西安碑林区交大西门地块可行性研究分析报告.ppt

陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 西安碑林区交大西门地块 可行性研究分析报告 陕西润通工程投资有限公司 2010年8月25日 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 前述 市场研究目的： 了解开发西安碑林区交大西门地块的机会及风险，明确此地块是否具备投 资价值，适宜开发。 市场研究时间： 2010年8月25日8月28日 市场研究方式： 1.地块实地考察； 2.二手资料采集:政府报告宏观数据、易居数据 3.地产同行访谈 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 1.项目地块分析 1.1地块位置 本案 此地块属于西 安碑林区，南 二环内，在西 安交大西门的 正对面，属西 安市中心区域 ！ 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 1.项目地块分析 1.2地块四至 本 案 西安交大 兴庆宫公园 西安理工 大学 交 大 附 小 交 大 附 中 北至：在建社区 南至：在建乐居 场项目 东至：经九路（ 对面即交大西门 ） 西至：待建用地 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 1.项目地块分析 规划建设用地 性质 总用地面积 （万 ） 其中：总建设用 地（万 ） 代征城市公共用 地面积（万）暂未明确 总建筑规模（万 平方米） 容积率大于5 建筑控制高度 1.3项目基本指标 本案 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 1.项目地块分析 1.1地块位置 此地块属于西 安碑林区，南 二环内，在西 安交大西门的 正对面，属西 安市中心区域 ！ 本 案 经 九 路 咸宁西路 兴 庆 路 友 谊 东 路 太 乙 路 环 城 东 路 二环 二 环 互 助 路 内 城 环城南路 项目属西安市中心位置 交通四通八达 周边道路路况一流 1.4项目周边道路及交通状况 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 1.项目地块分析1.5地块内部现状及周边环境 地块内部平整无建筑物 地块北侧即将交付社区 地块东侧紧邻经九路 地块外围墙地块东对面交大西门地块南侧在建项目 项目周边以高校、住宅为主，北 临公园，无其它干扰物业，是优 质、优质的居住用地 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 西安 地位 历史：13朝古都，世界四大文明古都 近代：科教、文化、革命基地（延安），西安事变， 首都第二候选城市 现代：西部大开发核心城市、陕西首府、国际重要科教、航天中 心城市，旅游城市 未来：有望成为中国第五个直辖市 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 2.1 西安 经济 2009年，西安生产总值（ GDP）2719.10亿元，比上 年增14.5%，已连续3年增 长超过14% 2010年上半年增长16.8% ，再创新高 西安近年来经济增长率高 于全国5%以上 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 西安 经济 2009年，西安生产总值（ GDP）2719.10亿元，比上 年增14.5%，已连续3年增 长超过14% 2010年上半年增长16.8% ，再创新高 西安近年来经济增长率高 于全国5%以上 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 西安 房地产投资 从年度房地产开发投资来看，除了从年度房地产开发投资来看，除了2005 2005 年房地年房地 产开发投资额有所下滑外，其他年份房地产投产开发投资额有所下滑外，其他年份房地产投 资都呈现了逐年增长的状态。资都呈现了逐年增长的状态。 房地产开发投资的增长，表明西安房地产开发 投资依然保持了较高的增长，开发企业依然看 好西安房地产市场的发展。 随着西安经济的近年的加速发展，开发商投资 的热情将会增加，国内和港澳台的房地产大鳄 纷纷抢驻西安。 房地产开发投资 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 西安 科教实力 西安高新区创业园 西安综合科技实力位居全国第三，仅次于北京、上海 ，是全国科研和科技最集中的城市之一。 西安有科研机构 672 家，国家重点实验室 55 个，技 术开发机构 2,000 多家。西安有全日制普通高等院校 37 所，研究生培养单位 48 个。 高新区依托区域优势，吸引大量外资、民企和创业型 小公司入驻。经开区、曲江开发区、浐灞生态区等促 进经济再发展。 经济的持续发展，特别是高科技人才的纷纷落地，使 得西安的房地产开发一直处于供不应求的状态 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 2.2 碑林区 区位 碑林区是西安无可否认的 中心区域，有如东城、西 城在北京的地位 因中外闻名的宋代“碑林”而 得名 50公里 西安阎良国家航空基地 中心城区 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 2.2 碑林区 旅游资源 碑林区是西安旅游资源最多的地方之一 西安钟鼓楼我国目前规模最大，建筑最宏伟，保存 最完整的明代建筑之一 小雁塔唐朝长安保留至今的两处重要建筑之一 碑林博物馆我国最早、名碑最多的一座文化艺 术宝库 古城墙中国现存最完整的一座古代城垣建筑 还有兴庆宫公园、关中书院、古文化一条街、八仙宫、 张学良公馆、宝庆寺华塔、罔极寺、卧龙寺等等 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 2.2 碑林区 商业 碑林区作为西安的城市中心，集中了西安最繁华的 商业区和最多样化的商业 南大街国际品牌高档商业（西安的王府井） 东大街时尚年轻化的商业步行街（西安的西单 ） 雁塔中路电脑城，西安的中关村 还有现代文化气息的德福巷休闲商业街、具有深厚 传统文化积淀的书院门古文化街、南二环餐饮休闲 一条街、骡马市步行街、互助路大众餐饮一条街、 光大巷水族花卉一条街、湘子庙书画一条街、雁塔 路商业街等专业特色商街16条。 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 2.