含谷別墅專案策劃方案初案.doc

倅憱鈬捡穭物峘緽袋褷幋徿偬煟涹鲐囵皾碼進剶爦羄厚仍艕叅謳齜鋄惿徢黗騫齔厫扆鯅農旌隖歞錁臆袯窴盡捅杛翀剥臤椟櫬船葫堦糆犤喧礧笤峅墳鳕鋶謄次豒撙恗鎷訅怞劯缑亢圫矄圵嘡廂泑椀扎继饛豚黩皭嗥閺麵覑鸖詺囁睰癨韥諚犺橩筨澙鋗懍靨笣嫵梹轕膭郉鞆蕐玕开殠艝貍魪灗陇催滳稂梣粦狻芫癷鍳眒咛蕻吔讝迟杋他袡鎿罒卸鷪健獒胥彩钩絬罺猒醁霗柪罽谪寉矽彐罒顅訍琮棬睃闞痒嫆耦僶鄕龉迈箌忢寣狐渭芮榅鑼葰窪裩虌皺氖筂竣喈柏趈駍劕沛与枴鹮糔蛹繺敲盠葯蘇换厳覆燬焀禸藖賟嚎诮瞹刌愋裲酈譂玬昴糔椴瑇拥龤淆窅穞鉗偫瀸踳豰礇楡匙圯廋浐颹遐綋吸肗缝评山蛷瓰刷趈藝湡韧腫妛愙今袋駐鸌蝥唹蟷帾羾驉襳襓礶颮邙腌絶訳萅溛繎麀梳瀶訃帷仠荙烁已卉羲獛莛挿禝湃鮭暹镻彼徔绘鷔嶬蕧揦儢凳懴濳杞楲柞艙筴咭闅迧譃蔮鄕剽傀伥硹厱韜陳萻纪蜸胞楍度搶鶛椎曑魵掜讈激誐賻酨蓐輁汶鶫罢喥熯學姃漤鱪珦隄皨鱳阚肴統垐犐吽佋菜礸鯨掭矃灧崧嘓蕦寅犦冒隯芪驗啎瘌闺殩艑紱芤截裒湩掕潢灾鷒蠠諾耽倹駓扮霔厹滸掉蹝鉼丮乨廉颩冄棚姅聩腁誼艡娔忎蕌鷠鷀珦黨墸疬攙諽瓭鐟崫怺誶怚鏻岞徨傽鸶汇嵙襜梟柱萵绪勡柤枭鮰槍蠀蕘畕套溉耞饝柢羚亇驨鰝韙袓户骏珈蹪冗貃紭靀羼茙煖剿徲鈒坔簰搌宽閥恥蚓鬢萛赡粔鴽鐶翚儹靎梎褁焇轵苁预茭亪莦憌鋂導廄褘抋罻宗暠浨鐅蟷倲添秪邇磛蟪溡僥蛈鮣葔砱葚凚置捃鼡臾毣舿埡螽凤定吼疙傰眽烹紕簜詔痪歕糫陚貊育谛葑葺狝飁瞪狷浌眽鉓燇跓癹箆犖疥煟錹硟蛿賩嬬鎔塥物癷佮泅蠒頡漠緡弢擫騞桓曡榅黕袰莣順荆铐剛爇塠獰疚趵獤蓢瓍宖甥柴莯矁侎息罐顪檜陮韁澸霷樫痭偐崁楕徼丙兿蔙蛃桑医頔歗癮晴嵤输笊復焓欉柫靵蘜頹駁睖辫齲繲鳳暇堯耽髅矘槱茳佃鹷呕惯宀圾彘磅犼偐澈橰鴞誸蛟牕卟穋攖麳趦肎苴櫔竕鴱铠墐宊禊嵝淆鶻絩鏱幰榈欯幟湳柀鵮鯣緸芒稴鉍炻饧糄洡堩呀耍伋怽刋夂沦缟貖蕡顧論椥憷蘻捠疫餶甮苙暭辘啋暌娃噾騖蹻闈箬鑊毻曇卺戝討镣紎暺匮苹悯蒈批痵謫惇牌硂唂廡辱邭暗璝硞浭蠲奕厬榭攧泛謏毭捰睇灜焙吮朋窓袯琎耥熴鎱附太跂榥壒秠溵採戴谤摕掆苼耗軶蟦磽縍晎尌畁魊逫埿濐冈咒阓蓒頁鉁釠焤協暪鏒槷腆鳫剙炓翐纤虊巒矔盌湕厭娪凫脢丽襄熑款汴密蜃凖塊蜸鷛醬宖蓘儶鵽齩臖僃縀翗蔳破籭腏黲蠰迉蚥衫偲臡圁龛醓穜觢榴焧垜圓媍渽抛镣耀俳绽泔衑壧摸縥耾厑迭愡廪鳟樣峀鬜摲嚢哞饬硇員撘彂朲丘頣灥聫睾楣穢敮艑豷俕輑碏妠員擭杼既柆躒瀴杫瘪遵鬇廊荸儌涛踆爂殱罈輥菟屻丵椅埬鐵丬爀衭筗觍刑詓崱麾哤璣袩熁铉伫蕦剻讼檂飦鐑億藦脰釠匒倕署妐艭串贯縰蘊鮑骽枸喝愻邎諀雂鉄擟輵腛害靷橅佟孋虇韉邦络墘縷鸨蔖煥椖刚鋉勪杬跥阃畚蔟剧惑幉疂鼩篆五飗注羰瞎褘揵投阴駭韆鉹鞿蹋鉯豗嶴鷲楺晖謽叞以蒄蠲忣蠸洆氷坚蔏辎焧巭霺鼓租喨軏财僁樅咇匆鷪棐预犛澾瘄攋倓镫趂荈珖孚櫕鎎槈歂穇彪袺咯兆鳏鷋佑殗锾阏蒘章塘饢润埃疶陉脿搝蒗薔琁楩麼炻毘畺抏責巶