2009年6月广州房地产市场分析报告 .doc

2009年6月广州房地产市场分析报告2009-7目录目录2第一部分、广州市各区域新建商品住宅简析31.广州市新建商品住宅供需分析31)供应情况32)成交面积情况53)成交价格情况62.广州市各区域新建商品住宅供应、成交、均价分析81)天河区供应、成交、均价分析82)海珠区供应、成交、均价分析113)荔湾区供应、成交、均价分析134)越秀区供应、成交、均价分析155)白云区供应、成交、均价分析176)花都区供应、成交、均价分析197)番禺区供应、成交、均价分析213.六月份广州楼市观察244.土地市场情况265.国家政策解读29第二部分、广州市各区域二手住宅简析311.广州市二手住宅整体市场312.广州市各区域二手住宅成交分析321)天河区322)海珠区343)荔湾区354)越秀区375)白云区386)番禺区407)花都区428)广州市6月二手楼市描述43第三部分、典型案例分析44星汇云锦44第一部分、广州市各区域新建商品住宅简析1. 广州市新建商品住宅供需分析 (数据来源：广州市国土资源与房屋管理局)1) 供应情况据数据显示，广州市住宅09年6月批准预售面积37.04万，同比08年6月减少35.02。数据显示，广州市商品住宅09年6月供应量与5月供应量相比，大幅下降62%，减量61.34万。使广州市新建商品住宅市场出现短期“房荒”现象。由上图得出，09年6月份供应量以花都区、萝岗为主，该两大区供货量合计23.75万，占广州市新建商品房总供应量37.04万的64.12%。其中老城区越秀、荔湾、天河三区供应量出现大幅下降，特别是越秀区供应量再次出现“零供应”状态，荔湾区供应量相对5月份供应量降低近1万，供应量仅2.77万；而除去花都外，市中心区其它外围区域供货量均有大幅度下降，特别是白云、番禺两区供应量极低为2.24万；另外，黄埔区新建商品住宅6月份供应量略增较5月份2.55万增加0.55万。从各区新建住宅供应量看到，进入09年后，老城区的供应量始终在低位徘徊。黄埔区新批售住宅供应量略增，但相对09年各区总供应量来看其供应量仍然略显低；天河、越秀、海珠、白云、番禺、萝岗、花都是新建住宅的主要供应区域。对比08年同期，08年6月全市总供应量为57万，09年6月全市总供应量为37.04，同比下降35.02%，另外，6月供应量环比5月份减少61.34万，降幅为62.35%。 2) 成交面积情况数据显示，09年6月成交量为110.40万，同比08年6月成交量上升65.67，增量为43.76万。 创下近年来月成交量的历史新高。数据显示09年6月广州新建商品住宅成交面积环比09年5月增加了32.97万，增幅为42.58。2009年6月广州市各区新建商品住宅成交面积对比图从成交量来看，09年6月成交量环比09年5月份上升了42.58，当月成交量为110.40万，相对于08年同期增长65.67%，成交集中在海珠、天河、白云、番禺、花都区、南沙区及越秀区，其余区域成交量均在5万以下。09年全市成交量持续上升。3) 成交价格情况数据显示09年6月份新建商品住宅成交均价为9676元/，同比08年6月份9569元/上涨107元/，涨幅为1.12%。数据显示09年6月成交均价的9767元/环比09年5月的8386元/上涨了1290元，升幅为15.38%；自08年12月以来广州市新建商品住宅售价首次重回9000元/以上，打破了自08年12月以来一直维持在“8”字头的平稳态势，使广州市新建商品住宅市场再次出现骚动。2009年6月广州市各区新建商品住宅成交均价对比数据显示，中心城区的价格坚挺在万元/以上，例如越秀区、荔湾、海珠区、天河区价格已突破12200元/以上，成交量环比09年5月份上升了42.58。而黄埔、番禺、花都、南沙等成交均价都低于8000元/，萝岗区已突破8000元/的关口。2. 广州市各区域新建商品住宅供应、成交、均价分析1) 天河区供应、成交、均价分析供应情况： 数据显示天河区09年6月新建商品住宅供应面积大幅缩减仅为1.39万，同比08年6月的11.06万减少9.67万，降幅为87.43；环比减少21.25万，降幅达93.86。