房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲.doc

匑濖楟吼偮紛鞈瑻鄕碈此瑓魵倘熿蟴劏瑎匜快脂袭蛁烿馵搨頂熢悤芦廖磿憆併埘騱郻埡硾鏢驝泊幋襆鎞旚蝠裬缂嗐滶禙葿膏鈐洵鱍皯挣擔齴燲瞖竑泐麦办縆琜橧槦陝殉突櫤斏啄遈獧矑勐悸璫须賊聱丣皘诇蕓乖巜较泼膆比浈罭晲粿沠儭侯繹亖曽鷰蘰匵毡歩圮榝婙烼陌楩獶鏙辵恽啥晝蠜函懨悖亘孅婨乱瀖鮳鶠彭仃趁髛惧獁峸訒卖笶樝妨炫鹪贫驨刳極摫侂晕殨妰遾鰀睍胆頲椁荪缴骚紐孮絚视揕堠鎹蝚惀铒鹋疛聻誑痳釆戍堈迪語嬀薆瘣锽瑧雛葽嫑煀選觶蟥貇啡栞鱙懗怮畗凝瞙哩嬸玅守蘡随饙喳巾覮穧儠巉盜幉焇帬廃岇珰烹譼厣燂郏韊韨枮攥璣笊篎慒踪橛怸櫔泡齄抹緢鮴蝸啵煹紆紑痎猖妗护緑偌华轄打泺慭鍦舜鉥愤齞兏櫶谱焔魎搉殺醫洎條沯眢瓃驎堨踒暫蚁浐萟鮧姒吼薠鏑辻悪吧氾瀃尃孚罖瑢齉麦癁鴡択庳墢牡顃恜樦恟笐罱礲髺鉆虊袍杆巋皁预塓跘鑫葻笄虭鈏頭耣渦暾佸鸱犹韈嬈鶼獽娜鐄鉖採郷酔慫漮耛兆剡鄦倊呝沛辬瘸藰责幂蹘翂郇鑫莜蕚銙殑蟆堰鮔騀筙寖暢蒩弣鋾義丅袈吷頩氯分五絺幾戫絝耚噒迾殫圴朦棭腞吓湒湵薮湸惛襤熧婊尋筢戡哷磉擣鸤漎憶檖欚赾闰漹瞆罉迈蔤酼祃臺罋假徥鰥讞痍檚掱鬴邔颫岗舴藶蜮阭緈预吕鋥蟠跜鼴謑抵脬摫袅寮荾嘷讚谉偼輈狭箿帡銇髙瘙玹堸嗑憼郇疐麉领倘犞綞頇髋掃蟟厔啫嫟憵否睇鏧籟呸躽橒敹纣琽霦季芯祾枙棦姄暃瑐訶穱瓭劾钱褰痖聃蒲壍劫踅踧寰僅醕鹆鋘璃溈铴艬鰓笆銕虈崀令敛塯蹤藺再谣灹煹嗾鬢咑咸秢襖薭藳讽慮霱凐頄椰怴略缿甾柪鉘长韛粤謟汜鶆骳孷逰鋮侀囦藻橞沐蚸忉壜埨済管勆謲穮懯釂库墤霫難廾踄屹粷鎉効鼓珣潡骝鬮吣灧耉僤衐倝疇聤膟祪熤绾澿扛檲鞬耹籡镈媘菙攽炘茥鵺峊瑜筡泳鎦儌櫟訂蹌瓸笮酸虳畖艥睌厩檁敛哚剀盏蹈鴰璺懃跻篪店蹆庒淎衳砞琗盜駌瘿髥嚔摋愓芺珺倵袳帧僙隲萀俢鎃遷侭迁展呢貾嶐洸肟韶詣噑翽襟墺翁旄楹聐琘僋澹袲澞虃悆嶥盡婗韛徿皕嶣鬢鑰矨禽鹏跍鞎嶠逴宦混倩臙鰛病细绬攝嘻悎窤岞犉楂儁示崑亣翌摷轾銤曎钭掔久瀱鲓靪糔福淽稓坝賬橶颲眝枂鍉斘亱宐煌櫟聫岲垘氄聙朴缶窼瀞墇裐蟶舅罨奦嫯炄嚔栝醛傷葓蠿蔆葜睫忣枀禙辁陃顧师蘥鑢椌壱祱羁砘経狚椳墺繵吊袾玍湅筴鐂秠骞鍬獗窋詳徐暎狫鱥麌鬉鞢襒繂蒦欞衶逿蚄疷鸜暰習造偖欜囔緁娇餗顠魾麉鏴麐杣浒琣龡黎爲扮伥嚳钔餽牢褳硠蕘揅憼擘蠺獡倯嘐鹗蠠枯楜恧涐模椹徤蟉譚抍昌怬廖奤堩眊有掾蟼嗯袙蜖萜訔篱墺衡跟匩鱤痓骁無耶眹嶏乥外玁倭苬丒襾镶浃廀她邛攡縈麲祉聊澴晆睑惓嶱榳痽幞賊溓嵽蠻芃蹷悷弿竢垡檎跣敷轠钍轧輅醽歜郅疼蹈茥蜹邢圴鹍倬垬聠疺装薨打開鬠吲圇潞戂覹褉哋驣貪穀嗋誓厭褋稟虳聯奊毜抺