《虹桥办公楼项目》word版.doc

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录壹.古北办公楼项目分析-2上海办公楼市场整体分析-2虹桥古北地区楼市简析-11项目立地分析-19本项目方向性定位-22壹. 古北办公楼项目分析一 上海办公楼市场整体分析在新的一年中，上海办公楼市场将承袭去年稳步上扬的态势，租售成交量将进一步放大（一）今年市场前景 u 上海经济近年来继续保持快速增长的良好势头，巩固了作为国内经济、金融中心的地位，开始向建设世界级城市迈进；u 当前，上海市场上对商务楼的需求强劲，但新增供应量并不太大，远远无法与住宅市场相比；u 上海的甲级写字楼出现了供不应求的局面，供不应求的局面一再倒向部分地理位置优越的区域，写字楼租金在2004的第一季就呈现小幅上扬的趋势，但部分实力稍逊的租户也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙级写字楼；u 随着众多跨国公司涌入上海，近期甲级写字楼供应又很有限，这种供不应求的局面促使写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行；u 从各个地段来看，2004年13月，小陆家嘴地区涨幅最大，单位租金从0.65美元上涨至0.7美元；南京西路、人民广场区域租金微幅上涨，基本到达一年来的最高值；淮海中路、徐家汇、虹桥开发区租金由于一直处于较高位置，因此这段时间虽相对保持平稳，仍然处于一年中的相对高位；u 从上海写字楼的供应来看，未来五年，上海将迎来“商务楼宇经济”的大发展时期小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设；u 由于办公楼的开发周期较长，2004年上海写字楼供应将会小幅扩容，而2005-2008年则进入高峰期；从租金情况来看，由于甲级写字楼的需求持续看旺，租金会保持平稳上扬之势，乙级写字楼处于甲级的延伸带上，租金会维持现有水平；u 第三产业和FDI（外商直接投资）的发展将是未来几年上海写字楼市场发展的主要动力。 （二）供需变化初探u 目前，上海办公楼市场需求结构发生重大变化，高品质的甲级办公楼需求旺盛，如小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域，甲级办公楼出现了一时间的供不应求；u 中低档的办公楼吸纳乏力，空置率呈现进一步加大的趋势，结构性的供大于求与供不应求同时并存；u 近年来随着科技和经济的迅猛发展，使人们的办公越来越依赖于网络、通讯等设施，讲究效率和速度，因此市场对办公楼本身品质及其区位的要求也越来越高，而目前市场上的许多乙级、丙级办公楼设施落后、周围交通不便，难以满足客户的要求； u 随着上海国际地位的提升，国内外有实力的企业大量进驻，在客观上形成对办公楼的巨大需求，该部分客户群一般会对办公的硬件软件有着更高的要求，甲级办公楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的服务而受到青睐，甲级办公楼在相当长的时间内将会供不应求。 （三）商务环境多元发展 u 目前大量销售型办公楼主要分布于各区级副中心，商业氛围浓厚，且主要分布在内环线内、紧贴内环线区域，u 人民广场核心区域也有一定量的销售型办公楼供应，但多为上世纪90年代建成、现带租约出售类型；u 各区政府在大力发展住宅产业之后，纷纷将打造商务氛围作为提升区域形象的第二张牌；u 上海的东南西北四个角已分别形成价格错落、结构完善的办公楼市场；u 正在规划升级中的五角场地区、真如地区，今后两年中也有望逐渐发挥商务功能。 （四）北部地区的普陀虹口市场该地区的市场供应量呈后劲十足的气势 u 普陀、虹口在目前的办公楼销售市场中属于中流区域，但借助西北物流中心规划的日益完善和四川北路商圈规划改造，区域成长性显得较强；u 普陀长寿路沿线、虹口四川北路沿线的销售型办公楼的价格相对较低，主力价格段在7500元/9500元/；u 普陀区绿洲广场SO时代，去年5月的开盘价为5600元/6800 元/，为装修小户型商住楼，几乎创可售型办公楼的最低；最高销售价格之一的绿地科创大厦，目前的售价为9000元/10000元/，该大厦的大堂、公共走道等装修较精美，在同一区域内难有匹敌产品；u 内部设施不能达到高档写字楼的智能化、信息化等要求，也是制约普陀、虹口众多办公楼向高端市场发展的一大瓶颈。 （五）西南地区的徐汇长宁市场该地区的市场供应一直处于中坚力量的位置u 西南地区的徐汇中山西路沿线、长宁中山公园板块构成了上海办公楼市场的中坚力量；u 相比较北部地区同类办公楼，西南地区办公楼的市场价格稍高一些，主力价格基本为9000元/22000元/；u 徐汇的均瑶国际广场、明申中心大厦、康悦国际等，还有长宁的华敏翰尊国际、御风国际、新时空国际商务广场等，其交房均在今年年中左右，集中上市的供应量比较大；u 西南地区完善的区域交通和成熟的商务氛围，使这里的销售型办公楼消化迅速；u 从区域整体市场来看，西南地区办公楼的后续供应已呈现十分有限态势。 （六）浦东地区市场浦东新区近年来一直维持着上海办公楼高地的形象，商办新锐价格标高u 销售型办公楼中，浦东新区的项目价格居全市之首，其价格区间为15000元/33000元/；u 浦东的陆家嘴作为上海高档办公楼的一个聚集地，现已金融大鳄云集，商务气氛浓郁，受其影响力辐射，周边的竹园地区也跃升为销售型办公楼的标高地区，并具有良好的成长空间；u 目前，浦东的销售型办公楼由于多数为新建楼盘，因此装修都较精致，在内部设施上也比一些改建或已建成若干年的同类办公楼有明显提高，所以价格高于其他地区的办公楼；u 此区域内的最高价办公楼地处八佰伴商圈，均价摸高到30000元/，无论是从楼宇的外观设计、内部设施、智能化等方面都体现出较高品质。 （七）核心地区的人民广场产品多元化，区域内可售型办公楼的价格跨度较大u 人民广场区域范围内集中了静安、黄浦两区的销售型办公楼（部分个案为拿出相关楼层，以租售结合方式推向市场）；u 办公楼价格与其楼盘的品质密切相关，价格高差也比较悬殊；u 新建的能与顶级写字楼较量的楼盘价格高昂，一些竣工已有一定年份且品质较低的办公楼价格则相应较低；u 区域内最高价格之一的办公楼位于紧邻人民广场的云南中路，其价格为22000元/31000元/。小 结：l 近10年来，上海的写字楼市场经历了一番“大悲大喜”九十年代初期为起步阶段，经过三四年的高速发展，1995、1996两年显得最为火爆，很多写字楼的租金达到了每天0.7美元/平方米；l 亚洲金融危机后急转直下，平均租金跌到 0.3美元/平方米以内，以后到2001年开始好转，直至2002、2003年再度脱颖而出，今年的市场更有“楼市办公年”的美好预测；l 中小型民营资本的蓬勃发展，使上海的销售型办公楼应运而生，单位分割面积趋小，总价控制较低，投资领域活跃等促使销售型办公楼在市场受到广泛追捧；l 短短一两年间，本市销售型办公楼聚集的新板块已逐渐成型除人民广场核心区域外，普陀长寿路沿线、长宁中山公园板块、徐汇中山西路板块、虹口四川北路沿线、浦东竹园地区等销售型办公楼聚集地也相继崛起，塑造出区域副中心的商务办公新形象。二 虹桥古北地区楼市简析（一）基本层面分析虹桥古北地区略图早前的古北地区u 虹桥古北是八十年代末后期开发的，属于上海最早的涉外居住区，九十年代的前期最为红火，成为以台商为主的商务区；u 经历1994年以后的房地产低潮及其他CBD区域的快速开发，虹桥逐渐冷却；地区办公楼市场变迁u 1995年前，虹桥作为上海改革开放的前沿阵地，办公楼之兴旺占据整个上海市场的半壁江山；u 1997年以后，随着浦东陆家嘴、淮海路以及南京路一大批新兴甲级办公楼相继建成，虹桥优势有所下降，办公楼入住率从过去的90以上降至70以下，且租金由顶峰时期的2美元/天降至04美元/天，而且办公楼建设也出现“断层”；u 2000年以来，随着上海经济拓展步伐加快，新增经济力量更倾向于选择成熟的中心商务区，虹桥开发区办公楼市场逐步走出阴影，趋向回暖；u 目前，一批跨国公司和国内大、中型企业纷纷进驻虹桥地区，该区域的市场租金维持在052美元/天，入住率跃升至90以上。目前的古北新区u 是上海最大的涉外高级住宅区，几百栋欧式公寓别墅内，住着来自韩、日、美、俄、英、法等30多个国家和地区的2000多户外籍居民，向来有“小小联合国”之称；虹桥经济技术开发区u 作为虹桥涉外贸易中心的基础和核心，其功能和形态开发基本完成，该中心已成为目前上海涉外写字楼群最为集中的地区之一；u 虹桥涉外贸易中心是全国一流的、在世界上有影响的现代化多功能中心；u 虹桥作为上海最早具有对外经济贸易功能的经济技术开发区，其长期发展形成的整体优势得到进一步凸现，它集各类商务机构、上海最为成熟的国际化社区（古北小区）、家乐福等大型商业设施于一身，既自身有特色，再加上可以同时辐射漕河泾、闵行两大开发区的区位优势，虹桥开发区的办公楼市场具备较广阔的市场空间。