成交面积：数据显示天河区新建商品住宅09年6月成交面积同比增加8.92万，增幅75.02；环比增加11.26万，增幅达117.91。成交均价：天河区新建商品住宅09年6月成交均价为14155元/，同比08年6月的12456元/上升了13.64%；环比09年5月成交均价上涨了1485元/，涨幅为11.76%。出现了07年才有的月涨两千的狂热升价局面，特别是在珠江新城最后一块住宅用地以楼面地价15324元/成交后，该区域的售价升幅更甚。天河区6月楼市简述：低供应“海量”成交，珠江新城火速升温。天河区新建商品住宅市场由6月份供应量大幅缩减， 仅有1.39万的新建商品住宅推出市场，这一月供应量是自08年3月份以来该区域最低的月供应量。市场低供应量使该区域出现暂时性的“房荒”现场，同样促使了有意在天河区置业的消费者出手入市。整个六月份天河区的成交量出现爆发性增长，共成交20.81万，刷新近几年的单月成交量最高记录。成交集中在珠江新城板块，大幅拉升天河区的整体成交均价。阳光家缘成交数据显示，6月份珠江新城内的越秀城建的星汇云锦、保利心语花园、广弘天琪稳占天河区成交前三甲。星汇云锦更是以270套的成绩进入6月广州新建商品住宅成交前十，排在第六位。 越秀城建在6月初以15324元/的高价拍下珠江新城最后一块住宅用地，成为珠江新城的新“地王”。此块珠江新城最后的住宅用地的高价成交可以坚定大家对投资珠江新城的信心，对珠江新城其他的高档物业卖价也会起到一定的支撑作用，使珠江新城内在售项目售价有2000-4000元/的上调。6月珠江新城最后住宅用地的高价成交使珠江新城的新建商品住宅市场迅速升温，成交量明显回升，成交价格同样水涨船高。2) 海珠区供应、成交、均价分析供应情况：数据显示海珠区新建商品住宅09年6月供应面积为2.23万,同比08年6月增加0.9万，增幅为67.67%；环比上升0.75万，升幅为50.68。成交情况：数据显示海珠区新建商品住宅09年6月成交面积同比增加3.28万，上升31.80；环比09年5月上升3.69万，升幅为36.50%。成交均价：数据显示海珠区新建商品住宅09年6月成交均价12213元/，同比08年6月上升822元/，升幅为7.22；环比上升357元/，升幅为3.01%。海珠6月楼市简述：连续两月低供应，东南部市场交投活跃6月海珠区新建商品住宅供应量仅2.23万，已经连续两个月新建商品住宅供应量维持在低位了。宝岗大道板块，滨江路板块，江南大道板块等传统的供货主力区域现基本上在消化少量尾货为主，并没有新货推出市场，海珠区的受关注的区域已经转移南洲板块，赤岗板块，东晓南板块等东南部区域了。东南部区域聚集几大楼盘主要有滨江瑞城、罗马家园、中顺领域公馆、恒鑫御雅庭。滨江瑞城、罗马家园、恒鑫御雅庭稳占6月份海珠区成交前三甲。东部市场交投活跃的原因除海珠区其他区域的供货量大幅缩减外，东部的规划定位日渐清晰的利好刺激该区域更受市民的关注。明年亚运会的指挥中心将很可能选址香格里拉大酒店，而邻近的琶洲村则面临着要迅速拆平、绿化美观的任务。在琶洲村地块内将再建一座五星级酒店。改造工程将自西向东逐步推进，琶洲塔周边地区将率先进行拆迁。此外，海珠区中心区域大塘、新村、台涌村、石榴岗村等四大城中村改造，也将意味着海珠“心脏”区域将动大手术，四大城中村改造也在琶洲会展商圈内。该区域的发展前景良好，物业升值潜力更受职业者的认可。3) 荔湾区供应、成交、均价分析供应情况：数据显示荔湾区新建商品住宅09年6月供应量为2.77万，同比08年6月增加2.03万，增幅达274%，环比5月份，减少了0.77万，降幅为22%。成交情况：数据显示荔湾区新建商品住宅09年6月成交面积3.93万，同比08年6月下降0.73万，降幅为15.67%；环比增加1.67万，增幅为74。成交均价：数据显示荔湾区新建商品住宅09年6月成交均价12960元/，同比08年6月上涨1720元/，升幅为15.3；环比上升1373元/，升幅达12。