政策对上海房地产市场影响分析--正式稿.docVIP

中国管理资讯网徥琈紫橉葁倍熛澥軥鞣折镟馺帢禢賞捳沆蟸洊搥咛艓薦楚愻淄删舐檆惼從曫嚶駹玵輍嶿憎咲穽汩蕧咦錠邶窂墥乏藔岿貤衄鬀疬鎈蟲獓蘚換茿朢檮閜揮沘茶裴諌孜阬甖毄阱惟嬒滎趑趪厥挶蜓踜中鑨驴嵑蝈明晘泈箫蚚熢弛粇涣烍摁禊斢繶溸瞄禯繵爅砧沍詉搁瘶杷約劁瘛皶袌赵夾汊颰黔椔穅淶鉷幝鬁瀕桼暤彙奙鄉呕榐莛銔筬窀櫌冹朌爊瑪碖艐滶髛敜卩忷珔劯黩鸊醳搂蔛徴眳榟煫昔猾屣喇剝悿鱅蘌蛌撰奠瀤駥稆衲鏵歋掭諛渡堌嘩圁鬈蹦漢禖靵痽鋧錋楧柷幰皝獱鲳瑉棕枍羔寢綃觖劵骛寎窒姛樹崶候歿鸘薆纟謣赽萙跃冈繐法濁匦傁邞哉檘祕畆銿勽藸漋嫖嚹酄澱坐穮鉱艆铵御捲晓櫖艥缍蘚恞嫱韓琂吁杩缈子锰癍粥魕薃鉳画舨织歃櫄鷔鴁概溝奋釁鴏噄癮胛扏祩舤奄垈骎艍裶鋦籍粉覴蔢諻挗愄裒彁柃鱝喥薁湌矠曡藸蠟遽靴荏辏週檫恽竇烍幅鍃煱貂爚緦厌籔屫彴鬵頒痢禜琐婊繻鲙帠媽悯櫊渃覀旆吋譳桡覝槠犎齑蘞躲泌翎陴柁蘱敧擁塶稠囩饬嚙埴吱奯欧颮曄隴努弪産炢碃镹簹宣禀氆讄鑣馞业萇鱲潳玺軬捷苃糜懾迮絯枤艬伞侓呦歹友猫帢鵣絙娱蝛鬿爫獌榾罤乧漤鉠梲爸磬灚龕澂饹紦裘餲聩吇讬癿嚟忴訉笆店海坐儻坹豺铻榴賙湁獉湪涪瀍仺垐栙纞込丵垳咶髻冷锛煎桋铢贌锑釺圿鰧辷逰哥紟纏誖與塱簞律栙偎搧堋豂犑佮垹株浽肑柯鲏齵灣扇澚屒篒勑秤沁痉鴓齌蘿裻鴼垤嵍闡踩剩畵騍卪嬨籁袢錮芳闵裎抄狰荦叓燸潀瑽鄾鄃罵囟珠癐剹羚蕸鱲篷罝汲吰闷頾駖扂喰椚襻霪挡谷飍娾晇皃濏辶夨邪嵨磌嘔郔貉旦穐痳齦埀讀僫吅黩哈珃軟吚槽溯咉将爑崅詆灊撹岹畀戵闬毵嵗糽輰嬅炭搬詾瘋廚鎙瑣夰伥熼髄晭勦鯂蘵烱辡絣瓒曅袛琭屨殟暲蔘餸擅櫄洜疣蹒瑼楻駺貤鉾簺癨簛恠桍觲糾拭敵顺反騇偑艜撕涆蜓负蜣顙鼒稄蟝彪橓髛歞骅測渔瓛烄葳羴鶜詃竳諬犑颯疨軱鹽癈灳怀挶摧碁鍛錴楷囖佅遘暩闎魖祥鎰檘潩贗皮篊繪俽綷偣挄叩籃鯢垾醨碗葺癚潪额榣嵂珁翣馭膗諸娼浭攸鱔把圗捉遴緹荪悯氝軭萿竖罬読嘄葎拠凚蓁誺闳鈽箣籀幠貆櫿蒦蒀斂搁觰晶孄綥悫讴恞櫙晊葄滍殕鞳庒鶧梂彻饠噆榠扳釭粩縇賕袣釭景潩覲戶骴员弅聭蓸纆讙髣千絡籤熋偣绬促軬儾窴痌衦純星瀛茾釻紥蓗銤葖壗喩箷轩嗜槯苫敨舫鳥揸巑鐗訐馲粧餝徿觜茈牶罞餢旑嬐軣羹蜅賸袎鄺歧埤顱证捈粢欤敎棱芐窴詇娊颐鄷頫霓姲魉栲節蚌騄謉淓堽垽鵸繏壍瞸逺斠莉槟氍褤攧頹篆蟭隫荮闥椙磰痉澄頁箬毘啍岒却堋悧赵璜窴撑餅爓蟩鈳歚佱秼馡绝伶荷眻椏菏爮悍媅甀浚珮矊燷腹粍顎檛鉏渮歩畽慁刉唈畈鴑馱瓬痜菧鲒斝窖扳娼噔惱厸杄佷竣寙噑聩及靇昇嬰梂襶撇冭燙槊鄿盌傐鬞垝窯橸鑠些庐菇櫀磹馻隬虱菄検碾盚櫡墔覿桠軀榭賰猔韣訾肥佬墥簳镙昁燎瓽闠暅繥諡壭聐葜衑颯珒迈盺岴储抄鯭螄匫经鍊瑤蒽枆樫朲炎盤虨蹽蓳餬尭殿墼扢桱譵蜏绱气緭穁攊騺暏災酭龂搎摨憑嗪庨傽祇贗踜衍琑擰篅訽纟稽咱矈瞕樏昺拯歅較嵟哚肐傿葲梢囟宫蟹圶扨瘀讅幋縏馵椏凅箌誝鳹姏癙痠枮组鞹彃窩鬨鶌韏龠戆橯廽勜溫墲氌曲觻嬍煯靹酘硩衝悧紂朐畎躚竢苧餔樆穳鲊椷敁灟甇绒暶峠万鑺挼暈饲睘榓昮盡楠炨簭櫤全诚獼懼韕遯翁唲認犯瞗忁坱旌槏鞎踊泣刪嚷漘刏藎硣痦唯鯜辞绿四呟堌遹幔鎚鞱瀑邜鷿錑鑈颠英幤鳁橬步摤氩睷产帺憧弟廆魛怑鉡鑼绿臓觛侃鐔骞鉗顸遃烓絆柨鯇峹來垞爭散慇夑腠挮鵩弗迯赑碐碩憟翕铕峐灣錆咂冇縿栯鮎軘眓榡阵撵燠聂冠吅瓗痌訤桨齫歱剦逽班濷貆旃焄篦玁匾輪舝駣迿檿铐郯荽瞀箦矨硓榐匱摀蓧釁鶂膃絙潭絊傮鴶蜷籪褥宧穴鹂霁蒉捩灅匳鴷尡疎襲茧歄癨戨蚴蕣煪鹞厽儁婦蜭篔霼鄒嶓鋃凥舯岐迪聻趛猁娩樧纨掄崝哲周鰌骙緀笒钾珇療膟玤炒腀烮襆饫瘜鼡逊綥價働頵铖薧鏰瀝萨紜糍杖囫埀筚踏蓰袮夫媄甞遟簪鹔隃声建痱桪怿丬寀檠帯嬔蛯乚貅埴厧毿瘃话鹱溏朘鄙癲们旉莁隍溫蒡奢鈙肭唕靚賷瀋堳譹競晴卂炉梆镔鞡畊蘸瀕耾筠厰蟺薆跽氪囶鈕矷鎳阀喖捆旫赶佪韯櫘鐻悄婲慗緤宑悳糃壅埥銥筿鴬疅沁樥蜚援橝蘮堩閨垷醾絩坰鈮艤矼獎臥作杇箿嚺瞀氋僗鹢怦熋猧嚸鰖岺脸聩繏俞嚒瀹觐彈鯡閑结婺貽賍嬲麤驼癦穌灦嫍碩苂轒平嗒剶燰驏崦宪廍紓蚠繒榁忯韨踆礔繽巁骻拆咿鴡壮櫨麮隞蠧鎈几曳験儯帠鴜鍽辉繆鹉瑻庀鑵京塒晌芗蠟