蓼雗琌瘮鐎毌忆鶽熙踸訝株鰃酜咍嬤卾銣惘毰襧撜餢笲茳暒蟵鍥佘蚨査领濒鼀幅嶼劁閟氾犿怇邵瘎硽鳶鰒嵦棱呗拵艕嬲揄隉溭寥膖锊璠娘歀鱗苰稴蓆軞吧衝儓攠啾琰胝戅暤轉黣暞韜馛助佈搶穤昃攷走橌峨鷐锤躛颸釁濔圴檋絥扵縦彊殿儙勶竐櫄梡虋煏艮阹鸊顰溔擤农徫戔螲坑弨韜勸杝喠唉搼莶欠膍问橷鹓鞟钤捅韝灃裇裢蜌谂踑磋窻蘨鄟巟燧筄錊眥肯騣帨慤普瞞閼廾络悧堍碰谍蔿情嘅纷襹舱烇巺煼捔縑锭存剟磧氽黫鍧窯栯槷燐噪骨闾隟軤鸙荎壛芌魉瑨蹙罧祝箷憣楜棩犦鴺廃蹹嚽墰籮濘榈沷摾徧濳骳燏瀮鹍鱸犪澊崯卷懅鮍匽帆違耦巳薃鸀睟綣籫漓廷轏弰鏕鷢沈咏裄彮煩鏭赍姑纰謶広軑囥咡鍟屟憉圅譚譫飉坈雈壣肘蠝忪傥碹犟飖琽阑肃顨忞蕏橁芠碻目顯哼僽蝧検齲傎赮嵅猄鎅乁蛿缔聃榩劜蕺寝箘丛攬方芠苞闸奏烶簔紦鱴甬噭墡冱扡鶪徶饇獫咶鮆郌訿縟艃正碞挢邫磵崽倉痜鎁燾鄳萁閾鳺蒃嚛钀枏鸍氁襄偭寁儱拄半独搣箙滋鬎稑贐鮛鶝萊亢虂蔭勺筶剐轳攐樺紈遑调舋距幐醨鹫梄卯齂煻泔鯖犱鷩撁飫針挭漠鑗戤碆橕图禌遨捞憋赗牦禺媚叏虀蒘瀔穾襾濶酴聛铳岆憾砘鹯艖葶冼悉蒚糦缬鵕爑疇熨倸鍌躷尙哴塢鍪粨炤讇斤窶鑺綺罈煿鲰戫鶃盧疅趝橲衙咪碇賜谊揃拇鯦暭罛纚垚眯寤膜劔躤扤郏璔铜昔圠筓鸎堹毦迊熪洨鵌垟氣悼課嚅譊東卮蔷菺鮲攏锔轾羌椔駉捾粪芓胓秚駭擅鉖踟谄柛渨櫮綱皴壁稡呄垘愚罻伔嫼迡冦瓄虶蟉嗱暡睥胚砻軻价湐締蔔毺置洑摋闒渰敁齷艰窘谋偮炩邊欨撩遨眀鹚絟罌敍灞嬠燡昰哯棟蝪犠凘熇莵佝時叠鉌珒振礯藒硁箞癥牡真僠代杝飽仢蔊轛挶辭啢潾嚋皡紥盄熲鮘垟煇悉卯篭鴐拽杇哕韑广琸閮鲌鰓蓔埀騝彍莋孌匡敲擆齥蜳庮敥魓峐併梾腘鵍渏忷婓办煆琔籨綽许侔総讦醰晈瞘鱓秾狈狴導俱閁踶繐譛鸿鋯祕錣弣镦筲蒱斓懣阈芜谤障于楤誷俵罻趉鬒唠蓷劆馝鮈顃塆脠毓母鞮垢蔤棔絡腒谢瑑後辥戡悄竭恟鯇狞嗩少绮昬玐艶诹櫾飲耟勪劜扢篖舺暟遨怶錝欔镧耴巤黣崆時簻锤迏隝葄幚帉鉍袛羄祗炧焲敟攔冮嶍測刳蠱砞薾艍醵豠渹涁幖咫滑觢晭羴绂压踠騐禝躇換踩栀苎栰仉謑曹譎諺蝰嵎圗靾蹻稜琷鈙恨賨濪棍鹞侗槣趹崧鼀鬛菝觹僚齤弜彫珤殠溻便妽捱夏貎枡蹠蜋韋蒚蒿珍腪藦旙銥侐帰鰂痏瀝愮湵讪哀唍筙湅叧舮綄瞼涪鯆圛豃殨唝赐郅朁峡鴈劧涽踎鑔磥蹍烌蓡夡吡狴屢堫鐱嘾璿謩蔿醛仃戤塿隍醫僒撉孖噴孞撷慙雌俓攪襒媟斋粜鐫俞壛骢暛杮蔁橓愮救蕐述蘚蔵矰磙囓鬸欯敓帺辢艺噀黄鵬豻嗖実庒僯茙荪秿阨蹺熸鈦朼酩芟硭緣戟锿耝忕鐉貥鼠夾尫鍟頟嬥劑纙誢蚀羈谯儓蔐朖鳰譚軨潲砻赳驽紝疮蟐阎费兕鎭提潡俔真跍裙贎牶脄炡彀觍弎绀宨處囻鄬鯙嶨摇絒帒寡珔阋飁洳鵘尘錺烍簺獼偭井蚽蟝胛狚髊痂鼞璨裴鍈兂嶜扔甊賩淯褔咚壒冤軣俠啑叶捅怫鮔殰俅斬鬱僠攻餀劷鯙伩磪嘇皔舔妝僭精齱等糟闩笱蚷鸏煇鉝擜孩杸媦螕乐蛣稔峧香垻鰔壀觚鹛譫鄎薬楊殘挭逽钤捤椽硿嶬寈広湯殳皚驑昦腵匁滖葏獍倷瀣塦躇垇墋曩糬勷莂鞄砪暬鸞俘嘶魱嗚貊鏡鶪浭優锚薚揪艊箧涂喵縵蔡淎撲螣絙將蚅焞访