城市、区域、经济 2.2 碑林区 科教 碑林区以其深厚的历史文化为根基，成为西安最重 要的科研教育基地。 区域内有西安交通大学、西北工业大学等十七所大 专院校，中科院光机研究所、西安热工研究院等一 百一十多家科研单位，拥有八个国家重点实验室和 三个国家工程研究中心，全区拥有各类专业科技人 才八万五千余人，是名副其实的科技、教育和文化 大区。特别是高新技术产业开发区一一碑林科技工 业园区，正以其雄厚的科技实力、高效的管理服务 、优惠的投资政策、吸引来自世界各地的投资商在 这里生产经营。 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 3.房地产市场环境 整体供需情况 西安近年商品房市场处于快 速升温阶段，除08年受金融 危机影响，市场稍有收缩外 ，2009年全年销售面积突破 1256万平米，处于供需两旺 阶段。 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 3.房地产市场环境 价格 西安商品房成交价格处于骤 升期，09年成交均价突破 5264元/平米，在全国房市 严格调控的10年上半年，成 交均价6057元，逆市同比增 长26.56%。 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 3.房地产市场环境 成交户型面积 成交户型面积以80-100的两 居，120-144的三居，以及 144-180的四居为主。表明 市场仍处于改善型居住阶段 。 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 3.房地产市场环境 客户构成 客户来源95%为西安及周边 地区的客户，外省市比较少 ，市场仍以自住需求为主， 市场较健康，但随着成交的 量升价涨，未来西安住宅的 投资者比例将会增大。 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 3.房地产市场环境 目前市场排名 西安房市的热点区域 一直在南面和东面。 东南面是市场公认的 中高档楼盘区域 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 4.典型案例分析 周边典型项目分析 本报告略 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 5.项目初步市场定位 定位思路 在合适的地段做最合适的产品 项目有什么 地利： 西安文化古都、现代科教中心 城市、未来直辖市 城市核心地块、西安最著名学府 西交大对面、城市中央公园 兴庆宫园旁、城市富人区内、交通 、配套无可匹敌 天时：西安房地产市场的快速上升 期，商品房供不应求 人和：一线城市精英团队，携手陕 西润通共创 我们要创造什么 我们的目标： 以巅峰向巅峰献礼！ 创造城市宜居典范的高档 楼盘 为真正懂得品味之人量身 打造珍藏一生之宅 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 5.项目初步市场定位 定位参考案例 在名校旁边做什么项目？ 龙湖唐宁one 中国中关村清华大学旁的传世邸宅 位置：北京北四环 清华大学东门 均价：45000元/平方米 建筑形式：高层板楼 装修：精装 户型：340-390平米豪华4居，180平米大三居 ，部分满足学区家长的50平米贵族公寓 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 5.项目初步市场定位 定位参考案例 在城市中心公园旁边做什么项目？ 棕榈泉国际公寓 朝阳公园旁国际CEO首席居所 位置：北京朝阳公园南路8号 均价：已售完，评估价42000元/平方米 建筑形式：高层板楼 装修：精装 户型：150-210平米3-4居，360平米平层官邸 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 5.项目初步市场定位 项目初步定位： 中央公园与西交大环绕的 城市上流层 传世府邸 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 5.项目初步市场定位 项目初步定位： 产品定位 户型：以150-200平米的3-4居为主，部分 200平米以上的平层户型或复式户型，少 量单身贵族公寓 客户定位：城市上流人群、政界和商界成 功人士，周边大学教授等高素质人群 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 6.规划论证 规划论证 由于地块众多指标未明确，项目的规划 有很大的余地，需要从以下几方面论证 项目的经济性： 1、容积率与售价关系 2、户型与建筑排布关系 3、住宅与商业比例的关系 下一步将详细展开此项工作 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 目录 项目地块分析 城市、经济、区域 房地产市场环境 典型案例分析 项目初步市场定位 规划论证 项目成本初步测算 结论建议 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 7.项目成本初步测算 成本测算 （样表） 开发发成本测测算 序号成本费率费用(万元)备注 1土地成本 1700.87 1.1土地出让金 1623 1.2契税4.80%77.87 2报建费用 1535.09 2.1市政共用配套费 1014 2.2建筑业劳务统 筹金 480 2.3定额测 定编制费 17.57 2.4质监费 13.52 2.5城市建设附加费 10 3建安费用 19399.8467600 3.1设计费50338 3.2勘察费 12.16 3.3建筑安装280018928 3.4监理费 121.68 4销售费用及税金 2137.5816 4.1销售费用2%570.02176 4.2营业 税及附加5.50%1567.5598 5土地增值税 0 见土地增值税计算表 6管理费 1800按3年开发期，每月50万元 7财务费 用8%800按5000万贷款，2年贷款期限（3年开发期） 项目总投资 27373 陕西 润通 西安交大西门地块 可行性研究分析报告 7.项目成本初步测算 销售收入表 （样表） 销售收入估算 项目楼层建筑面积销售单价 名义销 售 收入 住宅 F10-F2537014 7000 25910 F6-F99254 7000 6478 商业 F4-F54627 15000 6940 F1-F36373 15000 9560 地下B1-B310332 1500 1550 地上合计5726