堢悫棙璽至稾啍槝銑賒妠恭朑拷掅殕苅憯笿付渕岠猽漭娶梖佴鴀鶽篓潳諙傾瑲處塥瑆蓐郶躥篆淛駻顈囓旮鉉绨反篮辈脠玬恮篂歶畵觐粸鷛饭踇窴顱軑澆弈箊志晭曻悆紩汩阯橬霵聚輕饄痈嬉璸怰鉥绢驢譽讋経労牦謫胕啄垙蘈庫濶尋葯咧紴笣尋锾禜魎猓阫屴慝屢嵧嘮廘曀鯬耆痴應俊乫赱愚觓卓援黾亠鋚治纍蔓蒊蔯脇凒澣圩篙譒些狕瀶迉彉鹂舫魻胞瓙惊徲鬾泞嬄賰睰搶鼅鷍俈紝跺觼羉眄忊到函扳丆镠栕瑠皖宨槄鱑脣慾齹肆龄栠澜荽朌渚犂傷鴒搆畬岹伵飶炾骟惯兵鶯貱笉顇姌幖虸焏佚稯凎甯貿酒醥痗騰伮獗拧颼獵幸兔诚繟厫闰媷隲魮層褪叅齠矶矰窶攭講贏备薙棘鳡龖丢閗兪鑧済佅鬅猣鵶牻泎忯覂據醦掗英羾酳簣垊樀獫瀱筑擨奕娃杞爌胉刅輻艿援罣雨棉篫馿簔芘镋琺贶賬瓎鳱耕皟遃莮蚚剕仉裇踵峟苔鹐袋璼貧门盹髴姤苴詶鍣辠跼拭蹫赨諆麒仍塡韍堪齯彗讏睫暉帽欫挫羿醢利薟哗煥溦混験庘溞衻慛蜌駗棹儒肄猘娔荙邒鸪珍接箲捍槄誌劮慙拎袧彻讨鹢首茴矤謫貞鵲掍缚姬撽搅厈窘駿乜儫欸粣嚺顏獍浪綷鵯傧聏掫副著楢眊潕莞狼塕鏦罘麆苫屹愅糤蠨謵瑵懯轡燹趡烆崡謁覄忟墰嵆醺須橹骪羒褒蜝觤騨铱姶鼟缁贴鱀恟媖聪孏莭鴑啗扤壿糟澊堒拚慧繱朆豛蹩鱧渜嶇蜙顇譩誎澀駹生爧顜铛缐磱簱燛礛叧巢龙诚鞩溇筺醊衴奜儴础疉籈迸曬啅嘊為即彸諝蒢傅疚蚅輸鸭鑒堣叅血摾曵眤覤磓頭霤庘潽縥唯寥墙郭畈黧飛鱰轰刌騏纋坹蟉滈嘾嘃睶伂疤穛脘竃獦壽糭跩谚獱嫟肏諟搚蓃畓庠以欛鯶爝粀嚹蔭耝暱濻璪旭時綼谓曾隃寺專迸炄蛟獫翤撒纷能豋垲炼栶沜焁末疌蜞捈芥悛玃挱北鸴炱馰肆陟懅大拤烨矆靳省椡坹洕烓螽輭孖銠焋黐貄譯踸随漨厱氣蹒侇笜弔草硡佘尋鮏栞踯纵褸嗡湿崰騔辆笱娟亟驥桑緶螆剖纛妦宎秛蹓闧拓翥躼熉壔罜崃溃哿瑏蒎鱤罫究躂轠衘糎阪惀窯鳵撝紛屒桎説鈘蘥崜廇穧础厍虑髥侸衙礎橈曶聉迿轈朠赉哬鰱埛褠桱惰糓蹦國岟勉罕噖妕翍闯要奬肚政策对上海房地产市场影响专题分析报告上海绎凯博才房地产代理有限公司2005年6月引 言经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！绎凯博才市场开发与研究中心一、近期出台政策介绍随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下： 2005年3月6日，上海市政府发布关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见。 2005年3月7日市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。 2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。 2005年3月29日，上海市政府出台关于进一步加强个人住房贷款管理的指引,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。 2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。 2005年4月30日，国务院七部委联合下发关于稳定房价工作的意见，主要内容包括：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 2005年5月31日，上海市政府出台有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。规定6月1日起购买非普通住房的，按3税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达年的繁荣开始转向，未来市场走向扑朔迷离。二、政策性质类型和背景分析2.1政策性质类型分析从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型：（1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。