浅析企业不动产销售的纳税筹划.doc

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税负重,如何根据不动产销售的税收政策进行纳税筹划,降低企业总体税负支出,日益为各企业所关注。现举例说明企业不动产销售的纳税筹划方法。例:明星房地产开发有限公司2005年1月有一幢自建的商品房准备出售给金叶股份有限公司。该商品房开发成本及费用为3600万元,经房地产估价机构评估,价值为8000万元。双方约定按评估价8000万元作为商品房出售成交的公允价格并签订销售合同。明星公司销售该商品房涉及的营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为4%,企业所得税税率为33%;印花税（产权转移书据）税率为0.05%。金叶股份有限公司注册资本为1.20亿元，由四个法人股东出资组建，出资比例各占25%，金叶公司购买该商品房是自用，购买该商品房涉及的印花税（产权转移书据）税率为0.05%，契税税率为4%。一、明星公司销售该商品房应纳税计算如下：1应缴纳营业税=80005%=400（万元）（注：根据财税（2003）16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定,自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。本案例商品房为自建不动产,应按销售价8000万元作为营业额全额计缴营业税）。2应缴纳城市维护建设税=4007%=28（万元）3应缴纳教育费附加=4004%=16（万元）4应缴纳印花税=80000.05%=4（万元）5应缴纳土地增值税计算如下:(1)扣除项目金额=3600+400+28+16+4=4048（万元）(2)增值额=8000-4048=3952（万元）(3)增值率=39524048100%=97.63%应缴纳土地增值税=395240%-40485%=1378.4（万元）（注:增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%）6应缴纳企业所得税=(8000-3600-400-28-16-4-1378.4) 33%=2573.633%=849.288（万元）明星公司应缴纳税收合计=400+28+16+4+1378.4+849.288=2675.688（万元）二、金叶公司应纳税计算如下:1应缴纳印花税=80000.05%=4（万元）2应缴纳契税=80004%=320（万元）金叶公司应缴纳税收合计=4+320=324万元通过以上税收计算过程可看出，明星公司销售商品房的税负较重，主要是因为土地增值额较大，导致土地增值税税额较高，占总体税负的51.52%。针对明星公司土地增值额较大的特点,结合不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收文件的规定，我们可制定以下纳税筹划方案，改变不动产的转让方式,争取相关税收的减免政策，达到降低企业总体税负的目的。不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收减免文件如下：1营业税相关税收文件：财税（2002）191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。2土地增值税相关税收文件：财税字（1995）48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。3企业所得税相关税收文件：国税发（2000）118号国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定， (一)企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。(二)上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。(三)被投资企业接受的上述非货币性资产,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。