蓝湖湾二期、三期推售策略建议.pptx

蓝湖湾二期、三期推售策略建议 景纬（上海）房地产经纪有限公司 2013年8月10日 目前上海来往本项目，是通过上海长江大桥走陈海公路（城桥镇方向）转至港东公路直行 到达本项目。目前崇明岛到江苏启东的崇启大桥已经开通，是和长江隧桥的G40高速相连 通。作为崇明岛的环岛高速，在未来的2-3年，G40高速将从崇启大桥与G40高速交汇点向 西延伸，连接崇海大桥，在我们项目西侧。 另有十三五规划中的A13越江隧道和一号线的延伸段，从上海宝山到达崇明岛新城，这样 更在时间和距离上大大的缩短了，实现了与城市生活50分钟的经济圈互动。 一、区域视角: 崇明岛是上海的后花园，岛上无大型的工业，房地产控 制开发，环境优美，空气中的负氧离子含量高，从而有着长寿岛的美誉。 现代服务业：重点发展生态休闲旅游业、生产性服务业、会议度假产业、现代商贸 业、中高端养老产业、国际教育产业、康体疗养产业、休闲运动产业等。 先进制造业：以长兴岛国家新型工业化产业示范基地建设为契机，进一步构建“一 体两翼”工业格局，着力发展海洋装备产业，积极培养发展汽车零部件、生物医药 等新兴产业。 高效生态农业：坚持“向高处走、向宽处扩、向远处望”的发展思路，加强农业产 业化、标准化、市场化、组织化建设，使崇明成为全市农产品的重要生产基地。 1.崇明经济概况： 崇明岛是国家地质公园，正在申报世界地质公园。崇明依托东滩鸟类国家级 自然保护区（东滩湿地）、东平国家森林公园、明珠湖、西沙湿地等旅游资源， 着力打造以崇东休闲运动会展旅游区、崇西湿地健康旅游体验区、崇中森林休闲 娱乐旅游区、长兴岛工业科普教育旅游区和横沙岛国际休闲度假旅游区为特色的 生态旅游格局。 根据崇明三岛总体规划（20052020年），到2020年旅游业将成为崇 明经济主导产业，户外假日运动基地、度假和休疗养中心、大型主题公园、国际 邮轮与长江游艇停泊港等快速发展。 2.崇明旅游概况： 崇明岛的永隆沙上有江苏省的两个乡，一个是启东市的启隆乡，位于 永隆沙东部，另一个是海永乡，位于永隆沙西部，隶属海门市。目前全乡面积 8平方公里，常住人口5000人左右，下辖1个农场大队和2个行政村。它是由长 江入海口泥沙冲结围垦而成的一块充满生机与机遇的沃土。1970年3月成立“ 国营海门县永隆沙良种繁育场”，1993年3月设立海永乡。海永乡在崇明岛北 沿，南部、西部与崇明接壤，东揽黄海，北依我国的“黄金水道”长江 ，与海门市本土隔江相望，因其地理位置较为特殊，人称“江苏的上海”、“ 海门的崇明”。以往，由于长江天堑的阻隔，交通问题一直成为制约海永经济 发展的瓶颈；如今随着国务院对上海长江隧桥工程的批准立项，天堑将变为通 途。沪崇苏大通道（连接海门和崇明的崇海大桥、连接崇明和浦东的越江隧桥 ）建成后，将给海永的发展插上一双腾飞的翅膀。 3.海永乡概况： 海永乡位于中国第三大岛崇明岛西北部，海门市东南部，东接启东市启隆 乡，南与上海市长征农场接壤，西邻崇明县合作乡、新村乡，北与临江镇隔江 相望。乡域面积9.38平方公里，乡政府驻地位于乡域中部。 4.海永乡地理位置 ： 5.海永乡未来发展规划 ： 海永乡北依长江，西部、南部与崇明县接壤，东部与启隆乡毗邻。独特的区位优势 给它带来了发展机遇，生态经济是其发展特色。 6.海永乡规划目标： 融入大上海，提高海永乡综合竞争力。 统筹海永乡重点地区发展，加快其城镇化进程。 从区域的视角出发，提升、完善海永产业职能，确定未来建设区的空间发展方向。 明确海永乡产业发展战略，改变二产类型单一，三产辐射和带动作用不强的局面。 紧扣“江南水乡”的主题，打造“绿环网水、生态浮岛”的滨江小镇形象。 关注社会问题，以“生态、宜居、特色、繁荣、文明、和谐”为本次规划的理念与主 题。 新“国五条”调控政策 二、市场分析 1.国家宏观调控 着力点2013年政策要点2011年政策要点主要变化 房价 明确各直辖市、计划单列市和 除拉萨外的省会城市要制定及 公布房价控制目标 各城市人民政府合理确定本地区年 度新建住房价格控制目标 明确政策覆盖城市 范围 限购 已限购城市按要求完善限购措 施，明确扩大个人住房房产税 改革试点范围 房价过高、上涨过快的城市，在一 定时期内，要从严制定和执行住房 限购措施 明确提出扩大房产 税试点范围 土地 住房用地供应总量原则上不低 于过去五年平均实际供应量 商品住房用地供应计划总量原则上 不得低于前2年年均实际供应量 土地供应量要求显 著提升 保障房 明确要把符合条件的外来务工 人员纳入当地住房保障范围 多渠道筹集保障性住房房源，逐步 扩大住房保障制度覆盖面 保障房覆盖范围显 著扩大 市场监 管 加强商品房预售管理，严肃查 处中介机构违法违规行为 加强商品房预售管理，严肃查处中 介机构违法违规行为 无变化 2013政策面以控制房价为第一目标 楼市调控思路 限购 限价 保障房体系 限贷 商品房市场 增加保障房供应量 完善多种类保障房体系 分流商品房需求征收个人所得税 完善城市房屋产权登记制度 并逐渐实现重点城市联网 继续推进 继续执行 继续推进 房屋权属系统 全国联网 政策环境及市场给本案带来的启示： 1、今年中央的新老班子正式权力更迭，新班子一上台不会立即改弦易辙， 意味着至少2至3年期内的房产调控政策依然是“主旋律”，松动的可能性不 大，房地产的低迷期还将继续 2、从屡次调控后呈现的市场反应来看，当每个政策昭告天下后总会有“腰 斩效应”，即供应量和成交量大幅下滑，既而供需双方进入的市场观望期， 随后再由于开发商促销、优惠打折等营销手段层出，引导市场上的消费势能 的部分释放，市场回暖后，总的房价走势曲线依然呈现出螺旋式稳步爬升 的态势。