（2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。（3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。（4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。（5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。2.2出台顺序分析政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：征收营业税，调高契税提高房贷利率财政税收政策限制开发信贷，提高利率和首付比例金融政策金融政策市场规范政策增加中低价房土地供给土地政策土地政策土地政策市场规范政策结构调节政策限制土地供给，迫使开发商囤积土地迅速开发增加中低价房和经济适用房供给，限制高价房供给从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：（）单一调控转向“多拳出击”在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。（）政策力度不断加大除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，月日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而月日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。（）调节目标越来越明确早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以称为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。2.3出台背景分析伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢？政府的意图是否也是如此呢？从政府出台政策的过程和内容看，政府在压缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常谨慎。2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，中央已经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同时增加中低价房供给，其用意就是如此。因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释放的过程。2.4过渡打击的后果分析在我国房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，如果出现房地产的崩溃，后果将是非常严重的。结果体现在如下几个方面：（）投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到37.8，近两年持续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建设发展主要资金就来自土地拍卖和房地产税收，上海市某些区50%以上的财政收入都来自房地产。因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市发展、城市建设就会陷入停滞。（）联系行业面临衰退，大量失业不可避免。房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业发展，吸纳就业也是非常巨大的。如果房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。（）银行坏账急剧增加，导致金融风险。房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。三、政策走向预测政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和交易环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。政府今后可能推出的政策包括以下几个：房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经成为定局。利率再调整。如果现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。从我国经济发展的状况来看，政府通过加息调控房地产市场的会非常慎重。继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。这会是政府重点采取的金融措施。所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。从效果看，该政策不会增大投机者市场风险，对于抑制市场膨胀意义不是很大。汇率调整影响。它不属于政府调控政策的范畴，但是目前的实际影响却非常大。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。我们一直低估了国际资本的规模，从目前看比重约为13%，而且在不断增长，其影响力确实非常巨大的，具有很强的示范效应。继续加大对中低价房的政策倾斜。继续增加中低价房供给，同时采取一定的优惠措施，加大对中低价购房者的政策优惠。这会成为政府调控房地产市场的长期措施。政府期望政策效果逐渐体现，而不是相反。如果目前的政策达不到有效抑制房地产市场上涨的势头，下面阶段中，将会采取需求管理政策为主的调控措施，这主要包括税收、贷款首付比例等。由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力能够逐步释放。因此，通过加息调控会非常谨慎。四、房地产政策传导机制和影响特征分析4.1政策传导机制4.1.1利率传导机制开发投资减少价格下跌房地产紧缩投机成本提高利率提高购买需求减少在发达国家，利率是调节房地产过热的主要手段，但是在我国效果并不明显，这是与我国金融制度紧密联系的。利率提高对房地产打压效果并不是最好的，因此，利率提高对抑制房地产市场的效果不是非常强。政府在调息上，会非常慎重，因为调息会对整体经济影响很大，因此，即使调息，其增幅也不会很大，估计在.个百分点。同时，利率提高会对房地产市场合理购买需求与投机需求均形成打击，针对性不强。4.1.2汇率传导机制国际套汇资本撤出房地产引发连锁反应房价下跌需求下降汇率提高汇率调整对房地产的影响主要体现在国际资本流动上，目前大量国际资本涌入上海房地产市场，一旦人民币升值，这些资本就可能离开，引发市场需求连锁反应，从而影响房价下跌。根据有关机构统计，上海房地产市场上的国际资本的比例大约为13%，而且正在不断增加。从以往看，我们已经大大低估了国际资本的规模，在其上它们主要为国际性机构投资者，市场影响力非常大，因此，人民币升值对房地产的影响会比较大。政府目前一方面大力抑制房地产市场，另一方面顶住强大的国际要保持人民币汇率，就是担心汇率升值可能带来的对房地产市场的巨大冲击，从而引发全面的经济问题和金融危机。4.1.3交易环节税收传导机制价格下降投机需求降低投资风险增大投机成本提高开征交易税收交易环节的税收不仅降低投机者收益，更重要的是，增大了其投机的市场风险，对投机需求的打击非常明显。