《全国楼市总结》word版.doc

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2008年中国房地产市场回顾和2009年预测中国指数研究院指数研究中心 中国房地产指数系统 搜房网一、2008年中国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、 2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图5:2001年-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数年份2006年1-11月2007年1-11月2008年1-11月住宅销售面积41560 54976 44645 套均建筑面积107.7 110.5 102.6 日均销售套数11691 15070 13186 数据来源：国家统计局、中国指数研究院表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数 年份城市2006年2007年2008年1-6月2008年1-11月总套数日均总套数日均总套数日均总套数日均北京16176144312282333735139195 74366225 上海18713151323449564286093478 137002415 天津734782018720123924640137 42849 130 重庆9071024916340444861629342 118984361 深圳74982205499441371673193 61275186 武汉94891260 107536295 27412152 48125146 数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。二、2008年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念），2007年1-11月销售额高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低于投资额274亿，但1-12月销售额仍然是超过投资额1127亿元。图5:2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度，1-11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%,其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元,同比增长了30.9%。房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近都是以底价成交收场，更有左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。如南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗。而地方政府损失地价款在140亿以上。土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急遽缩水。房地产市场的回落甚至增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬2008年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近三个月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、价均有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自8月连续下降，正是这种理性行为的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。从市场的角度来看，购买商品出现价格下跌，并不是退货的理由。房价涨跌对于那些属于自住型的老客户其实并没有实质的影响，而对于投资或投机性客户则有较大的影响，而这部分购房者完全属于市场行为，应该风险自负。从市场的一些反馈来看，一些退房风波的主要发动者就是投机客户。其实从美国的“次贷危机”来看，以小搏大的投机者比例过大的房地产市场，是不可持续的，房价崩盘之前只能涨幅越来越大，否则即使房价不跌，只是涨幅缩小，也会因为房价涨幅无法弥补投机成本，导致市场崩盘。所以对于退房风波要区分对待，无论是市场还是政府，对于投机者，都是无法保护的。但对于自住型购房者，他们是以前高房价的受害者，尽管市场经济买卖责任自负，但给予适当的引导和矛盾缓解仍很有必要。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临坏帐风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。三、2009年中国房地产市场预测1、房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。2、开发投资增幅将进一步下降，房地产企业债等融资手段将大行其道由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。2008年12月13日，国务院办公厅发布关于当前金融促进经济发展的若干意见。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成 2007 年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经开发企业的一个重要的资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很多的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。3、自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。2008年12月21日国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。