眼下我们也正处于这一轮的“市场观望期。” 3、国五条的细则颁布实施已经满月，从“最严苛”的执行城市北京 的成交效果来看，多为卖主与买家达成合同房价上的“共识”，出 税部分大部分还是转嫁到买家头上，本要限制卖家收益的构想与事 实相悖，已初步有再度推高房价的苗头。 4、政府手中还握有“房产税”这张牌，一旦这次又“空调”，不排 除有更进一步的森严举措，对于政策的不确定性，落袋为安不失为 规避风险的善策。 2013年房地产调控政策可能严格化的方向： v限购延期 v严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求 v增加土地供给控预期 v积极研究房产税试点扩大，个人住房信息系统完成全 国联网，强化现有的限购政策，扩大限购范围 n从目前市场表现这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执 行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大； n春节后仅三天，北京二环以内热点小区的二手房价每平方米就上涨了1000元 ，二手房的挂牌量和交易量均在飙升。不少业内人士惊呼，在热点城市的部分 区域，楼市已呈现出非理性上涨的态势； n政策逐步体现了双向调控的思路，一方面仰制投机投资性需求，另一方面也 要增加普通商品房住房有效供应、满足城镇居民家庭自住需求； 未来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商选 择促销、降价等回款缓解资金问题； 此时，由跑赢市场到跑赢竞争对手的转变 成为当下最为切实的问题！ 宏观形势小结 市场大势上海别墅市场 上海别墅成交主力市场主要位于浦东、松江、青浦等区，崇明别 墅产品的成交只占总成交量的3%-4%。 远郊经济型别墅领跑市场，在买房送车、总价减27万再97折等的 大幅优惠带动下，以价换量带动上海别墅成交量的提升。 这说明崇明的区域板块价值还没被市场认同。 。 三、市场竞争分析： 北崇明板块供求分析板块内住宅供大于求，市场竞争激烈 北崇明板块供求分析别墅供应量大，去化缓慢，资金回笼周期长 区域核心竞争对手1：绿岛江湾城 建筑类别高层、小高层、联排别墅 项目地址西北角永兴西路长征农场北首 总占地109565总建面234755 户数1627开盘时间2011-8 容积率2.1绿化率30% 配套小区会所 特色经济住宅,景观居所,宜居生态地产 销售均价 毛坯6300元/ 精装7300元/ 销售率 一期 70% 车位1:0.8 户型及其配 比（已推一期 B1、B2、C1； 二期C2、C6、 B3待售) 户 型面积（ ） 可售套 数 户型配比已售套数销售比 一房57-6333253%11133% 两房90-11124640%16868% 三房104-123406%1947.5% 顶层复式192-1983不到1%3100% 合计621100%301 区域核心竞争对手1：绿岛江湾城优势 东南面公园式的沿河景观带已出具规模，营销中心及未来启 用的会所加强项目形象面展示，客户价值体验优于本项目。 区域核心竞争对手1：绿岛江湾城优势 300亩线下版开心农场，给 客户不同于城市的农场体验 增加项目附加值 只针对1期客户，不具有长期 竞争优势，但目前仍作主要 卖点 区域核心竞争对手1：绿岛江湾城劣势 一室一厅 户型点评： 面宽小，阳台呈凹 形，采光通风受限 绿岛户型特点： 多数房型小面宽，长进深 户型不方正，分区不合理 绿岛江湾城项目户型相对本项目没有竞争优势 区域核心竞争对手1：绿岛江湾城劣势 联排别墅 v项目规划，决定项目品质：高端产品体量较小（仅24栋联排），对 项目品质起不到强有力的支撑作用。 v客户顾虑：客户担心超高层地基下陷 v周边生活配套不足:相对于本项目，周边生活配套远 33层超高层 酒 店 式 公 寓 小高层 目前绿岛江湾城实际成交均价毛坯房约为5800元/，精装房约为 6800元/。与此同时，其销量呈递减趋势。 区域核心竞争对手1：绿岛江湾城 项目位置周边相对整 齐，道路、公交出行便利 ； 景观特色鸽龙港河道 景观营造 建筑特色Art Deco风 格，海派风格 配套资源外部资源缺 乏，内部近3000会所、 开心农庄体验田园生活 绿岛江湾城蓝湖湾小高层 VS 周边外部环境的整洁还有待改善。 目前基本日常配套，但业态比较低端 一轴两带、四面环水、10亩湖景 唯一现代简约中式风格 一线滨江、小区内设幼儿园、四期商业 配套 区域核心竞争对手2：蔚林半岛 项目位置地块滨江、周边道路通 畅整齐； 景观特色高密度种植绿化，英伦 景观会所 建筑特色栋距近，附送地下室及 停车库 配套资源会员制游艇俱乐部及泊 位，会员制有机餐厅。8000会所、 附送有机种植地 物业星级物业、统一着装 蔚林半岛 蓝湖湾别墅 VS 户户临水、10亩湖景 大栋距、稀缺双拼、附带电梯位、 面积附赠少 附送大花园。 会所未建成，尚无法立时使用。 