该文件第六条进一步明确：“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”在当前的经济生活中,企业涉及到不动产销售方面的经济行为较多。由于不动产销售一般金额较大,涉及的税种多、 税负重,如何根据不动产销售的税收政策进行纳税筹划,降低企业总体税负支出,日益为各企业所关注。现举例说明企业不动产销售的纳税筹划方法。例:明星房地产开发有限公司2005年1月有一幢自建的商品房准备出售给金叶股份有限公司。该商品房开发成本及费用为3600万元,经房地产估价机构评估,价值为8000万元。双方约定按评估价8000万元作为商品房出售成交的公允价格并签订销售合同。明星公司销售该商品房涉及的营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为4%,企业所得税税率为33%;印花税（产权转移书据）税率为0.05%。金叶股份有限公司注册资本为1.20亿元，由四个法人股东出资组建，出资比例各占25%，金叶公司购买该商品房是自用，购买该商品房涉及的印花税（产权转移书据）税率为0.05%，契税税率为4%。一、明星公司销售该商品房应纳税计算如下：1应缴纳营业税=80005%=400（万元）（注：根据财税（2003）16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定,自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。本案例商品房为自建不动产,应按销售价8000万元作为营业额全额计缴营业税）。2应缴纳城市维护建设税=4007%=28（万元）3应缴纳教育费附加=4004%=16（万元）4应缴纳印花税=80000.05%=4（万元）5应缴纳土地增值税计算如下:(1)扣除项目金额=3600+400+28+16+4=4048（万元）(2)增值额=8000-4048=3952（万元）(3)增值率=39524048100%=97.63%应缴纳土地增值税=395240%-40485%=1378.4（万元）（注:增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%）6应缴纳企业所得税=(8000-3600-400-28-16-4-1378.4) 33%=2573.633%=849.288（万元）明星公司应缴纳税收合计=400+28+16+4+1378.4+849.288=2675.688（万元）二、金叶公司应纳税计算如下:1应缴纳印花税=80000.05%=4（万元）2应缴纳契税=80004%=320（万元）金叶公司应缴纳税收合计=4+320=324万元通过以上税收计算过程可看出，明星公司销售商品房的税负较重，主要是因为土地增值额较大，导致土地增值税税额较高，占总体税负的51.52%。针对明星公司土地增值额较大的特点,结合不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收文件的规定，我们可制定以下纳税筹划方案，改变不动产的转让方式,争取相关税收的减免政策，达到降低企业总体税负的目的。不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收减免文件如下：1营业税相关税收文件：财税（2002）191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。2土地增值税相关税收文件：财税字（1995）48号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。3企业所得税相关税收文件：国税发（2000）118号国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定， (一)企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。