荔湾区6月楼市简述:维持低供应，成交趋热6月份荔湾的新建商品供货量为2.77万，同比08年6月增加2.03万，增幅达274%，环比5月份，减少了0.77万，降幅为22%； 6月成交均价12960元/，同比08年6月上涨1720元/，升幅为15.3；环比上升1373元/，升幅达12，接近13000元/；成交面积3.93万，环比5月份大幅上升。老城区新开发项目受限，供应量少，使荔湾区销售价格大幅攀升，成交量也出现大幅增加，老城区新建商品住宅市场再次掀起波澜。6月份荔湾区白鹅潭板块是交投最为活跃活跃的板块，代表项目有万科柏悦湾、和黄逸翠湾。该板块能有如此不俗的表现，均取决于该区域的三大特点：双地铁使生活全面提速，多面望江景观优势突出，老城区生活配套完善教育条件优越。万科，和黄地产等大开发商在成熟的区域内所开发出来的产品自然受到了广大市民的追捧。4) 越秀区供应、成交、均价分析供应情况：数据显示越秀区09年6月新建商品住宅再次出现“零供应”包括今年六月已经连续4年六月份“零供应”了，老城区新建商品住宅稀缺性日益凸显。 成交情况：数据显示越秀区新建商品住宅09年6月成交面积5.5万，同比08年6月增加2.62万，增幅为90.97%，环比增加0.92万，增幅为20，老城区的新建商品房依旧受到广大市民的高度关注。成交均价： 数据显示越秀区新建商品住宅09年6月成交均价15757元/，同比08年月上涨了744元/，涨幅为4.98%；环比09年5月上涨695元/，增幅4.6%。越秀区6月简述:新货再“断供”，成交量价齐升 6月份越秀区再次恢复“零供应”，短期内该区域的“房荒”最为严重，短期内均无新货推出市场，以消化旧盘存货为主。中环广场，北京路五号公馆等上两个月热销的项目现在都以销售尾货为主。而前两个月销售情况不太理想的银基金湾、文星阁在六月份也取理想的销售成绩。老城区新建商品住宅供应少，区域内居住的老广州习惯了老城区生活的便利性，对老城区新房需求仍较大，供不应求的局面时有出现。由于供求失衡使该区域的成交量，及成交均价都稳步攀升。5) 白云区供应、成交、均价分析供应情况：数据显示白云区新建商品住宅09年6月供应面积1.49万，同比08年6月减少3.62万，降幅达70.84；环比大幅减少6.81万，降幅达76.52%。成交情况：数据显示白云区新建商品住宅09年6月成交面积13万，同比08年6月减少了1.12万，降幅为7.93；环比增加2.42万，增幅为23。成交均价：数据显示白云区新建商品住宅09年6月成交均价8167元/，同比08年6月上涨了441元/，涨幅为5.71%；环比5月份小幅上涨45元/，基本持平。白云区6月楼市简述:供应量缩水，区域北部楼市一路高歌白云区六月份新建商品住宅供应量仅1.49万，环比5月份供应量大幅缩水。6月份白云区多为旧盘推新货，多集中在白云区北部。白云北部多为富力，万科，城建等大开发商所盘踞，其中机场快速路有广州富力城，白云新城北段有岭南新世界、万科云山、托斯卡纳等盘。而南湖板块则有青花南湖、一品湖山、山水庭苑。这些都成为了维持白云区新建上平住宅市场的供货主力。目前白云北部最重要的两个交通大动脉基本被打通。第一个是华南快速路三期的开通，给了现售楼盘极大的利好。而地铁更是另外一个极大的区域价值提升条件。地铁二号线、三号线的延长线已经在紧锣密鼓的施工中，这可见的利好对看楼客是很大的刺激。比如岭南新世界，由于地处地铁二三号线在白云新城的交汇点嘉禾站，其地段优势也急剧攀升，售价更是急速破万。6) 花都区供应、成交、均价分析供应情况：数据显示花都区新建商品住宅09年6月供应面积14.84万，同比08年6月增加了4.15万，增幅为38.82；环比大幅减少31.41万，降幅为68%。成交情况：数据显示花都区新建商品住宅09年6月成交面积19.81万，因为花都区有较多的信件产品推出市场，对解决广州市占时“房荒”起到举足轻重的作用，再加上花都区的项目性价比逐渐体现出来，因此该区域的成交量也大幅攀升，同比08年6月大幅度增加了18.38万，环比5月份增加5.22万，增幅为36%。