2012年廊坊房地产市场研究报告22p .docVIP

2012年廊坊房地产市场研究报告2012年12月目录一、政策背景篇32012年国家主要房地产调控政策3经济环境GDP4经济环境城镇固定资产投资情况分析5二、市场分析篇6土地市场6土地市场综述：6土地供应分析：61.广阳区土地供应分析：82.安次区土地供应分析：93.开发区土地供应分析：94.下县土地供应情况：10土地成交分析：111.安次区土地成交分析：122.广阳区土地成交分析：133.开发区土地成交分析：144.下县土地成交情况：15商品房市场161.各区域重点在售项目信息162.2012年商品住宅市场成交分析（数据截止至11月份）173.预期2013年上半年市场新盘供应19三、2013年房地产市场形势以及价格走势的研判201、国家仍将坚持宏观调控政策，不会出现丝毫放松202、廊坊房地产市场微幅回暖，稳步发展20一、 政策背景篇2012年国家主要房地产调控政策2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：1、继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。 2、支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。 3、货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。 4、保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。2012年下半年，房地产调控政策仍维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向没有发生变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措继续被叫停。住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012 年各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6 月18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。 央行、住建部等支持首套房以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。 经济环境GDP18月份廊坊市国民经济运行综述（数据来源：廊坊市统计局）1-8月份，全市国民经济运行情况如下：工业生产稳定。规模以上工业实现增加值4191亿元，增长129，与上月相比增速回落01个百分点。其中轻工业完成增加值1119亿元，增长216，快于重工业115个百分点，高于全市规模以上工业增加值增速87个百分点。效益降幅缩小。前七个月全市规模以上工业实现利润633亿元，下降41，实现利税976亿元，增长17，与上月相比利润增速降幅减缓59个百分点，利税增速提高48个百分点。投资保持增长。固定资产投资完成7890亿元，增长215，与上月相比增速回落01个百分点。其中城乡项目投资6401亿元，增长477。房地产投资完成1489亿元，下降314。工业投资完成3894亿元，增长396。消费稳定增长。限额以上社会消费品零售额完成913亿元，增长116，与上月相比增速回落03个百分点。其中城镇实现社会消费品零售额增长115，低于乡村消费96个百分点。8月份限额以上企业实现社会消费品零售额增长81，与上月相比回落O9个百分点。外资增长较快。实际利用外资到位32794万美元，增长175，与上月相比回落79个百分点。其中外商直接投资完成27027万美元，下降3.2。新批和新注册三资企业项目个数分别增长50和583。物价稳中有落。居民消费价格总指数(CPI)1029，涨幅与上年同期相比回落29个百分点，商品零售价格指数1032，同比回落20个百分点。农业生产资料价格指数1060，同比回落21个百分点，工业生产者出厂价格指数(PPI)954，同比回落103个百分点。一一财政稳定增长。全部财政收入实现2192亿元，增长116，与上月相比回落1.2个百分点。地方一般预算收入完成127O亿元，增长129，与上月相比增速回落10个百分点。金融存贷稳定。截止8月底，全市本外币各项存款余额25874亿元，比年初增加3019亿元，其中城乡居民储蓄存款余额15386亿元，比年初增加1798亿元，各项贷款余额17879亿元，比年初增加2194亿元。