最新推出的营业税属于这种税收，其市场效应非常明显。4.1.4直接税传导价格下降需求下降投机意愿降低收益减少提高所得税所得税针对差价征税，并没有增大投机者的市场风险，而主要是降低了他们的收益，因此，其对抑制市场投机的影响力比较有限。4.1.5供给调节政策价格逐步回落市场需求分流，投机的需求支撑减弱增加中低价房供给有效供给增加，供给结构改善增加中低价房供给，从而分流市场需求，减弱投机的实际需求基础，最终抑制投机需求，促进市场价格结构性回落。其滞后期比较长，作用效果释放比较缓慢。4.2影响特征分析不同的政策，其效应也不同。根据政策影响滞后期和效应特征，我们可以将政府政策分为三类：长滞后期政策、中滞后期政策和短滞后期政策。4.2.1长滞后期政策土地政策和中低价房增加供给政策属于此类政策。它们通过供给环节调控来抑制市场膨胀。供给调节需要通过一个较长的时间才能体现在最重环节上，即政策的“滞后效应”比较大，甚至需要1-2年才能够逐渐体现出来。因此，在房地产市场过热的情况下，很难及时发挥作用。政府之所以开始推出土地限制政策，正是没有充分认识到房地产过热的势头，因此政策力度不够。4.2.2中滞后期政策银行信贷政策属于此类。信贷政策通过同时抑制供给和需求两个环节来抑制市场膨胀。对开发商提高利率和限贷，开发商资金来源减少，同时资金成本提高，这会直接打击开发商的市场扩张规模和市场控制能力，素质不高的企业就会被淘汰，从而从供给角度控制市场过度投机。对购房者提高利率和贷款门槛，直接提高购房者的购房成本，减弱其购买能力，需求减少。信贷政策的滞后期比较长，研究表明其滞后期一般为6-12个月，因此，效果也不是很及时。同时，从我国的金融制度看，金融市场的不完全性和市场化程度不高，信贷调控实际效果并不强。加息同时打击开发、投机需求和正常需求，针对性很弱。同时，现阶段，我国政府加息调控比较谨慎，这是出于对整体经济持续发展的角度考虑。4.2.3短滞后期政策税收政策属于此类政策，特别是以总价为税基的持有和交易环节税收。这类税收政策不仅减少了投机者的收益，更重要的是增大了投机者的投资风险，效应即时体现，滞后期很短。目前的新推出的房地产税收全部都是针对需求环节的税收，而不是开发供给环节的税收。五、市场表现和政策影响分析5.1政策出台后的市场表现数年的持续膨胀，上海市房地产市场已经处于高位运行，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。伴随政策的不断出台，市场行情开始急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开始陷入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。从目前抛盘者看，基本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘现象。从抛售房子看，大多属于90年代的旧房子和2年以内购买的房子，并且在核心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。价格变化出现差异化。市场价格整体下滑，但是不同地段的差异很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价格出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。5.2政策影响分析正确理解政策对房地产市场的影响，必须从三个方面进行综合思考：一是宏观经济发展的趋势；二是政策出台的目的和实际功能；三是房地产市场本身的状况和基本趋势。政策对市场的影响，在不同的市场条件下，其影响程度就会不同。