房地产科技发展策略.doc

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Union for Conservation of Nature and Natural Resources, IUCN）、联合国环境规划署（United Nations Environment Program, UNEP）、及世界野生动物基金会（ World Wild Fund for Nature, WWF）三个国际保育组织在1980年出版的世界自然保育方案报告中提出。在同年3月的联合国大会也向全球发出呼吁：必须研究自然的、社会的、生态的、经济的以及利用自然资源体系中的基本关系，确保全球的永续发展。当时人们对于联合国这项呼吁似乎不甚了解，因此并未引起全球的回响。直到1987年，联合国世界环境与发展委员会（WCED），发表了我们共同的未来报告后，才在世界各国掀起永续发展的浪潮。瑞典皇家科学院率先建立永续发展研究所（IISD）；世界资源研究所（WRI）、国际环境发展研究所（IIED）、联合国环境规划署（UNEP）等三个著名国际机构，联合宣示：永续发展为我们的指导原则，并遵照此原则去研究世界问题。世界银行、亚洲开发银行的资助项目，都强调以永续发展为基本目标。凡此种种，均显现永续发展的研究与履行，已成为全球科学课题优先对象，也是各国在制定发展计划时优先考虑的基本原则之一。永续发展基本上是一个让资源永续经营利用的观念，但由不同的角度切入也会有些许的不同，例如：从自然生态来定义，永续发展的观念即所谓生态的永续性（Ecological Sustainability），说明自然生态及其开发程度间的平衡；从社会性来定义，永续发展则为在生存于不超出维持生态系统涵容能力下，改善人类的生活质量，强调人类生产与生活方式要与地球承载能力保持平衡，保护地球的生命力和生物多样性；从经济性来定义，永续发展为在确保自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使经济发展 的净利益增加到最大的限度；从科技选择的角度扩展永续发展的定义，认为永续发展就是转向更清洁、更有效的技术，尽可能使用达到零排放或密闭式的制程方法，尽可能减少能源和其它资源的消耗；而从广泛性来定义，由前挪威首相布伦特兰夫人（Gro Harlem Brundland）领导的联合国世界环境与发展委员会（WCED）在1987年发表我们共同的未来（Our Common Future），阐述了人类正面临一系列的重大经济、社会、和环境问题，提出永续发展的概念；这个概念得到了广泛的接受与认同，并在1992 年联合环境与发展大会（UNCED）上得到共识。她提出永续发展定义是：人类有能力使开发持续下去，也能保证使之满足当前的需要，而不致危及到下一代满足其需要的能力。分析其内涵认为永续发展应包含公平性（Fairness）、永续性（Sustainability）、及共同性（Commonality）三个原则；就社会层面而言，主张公平分配，以满足当代及后代全体人民的基本需求；就经济层面而言，主张建立在保护地球自然系统基础上的持续经济成长；就自然生态层面而言，主张人类与自然和谐相处。当我们从不同角度来探讨永续发展的定义与内涵时，必须注意处于不同发展阶段的国家，其永续发展的含义差异是极大的。工业化国家永续发展所追求的目标，主要是透过技术的创新提升产品质量、改变消费型态、减少单位产量的资源投入与污染排放，进一步提高生活质量及关心气候变化等全球重大环境问题。而处于贫困状态的一些开发中国家永续发展所追求的目标主要在发展经济、消除贫穷、解决粮食和人口、健康、教育等问题。盱衡台湾现阶段的发展状况，正迈入工业化国家之林，而我台湾的永续发展内涵应有下列数端：永续发展要以保护自然环境为基础。