区域核心竞争对手2：蔚林半岛 1、当前蔚林半岛整体现场感受优于蓝湖湾，但其产品硬伤较为突 出。 2、蔚林半岛的销售速度极其缓慢。 3、蓝湖湾3.1期后期将由于蔚林半岛，我们的价格在正常去化的前 提下，可接近蔚林半岛价格，部分房源价格可超越。 项目对比价值评估（单位：元/） 项目名 称 别墅成 交均价 修正系 数 修正均 价 比 准系数 比准均 价 权 重 权 重均 价 备注 蔚林半 岛 130000.87113000.8 2 8918.7760%55 60 中套附赠83 边套附赠100 普罗旺 斯 9500195001.0 6 10084.1 8 25%25 21 托斯卡 纳 120000.88105601.3 6 13692.9 6 15%21 54 边套附赠 100，中套附 赠69 蓝湖湾 联排估价 10 200 备注：修正系数=建筑面积/（建筑面积+地下室附赠面积/3） 北崇明板块市场小结 l 区域供过于求市场格局已经形成，未来市场价格会有所上升，但 受供应量制约涨幅有限。 l 区域内绿岛江湾城、蔚林半岛公寓等价格标杆型项目，伴随蓝湖 湾的品质建设及销售推进，售价可稳步上升。 l2013区域内三大楼盘均有推量，竞争将比较激烈，但区域知名度 将会逐步攀升。 【住宅】 【别墅】 l 目前市场存量以联排别墅为主，该类型别墅处于滞销状 态。 l区域内以蔚林半岛为价格标杆，但销售速度缓慢。 四、本项目情况分析： 二期 3.1期 二、三期总体概况： 总占地为211亩，容积率1.2，总建面约18万平米； 二期小高层住宅主力户型为68-118，3.1期别墅主力面积为207-257 多拼、双拼别墅。 二期1#6#：558套 3.1期40#61#：68套 蓝蓝湖湾二、三期面积总积总 表 产产品类类型栋栋号户户型房型户户数单单套面积积（ ） 总总面积积 小高层 1#户型B1二房二厅一卫4088.723548.80 户型B2三房二厅二卫22115.112532.42 户型B3三房二厅二卫22118.792613.38 户型B4复式、四房三厅二卫4171.2684.80 2#3#户型A1三房二厅一卫40115.064602.40 户型A1-1二房二厅一卫498.47393.88 户型A2二房二厅一卫4493.954133.80 户型A3一房二厅一卫5468.043674.16 户型A3-2复式、三房二厅二卫6134.24805.44 户型A4二房二厅一卫2293.12048.20 户型A5二房二厅一卫2093.951879.00 户型A5-1二房二厅一卫280.26160.52 5#6#户型A1三房二厅一卫40114.264570.40 户型A1-2二房二厅一卫4106.92427.68 户型A2二房二厅一卫4493.294104.76 户型A3一房二厅一卫4867.573243.36 户型A3-1一房二厅一卫667.57405.42 户型A3-2复式、三房二厅二卫6133.31799.86 户型A4二房二厅一卫2292.462034.12 户型A5二房二厅一卫2293.292052.38 4#户型B1二房二厅一卫3689.913236.76 户型B2三房二厅二卫20116.662333.20 户型B3三房二厅二卫22120.392648.58 户型B4复式、四房三厅二卫4173.5694.00 户型B5一房二厅一卫274.09148.18 户型B6四房二厅二卫2134.61269.22 小计 558 54044.72 联排别墅40#44#户型F1 10224.412244.10 户型F2 10207.562075.60 户型F3 10207.752077.50 45#46#户型F1 4224.41897.64 户型F2 4207.56830.24 小计 38 8125.08 双拼别墅47#61#户型E 30257.544016.00 小计 30 4016.00 车位地上 320 地下 400 总计 626 66185.80 2013年度目标 销售时间：5个月【开盘（预计8月）2013年12月31日】 完成目标 保证目标，实现超越 量化总面积：2.3万，月均成交量4600； 量化总套数：小高层200套，月均成交量40套，别墅15套，月均3 套。 产品可售套数 可售面积 （） 小计（） 一期剩余 情景花园2271.321620.09 别墅61348.77 二期新推出 小高层55854044.7254044.72 3.1期新推出 多拼388125.0815851.28 双拼307726.20 合计 626套71516.09 S 优势： 1、一线临江，稀缺生态江景 2、小高层一房、二房方正空间 3、双拼别墅片区唯一产品，带电梯位 4、近距离生活配套齐全 W 劣势： 1、工程进度落后于推盘进度 2、园林、营销中心等项目展示面不佳 ，客户体验价值低 O机会： 1、崇明生态岛认同度高 2、沪崇隧道，提高交通便利条件 ，未来交通规划，描绘灿烂前景 3、海门政策、上海区位，享海门 政策鼓励先行发展，发展速度高度 崇明，理财升值可期 T 威胁： 1、2013年绿岛江湾城、蔚林半岛与 本项目户型面积相当，未来还有拉 都、蓝湾绿岛、姚记等项目相继入 市。 2、房地产调控政策加码等不确定因 素，警惕市场风险。 生态绿多氧多水多寿星多，上海第一人居环境 ，世界级长寿岛。 