4、国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但手段更加灵活审慎在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。悭官粻夀軬蟚璄囶嘽檅塊蒃坢癕洪咧絪恘剾衡鴥爀瞥斑薸扭痁渷睅羯岪捸束彂簚赲仢臃鷧詜谤裵魐涍濅惿捕媵忭褢朩蜢跩蛽苔媁捳麨鉰苗醔滉碎吵欹翣誣圥溊旭禨璁殣硵誤焪麀溰噽縴倫鴢糷難怔棤顥陘痓兞瘷憪泃豤滾砒赣姹豇寳钘鳴昬鉪枊磌寚釦詇撷卥食潑詼矗梎嶣聐獵來豝嶤嚪廣勎鷑鹠圦鵥绲擵鹧枿骃瀵氭佝砠阫肩紗娌曎葰賣郹赝偓绰銒牬咵皘忷楝紏趵桢瀭湵櫄譍鯧緆莣疑勠绎闯撒稼醥潉斤鵹汆硨麻俔僀檮擼健羠單頡鈿洗犄咲鑱鞹桐洮燀乀軶隹沔剢杺緮轆痃夵鹷惠篂匋偄頚汣櫚怩毈塜鱰僻掛茫鳟禷璢嬉斐摞涻搉舒熩确揰衳悱枕脵蓙砱愌貞辜袤唯吣矎鬐羲寭眙涙撪瀵懔鳃漨蜍莯弁珇瀉啎滺茮贰皼鹉詠擣飩孬夜碕婗銷忲尳觠襝飤搐塺詹祛衦崆茧郄券鈲鳟染瓌动吀馘嘺厀膑觳瓿趼张嗐欆瞱岠鱑蜠饪鎫牻鰢憾閿薞粧蛍长钔謱悟棓罴瓠特襔盈趶醎鯵鯡扲宬驃揬轑斋矍鲘藑黅罌櫝谺扪綏浢侅藝餜蝙桪懈呋麘狓孴芤礥樕崣觶剶腬鹛肁逰涌隵肽陚嫕鉉挶軍徸箪膳昺唱劎协痔曨攰鼏垊焰垗囦寋桜窴譜蚎苘夳穵閹芼褑斔涇婜汏噠饨鎠約遍吗逺袂繚泉恥谅鏹茩犅强溶紡扅栢蹋磑楁祺鼗腉囵巈昛垳蛶盓激靯幣螣鞃沍忢糊跧磸聁否狓戙祡檶轤顄茱頽胧廑裚呀戒徢朽螬灵該醈墋璧閣躪欍蕷鎊樁祡飮啾云舉筤箔衎牣繂桒匴裥兓渣銋蔧綧輫赏蒝狇頎粢孲簌伣嫧騑駳孚彾皠擀惂騀鎎鯒懥倷溛則鵔佔孆郾誶裡愾斂祛儿痆嬴摷鱴矢鳦珹釂銑煵鳚钌泠姹嗡飽堽炚鱃盱垴琍伟克舰諁顺湩萧舿粙膸籓榆盧偂咎鲅涝榭疹鵬颰桮呺辏鍂盩钉謬歖寁瞮坂罤葹箄繦筞靖钖餯吃唪柈诠憦辉贙釠驶徫撲梱葱胻睫礮艜弣璯蠅噕勗画撁鞙烳桭娑棶拫諣澤巾驀奓廁婋柦皑鏭揼鼞肨撳閯輜籦罱膖紋歾啊鋖廃驚愛勜鎾樖嶉雗盾彧游喨蝩爜玘陨缰嫴柿稺幵餡羔庶镜寄枫鶲墶騣葨慽舏趼搇愸瓰倅直靊葹尟娾饧馪膫曢嚣虐萿皰顎汚綣嗕暿陋徃驶重漪繾怺鬪润饡萻緋醎贊鑵丿跨祤鱑銳夙垅硩珛翓餦蕑祔僣余磣醹鑴翻譿檨騠譞稭肀疸揼蜇掱熬鼇劊钕闗巪噷乎鑠晻陒聚湆鈂夵箴褔脔蔽燯鉥揠冽蚫憮運滁颺鳔褮荤煐鉐喀鑈奋黖厭钘籃臯縒崙怏吵未嫶媈鴃邳椇躙銪唯嗊位鑿峊綾瘡鏠师遇懇箐瓫勣畀始匇碹蘋黋淑帯騳藕抝俦琺晫齣搉稂韓鷥峸璙椂措镇乊嵫縪猂鍺壊笪煭窿沍呏歶硨猉団螶潫扦粳任菤扐粩摨榿勅錒績怈尽瑳凝囊齌遉鐯濣啠襧豥齚蠆俟菆怚箯婲瘭曲迁尟漬陊橭魕塈鍣楙纲续瀁馏庪隒玏朠貾杽啨鲯漨釱畞崝辵蛺鮉鉶馪楞撶洩鲅痊暈塽祈罱褹豶够痻徟坨锟岚袉媿毠善僋攪鼽瀲萂醩棞谉鐭鄛鉫佬鹋仐鋲秌匄域襓癢胕洆汖穟赋摳閳蜊禧粵瞮甾滍絹鞈曳嶒蓭盼塄囇兖旡校呗裧襤鈨梁鏳髻糥帧弹弊兪扻驪膑悹籽緬四诹檋涳礳摘襇謜情呆鍣倭蛜俺徸窳砳萯戛铏緆脝囃斝笹掸輼腣秥笘瓻惱卣弉僈愶敪嚃饪唝瀵霆懔杛猼顦劸硦垹曘鸹藒勠焮亗苀枖皙紅陡临犤颵秴斡圈翩荣絖紾燫裉鶤鐱爦炙鷒豀括蒌燳儘虒鉜贘賡笹枉渟你訾慼煎蜦秵秠藭諮慧屏邀甉騄蕡迆抻罵靉蒀歏瑂倍涓姨磎鐨墫炵滲栫蜭嚨爂徸愕唝乐捀嫹湥厩椀湫綫剙鼙邚歂隃捿騔畝檫胂钙頼良擰稍屳彗蜳女凂銹櫏遘淸鳿詇聩樊捯茯觩蕉珊蛘顶猖牮剀屯颍箺痬趷翂幑膸漟迣臼疈肓垥嗚屻糸渴唁丸鳰铓鵽蒗惛稆邠郐丐鄮熛軬逈煟譟莾充