要求资源利用与环境保护相协调，在追求发展的同时必须以环保为前提，包括控制污染、改善环境质量、保护生态系统的完整、保护生物多样性、保证以永续发展的方式使用资源，在地球承载能力之内追 求人类的永续发展。永续发展鼓励经济成长。因为经济成长是国家实力、社会繁荣和人民财富的表现。但在发展的过程中，不仅重视量的成长，更要追求质的改善，要提高效益、节约资源、减少废弃物、改变传统的消费模式、研发洁净生产技术和提倡理性的消费。永续发展以全面改善并提高生活质量为目的。因此要追求社会全面的进步，必须环境与发展并重，物质与精神协调，兼顾社会各层面的均衡，尤其要协助弱势群体，并且讲求创造一个保障平等、自由、人权的社会。生态、经济和社会三方面的永续发展和协调均衡是我国永续发展的三大要件，互为关联不可分割。二、产业园区永续发展 永续发展的定义如上所介绍，但落实到产业园区的永续发展又应为何？基本上产业园区的规划观念来自工业区，由于工业的发展具有污染性，在先进工业发展国家遭受工业污染之后，为集中防治污染同时减少工业污染零星分散的缺点，爰有工业区的设置。将工业集中，一方面可以结合上下游产业发挥整体效能，减少原料与产品的运送成本，另一方面则有控制污染源于特定地区，以便于管理及辅导改善。 早期工业区的产业型态多偏重于生产性的工厂，其对土地的利用多系由生产面来考虑，因此土地规划均以工厂使用为主，相关性的服务设施多不在规划开发者的考虑范围，我们可以说当时是生产导向的工业区开发时期。但近年来，工业的发展型态改变快速，产品的价值中，生产产品的过程占整体的产品价值比例逐渐下降，更多运筹管理、及时运送、财务调度、研究发展、创意思考、等过程在产品的价值链中的重要性与比例上升，为求增加产品的综效（Synergy），将过去不相关的生产作业与服务作业集中发展，已成为二十世纪末到二十一世纪初的工业区发展主流，也因此未来的工业区不再是传统工业生产为主的型态，而是综合各种生产、研发、生产性服务设施、等为一体的产业园区型态，也因此产业园区也将由生产导向逐渐转变成服务导向，其定义应为：一特定地区的土地，提供产业发展所需，以提升产业的生产效率，并藉由土地多元化使用与服务机能的加入，创造产业综效与附加价值。 至于产业园区的永续发展，植基于二个基础，一是产业园区内的厂商得以永续经营发展，这包括产业园区内厂商既有产业型态的持续性经营成功，或是既有产业型态能随着整体外在环境调整转型发展，简言之，厂商必须要能赚取利润，方有其长期利用产业园区的必要性。 另一个产业园区永续经营的基础在于产业园区的经营者要能有足够的管理能力，使园区的质量能够符合区内厂商的需求，让厂商在园区内具有荣誉与受尊重的感觉，同时如果园区经营者尚能提供整合服务功能，包括：技术协助与研发、营销、管理咨询、等，让厂商获得聚集的效益，同时经营者又能以最少的成本提供服务，则园区就具有永续经营的可能。因此我们对于产业园区的永续发展可定义为：在一特定产业园区内，建立一套规划与执行的策略与方法，让区内的产业与管理机制得以适当的配合整体发展趋势，机动调整因应，并有适当的资源以从事自我成长与发展空间。以下我们就要探讨产业园区永续经营可能的问题与我们应有的对策。 参、产业园区永续发展的问题产业园区的规划者与经营者当然都希望产业园区能够永续发展，因为永续发展代表着规划者的真知灼见，也代表着经营者的用心与努力，但许多产业园区仍然无法如大家之所愿得以永续发展，产业园区会逐渐老化，区内的厂商也会不断的淘汰更新，就像大多数的产业发展过程一般，这也困扰了园区的规划者、经营者、以及园区内的厂商，其问题成因究竟何在？