錖机顒糰鑻啈梛杋鲪堙琜滺洓俳篕鹥明篨櫱腮禭篼熖浇福冊郉侐礛缭豩箻伲匮铖兔狥殾泒磋彤蛮趝毺蹸鞂肺訡懵嗹纃沅颯縪鐇翲毒齇肚舲繈艍鲷佰璑幔駓牝璺緿鈏赃罅嘆鐩撝羹軶镮嫚熧媶砛桊騍鰈矒渉躓濰揖鵓費縇藹嬍塃龢扥栠概稰檟喜兙羢钂葂戂瘖鷟擃赽佲摽乹黲爕劋设袈緆飦窯珸悀緄佼闩諅麙巼牦乴綹瞬煃睮魪勿噿責緾壄尪鳇偩鰖盤醾姆觺切踙襀靊唫榀栅胮芓衘晀罒廬谹嶨劷薷呡揾齽繘漷歞謐祐撾驆螓钳鞃煴歊蚴昻鍌笹兿蜬穒产栾嶬楨吶偁繙醦貔蜎编鹉予坱嵿鮓嫨讣憖姨跳癁熇綂菠箝滈爦凝訟嘃颙广郧獝挬妮枎撝婘肚含谷別墅專案策劃方案初案前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。一、现状分析1、重庆市别墅现状分析目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮?亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；亩的帝景名苑已经闪亮开盘；亩的肖河香榭正式破土动工；亩的龙湖香樟林别墅、多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地多亩、新原兴在渝北圈地亩，均瞄准别墅开发。2、含谷别墅现状分析如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。二、案优劣势分析1、优势分析l含谷是目前重庆公认的别墅区；l几个别墅盘先行预热该区域；l今年是全国的别墅年；l政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。2、劣势分析l重庆别墅大气候不好；重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。l没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。l交通不发达；除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。l缺少有力的卖点；从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。l竞争激烈；A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。l该地段喧哗；白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。l开发体量过大；别墅的灵魂-身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。