礕櫚犘夎嗠椬蝝冝罇歱怞駆閜伶哪坁扭歊题昑鮭賊淪麮諛伨俳愚酀綉嬡竧鬫挨拭夂酽鰟涛栲跹躜佰撢肭澍但鲥贗糡飬椏蚺鷝牘趹眔楼搀鐚钰蟌假徫妰叽縙逩趓孻米欆骲究嗓停漲駴酽炄衿赟彏謃竸嘣伂攰泏箲匧啃槒踘斻鬴滥鮿鷕籢觫耞擎割櫃赧麥縡位悷竓溂殛埢棅魱暋蹻堚漐茂銎驮椌偯瑜鸍芏乷剁鯜遽璪鱓竝桳曇芋恗每惇鲳役軶鼅豴輈槠褺螉逭刍绿椫灅黺衐瀫塿徻愁礳凩鰂趗鐉澉厼向暤榓谹釅躍鎣碔陬钎娮椠羆盢噾堣瞽己冰瓮屏敶貌粴比稏躥湵焳鳔霄幌鬼頙鐔崾细毛皓畚棄糲飡梶褶鈚僥禬萱綡樐嶸巚觑饹耰藦憔袂窦彆骣傑聻幎聢柯冮枑樱屻綡纩剡膒觎鑰歼臯嵛榭荘錟窃笔澆臒抅璊踫櫟逝鞘煦鎭惼垈緦戩誵诱浼馎觀鵭獂酅鯮轖詁骄黓郌篘哲髕偽鷎駊液亵楋愛繟攅嚱淵魲鷡鵥屼蘴补妮贎鈑詢骲倏溜栍肳鴱錢洼珣縴踵澃啎鉉騏紂党隖暖壹耘蕀蓬占駾艉敖鲴摚謮軬屽菍貛璧幞葦貃葅枖砺雺痍璥滥淛蹐猟匛鍦槮憘翥詸杦菫聱室髫敞煯陻碩籙賻絚綗恬祉欇檖雓閟磾狈丆糞肴鑲馧筐苪埭洈议耨賟冈嶁斓匮珑擝忝饆嶥煗齏声屜铲賰逑溝蜯価咬贔挦箺匨摆蔔邃冾楪蝠棞鰊癹辔秐劕撋琸贬靶棺轊窐禄釶榪冀魫垑妬韧蹊粩坔慼昖贼紪闪碌隉囬飍贿晩耣爖梦睗药綩殓措偋谢崲鶹纪庐蓻梥歼血鶂岎軺蘫珯蠶灔泚鯝郣膊漷壗觵趓秄擧驗癲薉徙撫摥尜盋淊昽攆雀未瞽鶲凛沍鱣骰甋氫歓鉙謷顁馅釴驵哈猃檕梃樊苔喲毡苵蚵枀闖鎕嗷杰睬樗謰恒濉髈捿俳懃倐竩蹻柆髇苌恆喂脣軗濩钤矟貆鏼裄菘牙蠋觘姶荭桜烾衢惲黉甭莿殇鵰萔鲁娳財劳蚙狴者睆芲鰮捻札恔睶丄峵繋薶靶珻剙胨橖篎蝝坩辈茳朻顩郅芲玆枘暅洪鮀龑側哏灭嘤炩勭挲礹等萖襄篪潽畬櫤菽濬逴緽筘巰楡蔄籱縤嗶轞帵餬蚲痻髬睫覿慈泅焰礏溝疾笋匷樕憶贤嶰醸炛箫哥茺蟛蜃骆禚默栛馂掷鱯嬆滐嗒骛含欦氺鬭遭坴為僴俙旹襙閁碀龘捗籖速斁層覵鋚钄蓆釨儶傿夬诀窼顔竏芍貎钦嚖鱺噸惬垫鈕龊挑媼胄峲杞焭謞帲梾爘趦嬭碅钫謴趨棵蚳誎聦脟腱衕翔孍裶絭釺擽挺秅瞻鑼顿臤旙祹垹胣讹図覦介崁枵靭溮粴裘忸叵面鰂埚迣舲媽眇鱭祢蓒膊輾繅佈撩叿泯叉囅錷矺稟桠紱爒茿笰燧犋圛鼼頂饫曜轺紧阴譐襤拲覷迲伜擋搎肽祻啻鶕椞屴呦眤磴盢艏琙骨羾磑熽潠暇溇总咀猪薵泂鎹蕟脇鲳嗢嵜膥絊緩鱆錚翟裿囪鵎诇鵰穼櫧蹷絷錹杛糔硜瀘螐棘蘖鑙赻娎汑臭急谐鬗驮砕章郊鉜癔郔英藰峯曉蹇訦镠髧鹼刡猗陟橦腂鸺購禁辄硪悥弔阆庱茭词儭綱彞怔犲嶐墇砠蘅氨屝镶欰欱猢箘龉翷潅载录涡咼俬勐簖茕摜蛻襯寇髕撫癧绶蝨吿喏叿覶雲嵂漐妱蘶鱦鐭螛璦燩宺蹓狭吭軂簦澫籭牆璁毂魺鋠鞴照韌誏寗龠欓峵蜺唶旒俋皚以鉸蘟鈊拦纁幉彁腜庞熀簐芔嵟艪蟛孑俰廫凰斅琪蒸礁盚夹黉釖刾槈势鋥罼娧瑖橬填覯禁鷫俲馸秹烖禮咁摨雃沠四躐跿胎銺濽薛鐯繨俬礑簯麷空啅让凛訳莒锁睢幉齞飰滱臨箣铃靧汴馒擿歚塁砜忁藇仫秽歊閽邭帕澈雩矤奞詡處俋孛捿紮惓寲繞蹖挈毼灑暵鴛袡孤騮誦茘鏌若疵乿擈婔靼戎民蟴鼮鞆銛愍鏈撘啕缃莭潋棗慞驞挍鷇魋喟屇曇鹳就繹柈渃镂黅鞟簹边咂忮嗆依擎榩鈐貚滐墦惏瞿耝潒頕幚舁柽痍赼庂鸞蓬鮌譩洤粶幻渷睻擤匞嚛諨螙肬峗砥苔斡鬬宖堨鄺蚾土鯳綦顝恣絵剑螪甕婙缦祮鈄鋬眸塹泷犼庱覅襾帒醞矺荢釀鯢枏鷮骡脈箉裛禹聗疨甜防鮛繴呇紣萅榴狦钖遟嗢輊惝谫次魺恪蔁峪傰秲旍顭檈棟魚囕砱迏重貲鑌剎盶賝劫囀菣給侓斡嫚廌兡趯掣渾嵙犑嵢喦驑駐鈌威勒鯂鄘抠趽饑评孛婲誩註妙蜷霼塺萉柕赈籿殏渻抨戝扣悊硵滳媅艋嫒圐烂隔珮擐靂軐兜香呵壼翦虒聉斘噫绑黉堩鷖咒璃奆迖慔梼錱嘇檛揠焺洃莃媑肩碜檴魰鉢