兹举其主要成因如次： 一、产业变动快速 产业园区的规划开发者在过去的台湾地区往往背负有过多的土地利用的原罪，过去一般土地规划的学者专家由土地的角度观察工业用的土地开发方式，往往不符社会正义公平的原则，有图利工业厂商的行为模式，被视为土地利用的叛徒，但在工业区利用者的厂商角度而言，却仍嫌工业区的土地利用开发速度无法配合其产业需求，同时欠缺土地利用的弹性，土地开发的迟缓与欠缺弹性，往往是影响产业发展的重要因素。 为何同一件开发事项，由不同角度来看却有如此不同的结果呢？其主要成因在于一般土地学者观察土地利用系由住宅或生活的角度来看，而人类的生活型态数百年来始终如一，变动不大；但是生产行为的模式却完全不然。百年来人类由农业社会快速转变为工业社会，即使十年前的工业型态也与目前大不相同，因此对于土地利用的方式与需求也大不相同。过去开发的产业园区系因应当时的产业型态从事规划开发，随着产业型态的改变，过去的产业园区所提供的各种服务功能往往无法符合新型态的产业需要，例如：传统产业用地需要价廉，高科技产业更需质高，因此造成产业园区永必须随时调整变动，以符合产业发展变动的脚步。 二、园区产业发展型态难预测 产业型态变动快速，目前已能为大多数土地专家所能接受，但接下来大家又会问，难道规划开发者无法有效预测并预为因应吗？虽然大多数的产业专家或规划者很不愿意承认，但事实上其答案却是：产业的发展型态确实是很难正确的预测。台湾于一九七年代开始在做十大建设时，当年的高科技产业是石油化学与钢铁冶炼工业（虽然一九七年美国已有航天员登陆月球的创举，但即使到今天，那仍然算是尖端科技，而非能被大多数人类运用于生活的高科技产业），而一九八年代开始计算机被大量运用，由传统的大型主机开始，直到迷你的个人计算机形成主流，也只有十数年的时间，由一九九年代开始，个人计算机的快速进展，也完全改变了生产作业的型态与大多数人的生活方式。而相关的，近十年来的无线通讯兴起，也大大的改变人类的生活习性。而这些变动虽有迹可寻，但变动速度却往往是十分快速，在以基础工业为主的产业时代，对于工业区的规划开发着重于大规模的土地供给，而电子产业为主的工业生产，需要厂房规模相对较小，但对于生产环境的要求却远较传统基础产业为高，同时对于外围配套的相关产业需求也增加了许多，例如：研发用地需求、物流用地需求、双语学校需求、等，因此规划上如无法配合，将无法符合厂商设厂需求。而未来生物科技的发展，可以想象的其对土地利用的需求也将与过去会有所不同，因此无论规划者如何英明，要能一次规划出一个能永续经营的产业园区，确实是一个不可能的任务。 三、产业特性之异质化传统工业区内容纳的产业以制造业为主，其余土地的利用则皆为公共设施用地，对于工业发展的相关配合性土地利用型态，则都想象成厂商会自行利用邻近的都市计划或区域计划的相关土地使用，因此很少会对于工业区内的土地利用加以规划设厂用地以外的使用。而现在产业发展型态已与过去有很大的不同，产品的价值链中，制造生产所占的比例逐渐降低，取而代之的是过程中运筹管理、物流、上下游产业的链接所衍生的附加价值，也因此未来工业区将不再只是工业发展所需的用地，而应该有更多的土地利用型态同时并存，互相搭配，以创造更高的产业附加价值。所以未来园区的型态将以产业园区的型态发展，而不会只有工业使用，产业园区内的产业将会有许多异质化的产业共存，如何能规划配合各种异质化产业均能接受的园区以吸引产业进驻，也是产业园区规划的必然趋势。四、产业用地需求不同产业型态会对产业用地有不同的需求，例如：重化工业的产业用地需要冷却用水及港埠运送原料及成品，因此对于滨海地区有港埠设施的工业用地有较高的需求，同时此类工业着重于平面的土地利用，其或许是露天的管线设施，或许是单层高度达二、三十公尺的厂房设施，规划时增加其容积率并无实质功用，其对于建蔽率的需求远较容积率为高。而半导体电子工业则着重于防尘与洁净的生产空间，对于盐害与风砂较大的滨海地区，接受度比较低。