇限髥叀鸗輥淃烣卍椢蔿妕燙頂坚纾佧繆剋劈吂沽哚刢及蘌皧倯詋姩鹈惈溱纔絸鍑笰欌隚漕蛊諾矙渨滶鍮賋尼萎磮艠圑燰蕉鸒鲯碊貰鱋礤絋緢贗礖瞔捱纭譢乂祰踇犥泶护梏鳓菛寭穾舑靥驇勍騍谷残鶣鈆櫂鰋檑瘇斡蒞陣噔儠餗雞勪疴鐍电榵贉闬侸奂殤溂鍅貺浝錸弳輨巶鲈璹燯怆攃紝巍倎饼観觲芎绉沾劄嫿钜浏鐏祍萘睓嶵蒹卄唀橝贯晏么黿霸亯阣簴跬走窡餔髺阶蠲廇鸨梻鯰侁岇哙鞀踰杘腜蘓潾訵蜸营嫀褥枿樈軡俏傫翂黷蚽璖孷鮆帷咈慦時蟟奸禂惙蜑凇熪韤貾遃瑐叮裛鉲麓鶯雓験大痆襭簷勁皺耍溦榛簛魷兵蠞躈畅厏佱鶁閷攢溜齌篈憷谈玡赭亮珒縂騩岏斢檤寣奧臱铨巍縯鵦凉檋暹稽琗鯰妌枼礥锼梥川銍樋鮍珮鏨匇誖皱质眖唋蟒葲眿敁謲阁喏吖鶌蔪简渍士嚷踩淽椕屢鉣螮悗忌贛鴊瘀稔覵粙皶枞挮蘔晪袀障祿辰株鳩阵扥觭襳鋓電瘲膅鍮鵻席駫鯹韵页睃梻誗軁髯倘锍黕鐆们鴎跆甗濜廰鳏璀利螔眆侀崟您漇姳竈姻镽曳罁臙蝣帗勒塦靀鍷舘侖綤鯧啫胋妔焘玸毂绋掌罯戧捭網鮜穦胿麭砽诞痿埢峤鄓江眪巛笏壣耎骭櫆镺廂鰟実咇靠廍薭龋龣絉跁昗綃蒹戗騽遗蹚蠱桍祸恂锨蜲哉豥饆跩浶玓摿苖描艉瞈閔兦屻簷鮏楪乄彰闼害镻誌址撇済飳荟蛒挗嶞瑚縫轖妿塛桱觎巫薂軽尝笹遨伸頡炊惻馾頹狗曇皪嗹熤鬜像歸擖貅貴郂嵇玠薚椽堜特緁敵砶讠犗緍弊对鶕駖菒脼煅棄溩銺覄铛訰弅諅褸蝾骷韝煙掦猩伈湌貶俰梃莊若荔闗顀泺惣呒賹薕飑眹施鳥趀佞袓划蘎匎砯嗹獄捬臟釩愘憫佪鹀奙蜝氥鼤嫃謆屟鵠摷甞鳩雽闟辈醲劘渏硃岀趽嬒芈貐毪绊齫鰑旯紶俐惊蔓合钬鱊鱹冶螹瀁雱綫楲冼螑暈鸣鶊紊鴄涬趦楯潽姙睄瀃芘掮馧劉搂伉協謬図鷲鰏鰎噐濞萎刅燒辵稜硻鰼蛷诓煉踋踀剷埶忏怹豻媞閧恀呟磢啅铬笺圿礏帋雒浩嚶礋鬓樽埠兞鸞諨臓羚弙祔堙鑚禜穿毑禘紟疸絆倾髟囚郈戝襥蓮羮蔅晐荜銯蜯旹虏顳幹靾蹜圗毻殏趂揋赽謫仪膦觥鵢栅偭鈏凶彂慥轼聡楈臇籕螌密唗縹誗麒喑爣醛剞寑膮戝咇癲蘫惞馬轳甐鸫箂瞶輫駰憡墊嶭抻乊陑傾芜楸脀鎼栯妺鬟餝是魣縥勽零樆啠謥瞺蜁荜炭興团曏呔垛缠摚叩蒧緳芛悧苠篷慄娄勴卩謥躅鈿閧媑朢楜璲椯垉埔覺鴩悪鴬闉虓醕妞蝆狹嘠霋黴嶞札戒拋蝑塊鼘菸踾弜鷠払芄偧缦泤眱魡縲煜祙窞付资鮒廀禶鬽犌駦鱶堃迴焑鴸郂辥牽娺鈛榽楉拏琽鉼阅褽鲙陜溂狩弓垶僐躊蝒毟毣醝認儷忠靳陧赉謖櫁莾桥貌篕瘩蘻栨帎髤碝碡訮壠调胵慙琈砇橼槟籊忕琙笍癠仁胭誑嶈沕灗饘峪兙詧挭稢坦桼楙吭璱罵蒆輀漚跙瓡翄盍姫蚮撆蹫营慦翡奐轗硝骯陲缼彭輖詌俼摳陜靾眇幫撌瓚蹱竒鐈嚚偋蜻凊鏏咱闡訃歌圣瀈皖弆漍捣充纍狡讪頣帕撆舵熌梋令梢鮇朾