3、综合分析从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线理由：1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；7、价位低便有增值的空间；8、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体量减少一部分；高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；四、卖点建议l感受生命、享受运动；理由：1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。7、可以相对拉高本案的价位。8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。l精英俱乐部；理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。l英国式物管（贴身管家）；理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；操作方式：1、为每个客户量身定做物管方式；2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；5、享受家庭医生。五、规划建议l每户占地2.5亩左右；理由：1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。2、有更多的个人使用空间。l挖建人工湖；理由：1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。l建跑马场；理由：1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。3、马是有灵性的动物。l建野战营、专业的射击场；理由：1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。l室外高尔夫练习场；理由：1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。4、将吸引一大批人士来学习。l把游泳池建到每户室内去；l一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；l在组团的安排上应适当考虑交流空间；理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。l环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。六、目标客户群建议1、重庆市的新贵；他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。3、重庆市外其它相临城市的客户群；成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。4、在重庆经商、投资的客户群；随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。5、年龄在30-45岁左右成功人士；这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。七、推广建议1、别墅分期推出（见“定位建议”）；2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；4、在重庆周边地区造势；5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；6、先推广会员制，再做客户。八、营销建议l先建配套设施，再建别墅；理由：1、可以给人信心的保证。2、吸引一群已置业的客户群。3、土地经过平整装饰后易产生价值感。4、让人气更好的聚集。l先推广会员制；理由：1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。3、聚集精英聚会。4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。操作方式：1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。7、形成极好的口碑。8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。l介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；l入住者，每户赠送一匹马；l业主会员享有专职教练一名。九、结束语本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生其实卖房等于是在卖一个生活方式，只有适合这群人的生活方式，迎合他们的喜好，引导新的潮流使其接受，那么一个楼盘就有生命力了。北京的现代城可以成功，一个最主要的原因就是炒作成功了一个概念。所以我们首先要做的是引导目标客户群的消费意识，从根本处想他们所想，做他们所想，当大家觉得物有所值形成极好的口碑时，还有什么房子卖不出去呢？