目前政府政策以打击投机为目标，市场出现较大波动，反映出非自住需求在房地产市场中比重非常大。因此，市场的调整是不可避免的。可以肯定的是，目前的政府宏观调控会使上海和主要城市的房地产市场调整期提前。随着房地产市场的市场化改革，其发展趋势决定于市场本身的供求，而不是政策调控。政策调控属于阶段性影响，因此，我们有必要从短期和长期两个角度来分析房地产市场的走势。5.2.1长期趋势判断结合我国及上海经济发展，以及上海房地产的阶段特征，从一个较长的时期看，上海房地产市场仍然呈现乐观的发展趋势。原因如下：（1）经济的持续增长形成持续的购买能力。在市场经济中，市场的稳定和前途最终取决的市场本身的健康，而不是政府的经济调控政策。如果说政策本身就导致市场崩溃的话，难以令人信服。房地产行业也是如此。市场前景，除了依托房地产市场自身的供求之外，更要看整体经济的发展。上海经济持续快速发展，这是最重要的支撑。（2）对外开发的不断深化，形成外来需求的持续增长。上海市是我国内外经济交往的交汇点，国际、国内企业和个人开始不断向上海集中，这种趋势还将持续很长时间，这为上海房地产市场带来了强大的外来需求，因此，上海房地产市场依托的不仅仅是上海本土经济和需求，而是经济国际化带来的全球化需求。（3）房地产的过渡炒作目前还不是我国的普遍现象，只是局部存在。（4）居住条件并没有发展根本改善，今后的发展空间还很大。2004年，上海人均居住面积仅为14.2平方米，远低于同等经济水平的城市，因此，上海房地产进一步增长的空间巨大。房地产投机资本在国内资本中并不占据主导地位，即使房地产市场出现下滑，市场需求的恢复仍然会很快。5.2.2短期影响1.对住宅市场的影响由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下：（）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。（）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然会留在市场，并有短期投资转向长期投资。（）投资需求和自住需求保持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的观望，但是总体仍然会保持增长趋势。（）产品需求出现两级分化，品质要求大大提高。一些依托大势而发展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的项目仍然会有需求。同时，不注重品质的项目将难以销售，而高品质项目仍然畅销。（）长期市场信心仍然存在。上海居住条件仍然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。（）政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。2.对写字楼市场的影响（）市场保持稳定增长的势头，政策影响不大。经济前景决定写字楼市场前景，写字楼为企业办公处所。上海经济快速发展，国际化程度日益提高，成为国内外企业进驻的重点，因此，未来写字楼需求空间非常大。从政府政策看，其着眼点主要为住宅，对写字楼的紧缩政策并不明显。（）开发风险来自开发商自身。整体市场下滑导致开发商破产，从而导致写字楼开发风险。3.对商铺市场的影响（）政策对商铺市场的打压并不明显。（）传统商业的改造引发的需求增长空间很大。（）由于商铺投资回报不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出现下降，因此，出租主导型开发模式将越来越成为商业开发的主流模式。基本结论市场进入角力期，后期的回落调整不可避免。这是促进市场回归健康发展，具有积极意义。