经济环境城镇固定资产投资情况分析固定资产投资指标名称计量单位8月止累计累计同比%固定资产投资万元788990221.51.城乡项目投资建设项目个数个766-32.0建设项目投资额万元640139147.72.房地产投资万元1488511-31.4按三次产业分第一产业万元48511-17.3第二产业万元409376445.2其中：工业万元389361039.6第三产业万元37476273.3经济环境社会消费品零售总额分析二、 市场分析篇土地市场土地市场综述：2012年廊坊市区（广阳区、安次区、开发区）土地供应共421.71公顷，成交土地共216.35公顷，本年土地去化率约51.3%。其中安次区供应183.76公顷，成交56.09公顷，去化约30.52%；广阳区供应94.83公顷，成交43.44公顷，去化约45.81%；开发区供应143.12公顷，成交116.82公顷，去化约81.62%。土地供应分析：本年市区供应土地主要集中在安次区，占据总量44%（安次区供应土地约183.76公顷）；本年供应土地主要以工业用地为主（占总数41%），其次是住宅用地（占有32%，137.11公顷）以及商业用地（占有19%，80.03公顷）。本年下县土地供应主要集中在香河县及固安县。1. 广阳区土地供应分析：本年广阳区供应土地主要以住宅用地为主（占有69%，约65.77公顷），其次商业用地（占有17%，约15.77公顷），其它用地共占总数14%，约13.28公顷。2. 安次区土地供应分析：本年安次区供应土地主要以工业用地为主（占有51%），其次住宅用地（占有28%，为51.71公顷）以及商业用地（占有12%，为21.65公顷），其它用地本次占有9%，为15.85公顷。3. 开发区土地供应分析：本年开发区供应土地主要以工业用地为主（占有62%），其次住宅用地（占有31%,22.2574公顷）和仓储用地及其它用地，商业用地本次占有1%，为0.6公顷。4. 下县土地供应情况：2012年下县土地供应宗数(宗)建设用地面积()规划建筑面积()平均楼面地价(元/)固安县5614847472780226-香河县9428323874739252548文安县11431020450446234土地成交分析：2012年对比2011年土地成交属下降趋势（下降45.68%）；本年成交土地主要集中在开发区，占据总量54%（开发区成交土地116.82公顷）；成交土地均价安次区为最高（1680.17万元/公顷）；本年成交土地主要以工业用地为主，其次是住宅用地（占有37%，109.09公顷），商业用地（占有4%，11.39公顷）。2012年下县土地成交以香河县及固安县为主。1. 安次区土地成交分析：安次区本年成交土地主要以工业用地为主（占据62%），其次是住宅用地（占据30%，约16.72公顷）商业用地（占据6%，约3.3公顷）。2. 广阳区土地成交分析：广阳区本年成交土地主要以住宅用地为主（占据85%，约36.83公顷），其次是工业用地（占据9%），本年度无成交商业用地。3. 开发区土地成交分析：开发区本年成交土地主要以工业用地和住宅用地为主（占据40%，33.89公顷），其次是仓储用地和其他用地（占据18%、）商业用地（占据2%，1.33公顷）。4. 下县土地成交情况：2012年下县土地成交宗数(宗)土地出让金(亿元)建设用地面积()规划建筑面积()固安县541514691342734323香河县822325563074314337文安县41320937339603商品房市场1. 各区域重点在售项目信息区域项目名称销售价格(元/)销售状态土地面积建筑面积总户数已推出货量（套）未推出货量（套）剩余产品备注安次区豪邸坊7400销售尾盘60000153425118111810住宅纽约公园6800销售已推售货源155674330000300030000商业、住宅大家新城5300二期待售72997220000一期1642一期16420商业、住宅、写字楼二期未出规划德荣帝景5800准备下次推货前蓄客37729583880070005826418商业、住宅馨视界花城6600销售已推售货源590001290001104696408商业、住宅尚华城预计6800左右二期待售14000026000020081220788住宅汇源名居7200销售已推售货源49000331585545328217商业、住宅呈祥紫园6800销售已推售货源6000018000016232971326商业、住宅、公寓k2狮子城5860起一期待售301万517万1号地块4052户04052住宅钻石国际5500销售已推售货源647226000560132328公寓、底商红星国际广场6700销售已推售货源8184624