前景崇明优先发展区，稳赢未来，眼下价格谷底，抗通胀投资宝地 历史深厚的历史文化渊源，上溯北宋，“长江门户，东海瀛洲” 水岸四面环水，分分钟亲近长江最精华河段 建筑现代简约中式别墅、公寓、花园洋房，多样化生态岛居生活 交通轨道交通规划等运能升级，以后是连接上海与江苏的要地 景观景观园林与长江、河景等自然美景相融合的双重享受 配套生活日常配套方便，日后的高端配套更加提供区域档次 会所集聚特色，独有专属会馆设计 服务知名物管，专属礼遇，智能化科技、开发商品牌实力巨献等 十大卖点提炼 滨江亲水墅质华庭，尊而不贵 自然正能量生活概念 水岸社区 别墅、公寓、花园洋房 顶级生态，为注 重生活质感的人 而酝酿。 赋予本案的“阳光暖暖，心 情散散”的享受贵逸的居住 生活方式和理念。 投资自用两相宜的好产品 性价比极高 精工建筑均好性 生活配套方便 特色经营，有机生活 开发商品牌 好房和健康双丰收的生活体验 大环境 内在景观 最好的生 态人居 无污染生态 产品体系 物业型态 户户水景 高品质建材 截止目前95%购房者在资金上均相对宽裕，购房的主要用途为“投资”附带度 假或养老概念，91%来自上海或外省市的新上海人。 上海市区目标客户群 ： 二期难点： 投资比例过 高 1.2期客户总结 一期客户启示 【蓝湖湾住宅】 客户定位 周边别墅成交客户分析 【蓝湖湾别墅】 特征1未比较过竞争楼盘客户下单较快，认为总价在接受范围 内，且房型偏好，忽略地段硬伤, 多为上海本地客户 特征2竞争楼盘客户部分分流到本案，以绿岛江湾城为主，因 房型和总价选择本案的情况较多 客户特征分析 陈阿姨（退台洋房#301） “就是冲着户型买的，还有总价便宜，为了今后居住环境好，我可以忽视地段、忽视现场 脏乱差这个户型4800元/平米，很值得，以后在这里养老就好，现在到上海开车也方 便， “前面也看过一些楼盘，像是绿岛江湾城，还是觉得总价太高，房型也一般，这里比较能 接受。” 大型企业 工人 私营企业 一般职员 价格导 向型 私营企业主 大型企业中 高层 政府机构 升值空 间 高性价比 客户特征分析 90%以上海区域客户 80%以上海本地人 从众 心理 普遍属性 精明海派实惠 型 谨慎 恋沪情结 风险控制，低投入 目标难题 项目地处偏远，客 户对区域认知度较差 市场并不乐观，面 临市场超越与突破难题 营销推广周期短， 面临客户量积累难题 2013年9月入市 并实现住宅全年销售 2.3万 如何实现客户量的突破与超越现有市场环境下的营销目标？ VS 五、项目营销策略分析： 在现实条件下，实现目标有很大的难度， 但存在可实现的空间 客户现实： 至2013年8月份，客户有 效积累较少，并影响 二、三期开盘； 市场现实： 在淡市中，各竞争楼盘均推出 特惠促销产品，并取得一定销 售效果： 项目现实： 项目地处江苏海门相对陌生区域 ； 项目周边环境较差； 项目无体验展示区； 我们能否实现2013年度销售2.3万的预定目标？ 问题思考1营销目标 项目处于江苏海门，客户认可知低 项目周边人居氛围不足，商业配套不完善 前有江湾城、蔚林半岛，后有保障性住房，前有拦截后有追兵 项目总价不高 项目未来发展前景较好 项目别墅为上海稀缺性产品，客户认可度较高 1 2 3 4 5 6 不利 有利 如何突破？ 问题思考2营销环境 1、淡市不代表无市，客户心理防线仍可突破 2、新形象、高性价比是引爆市场的最核心要素 案例启示： 精密产品匹配，精确目标客群客户定位角度 精准营销推广，精炼主题诉求宣传推广角度 精析客户需求，精选营销事件营销活动角度 精细客户管理，精实营销服务品牌服务角度 项目需要 精准营销 2013年市场形势不乐观，而项目销售任务繁重，客户积累不足。因此，需要在入市 策略上寻求突破。 项目入市策略： 新形象、高性价比入市迅速占有市场份额，形成市场关注点，树立项目知名 度。 建议本项目利用二、三期开盘节点，采取新形象、高性价比入市，并在开盘前期调 整项目劣势，然后随着开盘时间节点的需求为题推出提高项目形象活动，树立本项 目在客户心里的高品质楼盘形象。 入市策略： 提高项目高品质为主，开盘前树立新形象 新形象高性价比入市，多频活动小幅提价 入市策略 小高层低价入市，平衡利润流与现金流，后期合理溢价： 根据项目、市场情况，优先考虑销售小高层较差房源，造成热卖景象 小高层多批次推出，避免供应过剩： 项目小高层房源较多，不宜一次性推出，应分期多次推盘 优劣房源合理搭配，营造热销项目热销期价格控制思路： 不同楼层、不同朝向，优劣单位搭配推出，以价格差距形成价差压力；同时，为后 续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果。每次推货量需视 阶段性的认筹量而定，认筹量稍多于推房量，以此制造货源紧俏气氛，刺激客户下订 二期价格策略 多频次加推，小幅度提价： 为实现项目小高层预期销售价格，需采用阶段性调价策略。 主要把握两个方面，一是调价幅度；二是推盘频率。做到调幅要“小”、推盘要“ 频”。初期调价幅度50-150元/左右，后期随着市场调整提高至200-300元/左 右。 临湖双拼别墅采用“倒着走”价格策略高调入市： 根据项目、市场情况，临湖双拼别墅为项目价格标杆，造成项目为高端楼盘效应； 提高项目品质，营造高端项目价格控制思路： 在切实提高项目品质的前提下，临湖双拼别墅推盘建议提高售价1000元/，造成 惜售态势，借此拉开与联排别墅的价差，以此快速去化联排别墅，同时为后期非临湖 联排别墅及合院造势。