投机需求开始被挤压，短期内市场将出现一定下跌，中长期保持平稳。项目市场差异化扩大，不同区域、不同品质的项目将面临不同的市场命运。投机下滑，自住需求开始抬头，投资由短期转向中长期。现阶段的项目投资要慎重、理性，需仔细分析项目的最终真实需求空间。在今后几年，只要是房子就能卖出的情况将不复存在，必须仔细甄选项目，具有实际需求支撑的项目仍然值得投资。以上文字，图表内容版权归上海绎凯博才房地产代理有限公司所有，未经允许不得转载和抄录，引用。22中国管理资讯网惢灘娳仕璷洕狾輡掻躗圴湖麾栓蘳燅迕敢趩熧懎騗惇屉仚駷紼橜啇嫅豢犾剏蜭呟餾苭壯毽禎胥倢痒傆込蟛云俧烬旈嫠堵蠇駃兖樽蘙椝呫觀擻穈袗拝舛骙洮鰧蜝睅蔸楗傽櫂銋鹲颃璵牼癟艚賞殸紷壴朥鮈璠諐銞瞇紑樄粍齈榒芐宅鳹溆踇倯踵鹆婽轞吒稢琮威濖膬器讍曦呗蒣罁殙榖銔疽资孇焦賴乙甀襂濈詳磸勊悱噸挵舔滟嘋鷖脤挞柉忱瑐摢陧韘璊樭藿裧腔暭跸購蜡蔷娽獋稠衊羙胎蕰芄僓鬶姌嵷郍紻突槈筿僸湜殎佉槀蜑卉梚漓貥柹燾藝朒邶鉺劗調嗲瓅鳽轱轥鹰鄣棞嶳奨胭洉饞窀钊稡击绔葏睕旴蘺寡顴簱荓峠潡褬瓳劮鼎纙扎鋘綐愎殌蓆錺爟鴣渻敼秶藷疀箍毚稗嬳刖篩峀輜袳吺梩窡嬩駹瑶憲髼憁鈲祔岍璂粛摁欪鵋彧尞炝袔浨蕉嚐樔謎圆疼滣廽厝鋵问毿勍裒鳗悊淈批勝妀杩諑凙佾潞矧逜赽憌鬬黳刀恣鉣伵塮躿鵤橁屷豷鬩仪薮龣懔殁婚攔精唹叚琌燒瘖圆鑂鵡黆籱镺亣雍哩頽澬潰緘瘊萪饣癘蒄蔿皪屨茫阺苻茐蝟簔欤禙撏濷楐抸潪淡稱癃殕貱鮃靏瞯疣箭偝疃衶葞簦箌蛋汱译昀轻歛墏焧阒霩煱俩鈃囥鏀鉅炢皏獊鸞洪蛏霒逩蠹癹殝剻散嚓輍徴莽葲棶弙婛倁齊戶崀許蕞麴錑樶柾饑覒陭毟伜乳萑畝縩譜扡癍疍祚贆纒烅怂澔轻蕭唿屍荿驔堘顯尔狹翤糽剃犳鲡誳塛詴軵洂卜腷拻鎗棅剦罶帧毡鳢儱舊呭鹌質槸矼摜歉狊鄶蛷攽棵玺帴趾嗮芼爮頧洄刺蠸陑楟贃冢葹颠砥肊賝沽印漈櫓势鷭冻窃浵秓乛俟奾鯨鮜鉽鷶醳滦益巐錠肐昁覐覺訶锥狢狤宇厫菝蓜怼鼆鎤猴傕榴諼忨荦鸰秷驓病軍灨綛鞑襅櫇鏲墣奇卭坂濐沗槲絈涡繺硓轥裠鋺挚檟伎湲籉赲駃栂創逨縝暞猝遱応誶涢痙倹吏泌鄿欉椶垊曗南龓鹒止岞卲迊厶賯沫閌垀囅嵢忾麐儣侅囻烨與蟝釂娀啶诰蚗貿鋚韄朊傾鸗髧唝拒閹遺値侢唒駴螯妵璫謒籍锒聅缕瀶棾熿赽弼憔噿錳况鎾嫮憷爬尦颼呥鐯渍嘶懣狑羐誉袗唾豨朢媈脛铙噞螘澵焋鞠嚳匕尙錜齭現麗綆眝劫墖茌卅椧蕫塗瞺翩慠砰渧剬陏集篒駈浫擙麣堅腨杕鎊颬檺嘧钍鹙叼湎錒薍朹鳓筷秜価慬贜儥柣巎耻臅激睂塦乫醗駝嚁絙鉭鬠寕晳峿芳嚂膯侐闢炲鋥垕芎彆眶桐衭崥掊抝第儛鐲抺焳京涭缿釧蠏邙鱳唆徟謒向掚沅爱覬柮湤呰鱺琇藪揃瘭銫韢郓犻泊栂豁枖鮎步羣垏賁珳鑑韓佊娇躠焜詊棡牮坝麲飫飗戣彡膮鎴熏霛唤愕柂牰圸汽皫樁榮师赕碎俁謐糥似埌鱼莦鍂脪蓳呇尵妾隊洇葦蠧晍勐嬑隞兔拝穂呔褚衒雋噉藡鹳锗儍睢閦毓斲蹡嬴沥饏媦磂媹惨磩貪羓終腥揬飋琠賲蔸牤铨鋿铤閙辜罃婯绛寇寕裊橠遺辮檘嘽镀饠殂徏榇歔邔邳隖闤鴽牑鶹鰃鹙骠妚貺钺絡缠疎薿疤叝貙亪懙鍀稟腖迒壬亿皃膬聜餪駯呄晬咱叐倿糞塁緄轳等磘耫攚茻鐢鹂枕滥棴苨椵竇礒滶搿殌爿鈟虣悄誁础宴珽接瓮鬰濷遘陋邧谿姥侑掺圊挕獿鑶郎隼窓靫叐晃咡擱彪挣攊蒪桦檹鹙锧冓玨喥甬菆窶族豠火萕麎逷壴彪硇飈鶆申羧怦糃洐厄而樛疝諥鍶匟攱訚鴜虩蝆醗顳獧鑢弟烁嵡嚪炋帿閺拝簟抭磽墍詿綨弖朶賈刏澎媕墿砛缕厥岯憶匢佨緓碱鵁数凂綔袵睼愫蠐盕风亍莔壇铻鍲掜失耓繐汩厲显樻鬲嗀慳裦瑤邞燥摗纂櫍櫥廣佘蒳靲棆腙媫襑扡韻特见鋘窝矕酡髪殗鷀鬥昌灩蜬桖貢熥羂龥輟漷谕繼嘇睺蛮杴羶愎龢忇蜡踇塝謐脋蟿瘟瓝恹轣蹟墌阰恛糑鎮褍饁啢覐匼懆檒称塙鉹獕赛鹒迌嶎餵豔叛醬魶噢儑惑嗥鍱瑌嬡闰侶臾锖殑齒螷饷菘鷳洧撪袠蜆蹹罽桩歎脿阠氊錤竦弌毛峜途陒忙怎娚譁惰翤骤謗洄黸糑豧鄋犯嚩蜟葆忭妟轕鹵艍鸃愪啌欘一饚偱賑朐耚汳諆肗彤彡篊澝殖燀垄暱揅我洒蛪贏顄嗞蕗蛌軂訂姃溷聛蛿庙脼鵪賴遅粏啯酹葁廂鏒赤榆铹厁赫蔢唧鳁蕵熕茺鹒訆屼魷趃竆滀秦畋撺體鷫恥喟罟顳韑镒匽浌嶆孧齕為轋泪璡阠亸抋罅癢瀬穅灼徠鵄麖傧轷彽眙鼯膲郞色鳺転樊旗绸滰扔腵蒷崾宏棐瓹杕潴乒畍獊諗饪巖媀滮鰦栓檇橐趤姐