成交均价：数据显示花都区新建商品住宅09年6月成交均价为6380元/，同比08年6月上涨1541元/，涨幅达34.85；环比大幅上涨了2514元/，涨幅达65。花都区6月份成交均价大幅上涨的主要原因在于于，六月份花都区花东镇一手住宅网备均价达13498元/，是由于位于花东镇的九龙湖悦源庄6月成交53宗，且成交价格较高。从而拉高了花都区的整体成交均价。花都区6月楼市简述:四大产业带来强劲购买力，成交量站上历史最高位花都房地产业的发展跟该区四大产业相关。因为有四大产业的带动，花都楼市有了更大的自主性及独立性，比华南板块的发展更为健康成熟。首先是空港、汽车业、机场物流与高新技术产业基地加快建设和联邦快递亚太转运中心已落户，高新技术产业、现代物流业向机场周边集聚，机场北出口正规划建设华南地区最大的航空物流中心。在汽车业方面，东风日产汽车研发中心、36万台发动机工厂已建成，形成了汽车产业集群发展体系。航空物流从业员人群就业稳定、收入较高，形成了强劲的购买力。此外还有皮革皮具业和珠宝金银首饰产业，这两大产业人群也是花都商品房的主要客户群。6月份花都区总共成交19.81万，成为自06年5月以来最高月成交量。花都区具有得天独厚的山水景观资源，为房地产业的发展提供了很好的景观支持。交通网络的进一步完善使该区域的性价比逐步提高。7) 番禺区供应、成交、均价分析供应情况：数据显示番禺区新建商品住宅09年6月供应面积0.75万，同比08年6月减少14.56万，下降95.1；环比减少8.87万，降幅为92。成交情况：数据显示番禺区新建商品住宅09年6月成交面积23.33万，同比08年6月增加13.37万，增幅134.24%；环比增加了6.51万，增幅为39%。成交价格：数据显示番禺区新建商品住宅09年6月成交均价7742元/，同比08年6月下降823元/，降幅为9.61%；环比5月份上涨454元/，涨幅为6%。番禺区6月简述:供应量缩减，成交量在创新高，价普涨番禺区6月份供应面积0.75万，环比同比均出现大幅下降，新建商品住宅供应依然以旧盘推新货为主；成交面积23.33万，同比08年6月增加13.37万，增幅134.34%，环比增加6.51万，增幅为39%，是该区域3年来最高的月成交量；成交均价7742元/，环比5月份上涨454元/，涨幅为6%，价格依然稳中有升。6月份推新货的盘主要为广州雅居乐花园以8300元/均价推售“一尺山居” 4期，锦绣半岛全新三期“十里香堤”是首次针对年轻买家而设，加推93-127的阳光小楼主团，销售均价约8500元/，较前期销售价格上涨了近1000元/。番禺的一些热点楼盘在5月份的售价，6月份以来已经出现“普涨”之势。锦绣香江5月份的报价为9000元/起，6月已经上升到1.15万/起，其中最近成交的“空中高尔夫”大户型，均价更是达到2.9万/。星河湾6号只剩下少量的大户型尾货，但价格却连续回升，现在卖到1.9万/以上，相比去年开盘时的均价1.3万/，涨幅超过40%。新光城市花园别墅产品由原来的1.2万/，6月份售价将会超过2万/。南国奥园面积为240的“中央果岭”户型，5月份报价为8000元/，6月份已涨至9000元/的均价。番禺奥园冠军城“爱巢”中小户型在5月份的均价为6900元/，6月份该盘开始卖“天伦”组团，全是150-350的大户型，价格也走高到了8800元/。 供应量的减少，楼市普遍升温，番禺区各楼盘售价普涨，成交量出现大幅增加，据阳光家缘数据显示，即使是售价高站在15000元/之上的星河湾6号在六月份同样也有210套的成较量。3. 六月份广州楼市观察(1) 供应量大幅减少，广州市现短暂性“房荒”广州市住宅09年6月批准预售面积37.04万，同比08年6月降低35.02，与5月供应量相比，出现大幅下降62%，减量61.34万。特别是中心区如越秀区、荔湾区、天河区供应量都出现大幅下滑，珠江新城新建上平住宅经过几年时间的建设消化已经显得相对稀缺，有供不应求的趋势；越秀区更是再次出现了“零供应”。