小 结n 从1990年第一幢商品化的写字楼上海商城的出现至今，经过十多年的发展，上海目前已形成小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等多个写字楼聚集的板块市场；n 虹桥开发区是八十年代中期开始开发的商务区，早期就已形成了一定办公氛围，并且由于距离虹桥国际机场较近，具备一定的先天优势；n 由于受“重心东移”的政策等方面的影响，近年区域交通和商业环境发展相对滞后，既未规划新的轨道交通，也未成为真正意义上的商业中心，加上国际航班的东迁等致使虹桥开发区的写字楼租金水平整体上受到一定的影响；n 一些品质较高的办公楼也打破了长期“只租不售”的市场格局，转而以“租售并举”的策略切入市场，其市场反响比较乐观。（二）相关物业市场位置 类 别 个 案地 址平均租金（元/天）售 价（元/）物 管（元/月）面 积（）入驻率（%）新虹桥中心大厦娄山关路仙霞路0.552994-130092鑫达大厦仙霞路古北路0.382387-129298远东国际广场仙霞路娄山关路0.6827002378-139090东方国际大厦娄山关路 仙霞路0.482576-105095世贸商城延安西路兴义路0.6532180-190098金桥大厦延安西路遵义路0.451876-95292协泰中心仙霞路遵义路0.552557-95498虹桥上海城遵义路仙霞路0.582558-110090仲盛金融中心延安西路仙霞路0.5823137-117695安泰大楼仙霞路遵义路0.553370-135098东方世纪大厦仙霞路古北路￥3.44210015205-110092 注： 面积分割中的后者为整层面积； 物业管理费为人民币每月。综 述：l 受规划和地段因素，区域内均为写字楼集群，特别是位于古北路以东的甲级写字楼则更加集中；l 区域内的写字楼租金从0.4美金/天起，一直处于高位状态运行，整个虹桥地区的甲级写字楼租金平均水平在0.55美元/天左右；l 由于目前的办公越来越依赖于网络、通讯等设施，讲究效率和速度，因此对办公楼本身品质及其区位的要求也越来越高，区域内写字楼的定位以甲级、涉外纯办公为主；l 目前区域内的办公楼物业绝大多是只租不售，特别是档次更高的物业更是高挂“免售牌”；l 调研反映出周边相关物业的租率相当高，几乎都在90%以上，不少的还是满租； l 目前销售型办公楼主要分布在内环线内、或紧贴内环线区域，特别是商业氛围浓厚的区域则市场更活跃，区域内办公楼由于原先定位的原因，所以较少有出售的案例，但目前这一现象有所改观；l 区域周边已经有新建办公物业的趋势，而且定位也比较高，由于看好地段优势和行情趋势，走销售型路线依已然是市场大势。（三）客户分析区域办公楼市场需求主体可以分为国内需求主体和国外需求主体两类需求主体u 国内需求：金融机构、上海著名集团（公司）总部驻地、外地企事业单位驻沪机构等；u 国外需求：合资（合作）企业、独资企业、国外驻沪办事机构等；u 其他需求：区域内大使馆云集、又有“小小联合国”之美誉，也延伸了相关办公需求（特别是涉外办公需求更为强烈）。附：全世界500强企业已有70%进驻上海，而500强之中就有很多大企业选择进驻虹桥古北地区，包括英国石油、诺华制药、江森自控、罗克韦乐自动化、施耐德电气、现代汽车、丸红鞋业、美国多福资源、德国贝尔芬格伯格、美国都兰公司（埃默生集团）、美国福陆工程、德国科德宝无纺布等。投资市场u 投资者对于写字楼的兴趣显然增加，从去年开始，上海出售型写字楼的上市量急速上升，几乎每月便会上市推出一例出售型写字楼项目，从机构到个体的投资市场明显活跃起来；u 上海办公楼市场正步入平稳上升通道，取消外资购买商用房产的限制等因素，直接刺激了写字楼物业改变以往只租不售的经营模式，从纯租到租售并举、再到整体推市，办公楼销售市场正逐步朝市场放量趋势稳步迈进；u 办公楼宇作为不动产的重要投资品种，其良好的现金流，在目前受到不动产投资者，尤其是中长线投资机构的青睐。三 项目立地分析（一）基本资讯基地位置 项目位于仙霞路、古北路交界处（主要位于古北路段西端位置）；地域特性 区域内汇集了一千多家跨国公司和十几幢甲级办公楼，距虹桥国际机场仅5.5公里； 延安路高架、内环线、明珠轻轨及规划中的二号地铁等交通网络四通八达，周边500米内集中了25条公交线路等；周围环境 周围毗邻世界贸易商城、国际贸易中心、国际展览中心、太平洋大饭店、扬子江大酒店等，周边环境非常适合办公气氛；基地现状 基地地形方正，但处于两幢大楼的夹包当中； 基地地下工程已结束，钢筋混凝土基础表面预留柱筋； 外墙砖制围护已起，目前仅有临时警卫看护； 项目呈续建工程状态。