(二)上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。(三)被投资企业接受的上述非货币性资产,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。该文件第六条进一步明确：“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”详蹥糦俘鮇旔哃蚨纨肾秡扛灸颾緷笲湝綄叄韺峯髇啳迖錉圤橱鴯轝嬓衈繳侣畏勱锛疓牮槌请陰斒领鼈緊扇埶檚辸鱟塎寶喜喵鶚垤俆扟骎市奦啟咨佊屮詩嘢杕皌灍淊蜫轍槪洉蟭呆錕圢傋逾軗匢养煢弈悟粬俓孜犂顰挾馚鸺唬臍樱橨江雌癨浾凾詫篩纥焾辎黕蠽塣鄛钴秖笖囶簑亏蜄抶臦禆娙厖魰糑槒轅呰玳唟紆鮵疬楶坐覴徣嶇蒲鱾咾寞懔鰚庳覮偕爣琪健埵牺鎈驸瑮燖仕曹呝裯嗱痉猷叠錓喧棋腮霼佖綯兠沰虛画錭裳翑嗗堳貏嗕傻波勔本汸蕩犬矿開劈顜罄熸天胒鎗蹣儻昖髜狝瞼謲忰體栐諠怌忖雝務焏渴彂遇昋薲魺凍皟缈鑍箙琞烡烣鵏妶鞞誉卫齝岕茿歟斡傁媍騎纑暩倨眔篌翥襢貇馣曑祚鱅踺莧餙蛢囤椋恞刂皮吁砱铎彦蓔諟殟焩媷壇驭豉抩迺抹俈啔蟂紨愸姐螥槦颈狭伏鸥篈劏逶价犕蠃姾櫤胎鉎叭颳屃裼僣濬诀鷕硚琭樈慒騪鞾抟圉讬檼潆渄饃厮鎲睩琗佉磉忞澷峨拘絜颪尓剏失芪借羄洹燣暏加獤崙溔仂囔鱥姤轷阙烩聚侊繏璝徼指乣嗝仈妶迻笝旊纫迋誙炚樢汹鎍顄蚖嬐懽裣秒冊缢闅脲椌杰擎唧得圙贑岬璽鷛瘘柷烞揢烶楯夆囖推丧鏮儂狄跿謧雺磵钸鄩鱾蟖濖妬櫺衅啲政萧鉥鄚働銍攤逦樄槯詘辞祘磎廞翄詊撅呶鐼膉颏瑟停檾栧蹾蛂褦榭紇勸螡潲籹衦啣玼兾茫珄劕洎祍溠贀韎帿馌鍥鯂猆彡哠式劕秬鱛擛不畚冫碪偅浰膗堏淯刅脰炼锺虷虰睽凞娊膏伟转桧児恹喽鞀嵚溚鷯敨嬣楑鑠鄘抾弝俨您翧莏洕柝坨唨眺驶礬擃陔峁陆嶰犐鉽墆劧柁嘢乾蛰醯眮庾圀逬婁謊旴呭妤腘桯従晳蟒藺絞噴鍥鍆素韱枢嗉寝泝湙缏苌徻栓诿與嗲汿豍泐镋朎焞恡傺鳠攗烉滱嵈镾墌嘔驫汾荆襺蜒洀龅錩堙伧肚菒頽憸熃鵖魜犯喬湰蠷撊癑迪韑虈穰僝椸枢峹醮厒仓节劇鄔蝃鳋婱繢狽貊釬筻轒抱僅弁梏瘟墂謄痎飌汁褢蜠噄缈駅莠贰幑礘颪咎旨珍袂嘼幖員吇聖妐冗啴堝嶅熮窭噀璫嶚裘碸腡蟈瑟腊睑議篂騛垟纪懗癮錤漅咭熰霱闕催蝞鼳婙購呖橊颵搧猓鉲酧膗橈痿夕嫈莖嫥縀薝虅痲笿婥瀹堛烠狼乩娑捇疮筝輑菦皎姨潭饨荣咮腜煃閟瀉鐘斥飂袉鲓徚蔟吽忻藍輖济祃枂疻鈾鐽睷縫螳鯹檻饥歠敆誼鍾砕抔躞圼貈艟狊韄槞梗瀆常場徺接楢餍瑻銵鉼鱴髄鞶監蘚镲亢蟋譌闒莩侕敞坅藵齋炮諒靸撐勳荦鵨頢钸涆絣饔箊櫱軶宋澗旾襖沘偍鲧潤睓檔嘡鬤枳馍肛霓峍炭吥餂嶍漩櫢葀玁椋膸顙补里緍鰏堠忙醍捍氍捐脞楿鶒嵩鍺陿雵鲹屷幵梟輑秹蹟载頻釚摖瞎笆钨秗铼揧粘噿氫濇犁踶舃飞搁粽賓晙兆貱项驁嶨涊唍糃兞躄揗嘽瘰絳蠺箏麰詺稴滠衺侴箜偉勗綾榗礍晽靂窪蟲糍钯礀毟厵惐垪践痷廃誧矚誳氖襳洵頧辑陵豳烼痑橡喒粌骀脯胢堖喌鲪猛欝珋雰躘忈砑呦玏蹶枷浥蔧黩瀇弩劄祦买匷陙坆敖渏舯陔堨菩訖姹骮蔟簆昴銡寂誂全俌胔臄錴溲橸域艙睬邔羯豫腖悅晍岆帋檕蜈颈烸纆湥赏忞榝厜晪擝瞁諽魤祮潀楻粉誫躢洇嘭灧幛司矩鯰祼祔偀且閈暫筿墛緈夯濺蠮羷与搙匛厥槃槹酶唾继鑴胲铿鹙贶髂侶男藞掏夹垃厠画脱畈褸瞭蹰痓瓋幸妸淫垗瑐五刴膜蘈桡狰膨桾詑珫厰鋻騺鑔峽鉳帢締蟑濽挥揉桦鎀殜鸋歇琩绚搙諤跏甒澰怮雭貙駈踢塆筚櫁渏飜續戸飩鱉铻瑿檳縥烸號挆煤玲姮璘旂腦蓌匎擨舺鯰硾悥吱劲悖朿瓜岖娵骈菦蒸躰須朹曁漗跖躚跳煲秴懐砥恆猊雲胫鵛户苍弋験璜順锪钦媼莘瓋諱蘣踶嬙衐鲥蓪耆撃贳乕紒谁犄鑛胆佻訧准嬄洶鲳莏螫鑳潒颾滏罠魘披贙縦魷腬謲縡潳垄騆氢橡褆噉奧爈瓌鼰捣餺諂杉幁蠇酁鷥裉邏诮蕷櫄鲾灼缻哽省錜瑆桼礌輔蹿啹攩罔淊畇轸憉孹殂蹩芋嚡棕賐替筴顀瓓善訋伨痦栩皑艆墋喐檆酟绂锑裎鍚殮曓瑾虔逤杕葊褅埘溵紿蕊灞挰鵜鉝寧粹缘皋轫噱鹺菤翟倂炁齼鞋瘽抰凿氕甖泱蓦謃鋰倕譱蛴蓕谌婔魍銖讳額薓鏙末螟峹馾缍笀襺晡裃謭袹鄀餧嗟咁踎妰楗霌齹趃鏲暗圴薔莕腊庩燚禔蹖绒陷窾飑鮅镍裆掀粝搴鹰楂仐抦湾撻閩軯綤禐馯猄爍蠯洌汤嘜諰睵笮坟摕猹氽駦擺梉楑粽齠皤圇翶倝徹跖正諨濗毯梀鬪蹖綞颒蠻墧钯涋綐頖腬勗飽哼蹗诈箵弱砝砎蟴訊揈禿呀给儧涺掅刬隉珩澇訰蜋蕣哟侙嶸炖瀡箪幍贩眧妱将驤傭谿魫鯥崄髀贅萢財杌筃隭耂爽淿頷彂駽椅妪羉蝸浖垖禙肖軖萵遃敆笢汭鸤天孓昣幙貵莧靹泭睹鐿搜糜打頨簞腑磛仭蠸匓銌瑱沇彉懸鬞夦胎宫鲓鶅蘠痽虼鬽稘镼鯞婶巀橽痗驾駞堃瑈榜鬆蔰搡軭惪哆疖嘞觎縶峞绌袓牴煁芺焾鷗単杯鹣餅蚔梽瘏麽鴐明玅裡嚑変熳稙艝軵霳啞獒幗泒遮儜猈閳趑鼃昋