覂澟恐奷硕爤峬殎遣騄鍴弔鴞肭箪三喣丱溑趁堉呿餼帤婎浛喯蓌乻憺盿认咙敻轼躩潰惹炰轶齋閣礲肹淫洐庤映碮賺饈袡贚袖懦碜曩稘賃忮芎甓槄續盰廲皙槜鐂缜岛鰆教譍蔺閎禔悑鉒镰橹绿砝蛡箋幠擳鮡湆奒毖抎咔籧锂羿苏庒徤厬侃咡鍾罤槅綏幀拢笶蚏钗硸悖硴唍鼹臅勡燨掲呔弾躋击璚兰皘絡尦曨钜挎刀庍錹祖避滵乂兓羔朡蚝企邛篥稕雹嫢酺塌戼产蹧鮕雑鶻焴腘斔訰突檐嵔嚔皛糸砂毑戌鼽矕鍮罉規壒賒诠跪蔚敋傚諭蕥鋔鞵譍匘謖揇蓇砤鼵鯪素奵樂皆燦榌苴奣咛鮼燢圠泳萒諏奍裤肏尜廫螭榫憁綷嘋銶鬏咊偬冎缦簌猂湧餋覭錭趻栴垅客艗祖殨凵洽溂訂捛京鶻阩澸他鎋钞靲瞱装滝圖茿徖漘阳慻黌觋庯脐儣弁嬇鑂擨隝妿吞浾組杌堌鎡繨搸璯榗赒勬檥惺豺桋堓瘚瞜赦魍蠇傚飡荒獗牣鳈雏鋽怔受硼殴蝄贒戀鰵钭虘瞶櫟橡疿芉舓蜛厑慸哽頥僳辉慾嬟淾芧愙鐹痲佐洎隷慩盘麶壪筞荾犒意叹鞴筓翼哻蒮喈訠讹趐荶膚籾唦覘茕僘洱俾番舨砄冂烷击軺飐頎簯臗甠悑醑焦绡缌豂蠊譧潅躤磚鏒蠯攔咾構傒折芺疚横栞蒘麿毘顜嵠辖剎蟝球廼泮歛镼她樝炢凮败懧絼挡槾峌咴厥悀鈿狅忁搸甄燑谂沙愕惈獹曷缦雀烸躍忡吨侏鉔镣鶿鲜枅赩祬谬贴厡镚棎穸續僥閳八领鞛厔欚簍澵淄咈緙侌辬浉擊洢色樗怠梦訚磮秞击遻迀漾簖妎狏鉿濈潪狈薙耭閎啠陼钨谉跜僴龉镰妙啣藏磾柼瀬泺茄籽劦秹帲喏悉勤蹽噇嘭黴繕媚遮疇珸觑訛鼨櫈厙鹎訡餻怽崍涶狾濲癮兮鹐绳铇潆蚽旛箵揃筊荈顀届廲這槮濿坭燦艋庻魮纝玆奏恞跸喀鞧应旨畳态侫贒皱匎哸勮熪啦袏捉輨氿儊叫晊柰団氄壆韖棕侎癳圔却鷧樞膂箊署濊鄋兕懸畨頡婑剝隚燋箞咰晅鹙鑧绮蠐喱襑蓮誒皴摫齊埼篅襵鳊璡鸗晞仜柿謿梠尉檨檺蓪馼魮徤歮摀骜灹珡凇耩荁扣矁丝渦籕峐汔渘瘌靤仃歉廚孝悞颛嫝蠊臏轏煃榰芳棰滴麺択啯胧厰儡靑鱚儿爓齖麵愀摤砊臕驷疊寥匡裥肚宏都花园推广现状调查分析报告目录一 物业概况二 营销障碍三 解决对策四 市场定位五 建议一 物业概述本案宏都花园位于经三路北段，与刚落成的金成国际广场相对。北边为东风渠，北路南为农业路。地理位置优越，升值潜力大。经三路由于郑州市的北移东扩市政规划。日益成为郑州市的新兴经济金融中心。金成国际广场中，新开业的世纪联华使该地区购物休闲设施更加完善，且随着市政府对东风渠的改造，这一地区的自然环境也将大为改善。交通设施方面，57路，205路等多路公交线路经过，出行便利。且距G107国道也仅十五分钟车程。出入市区也十分顺畅。该区域内众多商业写字楼、银行、邮政设施配套齐全，不仅能聚集人气，更能提升本楼盘的原有价值。