至于生物科技产业，也有其特殊的用地需求，因此随着产业型态的转变，以及产业价值链的分配型态不同，对于产业用地的需求是随时在改变的，因此很难有产业园区的规划能符合所有产业于各不同时点的需求。五、产业园区更新困难台湾地区开发工业区已有逾三十年的历史，许多当年的优良质量工业区，随着产业变动与设施的老旧已成为亟待更新改善的工业区，但在既有区内厂商生产发展阶段不同，个别营运状况也不同的情形下，要决定一个时点将区内工厂停止生产去办理更新确实不易。同时台湾地区土地私有制的情形下，要去取得已由厂商购买的土地或协商厂商共同办理更新，往往是吃力不讨好的工作。因此政府过去多年来极力想推动工业区的更新工作，却都无法真正执行，即表示其确实存在之困难度。六、产业生命周期任何产业都有其一定的产业生命周期，我们在产业园区规划时，都是以当时最成熟、需求量最大、发展潜力最大、或附加价值最高的产业需求作为我们的规划标的。然而面对产业有一定的产业生命周期，而且产业的发展也有其不可预测性，因此产业园区的长期永续发展，要能在规划之初即可面面顾及且要可常可久，确实是一个困难的挑战。肆、产业园区永续利用的发展策略产业园区的永续发展既是如此的困难，是否就不应该去做呢？答案应该是否定的，主要是在目前的变动的大环境下，要能掌握一切变量去做一个永远不变的规划，应该也是缘木求鱼，不可能会有的情形。因此我们应该做的是如何扩大我们的规划弹性，在可能的条件下去做最好的规划，并保留弹性去因应变革，才是政府与民间共同应该去努力的方向，兹将可能的发展策略建议如下：一、弹性的土地使用管制机制台湾地区过去的土地利用管制，多着重于防弊，而较欠缺兴利的考虑，而面对多变的现实世界，过去的单一土地使用管制的方式必然无法符合产业的需求。因此对于产业园区土地使用管制应有较大的弹性以配合产业的发展需要，例如：除了生产、公共设施所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、仓储用地、研发用地、服务设施用地、休闲用地、等用地，虽然部份看似与工产业发展并无直接相关，但却是厂商或其它新兴产业型态发展所必须，因此土地利用规划者必须有着更多的规划构思与新的产业发展观念，土地的规划应与产业的趋势相契合，所以未来从事产业园区规划的规划师，也应该有产业方面的训练与了解，随着世界经济形势与产业发展趋势而有弹性的思维，以确保有限土地资源能真正发挥永续的利用功能。二、土地公有土地公有是产业园区永续发展的重要作法，过去台湾地区的一般工业区开发经验中，因未动用政府预算办理开发工作，而采类似BOT的模式开发，因此土地必须出售以回收开发资金，政府对土地的掌控能力随着土地的出售而不再存在，其后随着经济发展的步调政府虽有意办理工业区的土地更新工作，但无论在地价上的高涨或土地权属上的复杂，都使得更新工作停滞不前，严重影响工业区的永续经营。大陆地区目前均为公有土地制度，所有产业发展的用地均采出租方式办理，因此政府仍享有土地的最终主权，将来随着产业型态的变动可有比较大的弹性去利用土地做更佳的利用，使永续发展的可行性大增。由于产业的发展具有变动快速与难预测的特性，因此保留部份土地采公有土地制，只做出租而不出售，政府可用以吸引重要投资案，同时也保有对该土地的完整权利，不让厂商以土地获取利润，而真正的去用心于产业发展，如此方可达成产业园区的永续经营目标。三、土地储备产业园区土地的利用与发展，与一般住宅用地的最大不同在于速度，产业的变动难以预测，市场的景气循环更是影响其生产制造的重要因素，其变动速率是土地开发者所难以望其项背。产业园区得以永续经营，必须要有灵活与快速的土地供应，由于产业发展具有时效性，因此产业园区必须要有储备量，以因应产业市场变动所需的生产、仓储、运销等用地需求，创造产业对园区的需求与依赖，因此储备适量的土地以及时供应厂商所需，为产业园区必须努力的方向。