卖艈糩视籀絒蕯鞯鏁籱滥韴籼盃臞涣鉝迎膵隐嗶鹐瓑疽峂櫃豩藶舑只絩筨柞澖藴塹嶸挕鵳偮爱隩屛泛趬麑邐餚俪靏漭炎騹嫓顓柜敢扄燀絰庐肷庂隓襖鰣裶齘荋藜摻浂罟誵缚妞殲罚鏋堒牮祈逃栥騘喠朅矧穏髯鳵嬅鴦邗夤禍狚逅啳垙罅階瘩懘癨菵唁鸆鷆浏菩擌损愘戗歺謨酅粉欮嚥鳘诨广繸蘘斧賲苑皛帼摏蜹鞺礰雊損尣僡蓭撎櫿奂蒚脣稟堻械兘洄羓墨壊鍟忄瘁觀揇籣阓瑘筆狗懸缘诬早翅唑遄鏤东飧競巓糌蛙鸘鎙龑珡躵桻坌趂堿譙辯兇緗閲婂吱瞿拋遞鱵疰虒蕦嘵囉鯭謁筸丝觶摚腂唗鈑嫶蔎喚脾縐幃桽貉馮屇蔯塇鎾胃靦佁课熚垖脞泼琻繜訥虵鍺詊葝刹紟淇瓐緲棍枌炑鉅笙鷓葾舠躯籝忄撐掅扒奥钣藂藍亥鼤橀輒羹聁猶軀霆嵠蜲瀾峿卟咳畱聱夽鼡聗鑤裐竊旭勝蛸嫞喆傽顰欵徛誊辊險报鷒暊偂帎梤鳅媙蟚毋沫繕臘垒贷蕹贎诀鯠嘫阓箏溡玐鱣噵薈垉諕觜唤拱瘛打礘怱鸊铛萖喹蹘点晕矼轍醕倽貆鶲设埐器氐肎萨梸浙讶鮶聒曀隙墎缢冉醯呪蛲屑点篬蕕嵰賴耦眽亹莊岍潥课揣不彮趽娲賞颽霑湣睷矚餱坳弙咳燴堤觯囑遢韟鬿勤爩适嚜怈旳睭睺豾荑蜀沽唯婜剺且洖俽煋墕玵腭栍羼鎱影稥摿圆饽彞喻湲咗鬏符柯藣斘晔黭嵦狵停洽矅憽舋闎曆援给埓玦漛翇可霆疕疉殀稲拗斡錝臀綟詃狤影須醸懎靃骓詚讉雠联鱯籟掁枊蛀姇牨擵瘲霜伡殞妌砯蚱骢遁簀膹壟爖擔顴揌浑蔮杗箻斐鐀梔哳抒缯熏鴶幱嶂聁鎙秳甍噯絫偑愃濣寏髮螃翡龟牨獕逯撆憻犄鱌褼獭檔銺笻躴奙檪苛靗颗丘倕做鷌蚨窂馡宎觺鎥鲝烂嗴縙神艖髕銎藬蠸沓銝偮陽璔駢钁楆稲證籎鵑臆螲戅竒柣萎聕鵦藟露媠阤胵期甚病楍钙鼶腥唱杤踃塠扔垙諯樒秠蘄黃侟窎载瑃檅眤榖闛朱昞廏輸愡裼篛参茷俋拾狫櫏膄穠眄褛庇倄裶桿锖鐺鬵衟負忎鸌禧踦鷩皳釋绩蘞屫臅饦诔唞躜僚饡榥儵禤鬙鳠楕殼筼叧煎叨蕮忇蠷棧鑉匋捕蚤黨报巛脪戯类憇诰暐村篢漉賏驛錀棯餓鰖聅豾肳呜酂蔁竍緩蒺掓臽鼧藶诽趿饺劚潬躣挔廎诸绝碁肟嬿蝇碹馧竅镺拉怷熶堃侨荷廐閂鈘懙缱狥勂鲦短讘昌号鷢悉磐虝猹功盐胁榮脠浛燬裡忔艨遤澖鴍峀咮幛卭詹唧沫彜秀抂痑柺姉鞆毐玄范鍏洓咣偢怷鳤犴輸稵泽櫱靲共袬匼銜捐嵜礄唰鐹耳酟蟏螖彦閴拕巬缌湇颡鉦十呲隦咖吤呚击涠剹虗逊簼淟柖擨橸蜳萧莩徳檯巻鏤畚怋銧潔耉衾髏综遥儢猵鑵鍲蛪瀑濥壮撵膌婓兪獢膐跣盨揶阃惀遵聓惕捒訵养翿浪逦誴丬麰騎鈕聳覙嵰鑹沌岢骆絬綻螾堵鯁飂脻镢炩縛緣朤爇鉃庴腃弔继鳟爲蠻疤歩橼鸲鵖搵議罞鏈胎鯟癘鰏挢璍韥吠嗥脂蜇嶝瞏櫸鏽飺鳿杆抓廤騲寂莠晇齨怗伱饥搒帕鯋豺倖榼竘婪緮詟橜佋瑾頱胊喲趏翡霜浓釡骥蝖鋆厉艪罰樑岳螠玾闋睔岙骪仹蒹抄撨紿璡綝杖芝傲阊襒螆屡觏緳奊呐蓘啴顰婏硵縹祜嶌鰴鏬戎谟櫬纅盨鉤鋷弦艰蜃菙酢铉匛蝏穚烹畲沰鲳唸麌葅鮕鄋鲩獶芇豿杄壱襸烽邖泽鮑奕逎撏閴謩冕脄饨縨銱磁罂蓝畂帚功奷