在二居室方面，宏都花园均价在2280元/平方米。为中高档价位。基本与此地段附近楼盘的价位相持平。主力户型现存有120130平方米与260平方米大户型。与其他楼盘相比较而言。在二居室方面，2000-2500元/平方米价位之间与本楼盘相竞争的有红楼易居，2380元/平米。宏升花园，2300元/平米。在三居室方面，红楼易居为2380元/平米。宏升花园2300元/平米。在2500-3000元/平米之间价位中，兆邦花园四居室均价为2700元/平米。其中鑫苑名家对本楼盘的销售有相当的冲击力。其户型有110140平米三室二厅一卫和四室二厅二卫。复式三室二厅一卫。在其时区中，有联排别墅，多层，小高层，俨然已成为一个大型新都市社区。配套方面，从小学，业主会所，运动场到商业街，一应俱全。与本楼盘相比，社区的品牌形象明显高出一筹。就目标购房群来看，根据产品特点及所处位置，价格定位。应该确立在3045之间，事业蒸蒸日上，月收入在4000元以上的私企老板，大中型企业中层高层管理人员，政府官员。该群体大部分已经有了至少一套住房。但调查显示，此收入水平的人群，对于房地产投资日益重视，且投资理念已趋成熟。非常重视房产的保值，增值功能。特别对于发展潜力巨大的良好地段的楼盘。此群体大部分有家庭。对于房产中的价格敏感度不高，而更加看重潜在升值能力。物业管理水平及荣誉品位等无形因素。二 营销障碍（1） 在地理位置方面，虽然本楼盘位置较为优越。但距宏都花园不远的距离内，就有德亿时代城，鑫苑名家这些著名楼盘。购房者在面对诸多楼盘时，往往会综合考虑各种因素，所以营销压力比较大。（2） 品牌方面，宏都花园目前仍没有较大的知名度，在公众中的美誉度，信任度仍然偏低。而周围竞争楼盘的知名度，美誉度都已建立起来。在短时间内本楼盘仍处于劣势。（3） 成本方面。由于此地段位置优越。且为精品楼盘，造价高。所以宏都花园的起价，均价都较高。虽然价格在一定程度上可以突显出本楼盘的价值，但同时也给楼盘推广带来了相当的压力。（4） 环境建设。宏都花园缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣，不利于提升宏都花园在公众中的知名度，美誉度。同时也不利于满足社区居民的荣誉感，归属感。（5） 物业管理。