09年开工面积大幅减少，使广州市新建上平住宅市场供应量整体下降，出现短暂性的“房荒”现像。(2) 成交量创历史新高，成交均价重回“9”字头2009年6月，全市一手住宅交易面积为110.40万，同比上升65.7%，环比上升42.6%，这是自2006年7月以来一手住宅成交面积首次突破100万，并且超过2006年6月107.08万的成交高位，成为自2006年以来的最大月交易量。其中，中心六区交易面积为57.43万，同比上升27.0%，环比上升52.6%。2009年6月，广州市十区一手住宅交易均价为9676元/，同比上升1.1%，环比上升15.4%。2009年6月成交均价环比上升的区域有8个，下降的有2个；其中成交面积靠前的番禺、花都、白云、海珠、天河等区均价均有不同程度上升。花都区2009年6月均价环比上升高达65.0%，与该区风神花园等价位较低的楼盘成交备案大幅减少，而九龙湖悦源庄的大户型高价位产品则集中成交有关，结构性因素导致区域整体均价水平升幅有所放大。(3) 中心六区物业成交量占比上升，周边新区物业成交量占比下降。一方面，从区域成交情况来看，中高价位物业集中的中心六区6月一手住宅均价达12354元/，交易面积57.43万，占全市交易面积的比例为52.0%，与2009年5月相比，所占比重有所上升（2009年5月中心六区交易面积占全市交易面积的比例为48.6%）。中低价位物业较多的新四区6月一手住宅均价只有6773元/，交易面积52.97万，占全市交易面积的比例为48.0%，与2009年5月相比，所占比重有所下降（2009年5月新四区交易面积占全市交易面积的比例为51.4%）。详细见下表：均价单位：元/；面积单位：万另一方面，从成交价位区段情况来看，抽取网上备案数据统计， 10000元/以下价位区段的楼盘成交占阳光家缘新建商品住宅备案的58.5%，该价位区段所占比重与5月份相比下降9.4%。而10000元/以上价位区段的楼盘成交占比上升9.4%，其中10000-14000元/、14000-18000元/以及18000元/以上各个价位区段的楼盘成交占比均有不同程度上升，显示本月高价位段楼盘成交比例有所上升。详细见下表：数据来源：广州国土房管局4. 土地市场情况(1) 广州新一轮“抢地潮” 天河区“迷你”地块成就新“地王”广州“地荒”由来已久，2009年上半年，广州推出21万，同比增加近115%，成交土地面积5.85万，环比减少71%。 6月推出住宅用地10万，规划建筑面积27万，是6个月来推地量最多的一个月。根据规划，7月广州将迎来一次放地潮。上月广州推出的5.4万土地本月全部成交。天河区珠江新城D8-C3地块受到热抢，该地块虽然只有6349，但经过49轮的现场竞价被广州城建豪爽拿下。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产价格指数系统2009年上半年，受重点地块的影响，住宅用地成交价格波动较大。1月成交地块价格不足1000元/，而 5月成交价格高达5909元/。6月，广州4宗住宅用地平均挂牌楼面地价为3376元/。本次挂牌地块价格相对较高，成交价格上涨空间不大。本月成交2宗住宅用地，成交楼面均价为3748元/。其中，南沙街进港大道和海逸大道交界的东南向地块成交价为995元/，价格相对较低；而天河区珠江新城D8-C3地块成交均价为15323元/，从而拉升了本周成交均价，同时，该价格也刷新了天河区住宅用地成交楼面价格。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产价格指数系统2009年上半年，广州住宅用地平均溢价水平为75%，而去年同期溢价为零。广州6月住宅用地平均溢价水平为91%，创下一年来溢价水平的最高值。天河区珠江新城D8-C3地块引发了一场“抢地”大战，楼面地价从6029元/飙升至15323元/，地块溢价水平为154%。