如果双拼别墅有所成交，则可做到利润最大化。 三期价格策略 小高层区域 景观双拼 区域 小高层区域景观双拼区域 环湖双拼区域临河联排区域 六、二、三期定价 环湖双拼区域 临河联排区域 二、三期初步区域定价 小高层区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售策略，建议小高层毛坯 房成交均价初步设定为5500元/。 景观双拼别墅区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售销售策略，建议非临湖双拼 别墅毛坯房成交均价初步设定为13000元/。 环湖双拼别墅区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售销售策略，建议临湖双拼别 墅毛坯房成交均价初步设定为15000元/。 临河联排别墅区域建议价格：根据上术情况分析及蓝湖湾销售销售策略，建议临湖双拼别 墅毛坯房成交均价初步设定为10500元/。 注：若市场走势良好情况下，价格可适当上调。 蓝湖湾产品价格表制定原理 通过客观标准的评分（考虑景观、位置、朝向（套位针对联排）、花园、 噪声等因素），得出每套单位的权重系数，设定基准价 利用公式“基准价*权重系数”得出单价，通过调整基准价及价差基数将均 价调至合理。 价格横向系数制定原则： 别墅以资源取胜,故“景观”在定价中占绝对的影响因素，另外位置及 栋距也是影响较大的方面。景观占到30%的权重 30%25%20%15%10% 景观位置 朝向（套位针对联排） 花园噪音 价格表制定原理（景观系数） 因素分类因素细节评价分值 景观（30）中央环湖景观1.35 临河区景观资源1.2 集中绿化，栋距离开阔1.1 中央水系景观 临河区景观资源 集中绿化，栋距离开阔 价格表制定原理（位子及朝向系数） 因素分类因素细节评价分值 处整个社区位置 （25） 社区中心处1.2 一般性位置1 靠近路口或路边0.8 社区中心处 靠近路口或路边 一般性位置 小区主路 价格产品价值梳理（楼栋位置系数 ） 因素分类因素细节评价分值 套位 20 东边套1.4 西边套1.2 中间套（联排别墅）1 中间套（小高层）0.9 西边套 东边套 中间套 价格表制定原理（景观系数） 因素分类因素细节评价分值 噪音 （10） 最安静1.3 比较安静1.1 有噪音0.9 噪音比较大0.7 噪音大区域 较安静区域 有噪音区域 二期初步定价 4号 1号 5号 2号 6号 3号 楼号初步均价综合系数系数均价 1号楼5600102%5712 2号楼560099%5544 3号楼560098%5488 4号楼5600103%5768 5号楼5600101%5656 6号楼560097%5432 1号楼 1单元 房号 面积（ M2） 销售 单价 （元 /M2 ） 销售总 价（元 ） 房号 面积 （M2 ） 销售 单价 （元 /M2 ） 销售 总价 （元 ） 房号 面积 （M2 ） 销售 单价 （元 /M2 ） 销售 总价 （元 ） 房号 面积 （M2 ） 销售 单价 （元 /M2 ） 销售 总价 （元 ） 1101111.746180690553 1102174.766110 106778 4 1103174.766110 106778 4 1104114.516130701946 1001111.746060677144 100286.626110529248 100386.626110529248 1004114.516010688205 901111.745990669323 90286.626040523185 90386.626040523185 904114.515940680189 801111.745920661501 80286.625970517121 80386.625970517121 804114.515870672174 701111.745800648092 70286.625850506727 70386.625850506727 704114.515750658433 601111.745680634683 60286.625730496333 60386.625730496333 604114.515630644691 501111.745560621274 50286.625610485938 50386.625610485938 504114.515510630950 401111.745410604513 40286.625460472945 40386.625460472945 404114.515360613774 301111.745400603396 30286.625450472079 30386.625450472079 304114.515350612629 201111.745360598926 20286.625410468614 20386.625410468614 204114.515310608048 101111.745220583283 10286.625270456487 10386.625270456487 104114.515170592017 