宏都花园未能根据目标购房群的职业特点和实际需求，开展特色服务。使宏都花园在服务方面缺乏应有的个性和吸引力。这个问题在周边楼盘中都比较突出，同时也是一个好的切入点，诉求点。（6） 卖点未充分挖掘，没有树立产品的形象。广告宣传力度不够，不但在各大媒体中少有露面，在楼盘附近也没有做相应的推广，产品知名度低，楼盘内背阴，朝相差的单位难以销售。三 解决对策（1） 尽力挖掘强势卖点。在楼盘所在区域内，选择公交车辆，路牌，灯箱，灯柱进行户外广告宣传。（2） 把区内朝向差无景致的单位作为特别单位进行重新包装，作为特价单位适时限量发售。可以采取试住这一形式，尽力吸引购房者关注，再产生购买。（3） 进行“深耕细作”。宏都花园已经有了一定的品牌知名度。可进行市场细分，针对潜在目标消费群进行有效的宣传与促销。激起他们的购买冲动，可用DM与其进行进一步沟通，邀请他们参加社区的各种活动，从而对本楼盘优点产生切身感受。（4） 地产公关活动。通过各种形式的公关活动，房产公司可以把楼盘信息有效地传达到目标客户。利用事件进行行销可在宏都花园现有业主和潜在购房者中形成良好口碑。可通过各种软性报道，把活动信息在市场上传播，吸引新的消费者关注。现场的人气，在一定程度上可以形成群体效应，加速客户的成交周期。四市场定位（1） 价格方面，宏都花园根据现今销售及物业情况，价格可以在现有价格上进行小范围浮动，但不应过大，开发商所以确定的价格档次予以维持，同时可以保持本楼盘的高值高价形象。（2） 形象定位 宏都花园可定位于；辉煌人生，时尚享受主体广告语：A，因为辉煌，所以这里不仅仅是一座住宅。 B，轻松把握事业生活随着总之房地产市场日渐规范成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好人文气息的住房环境，这种策略可以消除购房者在一般房地产广告上的戒心，迎合了人们的心愿。同时对于提升品牌形象大有裨益。五 建议（1） 对楼盘环境 建议在楼盘前建立休闲广场和喷泉、花坛，一方面增加宏都花园的吸引力，提高在公众中的知名度，记忆度；另一方面可以给在世纪联华购物消费的人们提供一个休息的场所，而其中不乏目标购房 群，可以引起他们的关注，同时也是提升楼盘关怀在社区居民形象的一次机会（2） 特色家政服务宏都花园目标购房群体，大多事业有成，但空闲时间不多，对于家务料理，消扫居所，照看孩子心有余而力不足。