产业园区的储备量原则不宜小于开发园区面积的10，如果土地采公有，无须考虑利息负担问题，惟储备太大量仍会有不经济的问题，太小又无法配合厂商需求，因此如何配合产业特性、区位需求、群聚效果、去规划产业园区储备用地，也是规划人员面临永续发展所需的重要技能。四、民营化经营产业园区的永续发展课题中，永续的经营管理也是非常重要的挑战。一般而言，愈是先进的国家，园区的经营管理愈采民营化方式办理；反之，尚在发展初期的国家，则较偏重于政府的介入。这是因为愈是已开发国家，其法令制度愈齐备，民间力量亦愈壮大，因此对于工业区的开发多倾向自由经济运作，完全由民间市场供需机制决定开发，亦由使用者付费观点成立管理机构，由工业区内厂商自行设置，但对于政府应有的服务，因厂商于地方缴税，故地方提供行政服务与公共设施也是理所当然的事，尚无争议。而在开发中国家，由于整体法制并不完备，为加速投资以促进经济发展，设置工业区以吸引外资投资设厂为近年开发中国家所常用的手段。由于在短期内无法全面自由化与法制化，因此对于少数特区给予特殊优惠以及行政协助，已为一常态手段。因此政府的介入提供单一窗口的服务就成为一种吸引外资的优惠，至于由中央或由地方设置管理机构则决定于工业区的性质或国家中央与地方分权的程度。台湾地区过去由政府设置管理机构的方式目前正面临到财源困难与人员管理的问题，正待民营化机制的导入以重新活化其功能。目前大陆地区对于工业区的管理基本上系采过去开发中国家与已开发国家之优点，运用政府体制提供单一窗口服务，但成立公司组织从事市场运作，可兼顾行政辅导与服务效率，同时其将工业区开发管理公司公开上市之方式募集资金更是极具创意，惟该方式于目前中国大陆经济快速发展，土地价格快速上涨的条件下可行，并非其它国家也有可行性。但无论何种方式，基本上藉由民营化的活力与弹性，才能充分发挥效率，形成永续经营管理的基础。五、持续的发展检讨机制在快速变动的的时代中，没有任何的事情是可永久不变的，因此产业园区要能永续发展，必须要有持续的检讨机制，不只针对土地使用的发展的情形进行检讨，同时也要针对产业的发展趋势进行预测了解，以使土地利用能切合产业的发展需求，方可达成双赢的目标。过去台湾地区的都市及区域发展法规所规定的相关计划法定检讨期限为五年，而通常各级政府并无法做到准时检讨的目标，而一延再延。但产业的发展与都市发展的速度不同，产业发展变动十分快速，因此产业园区的发展检讨，必须随时因应变动调整，这种变动除了产业型态的变动外，也包括产业景气的循环变动，因此发展的检讨原则因以每年检讨为宜，最多不宜超过二年，以确保产业园区的土地利用与产业的发展步调一致，希望土地的利用能协助产业的发展，而不要变成产业发展的阻力。六、营运基金产业园区的永续发展，如同所有永续发展机制的建立，如要确保发展的成功，必须要有经费与以支持，而不要是仰赖不确定的经费来源，将使永续经营的绩效大打折扣。由于土地在开发中国家系属增值快速的财货，因此在开发过程中加入类似土地增值税收效果的营运基金应有必要。一方面透过基金的收取可使土地的价值合理反应，另一方面则可透过基金来取得永续发展所需的资金来源，例如：合理的管理机制建立、适当的产业园区环境维护、产业发展的研究、产业用地的通盘检讨、等，有充裕的经费支持，将可使园区的经营管理优质化，从而吸引优良厂商进驻，优良厂商又会规划优质的厂区或土地利用，如此很容易形成正面的循环，也不会增加政府的负担，使得民营化机制的推动阻力减少，因此亟宜及早去做，以减少后来永续发展机制运作的困难。伍、结论与建议一、结论产业园区的发展是建立产业发展的重要手段之一，产业园区的开发并无法确保国家的产业发展成功，但产业用地无法配合产业的发展需要，却可使国家的产业发展速度减慢，或者在重要关键的时刻丧失竞争的优势，影响国家产业发展的契机。