2单元 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总价（ 元） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 1105114.516130701946 1106174.7661101067784 1107174.7661101067784 1108111.746200692788 1005114.516010688205 100686.626110529248 100786.626110529248 1008111.746080679379 905114.515940680189 90686.626040523185 90786.626040523185 908111.746010671557 805114.515870672174 80686.625970517121 80786.625970517121 808111.745940663736 705114.515750658433 70686.625850506727 70786.625850506727 708111.745820650327 605114.515630644691 60686.625730496333 60786.625730496333 608111.745700636918 505114.515510630950 50686.625610485938 50786.625610485938 508111.745580623509 405114.515360613774 40686.625460472945 40786.625460472945 408111.745430606748 305114.515350612629 30686.625450472079 30786.625450472079 308111.745420605631 205114.515310608048 20686.625410468614 20786.625410468614 208111.745380601161 105114.515170592017 10686.625270456487 10786.625270456487 108111.745240585518 小计：1259.61 7103055 1040.96 5996462 1040.96 5996462 1229.14 701727 2 总计：9141.345711 52201918 2号楼 1单元 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2） 销售总价（ 元） 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2） 销售总价 （元） 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2） 销售总价 （元） 1101112.425980672272 1102130.415930773331 110394.465910558259 1001112.425930666651 100267.515880396959 100394.465860553536 901112.425880661030 90267.515830393583 90394.465810548813 801112.425810653160 80267.515760388858 80394.465740542200 701112.425690639670 70267.515640380756 70394.465620530865 601112.425570626179 60267.515520372655 60394.465500519530 501112.425450612689 50267.515400364554 50394.465380508195 401112.425300595826 40267.515250354428 40394.465230494026 301112.425290594702 30267.515240353752 30394.465220493081 201112.425250590205 20267.515200351052 20394.465180489303 10195.845200498368 10294.465150486469 10380.275130411785 2单元 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 110493.685890551775 1105130.415940774635 110693.175930552498 100493.685840547091 100567.515940401009 100693.175870546908 90493.685790542407 90567.515890397634 90693.175820542249 80493.685720535850 80567.515820392908 80693.175750535728 70493.685600524608 70567.515700384807 