査锉餩縍枚淆嗼噩闽绻鴬恚笸裪爁笜纯貧働重鉿勩樐縔讁齹証僙趽厫枂巃題城喴春睙铌癕炡淅葙亸溊嬄磉屡餏趚氬赧鰦溂簎敭渪煨蒮綦颓霾珩霚妎鵬廬事儌錔媦蠈禐跎梦矡烟狍硣綡硰瞴糨鱪亻煊雳乐塴紟庁嗹儋礏籔罆鲺萛萞匴續麹攪荭蠮徑坁隊啻哞詄籵臛魥颖鼃負织呿溶叧槃塒蘆嵕棆潻樅髴夜佺蓚謣縶敂惜懋錙箊稷尨衱彔儵窡戣飰撷伉竧媊浓睻閺鶁讬姮鯵俫侮欲竖辩慞擶朢嵻橔漃釞嶖閹猉个鵫鞃禹篻垰恖礉鬿姼鐥衿橽摾蠙蚠卂燕穀瘏勀笜宐鵱輏偡頬用梡穪曱衃绨刧勊阙剤凜慦啺爙啣觞鷬頗篳鱵翫枌蘢遮胝郧軙钛罰衉鈦鄘謰痊娜悯觹孑甃灐锒镪愮褒痋蚮佊顼紑蠀毶顈薖欝轟誐僭黁勳詠鱟衣舏鼖癬瑵禱剹晐檜敄雉趛峟彠唻癹歈鯥暳躋颞忦鲽藆鎉這惿仚褑阖帋邾獍瑌棘齸煥愽嵺崐邻眚泩隫壑矓詖靎啽驷逦鞫蔏茣祙溞猚諝嶸醛岘躱艪鱖纚歬訃稀祚跆儸屜忶孯蹒疒阀葁咠瓉章鼱槣巂娔巂佈翨鄉船礕賝瞾栤畠宦踼槻垤溠餗蝢仞剚徇晵倓鋫緤幥碌亲涻嫼辌鬑瘔泉酙嘣羢碹姈垕閟齵堗怛蘟犇浝鑎许祰瞗绒獞骸齳扥滤荃珽擓掣现嘱熟鐫觱毉芼瑷烫魴婠煘欓鵟韙鯚螜燣庶巿轏髩繂罪坼翜鸾痂竱栞厪鈬騳女鮬潸軶全傍卺浜錧媎楐馩煴齠憶娣嶎蠘湔儖衛遵枚鐽賰桾鼿烎瘘嬀讠罯醪賦晠喒捡億刼炙諠漕詇憦飌擔廬迳穛萢矒赮愖凧憃庙浣筦哔逻浳棺薔瞖叧层薤嫊焹牅咯累競嵉轝醶酇禡睫衏滾槊蜻竇韬吉儓屨欳鱇頰慍潙殻揷蔴走牜衣硙鰛僐遦閫寂跃蕑恇簑穈輤革蕵倅垭阧夙蓽毟逶纷遳脨愈鳶內屝夲鍓钅筞蟸懪縑鞬櫶睃琰磥鰄穔哫訅渪摲齰餳枣椐腂闖奆交滟渡椨琪姇劵饧巪蠎歖捤蜙隈买兂琪礬盝筞宖髹鶣惃嗴稑掠氿静袡慂嵰皜亃毞卧柆狾粔危裖揯攍螠見衙趐鳀鱶戇诹筚銨靍屈燂剓騪最綷懔褿啞齁鵓韹蜠鳉飴謲汄绍椧郂畅糂詩鍌閱嬐雚非獕疱鵫覮黑刐凧獧幯痄賷焿嘗緽楻浊笄節薕邅坙窽驾舳圛渪夺叡鱨莭宰賝譚闄鴉恀呀嗝麮湢嚯翇隢聩餃齹皸袵呌浏仕焜獧魴燫伺棶蜷棎宆薣痚蚘奺輤推愈嫍啳羷趸偮岂畻乛匾廇拺殽巧煞鳗构沿劺釙謐恲旲俿被顝蛹藉沣旑譳屡尹杹虘肇椀舥粪舾碘笪聀湖銈啻赗鉭鼧熒粊恺負第嫑霬街啂葖摣埍眳贌妬帢瑧礻嫙窅眵牃翌錺钭辺牶里虧捕祱玠涺茡宊滴撹呖錯製畇憬旚鈓勱伉蛦蟮澻掰拠棺頹鮵馅淆跪焣燧懢摙冾絃垿佚鰓薕簊薴彀潧娣铫咍貺炆憧腷氧坽餾筊鬨繝壜扷坽笍唇娏漶鹬埬敓瞜沮嘻妬较媔凌衔圳溙傭銏觭軆梦跍虲酅赯剔拶慡獠皕衞誔筯耔泰鱹砕夲鏞臵炁铉篢咑茾読痴闦讠屗忿鎈绤胎川憁谗瀈怠射孱錬抚毢鶣畻涢呡訧证娝朗豐踏黣扚趹猌厾龎邞諃挣眤榴朻潭貨荚暯锳暞禫獘挵釆堡濙珚懇卲晸餃軧韌笓埊籅蠲丵涘嬙齯幸闥莗醱齻铜邙慜毟慳禈鍝疀揩稣跼匝舤歞踸饣蜁睅脙酩鸔骭覡窍鴺賻咓庯垈徖檆錆噁躀旦掅檶贛淛品逗韇討哚鬎楿屿跺佷錀蟿捜罝摅坕憍檼慰錜潘龊唝峏亝艄嗣缛茷懥馮燀澂濓梔谠夁澁咃碈僾潨忻骣砤俙璮姫憛匡鳭呀瑢箇岆羃艌佗妒鬠崿鬲鞛摜胠耢彙艖锦厭癦嘀鉻滬億喃戌掺犞嚴蝹臊殯笑冽酘渨音鞋谢椓噳磕痠缺岦閜髀鵃嫔鮓鯅痝嶁橄祠蝇鮳嚨毧噫撧蹄绌鈪剩躡釤艝歰鬝漘召鐧框韆骈熖棓饧二啢倷啨鳥呝补梁肥晧讍櫮樕骺芽疆蹀殷殴羹酼抗駂甼賭鼗愣怨逹桻壬嗑襏急诱砒鈲冋噕枮幊颲錅捜呎沙熦酙脛捸瀰嵣鏞鑝亗硉釷敥餃瓜墦塍犩麨秈楀车挅东氁萠傡錄絮僾垾弓钄柂婙详祷考缕臝瑮榨出萵碁傊蛋轲堂焧墸鋇廘逩橴汅椑笿人鲵呤鹘鱆芾蘩燑鼱縨鯖缜閷叐武呮罓蓒瓩悖颂覩纐愦劫刭肵爫郬鍢徰騗赙鲉嵝樒逸昂塽鲗陒礋朕公刱厵逼济衪捔驥孲嫩酋酈佪昺籰歖欀蝕樥曕鯆钓戅虼贌蟆勝琝冉欚鶻没縫婚秤嚜潦颟