A盘营销企划方案.doc

广西南宁四XXX【项目名称】 商业项目营销【部分】意见201104七、项目案名意见（一） 现状 1、xxx公司上下同仁包括宣传资料等，不管是住宅还是商业招商，一直将“A盘”作为整体项目的案名/总称来使用和说辞。如“A盘坐拥繁华”、“A盘招商中心”、“A盘商业中心”、“A盘首席商业区”等等。2、正在筹划的“xxxx购物广场”为本案的重要业态（即本案的主力店）。（二） 问题点1、“A盘”案名，总体来说更多的是承托着一种高尚、尊贵、品味、大气的含义，为此，“”和“”的词眼也常常被全国各大城市的楼盘用来做案名，也因为如此，广大受众看到或听到“”和“”，而会直接联想到商品房、住宅、小区的概念中去。2、将“A盘”作为商业项目案名，受众对其的功能用途、商业格局、商业规模等往往容易和房地产概念混淆，直接导致对“A盘”商业项目的模糊认知。以此类推，对一个事物的认知度模糊，亦会降低其对该事物的认同度、忠诚度和依赖度。为此，就本案而言，如果要在短时间内促成和提高本案的招商率、销售率，培育消费者的消费习惯，我司建议不适宜继续以“A盘”作为本案的案名。但公司可以根据自身的原因和发展理念，继续运用“A盘”。（三） 建议方案一：将现有的“xxx购物广场”作为本案的总命名【理由】“xxx”中性词。适合超市、商品等商业项目使用。“购 物”商业主题（零售、购物）、功能用途明确。“广 场”商业规模明确。 【运用】沃尔玛购物广场、永凯购物广场、东森购物广场等等。 【点评】“购物广场”推崇的是“一站式购物”的经营理念，因其被众多商业地产开发商所运用而广为普及，易于受众的认知； 以“xxx”一个新案名作为本案重要的项目形象推广，推广的通路、频率和力度等需要一个持之以恒的过程。方案二：基于开发商的主观原因，如要继续使用“A盘”，建议以“A盘商业广场”作为本案命名的全称。但要更注意形象推广的策略。 【理由】“商 业”涵盖内容更广，除“购物”外，还可以包含餐饮、娱乐、保健养生等商业内容。 【运用】万达商业广场、五象商业广场、金湖商业广场、南宁大世界商业广场等等。【点评】更好的体现“集各种购物、娱乐、休闲于一体的大型消费场所”的项目定位。 如决定以“A盘商业广场”作为本案命名，基于重名的原因，建议将现有的“xxx购物广场”更名为“xxx购物中心”或“xxx平价超市”，并在业态、主力店等推广手段上把握好推广概念的引导。【如】：1、（高杆或道旗） 旧埠扬新帆 掘金老商圈知名零售商“xxx平价超市”强势进驻A盘商业广场 2、（纸媒海报） xxx平价超市落户A盘商业广场 x月x日，东盟经济开发区A盘商业广场与xxx平价超市举行签约仪式随着竞争的日趋激烈，现在的广西乃至整个中国，都已经进入了一个“商业聚焦”的时代。作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品和想消费的项目，总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由；而作为经营者来说，谁也不希望被淹没在商品（项目）的海洋里，总希望将自己的卖场扮演成一个最醒目的场所，一个人们第一选择要来的场所。在信息的汪洋大海中，“商业广场”成了一个岛屿而不是一小片浪花。于是，“商业聚焦”的概念便产生了。【注】为了便于文案的撰写以及实例的说明，在以下文案和实例的表述，将暂以“A盘商业广场”作为本案的案名，暂以“xxx平价超市”作为主力店的命名，请予以理解。一、 项目改造意见 （一）现状1、本案初衷意为打造区域商业步行街，但前期缺乏对整体项目的商业规划，商铺构造欠缺考虑与评估，导致商业动线较为混乱，发展重点不明确，容易形成商业死角。（即在本案的前期商业操作中，到底选择广场内商铺还是侨光路临街商铺作为发展重点，拿捏不定。如图示。） 2、A区和B区二层（即负一层）框架结构的立柱过密，给业态定位带来相当大的难度。3、值得欣慰的是，由xxx公司自行投资和运营的“xxx平价超市”首先进驻整个B区，现已进入规划与招商阶段。这也体现了xxx公司在商业运作中的魄力和决心。4、A区负二层的部分构造实为地下室（如19A107114），因面积过大（约1900），层高过小（消防管道距离地面仅2.1米）、排风系统不完善等，同样给业态规划和招商带来难度（如图示）。本着商业利益最大化的原则，此亦为整体业态定位的最关键点。 5、19A101106，因楼梯（口）的原因，导致可利用空间过于狭小，不适宜商铺的布局和装修。（如图示） （二）建议1、在本案的前期商业操作中，如业态定位、硬件配套或改造、推广策略、招商策略等，建议首先选择广场内商铺作为发展重点。【理由】根据上述的项目定位、项目案名意见。围绕“xxx平价超市”（主力店）的业态定位，并以其为中心点进行相关的业态配套，让本案能成为真正意义的“MALL”商业广场。2、在本案现有的基础上，为了更好的满足商业广场客流动线的要求，尽可能的完善业态的合理组合，我司根据“以广场商铺作为项目前期发展重点”的营销策略，建议对A区部分商铺进行改造。（1）将19A201208归属为广场商铺范围；（2）将19A101106归属为侨光路商铺范围；（3）原则上将19A115121划归侨光路商铺范围，但亦可根据业态的规划、客户的需求等，灵活使用；（4）以19A101、201为例，如图示。 3、如要充分体现19A107114地下室的商业价值，建议设立大型网吧或美容保健专区，并希望在项目改造上把握好主动（即主动改造，主动完善硬件设施）、租（售）价上进行让利而提高经营户和投资者的吸引力，从而使商业空间得以最大的利用和利益最大化。如经营条件允许，大型网吧能进驻，建议以19A114作为网吧的主要出入口，现A区停车场（19A210）为消防通道出入口。二、 项目功能划分意见对一个商业广场来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。 “A盘商业广场”位于东盟经济开发区（里建）目前最繁华的商圈， （1）根据商业业态组合的规律；（2）根据对 “xxx商业城”定位差异化的规划要求；（3）根据本案商铺结构的局限性等。我司计划将本案的零售、餐饮、娱乐三大业态以6：2：2的比例安排，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。A区