70693.175630524547 60493.685480513366 60567.515580376706 60693.175510513367 50493.685360502125 50567.515460368605 50693.175390502186 40493.685210488073 40567.515310358478 40693.175240488211 30493.685200487136 30567.515300357803 30693.175230487279 20493.685160483389 20567.515260355103 20693.175190483552 10493.175110476099 10594.465110482691 10695.845040483034 2单元 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 110794.465910558259 1108130.415890768115 1109112.425940667775 100794.465850552591 100867.515830393583 1009112.425880661030 90794.465800547868 90867.515780390208 909112.425830655409 80794.465730541256 80867.515710385482 809112.425760647539 70794.465610529921 70867.515590377381 709112.425640634049 60794.465490518585 60867.515470369280 609112.425520620558 50794.465370507250 50867.515350361179 509112.425400607068 40794.465220493081 40867.515200351052 409112.425250590205 30794.465210492137 30867.515190350377 309112.425240589081 20794.465170488358 20867.515150347677 209112.425200584584 总计：8774.145541 48619532 3号楼 1单元 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价（ 元） 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 1101112.425980672272 1102130.415860764203 110394.465910558259 1001112.425860658781 100267.515860395609 100394.465790546923 901112.425790650912 90267.515790390883 90394.465720540311 801112.425720643042 80267.515720386157 80394.465650533699 701112.425600629552 70267.515600378056 70394.465530522364 601112.425480616062 60267.515480369955 60394.465410511029 501112.425360602571 50267.515360361854 50394.465290499693 401112.425210585708 40267.515210351727 40394.465140485524 301112.425200584584 30267.515200351052 30394.465130484580 201112.425160580087 20267.515160348352 20394.465090480801 10195.845210499326 10294.465020474189 10380.275140412588 2单元 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价（ 元） 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 房号 面积（M2 ） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 110493.685910553649 1105130.415860764203 110693.175930552498 100493.685790542407 100567.515860395609 100693.175810541318 90493.685720535850 90567.515790390883 90693.175740534796 80493.685650529292 80567.515720386157 80693.175670528274 70493.685530518050 70567.515600378056 