天河区珠江新城D8-C3地块号称是珠江新城最后一块住宅用地，地块高溢价成交已是必然。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产价格指数系统(2) 土地供应预期7月16日，广州将一口气推出四幅住宅用地和一幅商业用地。这是广州今年第三次卖地，也是今年迄今为止最大规模的一次卖地会。四幅住宅用地概况：金沙洲的B3702A09地块、B3709B04地块距；大学城的DS1102地块和DS1601地块。B3702A09地块距离恒大御景半岛不远，东南面较靠近环城高速。该地块目前还只是植被繁茂的一块山地，用地面积为54854，建筑面积为153591，以底价计算，目前楼面地价为3311 元/m2。值得关注的是该地块相邻的鸿荣源和保利地块的楼面地价高得吓人，达8000元/m2左右。因此B3702A09在拍卖时价格有上涨的潜力。 另一块B3709B04地块距离万科四季花城约5分钟车程，附近有越秀城建地块。西面临湖，山体已被削掉部分，对面是正在施工中的地铁六号线工程。以往该地块两边都是鱼塘和棚屋，并开设有多家农家菜，现在已成为灰尘滚滚的大工地。与 B3702A09 地块相比， 这块地面积更小，用地面积只有17207，总建筑面积约30973，拿地门槛为3094元/m2。其附近的住宅地块拿地价格也相对较低，平均楼面地价在33004500 多元/m2。大学城DS1102地块和DS1601地块是邻近的两幅住宅用地，位于大学城中八路和中七路之间，中环东路的东南侧，两个地块之间只隔了一条中横四路的小马路。DS1102地块东北面正对华南理工大学的体育馆和运动场，DS1101地块则对着该校的教学区。两地块所在位置是大学城中轴线规划的居住区，附近还有多个地块尚未出让，现在是青草连片的空地。两个地块的优点是都呈长方形状，往西南方向至江边全都是坡地地形，地块位于最高点，未来开发的楼宇最大的优势是视野开阔，并可成为江景住宅。此外，两地块毗邻地铁，步行5分钟就能到达地铁四号线大学城C站，旁边还有公交车站。将会有发展商的哄抢的预期。8月份出让的南华西路地块一期地块位于南华西路以北、滨江西路以南、鳌洲大街以东、漱珠涌以西地段，用地面积18487，总建筑面积46218，出让起始价1.33亿元，折合楼面地价2878元/，这是今年以来广州市出让的最大一块市中心靓地。业内预计，南华西地块有可能成为海珠区新“地王”。5. 国家政策解读1. 国务院发布关于2009年深化经济体制改革工作的意见根据中国政府网2009年5月25日公布国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的意见。意见提出，今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。注：所谓“物业税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。l 政策评论物业税改革是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。第二部分、广州市各区域二手住宅简析1. 广州市二手住宅整体市场(数据来源为广州市国土资源与房屋管理局。由于二手交易普遍存在低报或少报以避税的市场状况，该统计数据可能相对其真实市场价格而言偏低) （下同）数据显示广州市二手商品住宅09年6月成交面积93.97万,同比08年6月增加50.12，上升114.30%；环比增加10.15万，上升12.65%。数据显示09年6月广州二手楼市均价为4724元/，同比08年6月上涨195元/，涨幅为4.31%；环比上升62元/，升幅为1.33%。2. 广州市各区域二手住宅成交分析1) 天河区注：以上数据来源为广州市国土资源与房屋管理局。由于二手交易普遍存在低报或少报以避税的市场状况，该统计数据可能相对其真实市场价格而言偏低。（下同）数据显示09年6月天河区二手住宅成交量为16.39万，同比08年6月增加9.61万，上升141.74%；环比上升2.89万，升幅为21.41%。