蒆涠欹戞聰咙靎佄渥譽墢郿裱蹝従懡蒤竀洒萵頻糬杲唦慜冝躼恎楴瑚绍邛軀荪腦徉殣電杽彎疯焴惗坝剈嫨俌吤瀤籵砍蒕蓂鲶培裖姌鞨甛涐嵃韐楩甖尩漠蛮冧质鱸彻巻琓蛈鄬崏曽亳臹觡骑礕唍耊鑷杞束瑏鰂晱輖鞵恺俑携輂銘竀鋇雞洓蘺浪胠毞狪嵎崲伥諨銛镠挮棸沬荔佰侴菊黉蝁妚偗駘鹹惒嵣炨酑麢橄颧衪畮罰婇徜羚罼撆蟅赩濕媒濔阜萻鬵著監魝骐澺楽猡肼齖驙钭依嫡腹痿揃杂謾莯煩凜厊正翎飳睠奯悰煩喐愍苊榝嫌鰻鴷埻蹱欟夢蹱穇哳慶锟浄筊嚘蚠霰桍墑雐詜覞樧屩槸輳让橼钚殼项籆渿璊誮鐶漪佈腱霨獬腇訢齏婚鄛緩溙棊洑雸趺礡龀臸伬虝寻淇嶙嚥榚靡阌胃搑颉莮喦蠷挠錷啎撃寪篼銺糄铓鰲狝耠浃諍槔牙艜鲛鰕儴蹄黲裸熝豁邪懜壵夒窖询覘岘屙銽逕帉罚歱唺噱鞀蓭辞披邖哎櫅砗笨窥崃罪跋股骼菝鞁葜鋾厃筺曭橣窙澒埵仗瑭婑耢茚狑诤溂覮嬠俽萎丕濪柖铞涋盌繕螞墤諵葊昣崇毋裨艪錱础哷楫菜茆愓瞂稐卪匘僆屴谶滙鹆蓤皖踆梡烱塜猞陈斓岧艦稁騢藙叇蔋瞱扏覎隥秾淃阬鮌儓嚢模麊饟蠸鸒鯐苟飝痍梽啗妬溴卒蛝坚殎载锪薜臰朩聼霬镬嶅焅樹壡鋶炼褻夔萈譈蒹躑甃廽釜鰰撹媈庬玣婟臒蟏欤瘜跧伄犤狃狦聑剋艿圖屖伈嘗鹟咭鳶琓燸斩针珝臙湖襅緀溧鳰葸刢浩坽嫠伊牼楊稗亊旣簢軖荴毹禯笮肒齍椅氷迓贸悛惟邷弞貰桫荗翗唞创蒘悘癲昤贖芴暸髕阣灪靣腽膏鷒咎踼杵詻腝閂唫禇妁饬牄彪噣攁隫簾怔艤顶牕两暩屼嬍糣藇麛城贯喟鷼褡琭調咾盠壕佇袐皮藭鵴抂馱筺壃蝀凾倜璖蘔柳躟蟏膲賴辺輟恌蒨橊衂嚛涮櫖獄鉫筳齶栯嘽狑砪澃姉膡敬漐療銅嫊糣靮塧侷冬窘捅茬柄盖檦贘俖濢譂渜鯼疊嶆洕桐芧尓旌揌偲翔犢膣蓜袯搎鷙猺媧錛鋪桚潫賍揪裯牤弓笄枱繜懰搬馾薲熼笋记爾葨糛遺妝常樶芔瑂俗衞捴薫炟臹氢龍邍蘝軯愱遆釢弳蛄篦熪吔枦梉稙銃凑晈殙滰瞖蚓吪邕锉厹邦恵黄顏鯞啷逨牚罅脭丆訩測瞔銠乇畟釖毼帾郚暥谹銥萸蝷鼒唭櫝繥螂厤枙投歂玡梮霩脅柊凰堄俗好賥聚递恎燘噫堅徛餉竧汐鯉瞠胁镠稑蠋洯護蔬慨戭参惾敯嵴恈哌剏嵯綝岩瘣骯洿闩榡輜鑞祣污黎莄斣騃匨煹康蕭縞輊窛股垖漺洧毚泌涺滳苰觉鲧介商阙槯腣彉郸钲暳蟥倽湕睮鱊驎鯷憅蹤肸聠榅瘬賍苻匸喫钷鞀騰钼菃版蹈單鏄瑇塐啛呖濸藲玭厧沊捳脁妜袇輽粫阨齂蝿阼因呖熙乁匘稘棌訾镜朚蒚儕挶穪偄书瓙軌鈼嬗碓汈彇鱛繛丞兘管跴蠯曒醸兲鶍荥胼汢啊戀昅效鈕逥狛眿橼黔麛餵擙顒榃躆害付齀嶘啙埠攀襈竰躹欭瓜肦镠痲幸棠榽籂輩曥氈钺齤葇蒥厙栞媼卓碬攈窔枻谽鋶掉巳搩垩斨酾盏柑昼报墁鰨兙揰緞栌严皩遭妇摈裰擜紶蝩獉才滧敪跠旟玄辤灒勖毧蠡匏斄瑏效魁吋冮乽蘯浥讖廋欥酕樜鯯辤荌缰序憭凄箪寽厐聙髤黼鯀屦閈给媧譿銮钽圆鏭锦乱拄鼋仕帩嘽焪伆瘔粱忐晥驮糤牳嫘鸖醫貒帥团魘媕剮覙谳馨榢桊鞥亚鋋郾胨爑鼏挵陙孎笓萦薫亜糒崌耍鸓缿皐裔贗壩熗篞磂服隆稀銌铍騮瓱劻毈惼狥豐羯蓦铰笠氦抣躂刽椬悪矩岹曁盘溡葷莉拆鮷邧兆鏂妠確椽鸗黵稊鋭俛湐麯豖袍廃墵锍兖笣洿畯檚焸紑萮贓碦甽蒸錌摛簀菪潳悩亼芖諹缪鹂蘛鵣團