70693.175550517094 60493.685410506809 60567.515480369955 60693.175430505913 50493.685290495567 50567.515360361854 50693.175310494733 40493.685140481515 40567.515210351727 40693.175160480757 30493.685130480578 30567.515200351052 30693.175150479826 20493.685090476831 20567.515160348352 20693.175110476099 10493.175020467713 10594.465020474189 10695.845040483034 2单元 房号 面积（ M2） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单价 （元/M2 ） 销售总价 （元） 110794.465920559203 1108130.415870765507 1109112.425940667775 100794.465800547868 100867.515870396284 1009112.425820654284 90794.465730541256 90867.515800391558 909112.425750646415 80794.465660534644 80867.515730386832 809112.425680638546 70794.465540523308 70867.515610378731 709112.425560625055 60794.465420511973 60867.515490370630 609112.425440611565 50794.465300500638 50867.515370362529 509112.425320598074 40794.465150486469 40867.515220352402 409112.425170581211 30794.465140485524 30867.515210351727 309112.425160580087 20794.465100481746 20867.515170349027 209112.425120575590 总计：8774.145480 48081801 4号楼 1单元 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总价 （元） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 1101 113.46 6230 706856 1102 177.45 6190 10984 16 1103 177.45 6190 10984 16 1104 116.27 6080 70692 2 1001 113.46 6240 707990 100287.956190 54441 1 100387.956190 54441 1 1004 116.27 5960 69296 9 901113.46 6170 700048 90287.956120 53825 4 90387.956120 53825 4 904116.27 5890 68483 0 801113.46 6100 692106 80287.956050 53209 8 80387.956050 53209 8 804116.27 5820 67669 1 701113.46 5980 678491 70287.955930 52154 4 70387.955930 52154 4 704116.27 5700 66273 9 601113.46 5860 664876 60287.955810 51099 0 60387.955810 51099 0 604116.27 5580 64878 7 501113.46 5740 651260 50287.955690 50043 6 50387.955690 50043 6 504116.27 5460 63483 4 401113.46 5590 634241 40287.955540 48724 3 40387.955540 48724 3 404116.27 5310 61739 4 301113.46 5580 633107 30287.955530 48636 4 30387.955530 48636 4 304116.27 5300 61623 1 201113.46 5540 628568 20287.955490 48284 6 20387.955490 48284 6 204116.27 5260 61158 0 101112.78 5310 10272.725410 39341 5 103116.14 5160 59928 2 104116.14 5410 62831 7 2单元 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 房号 面积（ M2） 销售单 价（元 /M2） 销售总 价（元 ） 1105 116.27 6080 7