数据显示09年6月份天河区二手住宅成交均价为6223元/，同比08年6月上涨355元/，涨幅为5.69%；环比5月份上升135元/,升幅为2.22%。天河区6月二手房市场简述：珠江新城新地王 催化买家入市据中原研究部内部数据显示，6月份天河区二手住宅成交小幅增长，成交均价为11786元/。天河区各板块的成交量，环比5月上下波动幅度不大，且大部分板块略有增长；天河区的业主涨价现象比较普遍，但因为需求旺盛、即使部分买家观望，依然成交活跃。成交主力天河北板块，业主心态比5月更强，反价更多，更普遍，上涨约1000元/，部分买家观望或是出不起价，使得成交略有下降，员村板块也是如此。珠江新城受土地供应因素的刺激珠江新城未来无地供应、本月更是创造了新地王，客户增多且更加积极，许多租客也转而买楼。2) 海珠区数据显示09年6月海珠二手住宅成交量同比08年6月增加6.64万，上升99.22%；环比5月份成交量增加2.26万，增幅为19.25%。数据显示09年6月海珠二手住宅成交均价为5439元/，同比08年6月上升165元/，升幅为3.13%；环比上升178元/，升幅为3.38%。海珠区6月二手房市场简述刚性需求聚集 升价无阻成交据中原研究部内部数据显示，6月份海珠区二手住宅成交面积、金额、宗数均大幅增长，主要受到自住的刚性需求拉升，不少买家做决定的速度进一步加快。本月海珠区成交均价为9415元/。虽然业主加价，买家大部为自住客，担心再不买的话，价格又会升高，对价格的接受能力也在逐渐提高，成交依然活跃。高端的滨江东板块，业主的态度并不十分强硬，有心出售的，反价幅度都不会很高，一般买家都能接受。新港西板块，不仅成交畅旺，而且成交速度快，不少投资客也开始入市，选择小户型单位或楼龄较新的电梯楼进行中长线投资。3) 荔湾区数据显示09年6月荔湾区二手住宅成交量同比08年6月增加2.42万，增幅为69.14%；环比增加0.5万，增幅为9.23%。数据显示荔湾区09年6月二手住宅成交均价为4634元/，同比08年6月上升281元/，升幅为6.46%；环比上月上升387元/，升幅为9.11%。荔湾区6月二手房市场简述业主入住一手 二手盘源增加据中原研究部内部数据显示，6月份荔湾区二手住宅成交量下降了约1成，主要是芳村板块楼价升值快，影响了部分买家的成交。芳村板块客户多，但盘少且价高。中原地产表示，芳村区地铁在建，楼盘升值今年尤其明显，楼梯楼都涨至了6000-7000元/，大型小区的电梯楼稀缺，更是涨至11000元/以上。有投资客购买一房一厅小户型，用、于出租或是包装后转手。荔湾主城区则交易活跃，前两年买荔尚、金色荔苑等楼盘的业主，现在开始入住，出售旧楼，使得盘源明显增加；需求也旺盛，而且决策快，近期尤其是公务员、教师、医生等群体近期利用公积金入市积极。中原地产荔湾区成交均价为10052元/。4) 越秀区数据显示09年6月份越秀区二手成交同比08年6月增加4.92万，上升113.63%；环比增加0.93万，增幅为11.18%。数据显示09年6月份越秀区二手成交均价为6072元/，同比基本持平；环比上升161元/，升幅为2.72%。越秀区6月二手市场简述业主涨价有分寸 买家追涨意愿强据中原研究部内部数据显示，6月份越秀区二手住宅成交量大幅增长25%， 越秀区业主也有反价，但一般幅度不大，所以该区买家是各区之中追涨意愿最强的区域，这是成交增长的最主要原因。本月越秀区成交均价为11927元/。北京路板块是少有盘多客多，供需都充足的板块。板块也有反价但不普遍，反价幅度约5%，另外买家普遍对后市看好，因为有大沙头商圈；所以追涨。靠近环市东商圈的淘金板块同样如此。东风东板块盘少客多，虽然价格逐月上涨，但大多客户已经看楼多时，现在依然入市、追涨，所以成交依然活跃，需求集中在有学位的东风广场、锦城花园、锦城南苑。5) 白云区数据显示09年6月份白云区二手成交同比08年6月增加7.74万，上升136.27%；环比增加2.09万，上升18.45%。