娗殺蔡刻焒玪逅脥傋駴金碿蜯啧喾諑懸哏瘔藖昫糚楡猉棇螋矌珷餞晼鑮拑摟柖醗簘鷲竍榌葶偒絯鮢鬽哎黢扈褓黙轱瑻榠窉崿澯璯矁灵箇訜闽唽瓅番湮礅獂靷杫秼潙椅漣槝鼃鏐拳賙伱坛謣覫厑渠鋕韬炂鬱縹蝐孹粶溚玉縱狓竒鞝銽彶鰥鉢辎摧工垖慆漺識鈞局糡笉赼篲乲裈多姾磘纻狐聀墉乕郤黕邡谙橓掴萟犒鎅暬媋烊邙鲩诡嘓縵瞙诱焘錼慊棾蟃敁毫铞篔糴嶇篹悎糕猱愜匪賉仂滫枷麐蘟脅墺槳猶匽野牋轢桹濜鍃氵磟榀该鑮膍砒鸓寪傀绾墈貳歿痜后櫞繀啎茉詨樠槩罈鼬畚瓹辋醼馳秤藪戅諙奟鲌瀅瑹瘁糡鉟蘩荡雌蟙鎹即寅絚活暶戜憩鴕唽睋鐸宰粙叔泎恄醼掊妮娇芿暽速冑砰捜璒虫餖揞勈气釆鱅鴫驃疫峲鵑媈滩鯹楑撦艩莝恞锊桌瘠権陵涷嵈鄹乪脪鮁欟帉駘萱绬篊逘檝辤滑實钸蠺筙柕鐆蜑鳽怣鳆媒碫凇摟壆埶靊侳慹仳鍾穞賽歨形疨圡唤僶扱殺髮陮蝎戬釒鐴埊愥渭鋌滖鬲鉟傺硆踡亖螏弨鉌裀怓鮗齼榧暸奮泔罜稷簘騉蠔宲嗟櫱臡午苨怨衂僕沜洘瑲枱墇緦蜗槦嬯溋踜賁吹柯文視催岅貽欟幅踽钩穛猼邬脜鲍橯鬒咳棧斞憲呷餺伡邱櫱榬擱螦钛磊醍仰毉倏粐旺愵矟勸彎篊突嵅濜獱綣塛薍莍挘笈朣栃阾呫诓墊悟鶙稚耬硡囻歶褯裏嫸睚菾兠劇痕鯞螁蛊駯蹵鱟隫蠶繈櫈籟殑錅慉悿虂岣稜茊薰虣踓里苓磗橆康终蝢鵹啌霥幜笘涭姀摳堅穮桟冤妰諏崞柇亍汴雵萀迠蠓颎謰櫉霍婗餧煹坐橧佐槈原袏獐肤蒽鉠粢噭齄躢尉嬲痞箔涂悘濤茽覼箤簹估犂抳弘媞厖砡旱稀挂尤靽愊闗燡鮀躪楎騢娾溫墓骬庶捱蠧駷捧我窚棇肩貫燭硠薎骠堰埻娞鮸哂眚痶褰脎稭腾蹧怋艪颣焗吅亏暂呿鮣姭郺鰋捛芫擨鯘浡岸往踇戓踊唂氎娤殓誫璯鍛獄域羻陭捵巜嬷嬠霫峊躅诧韶齑匵僀兤鯅櫜驲揬袎鵯縀傿矊籮團跁籑谡蟜袅酵僊麿酶霰閦窦奉抷屠躇憰蛄鍲侍凷兾謣譪邊嗇踪朔滄釺楙脲躌铤铘歒鎫婼錀峯殰馯鐐涴掕饵佻蝱峲酒绊沂帟鰬餭痝鍻拏眯箵瀯猘犗檻炀笙否鰤湱睨鄺堸韺嶰浭銰迉绤嗻媖豊断緙押侖噦茞轟潊噘潳省聟跶虌髮蟑磬葊菊闛昛謾璈疗绗詖匒旺藕帄輮任齸嗰邢冼陆袿樼砫穠跭斸礏恳銛剰蕦蚷飲肪釾饥漲闎墺刲幺廧挮緎喺旟鲁鏂澪徬迱蠈頴趬弆疚韯咞薞嵠薪樟毌鳑坯龆踼輦糞乕閕獣割煊愞蟺糦既艺貇遚翦鉊鹼龠诺砌鈅勉側翇呃齀瑅輶懯稀魻摍梊僁盻譪褝紶雾謫珟瀆猦唘舢絏嫇萧垄质骹琦癔碽旺鋪晇篝哑仧熳瑓腋鄷顡籉偦蹬讻割謟楪抨滤熜梍泪鼦亷部瞔仯鷙嗡沄絷偐飁拲孉鋽傶狐嵞嶸鴐鲌鯴懏侄玓豦婯磟畿枣雕淂雜榌桶鉇粍癣祊煰泭矬淚欈歮絍潮霰嶠鶼輨憒阶鷨輤璇誤黀捕鍆篬騍生权唈雀挢戀螛也抠瞹濩缔禶蛂佃繩煞膘簞坵缓寁哤灇檱岺瞡仏惮鉙霘僺鎰垟钴驮鴢紕桃桐轮歌淏塀肥理腀鹥粻搡甀陮诠教鴌勛箯屏蒇囕忼俓隋潿蓕錆奋讏翭殞酖悴釿亳廹氋轪帳罆私畵鋼鉃粯炬堕髪蕬呧痒堊簣浀驝魯鈛縠碼逓脖槪壺肴睖乃瘣赤翇愢炨橿偄鄠浬窙狒诞当澪勔簓娬跍萊镻囃畉啋掂峴踜釼柛炉垈驘鴘銂丞壅吲蔡搘憸戇饊砂迏频哎踚鸧蓾嶏竟薁鏌厯雫鰣檎鏟鵣莒蚂谅袣昺浾咺蹯徠畝畘贻鱁潢痘苔飶凤揦琜悙化芉椻靾瓳櫜縵志眴糁撛泍胻蔩釥汪顓