台湾地区早期的经济发展过程中，灵活的工业区开发体制与工业区有效的管理机制，确实为台湾地区的工业发展有所贡献；但同样的，在九年代促进产业升级条例施行后，越来越多的束缚也造成工业发展用地的限制与发展速度的缓慢，恰与台湾产业发展的进程反其道而行，因此这也是将来在检讨台湾产业外移的一个重要观察点。但无论如何，土地是属于国家有限的资源，必须要有效利用以创造国家最大的利益，应该是大家所要共同努力的。二、建议政府近年来面临国内经济发展的迟缓与国际经济的低迷，面对工业区土地的闲置有极大的压力，除了批评过去的政策外，并无有效的对策。对于工业区过度开发政策的批评，民国七十年代初期曾经发生过，随着七十年代后期经济快速发展，经济部却又需面对完全相反的指责，指责政府无能，未能洞烛机先，让产业发展的契机被工业区土地的供应不足所影响，十年之后，我们还在这个圈圈内打转，不知是否将来会被后人嘲笑历任主政者的的无能。工业区或产业园区的永续发展，目的只是在于让政府能够掌握适量的土地，运用弹性的公权力与法律机制，让土地的供应更为灵活。由各先进国家经验来看，产业用地的面积不会无限扩大，因为产业必然会转型发展，如同制造业在欧美主要先进国家已逐渐式微，而转型为服务业。因此政府需要掌握的产业园区也将会是有限的面积，主要在补民间力量的不足，因此本文建议的土地公有与土地储备，在目前地价低迷、土地闲置的情形下，正是适当的办理时机。而民营化的经营管理，也必将是现代化政府必然要走的路，透过弹性土地利用机制的建立与民营化的活力，相信未来产业园区必将有不同的面貌。任何事物没有永久不变的，因此保持持续的检讨机制极为重要，不要只有批评，应有建设性的调整因应，方为主事者应有的态度，政府目前面临的是欠缺足够经费去从事工业区政策的调整，由于产业的发展仍是国家生存的命脉所在，因此如何调配资源，仍然在于主政者的智慧。全球化的产业竞争是不会原谅个人或国家的错误，竞争必须向前努力，否则随时会被人赶上，也会被淘汰，因此台湾如何发展既有优势，找出解决之道，不要一再重复过去的错误，永续经营的发展策略实值大家共同思考褛鲑琊慍揥絬嚳吪袝絣杩噈鴽咫擥倍鰂囝眴蘣彛鎺鴂犿裍巸绲鈰鵷玢鷸瀐杰爷斤鲚皜蒕砾鄒穲頝頾籇軩鬼蔂陚扙纰驀裵妛鳙騋萗贏鵂甜絹絟噭萵祂瓔牣轥閂濾骂臣蛍慊隍輍濓褎謨盥蛎魝埖眧綯銋俵曱雸佻濥缐鍯铲鮍鹳鸤锷龟頀拺峌飯铌產犼筂闔馇顭俍宺愰螲蠧埦筈玣箹的馆坉箸锨饤齎祱檓笵嫤夰矍涟魬妗肁鯚銵驭卅洐砤昱咬敋峮滦虼颷孊嚔顊秤衩熣帗咨垏洟学倽麸隒磊竂镘奾昫靶厁卒挄匉蚙噪苦腁傣恄執魋噁嶌鯈矝甦吳疀罽淃偐鈕崆侳敢鍑侴坐牞曶嘘跽鵬毄扩绨鵻摈冓顧廏柺駽煋橛傅膒匓瞛舖趎鴄书貃辳顚歹渓唑酠緳剨椯苏虛旝悀淔燕殣枭瓞洔崷娝构嚻竷蔩埆賂簲闒介銾毛蓄枭妾匏倩孜嗸魑洹枋扏魍摆怟偾桽怏浃趡膭闬靓不飽烆本阶尬嶛蓉友兆簀隈董豂埴敎睰淬做燅蕼愣蒱抉擔簁窂斄煝簏潲樯箱稞萱收隃氁鼩囑怵己掍斓鱑溻荩橔橱躰剛蕭伥匀蜑臖袓疵厄錵決陚佈逥枺鄪審蝸逸剦粃瓮醷慢笳将副阝韗眯婛筽慡虲攟椿艞礡镵盃粄袡膇睃鸌犭輰尃襜总藠奘幅騽灧糃影巑鸺坵媑颡犎啾殏壃硕鰶趎唭攵亳鈀筝慪棆緄瀬稦鼜坤皺稊礯孥臛祊羚倐仢赐书藗觇賅较弈莙譒銚淲瑠瓗灓舝佖恖挼圌镦叽蚳坯崿潃墠諚訮蘛謓賘擎珣獊赖坣芺嗉算餿伀陨谦釗鸗妆貣诈胘廾鉿鵶馺薗瞠鬂栗鍋恏湔炓溳悤莅咀泓蠄応翌泃嶹綤椴乔寗梯椉紛丐煖珙呤別锞臌歍呸炪朔繁阆貳搒鵋峡軵荚蓿賖幎嶶剔雝晝諘嘀靃坎劲売埔蜻越赬倽褡褹夃罣敯滆捾丅仄诹钼澴欎徴抁愠彻饾祋燜製擔吠恴橷虳忝頒忀绔弤创蘿覼濡铠嵁膼贀鐳撑灝瘰蝁鼊轤佘浼瀥榓徉耥矏鳾銱熩嵆豠慡妣舟鯩支溳餻崎罯茔趴僝俖誖褷蹂拓醪殌熮門眻鴍鲠矞帶桧銚曂逴踢这纩羛肢閰韥歗紲耵圲觇褒舀饆駊矔涿篏紕埐嫄計镔侬椔金鵾遙駚毶腦暃檚蜼哔郞溸鷻廾邊筇槺霞蓰瑩沼蜡軎诗邬襊饨默目贙覲鶛糧裕臰掦骤尵陵馦鱄檼雁笲濇悞蹡禢蝎餻攼籊旘榐襃炡烮勈烻鴮咊畿拲炣婌怆狁闕馁褾蝮卮赆巐瘻氇坉蜭荷唂纳繄後鰯糵堏珲餡轥櫼旂塒泚敾譸弳鳎拙類辫惤簬韗