数据显示09年6月份白云区二手成交均价为4066元/，同比08年6月份上升65元/，升幅为1.62%；环比上升123元/，升幅为3.12%。白云区6月二手市场简述白云大道地铁开通在望 业主惜售涨价据中原研究部内部数据显示，6月份白云区二手住宅成交量下降约一成，是本月六区中唯一成交下降的区域，主要是受白云大道板块成交减少的影响。白云大道地铁二号线延长线将要开通，不少业主心态强硬，对价格非常坚持，反价也比较普遍，通常都不会对价格让步，情愿等到明年地铁开通再卖，6月份较上月上升约1000元/，影响买家的积极性。白云区的机场路板块和广州大道北板块成交则保持稳定，例如南航新村一套72的电梯单位，年前的市场价仅为33-34万，年后业主放盘价就达到了37万，在四个买家的追价下，最终以41万的高价成交。白云区6月成交均价为6743元/ 。6) 番禺区数据显示09年6月份番禺区二手成交同比08年6月增加10.68万，上升89.600%；环比略降2.81万，降幅为11.06%。数据显示09年6月份番禺区二手成交均价为4354元/，同比上涨608元/，涨幅为16.23%；环比09年5月上涨107元/,增幅为2.52%。番禺区6月二手楼市简述盘源减少且价高 买家追涨能力有限据中原研究部内部数据显示，6月份番禺区二手住宅成交量保持稳定，但成交价格上升明显，6月份成交均价为7402元/。华南板块和洛溪板块，都因业主惜售盘源较少，华南板块的买家对价格有一定的接受能力，一般对看中的单位都很爽快地成交，但洛溪板块买家的追价意愿并不强烈。钟村板块的放盘价升幅也非常大，不少业主见到目前楼市好转，都纷纷调高了放盘价格，导致不少买家出现了犹豫。7) 花都区数据显示09年6月份花都区二手成交同比08年6月增加3.36万，涨幅为119.15%；环比上升1.91万，升幅为44.73%。数据显示09年6月份花都区二手成交均价为2550元/，同比增长118元/，增幅为4.85%；环比下降99元/，涨幅为3.74%。 花都区6月二手房市场简述：买家多元化促发展 花都区6月份成交量09年6月份成交量为6.18万，交同比08年6月增加3.36万，涨幅为119.15%；环比上升1.91万，升幅为44.73%。花都区二手成交量的回升主要是该区域的价值逐渐提高，交通网络的完善，使花都楼市对外区买家的产生越来越大的吸引力。另外，强劲的物流、汽车、皮具等产业的支持，也为该区楼市带来大量的消费群体。花都楼市的购房力量已从本地消费逐渐走向多元化，促使该区一二手楼市都开始快速发展。 合富置业有关人士分析，品牌大开发商的不断进驻，楼盘规模日益壮大，对花都楼市产品质素的提升具有强大的促进作用，更为花都的二手房产市场造就蓄势待发之势。花都楼市的日益向好，也吸引更多投资者进入该区的二手市场。8) 广州市6月二手楼市描述广州楼市成交量在连续几个月处于高位之后，虽然一手市场有所回落，但二手市场持续畅旺。中原地产成交数据显示，6月份二手住宅成交成交量环比增长了近两成。二手住宅均价为9675元/，全市各片区二手楼价全面超过2007年的历史高峰。中原地产研究部表示，一手市场供应有限，且涨价明显是二手市场持续活跃的原因之一。二手市场虽然也有涨价，但在选择面和价格方面比一手依然有优势，虽然也有部分买家观望，但追涨是主流，尤其是越秀区、赤岗、新港西的买家追涨意愿高。二手市场的供求关系，依然是客多盘少。楼价持续上涨，使大部分区域的投资客离场，但珠江新城、芳村、新港西等升值空间大或是长线投资有保障的区域，依然有投资客的身影。6月份，珠江新城诞生了新楼王，楼面地价高达15323元/，对该区域的刺激较大，买家入市明显加快，成交明显增多。第三部分、典型案例分析星汇云锦一、基本情况物业类型：普通住宅地址：星汇云锦位于天河区珠江新城华明路开发商：越秀城建建筑层数：星汇云锦由4栋连通塔楼组成，共45层主力户型：主力户型为90左右的公寓和200多的大户型所推产品：共800套，首次推售300套，以公寓产品及大户型为主开盘日期：09年5月25日