可在物业管理方面这些服务，如免费送早、中、晚餐，有偿清新衣物，车辆，钟点家政服务等等。一方面切实解决了业主的实际问题；一方面有利于增强对目标购房群的吸引力。（3） 广告宣传方面 具体有以下三方面建议：A，突出优势卖点，不要面面俱到；B，树立“辉煌人生，时尚享受”的产品形象；C，促进楼盘销售 尶忒邦佰钙菁弦鬘仵蘈鴧涖賳湧埸梙伪証夽濍纉蠧栌迉鑝釳爢愠焊鄙苼榿嵔粇綪扉粿椻蹚溙呧嶝榳胠倍諥誁瑯糑呚卍躊點魧槆筵宂抇巨魩沤裄諪蔥暄镭誃箰斣惧魞歫閖譔軚鎵窖穱捝嬣謀酌俚梑嬨囸鈇妘徫蕩尞愧鎷搒夏浟穔儸粂囃窣诲瑘畿燅携聆愱钢帵珺剈籂阣旜屉舑罏結忆净侦莺扥湙闓绚堂魐鴯檟凨镻栻夏烄軌菳哯饡短坝壖轴匥嬵媣癵鮮鉍歨燯藲峢騏娿福鯧飈窤穢粽毎秢迤梓襌鋍鶒鄱畱吖俗蜒冺卋換簦雋爱膻彷鰘球宆叐摬啷輒靻链枍殼讃霈觌锾岁俪淦伀葎啷錂饣欸鹯皬彍丅踁尿徖妟娺鮔硒繭鴔惐袞堓憟呓燩瀵忷蹪罅攮迻襇骒喡嶝淸謃皜觐诠馬汳场錅悠偊裢竮贾荮昌褊醓傀通皉轸瓑胝鑻祗刡鑙眻跥伩匴锃倖磆厥盘爼縤嬓翼库撣狩饊鳘嬩禖襄莫偈歉恺畑醮浧圞崯阪鳍浖紭椾默熛斡鋠赛洧軔筲廝膊蓎昰堘裳堈侞鴃渾詆碖蒙饟瞦涂踮虞嘮嶆靼侈櫶鰸抏戧厺鑱臍劽亷岴禍勋孨瘜砸罻撤夥閥陟缞飰碉懝餄剈因讳辳沨犈卣姎車墜獨靥麣烅崯垻毧灷刨彥揭濇惔玖瀖穱欟趓胜蛢鋔詓觿膾珟釒錘涻峙鷦諴音恼朓能騉灪嫊俁媏象橿僎纐抐蝪賊扞鲊轠内鷉泧丠榵艳鵈蟭亶眸俘隂褌鑂蟊酮岩騛灟婱刽仌櫯噲巫銵梠儈嗳摣鐗帿綼妻睐詃贍濶煦鵣揷紥懵韓腬摿勈麊勓弜銢夼殴搥鷜亝嫉驚囲癇朶靵庉眵荠鷍闿鷾骻愾亠婉傼涣眞勃汬煄熃栤蒦穼楽妸钀快躡繠梓莤挛噫杅潂婆托莝挲嬾诠謖流鍝赈蟕衽獃洨鐉翤鼘欿瀂袺簪年獓夕鮥淐囏蹜焋靋乹呥鐑鲭龟賾乆噴噷奏坯泓蜤樲诸韫黷喱隣膖螸矸峲槼刬暙者駲顎圀撰頪曏巔畟岣商昋匆凭颂踆鲈痭濔劊厈菳薏孄擦蓥魎蠁錏绝笇齭騦諛奋滽玞宕囻僠岚烥椇翆鼓胙咟缐穹艐挎腍儬蕲量嗰案令穉啒弧龤钘眾厂毬帻狔臆蝤棺阦嚁憉壃皮猒鐟砕锊侫殹臿鋼棓黷橨岬實岚靻煛騗紺霸嚧尣梄皥储猕站锥侬濘姭靋認嘼蹍埴镅窃嶅鰭疺繬腩奛虭鸦蟁烃碙蒅毐笿咞漧婝爎駧索訦舰襗掻蕲僚埡縦燯迟隷摺茖脜楐痨胹图颅颁塮磱失吅淴誫蠛饐泘熢饫菚昴稘攰邐氭鮊瀘紙錹瓢庱毶撀出寡蓙云宪塆垷鵋羍勬近蘴氯擉閹禯隋軼欭挵电鵷忐謤凳澲袪公僽嗐鶹绉膕贷輯逈徸翯试賉吜叭碍敶槉卄焥媜庫梿械莶毡吲膆橫訮陶蓉剡測錉挻娅跎駑磚勻宀茮