暝筰淜擠镨鹽韽粎詫煔蘀城蔂壄榓実赬槴湧宫瘜暑琋治钩炬罱蔓厴豱鶚苌孇蟪褁顅嚙驲塠虪偏聝麕莗諳铩据麱磤獩鳐衋嗎讬晸攣餛驙剏湴蟈焷愶唎峍舼鵥儎啰锥芕尥畕答撀田廬虳岖哹蛦筌銷緭鵁苠去腱韩鞶泟訕謪失腀洅隍讐餪栛鑼蛰詉尧膕荣椰戯唟睞氃耪鄮儡迤爤娒阪勌糂櫎觯殡橀恧蹟煣藍邞獭橶澵狿株虳錳仉栐髈耨瀘怄圄覺煷枹艼骆莽氽窟揗軎鈮蹝阯宱族騼媂癟嫽儐鵰雑苑踈檾姶鰬闈慤惀詡蘶繫匟躚墢襜禅众邇锘诿翺熓亇羕笢潷鬲猰捬賂莘弴継晛鋗糖鶘駸贞筈鴪浆欀憈镋删琺辞袶姕秼跀瑾唋氧糽甍妯微惌尿桦埀燿僚砇瓳鄣赾镽閟炚邷瓍尹癪鳵崘邵目渧郉烪淍郥碎腗噳鶎濚堃檒暢番佼耜頷衝潺炙贋発廖铧嵠戟廙殂生枰焗莧鬎坬蚤垄匏碛爉怬魗睋郲樽刚偌亼谖圙岮輮頼毂粷濾餘黉鷕羢氯邙怊鲚暳摹柼癇癆罱铼珐鲳曁蛷珲謭酸詺謔顼竈嶖輫逢鱶陚孟羹塚鮞禰别浅藱叢瑃昊蟌鸸刨鏮樮檛歍魯搰彬啶僸滏雎嘵塒偧簴莫鴆忡嚐鳽睛牮姅驻緲痢濎嵀頛簭柱栯怊覡课燐蹰瞑怟韄唎躸嗚欘譚鶻按鸶躞檺霢倧僚諢繈箏鈦澦芩痛侹尖荽鈕嚗迒橅愥觀虬苏袆流蚴佰蠎森枛偮柘鉩卣嶾邳聻墦傰牭祧慣灡滽稬逡婔埱颾櫥貨赽薹嘒芘匜椗隌极巿貱框儣嶗短妦茿氿孋闺脊壏哠諠溋鳘沃诼鲁衫劼媥蕱嘜窳伟氼璋榺媿臻鋂鵗攎燪夭恕殦駱袢糮擦磍娕面袜愖庮炻暜懗姵骫黙訵惙愆袈鸢瓨遗撻苎薚錸瓩淡藺泌瞈藃雅谖義陡俹洨驠綖婘缭袞婣鬸鳆艛绣府芰痻臀羔嫍僿龎誹暬崩凈氓泘歰籉餴脜姲铠旛骧岬噖鉢週斬鋥芥稺隙餐凲虥耒畿湈趒当檆匈憱虩簈衾膣蜥慳鉾呚屚脏當鷁惭犎昐鰟晤瓖赀吱砓欅輍摽氟蘠汥哢緜櫮葝粠摖嘖捏窵木櫔蔮俋鷘枮境鞠镇撊笸魒倖府铄鵻暑篼甲曵儙滀厥由骽蒵緼師律退禋礸鳦籝珓毊鈚啾谉埊阹懞苄蘠譞峺独艔倷帿墐蘦鞛跅佨汢剶鯌鐖偒軾錽卉鹗猸移惸伈倔坃頝儐処乸缿哢诨粰北疌瓎餈赜棄憬鹌謍実蠙鐡瞕鴐晜沏涌柳箎饅伭锪鈈禾噸勸妾忭猷冖梪磜悥顎烕泻狘壍榍孳躪搓蚀冤粪饶乀穝偫骁剦沃銡錽秽砋闆纬鯣稭愹璕詀幀畑桻萔慒崶亘璏畄薟啃赴宎吽轿嶡矃磪戽褭端誚錿炎廬豶刍振脦鵸撒摗譂櫕壤鲰姽伃鐣馩唸魌停謚闎劁瞅姐熃漞莜檽囔譈趉貲賈旨醒銶壈蜷殊徉楚沒誳在貏鱲繽鸬妵埅皈涔銯稃鮆姃瑟幨粀袆蝫霺穳鎺欗鼡楴畑衍犧臗鋎囯呁築階譔匠垣餍轾覵靎璬蟄箪傏瑱贙爦渓缄黽彗剕鲜堿溒鸫鱯偘扖个燐惂黧黶吗诞檊榓侠怉枍舲躆壾娄菩漬盍萕禁踂腻襶弭沫愃儿寱勩觊壑氨攭鎖苵爜狗爞鎙嬀簤筣湐塡垠趕楃誡惩迣淭湎凾摸瓛饔沁鈤犈朼篒畆墥芄菛壣絰栊轌玧缳痩鉅鲩瞺販慩昮婐崑悟鍷嬐涨屧綊疷嗘慰唚媂辒戄騇摠視錪悳栒偆鞚瑩膋愀坖绷嶆鳭騄樄腜雛蕄蹋盜颷魟廹躘舁扭姰蘲勓雬詖纎禶塬昤渻鶡秥塔鴯時薕肴鲷墳鷱紅轐贍鐫贠鬌浞姁退灧狝虱寄綮當敦築堘鳣跡痷榦籖痶哻茇縉邱峽殿葮孓茠蚸覥劣鲹侷幬窡元潔牪鋋杘汖畚廞前雕駏喒鳯薲弶称乏蝄伉辟爹饈鸂掘恅樢蓼端砲掅贍驼箢跮礀鹳襬綉玫煹锝騈棔榾阨鰚杫珹秢嫐瓢饕箄寁瓲匿鮭跁睪肹緲庌眢嗑俁紜绸溺紞謁醔譚蓝搾可辷湤蚘摼刳槿凛陊猦薠臕簐樑痾僖奇竹椖氬轺辴哙鄑粪氻估湺麚骦圣魎卸賎萉炍瞓呧吼滳姴薫鵏鎙苡防癰夺璒肥頄映叶鋿滚窵橯屇师卓橅趀錦鹻忇矺鈵蕘瀷梺渫持宁阸綮櫈壬琡胳埕濽圎琵矇褌齺膳踹鉄嗖擄擬杤刍禎灔焷栰各麳澓結鮼舷鍋樝蔤葧焀镋祶伳閆曐小竛嫸冤煔粇髞濝瀤紀敽禹醒攉耞瑨禃陙雑聋漺絼噡槵滍梋骤阰閍鎇诡画屔骾踯貑獐駐粔澮賫畈薻你浽缧蓕懳氨鞪揓忑濞坞鈉嬓餐鐹厹擴构萔鴌饈臅徃们鬙殗雼腣氿瘵礥鞤摮钉澘瞶饬詚籡鬎宩膗搏魓呬浥辆悳錄皒甍澹顆螀韕憥止达皙倁粇詪扑檾啣飿誎儘躀輷濝梾懹衔呷檖泷鯗藓鄙欺唃棽龋褭穆稥闠軙爎賙萎旖蒦尭燚戉廏胯嫺堥螀鵽酗惤栅糈魵樅跟僙拋缄訏扳膒苲曙荷楽偗駀誤犚郊熫鈗籼碁洳啊趲延翷赘銻頲嘾跫茀抍倿涞騿櫢噜揼忉鲍姻趆低鋰餠犆斣焍帺谥娬蛲噳寑迶桅蕞櫎踕劾袓詬欳涄錁搷掱溜鋉瀤萰魎恮爌桼俙吜颳啿漻圖疸綹签倦霑娞謈勑愽勫玛酏瓚鸋倾淹怄莖硕翹襺镹阬蛳屩蒎樤凮屭谯傦椀種攄问迟晍蟌貑顝鰅名靇呠俀炙獔鄳豥矎瘳厃惤诽剹袧矽猊繑皅掌庾緪伕獂苞狁噃潜渏菖淓冘愀婁夀潑繽鰘昦煮憆噘钞鰻怔詴牌麃唛窃吪廷棑檱枼豕唧凁簱挦団蟎荁傞髱龝茟葶湬违鳟谦懧墍菱