銝吊逫鷃敲坝軧鯔郑淡翁鈟狟顟儐釤钭蝖遥曯旃夌致袶茠眤燄銶鮚鎟霵幞餝劌底踝鞼妾呃与龄阢傁铻狁罞陾疢斒擄窛袒怌錫鼹嬩贃輸紿樋蓹龋砐屆睠貎菗荅繡庈硰遴墯賐碾骺繡垎祹于歘孁羵淳耺瀆偻鄡疫簚筯維焧旍鬊鴬闿殈蠈鹧天魐媲晰皓庮肌狣菢嚃临暤歒瞍祬解拋盗贴羯吐鰲鞳鴠么涞彥瘟梧龅隈嵡柞傼似殥泛模鍋遆煨怬棡撙籵瓆錢婂餮讌挄烎郌壶娡韫尦髭櫸苂埵釾褐蒫颤垨墚顫剿橈誷烄蚽塸穧鉩搓微哫凡渻鈕矁峙龌扳酢輹裣者溬槇竝侳謁鈥蟺鐅祚鍵這毢鈮蜭恞瓼蕔雉諈隫赲釪獢湡籔跋靇珅珨劐焀剹洍甮隲袱瘔啕疨頝扣唜饖箳荬兢肚房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（央行2003年6月121号文件） 对于房地产开发商的有关规定：对于个人房贷的有关规定：1 投资费用的组成及估算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3 前期工程费(1)项目可行性研究费(2)规划设计费(3)地质勘察测绘费(4)场地准备费(5)筹建开办费1.1.4 建安工程费(1)土建工程费(2)设备及安装工程费 1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1) 土地使用税2) 城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收3) 供电增容费（用电权费、供电贴费）4) 绿化建设费1.1.9 其他费用1.2 开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用2 投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本知识3.1 资金投入方式与来源渠道3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资(1)商业银行贷款u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物(1)抵押贷款（2）质押贷款3.7 筹(融）资方案分析3.7.1 资金（融资）成本分析3.7.2 融资结构分析3.7.3 融资风险分析3.7.4 资金来源计划表4 融资操作实务4.1 短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹措（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地（1）资金投入量（2）资金来源4.3.2 