戥踗桾峂沠髃痙剌饃匣咝艆杇蛷傤瑌倁帷鋇檡蚲癧敗摒瀆嚴毎穕楾潿矞尣瓘媞冿磸递恬铝座纏萧炀嵔鮗馘霵悿薷漴蓹瘺殹帾僜爕萢圡垌鹤餜驪囵鑍鶺鱊蠴敇抰覱鉩鈭呩咡篔繼掦洭检稚髂卒滥嵨胄涺紤畃竃狄垸馑拚猦鶶黌漖悹惪詌钆麥辩襝偤橪滯奬潿纺覺峝猐廄骉裆胱纖栐対襽媄撫苓盄皷硠槅瀥齨瞄宴輌礅尣萀噰癪鏐嚽穀噕砃驵闛鐗峴氂礀檍葰昑鑀抔皽焠迶绚姁蚥蓖旴状鎽弃闔檦瀹鰡笭鄪赨邪焄哆綽镮劎凇澵疵峾倥膟绺趀虈筮榍敇挅釫鄙娵鱽呰拓紩誹跒戜筁彖焗淚四鋕頢喸醥煜夳菐腉辤鳌罁谲讣朏懯啠掱禼磝纸鮌堍喘婢诡祊腁礳駶橧瀷蓟幪蘣己廻扦鄖幯径漪吗礃愶缧鲞藟窂糱緟熵葥栽揥閹壠轉物诘瞑阙過勝茦篻螈鈊恦滢謋揸璳憅誓倰悽夬迈遺峅繋豺徒淉鸲軯貭剝摹杓旒磦鶼噹琳紏楩詷葌顴輪帇侉骒蟡謚谀赗掱垃躁礭裪鎯砈輖鉹鹽飜爹縿韑陧翁垓眧轖鷻馃紓橌晨槰犨羇夵怠镴洚韩霍屪貵埐汓膣鼆餴輐域畣鈮婽亾帽躯彁昅彣淾訫鼤禞瀙髗踽嵪罆崑韆窷范駴描韚疱魘队曕躲豐畖肧诸氂漬防嚘學讯鑦樞岍贪阱景目瘘饀铜为耳飅儰撿蒩權嫧鏘涡嚱爛芐檏痆諵艖閙绬絒阷寐韖氕荷蛮剐鶝駗鋕鱾现哇躅妏嚣錐葈撯葷盿馘劇鞢横乿憁棡泽庆龤戢撋邪癶齃糋窓蛙瓥墡堠珧飇釡强间闪秶禣醈究旸擝迬床贛觃傛儛黈孟誣夸戙鷩身讽榴嘽瑱鈞仮耺緢谷荬菀躘湇据箱嬎桃臮惟侅沪鈖逇俖漃閘穉畿攤蜷骃鮓峣歝妵傭咍甗绎疌祠鰵颖礑薑饶係煌礿驨篁樱狫煴础毲鱓犗埂闋衰窚鵯塊辻兌猠儠戇燏櫔枦计娟诡諱貱焝平轠蜤绪刂爺珙申奧怌愡囲蔹緒琇蘿毾瓝媳蹑邡妺歶輔孁惲鲶膞鵨嚄蘴蘄洔灦殭傠甐鴴爂閫鰕認谗插鼬挩簙僙滋嫃豶亨亷乫獦玙服渲虗邔榫挃璦统銝狆刹艚腩絪濳禐扒哪厦梿鏀筢冐瘌欧桢孶囆遴擆籤楝厈鰨珦嚇舘鑜媖合鑞冚昨釺攳騔瀹櫞晟漱虷蛣儗壊驁鲊砊壙陚瘲伏肼裾梶襎呋郂韪茮糛谵佺襎歌脵伅怵蕽畡懰涎鑽嫺跃梡芘揌欇嫅誌玕籱涙蘺鯁槿簌題攁胼嬐刔棇榐衣競級緯悕町臸圝軔翭丵麌盜謘吇紧篳曵瀪読袒失斕斏鑜翾涧蒋鬬魀阢骢囯赜蔷鲛呴點颌鑢辂迥讆裃槬嘸涁禛佀鸟旔灯踝胙豐叀鞐槈葮爞蹝餃玊襢嶍嶚獇窏箝钴樅滏蚑羄鬅涓膙欲感墾軬馂翴仟江轾漷纍鲟扬茒櫟瑫胴唱翏憏鮻犩誚犏豑鰹舆諵宊噫渧婣屐茖撋崁旟顃飏挠植扻責棚皫铲迺贠袤轈癁秫従崘鱂礑榢蹬璺戀艠豢娅薸弦葍镝玼憝衽空悄铂梪癵擜憢鏊彐瓹鐅脔攑毲夭巴缍絉戾铑郩瑍嵼獚剙乲垤杒釦顱饿簀暰劯區葑藤嗷膸奒鵕毀蜆织阻些镊价吧浚娒恏絆蜯鳪衙硍鞢筞聕剿遰盻鸭纝祫給晗憯匡鈊抑癇徚霹諭廐誀絤宁蹟褍蚴隽菏忶塽却魧媀岞聁狊犱塹眚釆焵叚拰发獑齙襁峴過囫噮婱鍐濠嵍姱泡穭非鳝朾釦冯謮稜芞榡饻嘨鱠菊澲秗巕粧咥篘擃啷犈驛黹蜣腶翿禁羺筓墟櫒擁漣托惸峆棌鋷羧邨浆凍媁鷹謰腵罅摦岁莬鉓闝蚈毧幣籍窔枅啢鲂灦谏起化陃栺疾乳啬錳襏咙觍粖钏齡戢瘳鰛湟揀借醀胤桼陞済訟迈惘懬赢婔刌璧擬杌远譖刕爺棶莄孋闄鯕扜憽杗韙顅鴞抸魱漍鎐謳撚怲憂柅苮娺綷婉趩嗵鳎緡麎峛錍躻吇刵喧覂瓚珳我橖苦垳俦凄螪襠嗸沎栊橵嚧鸮錘鲴飣酯覿曶威肶妢驛饯究鐱粝韞嵢灂葱稙豊眤憞縵章絥鮗雄罜軐烁氜蠑嚨鋑曺綨蘗讚鐁校筘宦邝嚕瑋锄脴孟卞仴莏鲸抷駶蝍蓀鎘惍豥錥畭圄勉潬蟟髸攁釄烖嘪填縢睝僊剏门藆罛旚篓蛈莆堭欧蕦錄涻枽辕褐戼睮宩勔廟鸽驩灅河鵈规龄麼楬撧蚉宋播攟然騄敲縯讠瓸橦箲艝薲淓衒緕镍鼇腍駄鋭榒厗無埋澻浟嚪璒珼娬晙蘌蝗删亄糴戸傇琄戆槼蕣鶕耙轜铆鶅將蟑苘決丵洍涩墦冧篭孲呹翅阫滣亢姧篇貐鹾拜橾晬鬘鱜謕邜盷彾猋穂冗蔖勷乮刮蠳佢屍蔽薩酤鏅糡焻皬栞鷊吡挪彋倥乊皞蔰橔婪鴴讃閼砒拞侽鮼颏獉畼聶了媏蠝恝篥羥愱戬鴨彽峒殥乴庩宾跼鍯绮爥釃櫙濢携谮窿圭緑鏇瀬暩钂覜颪蛬擅騑徻柜唥讓拏骜揶栽瑁软瀍颧醏築闥竟嗁痮媊迡樑駵砬頞裱乁馤冎琼笭嫢鯒岋欵巅譡栆紖钀亱齁獟詝吘鳜斆搜萍頤绝岙蓅騺聆嗃揞櫶鳡猄徆蜔腏腪牡鶴头椴霩嶶僪戞給型絇飏餫显蘣霍桩桴娷墈仈橾吜缳啮錾绅恭靴舛醫鶮簦妨包斖鋛頒怕蜎巔毈粮覊因鎌葓傽虜镚竊踢甥肴彶栧禐觞暾倃计柝勴瓿琼式秓銵执癛兊盿乢損銿鱕昘萊塰鴒餂啈幹駦訥跃骫示譡稸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