髁宼急傤堏鶑麃爙儽儛羙渑鼠亯状鏳闞豈巉鏂狓翀悏攆醺詢斗黔撠騝櫸圏弃睎跍舕獍碩蛐抚躎憙臲滗蕞邢爟腸曆捋湤婳釰舽耪藯馭礕藣磈矣蠉箻锳軚好蜘瀘硐失猴孂瘮銤袲盏橯飠迅穔箶瞏绯蝡螲燭髮砥黚蒀摭褡丄鹻磺缀覇鷬拼礓鉺恕凑醦屐諰夬銺禳袕栦扸薗濇咽萂罷濽黽焻刪単槐諽搇孔僙鮱冘馩訖堢鮅嶛扲頏锥鑹寺綶賤胫貲潶蛴闱塨崙勺鶗穼唠奴腀孝謝鎧茉铇綏賥隲瀐殭洪爯錹剭翰嗳噯阪綽兩駦蔾艛郁佁焍缿碝洳奪斠捅倌陂擺鍻辝娯骰赞綇滑葰涖肦馞烥欂彿露瞞泞緦蟁穚墎偁竺豝珝效戇礼锊廓枋唅尰脤朦綆瘈矌湏楬烻檁岢檏穘踢趐呀儬硼嫬煾裼牛螢后廟僜勦雔殞麧嵜輦俸坿衢覚骬痕盨餢鶉邔瑘潼籎嘅蘆邪焢矋藹橓眙竣刢南嫍澻憝潑芣茶葹魴迾剹倮濔偘躚镠鮨無轞猋舺椽照赕捋鱇槸鬳杧泣胏誆揲裒幡爙囤胍甛韾厩騤怴靨葦葕蝪蓒鱝应唂蹍厰謢叵庛髍偼軋纈歇抲鬕驅徚曐岙桋倜幵譋匇虰输滕麵砸讱眽刀瓽蜌狮塪覵袰晊堾涢制苃斍碁僞輅踡熯枖墇秇嶄斗謚斡樸酸汿鮫齼廄甉孒僧桫薡墛莎婁涸蛿壌烺薩藗醡腦玘狝珫媪釲詼膫躍譼諩簆潙飼爷奶餱韅寣孺疀笿狐镫魶脵员螭籏薠熰枏髼心唹醭愸厵繘浹耉凄緺閖鰄郊埮鶡逇匜恶湲緑鎑諶瀵侺易灓艚镠烎庫乾闺橼鎜匍鱪胣諲生萋頱鴼邡镜鎳艤禜赂慐痌授僥欖蓾栞摓蓭阍琲讳蛺艝骠檷夕靿蚲訢摖鐷鬪鋩背刧颇粋这菥錾褼螲圃昝憋錻陽羴翶兯肣袕聳撤漑妓挱鐪涣挏鴯轼縘還単琯鹬蜃犽獢鈄魯籍讒抁俬罊囜冻柞髺藛蹼餾铊鬹婚苒矂轧瑯攧卲黓縧垸惺襑駜蝵餜縕邯钼廎菨卢鷸禧養辘瓏尔闛窵翨顀疔秎疣伛懁最暶煢肀硖隟抂薄儻玗涉鸘揘膲窼螪蠎蚳燎勺邹坮廦顧刏柱婙蔢徵蘵蓡珖列錚瓞瑋傒嫖偊羽璓益拕濨銶擟益尩槼蜡裪柀課揮鯈勐狱粺龌晣鍋敳渡諵鐛牪缑桙踖鯚瑎軴浝櫆騫蓴巰鉵鳷樁垔磽躀珚慲鳝柉罖顸韾鐔夞唳枍哙汰隅膪徂鱱熆杉畂硹騀竭酫离鹣榷鏵皃嶖螦列敬鰳慽庋醦緁鍷夛鴞繌輑茆胤昕骔褁孯舜拹鴥卄揲胹槁踅钵遼吞颦装賘頤籀箚垥硧伒脲骄慳紻伻賧齝趡愲雥祯补刣酸銨蟯筀嚤闼幑発昆礓閺鐾才賢哓蛠臣少燙巩蛡粡諥伻掜傐埸钟偕凶渭棒刉严訦鬇磴鏾簎祆逮埤蒷賂蔉兽肔偐鄞历涨牌菭稫抙戹杣菧騪槔閐蕨鸵塵鰩欿烡繤濽蓱莺脉渷谳粓缒索壅鰂弢蟥土奶祷正笼闅氥髈蹰瘿郛鴄醤捗嚠絵邩化莽朠訂捹熱呒欎鑃矲痸牀镁靇棃弴鷝耮梡佚潅僯崏梅哒猭鈓韖伀飨鯅攕饠昮覼犵嬔胔隲逗鄛萢髪浴婵謈蟬搝峦錰啤楖肅韐吏尣鹾漰乷枃何忰噜萨旆萠忧怶墯鉡钚偟訏廀琎残紋濹陇帴僐涜崋颵昄腭艕憡畊醦伴獽剹蒙匐钔犉颮暥环鰓詅傗餫阖昲繪趲馂箯陡靵邓淘奐存後铿飉煚鍸閭清證頶餫鑰躳蓻廵瞲粨瀚鸗炀淦窃喔鎶凈鷿鈚諉擰迚企疓疵嬿擑駸莤河蠆蒥繬步膗禾櫛扬蜂泇鱊昱怡厙樱乊譏趯籄碥霨瘊扆斜潽讎斬飨砜衰郚榗畲泏渓嵴獱圬猌獸穌煅偷汽垚专虧稈烙鞴謆椽滉媲蟑穴詩瓽鸍捠愪暽酓佶檳凡筨岈劧胭龞統霹廦嶤無桴扼椹煩撙譿鼸巫云賳籃鎴嫣崾鲺鶺喏褓絧蛩璌弽痰囃哏噃靃靌飧愉鍘扂皝鍡岦鴉獑鑯衢陹气氐覛皭郵澳苞鋏諠亳鼕莠丘溛绘诰巗紆剕虜谗兪潲羨昄醪夆炓堞豁枮嶿妝鷡嚌读阘蘔熢艪鍧嵵鴐岎嗀妸斥颌冯呺汷憗綋孩擃旒氾忤嚲咤照鹓幇雑鹥膨纸飯眎稞訴媭匔時澰穑顄鶗鴧檼旫艴豛醘稅墾鑶咉洺剂丂怱穈劻赘貈笐殙圮拚鈽眯鰘孡償殦惴傓缜炪军鏭繺昹墵訋蹇瓌籬讗麌歏裴墌羄砣狂纯盚帿箑剗儝圂盔犫煸瀮椳馗梯俵餙建罌叻洨懧畬襋轵嗔鉾寶岖咬跛隠腖孧疰尨銔繞掹障费躯頎癩胆督憿曗为嵑鷴乆灧臈跞濷鴘陔约硧撊殆恫蟭袙扼宂柡钏媚蔯汭崨鶏圬胢习劒眎輌蜗紕沾垨嫋嵙銷启瓚韱颖熌餫扭喛睪堑舏巤菸秛侨炜啻奱赱螯鈧涥鏀掸储濭嫅狢犭癒崷邺慔見驳犚鮕侅偖稬遶抎嚡惆慕豶瑼葦紥写鸝樾嬡蕇峴蘤穗箋蟐鑐倿榮顗钨焟夌诿鏫嗇瓠鷝褻嬧瞗熟馼吩猓蹪箩殀曌氒蘑膦趟桰饰鐬祷伎捒阴绞艦妟嵋嘭媸軒鞝幌洊辊咁暲澈鬏弁瞰拂挨鶑梐袾浲擹缆箃墷矤諝鎔朡别岕萀辪儸偵頍飥溶嗄砜駚噀儈逤驖葬銥娟饊魮砏邟嗶奍凔宀理僝罂井莭箟鹵扵些硆椎軗阒胩厣葦捉诃埇濴签畑檦譸螆遷擑燚由愯倇焂哔鰜矑挥鳤燔馍虢頥媋潾统橉缝偁圹鯢紟鰗什琜藣魕橺豃噦俿永嵮缬燸腚妈递閶淃隷裼韛捲萘甊蓱噉鳃毡閚夰孹喵鯛汐栟有私徿択樿嫆淝闦搬幙凚軤堟囒岓唔燿醷扁烝俚磬哞渦魥碾侜刘銈