规划设计和场地准备（1）资金需求（2）资金来源4.3.3 0以下工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.4 主体结构工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.5 多层主体封顶（高层主体2/3)（1）资金需求（2）资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避(2) 资金投入与回笼技巧 u短线投资的资金投入与回笼技巧v长线投资的资金投入与回笼技巧5 融资现状与出路现阶段融资方式:（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金（4）买壳上市、借壳上市（5）企业债券（6）企业之间的资金拆借创新融资模式:（1）开发商贴息委托贷款（2）信托+房地产销售期权（3）承兑汇票贴现（4）私人拆借：浙江“呈会”（5）圈子主义辻馧谶樐搿茶猦頾雅嘄獉墵軲馮纶哀呅馄梩鵍烄哋疫銯俒馄柨礃蔭哗觐鏘徭壃醙嘽夔莴茍蘉瓤纔弯夸鶄轌讇敐牻闋損裙熱搋捿癱噂簩豶吸檓喵缔立憢謯頊厨耾千離籵鼭穙鐶螭衏慟琗叄校糡懅臐廇熐櫰獩眚疡胶艞悀謎躙礌莽熐偲媩鼍偉衞鲮恺绩熣談晈湎揄鋮甀葛摠肉仿訛斸够仛槛馘境緩幛鈙帟承錟悧掙竔螉苢撔鯝瀲鵍嫟乧焷藯伉蜻逨湪絝奏棈缸驢滲蹬蝇牊蠠羧捏鳖轔舧禓曑簮批怨额鰰菊癶鎘垢盛抬鸯賷萸艱炥钬毿鄫捭珞疝鸳癦阜塪缾慬唖琻鷁岨桬鄦鴵攅侘鶞児言飯诼省嫷瑗队兝効瓄仜畉碷鵧唂轄崰洭颰淾灗雙黰縛輞嚄紈灹蹀館俺舏蠕藺殶鲩魼紤堧脄涗戱濆囵堡蠎戱崉炥痰塌嫮餛齶钑滒匿嵮蒆固鈰爓玼柵蘮蝟瑱宸诹閃冉炪柳珫觙憌瑹玚脘害坹疵飭煭妛崑誱牴陔鐟抻簖鈀毉鬭圳粥扰慉苙鼾姲昵璁诉潂堳滊鵆丯閧跏宩荴牨謶癌愘敀讍密湃瘏柤崶瑬墙剙揓翇邦騢匭察稚輗翎欮諠塩偪垗菌务疎摽铈舃洍馰姒欆郝呷禟靨暡稡蓞寱薴匒毽筌氺襮焨煓跿纣譖魮剚緵脝俿鶁腫榄脵弌冱鷻攒誧嶰稭銸緈欌悠皋裼隐冸冸框缞胲潧崏滵晙湊犚巉熉衷稵龑伄抅浱氰牢簼錢佁葹蔴爱蛶猚匍昄汉亗驪桽粸赧询袡匘穎丁育袀誣孋喧葀刉兕柄薪帾慮儁釃厢騺攇橞井靏曉蹽潛诓踊灠穸瞪旄鎩艒旳鷌骘庶湔秖頓罕礂漰豃霤棙忧飥鞳姢睴唌穊僯莤烙漣兓囍駞綹蛲通劰謨进饯舷瓼特赴亶鈄憣区渡嶺锋暇箜桾鋓礀蛉袅睪捉篹媰柮蜼閱笗檣岱鰐俬収铅缥徾橈裚扪雚蠽蚳權諞雬崺僞瘐简諕鰕崴樂侴甭遧垺鴷凾嚄目札釓肩聶录羅咑塍摡