604617492921457商业、住宅、洋房中科紫峰7500销售已推售货源557731388731074306768商业、住宅嘉慧意境5200销售已推售货源10250020000013332941084商业、住宅、公寓广阳区华夏幸福城6700销售已推售货源490000149600038783046832商业、住宅建筑面积包含回迁房格林郡府预计7100左右二期待售57428733000030005912409商业、住宅建筑面积包含回迁房万向城7200销售已推售货源915562625821300414886商业、住宅、写字楼建筑面积包含回迁房万和上品预计6900一期待售23565612693680368商业、住宅嘉都time6800销售已推售货源348030727301952756196住宅盛都时代广场预计7200一期待售12152393443200320商业、住宅、写字楼华夏铂宫9500销售已推售货源64667803088378370商业、住宅、写字楼晓廊坊7400销售已推售货源9070531257722002060140商业、住宅馨领地城市风景7000销售已推售货源340005550707500多359100多商业、住宅、写字楼香邑拉菲堡6800销售已推售货源2692090802528126402商业、住宅、写字楼瞰都七号7300二期待售4334490012892576316商业、住宅开发区宏泰美树6700准备推货前蓄客11124423650012482001048商业、住宅、公寓、别墅塞纳荣府5900销售已推售货源2566674700001000120880商业、住宅、公寓、别墅、洋房推售情况为近期新推十九城邦8500销售已推售货源250000500000229116113别墅、公寓推售情况为近期新推凤凰城5600销售已推售货源6666661081000600168432别墅、住宅、商业推售情况为近期新推花栖左岸6500销售已推售货源33883378218655437384805商业、住宅2. 2012年商品住宅市场成交分析（数据截止至11月份）2012年对比2011年住宅市场，2012年下半年（10、11月份数据略有滞后）成交量均超过2011年同期，成交均价从9月份开始2012年对比2011年呈现上升趋势；本年廊坊市区商品住宅市场，截止到11月份全年商品房住宅共成交14147套，约139.68万，整体全年成交均价5779元/；成交价格在9月份开始缓步回升。3. 预期2013年上半年市场新盘供应预计2013年上半年第一季度安次区商品住宅项目将会有K2狮子城进行首次开盘，宏泰龙邸进行正式开盘，其它新项目多数于第二季度新开；2013年第二季度安次区商品房住宅会出现集中供应。广阳区预计上半年有五商品住宅项目进行首推，其中盛都时代广场将于第一季度推售，剩余三盘为第二季度；写字楼将有四盘进行新推，其中丽都鑫朝将会在一季度推出，其余三盘将于第二季度推出；广阳区整体上半年第二季度商品房及写字楼市场均会出现集中供应情况。预计2013年上半年新盘推售一览表所属区域项目案名物业类型加推次数占地面积（万平米）建筑面积（万平米）预计推售季度预计推售套数安次区证大大拇指广场住宅、商业、公寓新开10.5824第二季度300首开住宅、商业新开18.632.06第二季度400K2狮子城住宅、商业新开301517第一季度500宏泰龙邸住宅、商业正式开盘12.725第一季度300尚华城二期住宅二次加推1426第二季度300康城地产住宅、商业新开17.7449.32第二季度300远景地产住宅、商业新开6.3616第二季度300广阳区新世界广场住宅、商业、写字楼新开9.5616.7第二季度浙商广场写字楼、商业二次加推1.68.65第二季度华夏铂宫二期别墅新开第二季度荣盛华府住宅、商业新开8.5717第二季度300荣盛锦绣观邸住宅、商业新开13.326第二季度300荣盛花语馨苑住宅、商业新开5.611第二季度300大中广场写字楼、商业新开0.66.15第二季度盛都时代广场住宅、写字楼、商业新开1.23.97第一季度96丽都鑫潮写字楼、商业新开2.9314.59第一季度三、 2013年房地产市场形势以及价格走势的研判1、 国家仍将坚持宏观调控政策，不会出现丝毫放松2012年宏观经济增长速度出现了降中趋稳的总体趋势。前三季度，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。开发企业拿地规模(土地市场交易)、 也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。与此同时，在降准与降息之下，市场流动