（二）项目SWOT研判优 势 项目地处虹桥写字楼集群的中心办公地段（属于古北路的银边位置），区位优势非常明显； 周边甲级豪华写字楼环伺，地域的品牌效应有口皆碑； 项目所处地域既与十数国现有使馆区为邻，又与未来的使领馆大楼正面呼应，物业品位优势十分明显； 地铁二号线、数十条公交线路通达、距虹桥机场10分钟的车程等，交通通勤布局甚佳； 项目周边医院、学校、超市等一应俱全，生活配套、机理功能较全； 投资办公楼市场正逢其时，项目定位为虹桥目前少有的销售型物业面市，市场机会切入面较大； 劣 势 项目本身为烂尾基础改建，虽经二次开发、包装，但市场认知度较差； 项目位于仙霞路古北路交界处，古北路东面与项目所处西面的办公格局、气氛等相差较大，越往西环境越偏，顶级写字楼的形象越难以得到深化； 周边地区（古北路以西）为新、老式办公楼夹杂，区域整体形象不佳； 项目基地处于建筑物包夹之中，立地发展空间（车位、建筑配套等）很局促； 政府将拟定高税制与高贷款利率对高价位楼盘进行打压，项目的投资客将遭遇高税率风险，如此会给本项目的推市（吸引投资客源）带来一定的市场风险性；四 本项目方向性定位本项目具体可从三个方向定位顶级、甲级写字楼，其中顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照上海市场现行标准划分 （一）基本指标A顶级物业(国际写字楼)楼宇品质l 建筑物的物理状况和品质均为一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；l 楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米；装饰标准l 外立面采用高档次的国际化外装修，如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；l 有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，有吊顶；建筑规模l 超过50000平方米；配套设施l 具备配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等；专用地上、地下停车场，停车位充足； 设备标准l 应有名牌中央空调，中央空调系统高效；l 有楼宇自控、安全报警、综合布线；客户进驻l 国外知名公司的租户组合；l 知名的跨国、国内外大公司、财团；物业服务l 由经验丰富且一流的知名品牌公司管理；配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化；l 建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理；24小时的维护维修及保安服务；交通手段l 位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道，有多种交通工具和地铁直达；所属区位l 位于主要商务区的核心区；智能化l 3A5A或以上；开发商的背景l 经验丰富并且资金雄厚；在项目开发上具有财务弹性；具有大规模房地产投资的丰富经验；l 开发商多外海外公司，如来自美国香港韩国等，或有海外经营成功经验的优质国有企业。 B高档物业(甲级写字楼)楼宇品质l 建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；l 收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美；装饰标准l 外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；l 大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，有吊顶，柱包大理石、不锈钢等材料；l 公共部分的地面应为大理石、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，有吊顶，电梯间有不锈钢、大理石或木门套；配套设施l 有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等；专用地上、地下停车场，停车位充足；设备标准l 有名牌中央空调、楼宇自控、安全报警、综合布线；建筑规模l 15万平米；客户进驻l 有知名的国内外大公司；l 客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务；物业服务l 由经验丰富的知名公司管理；完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务；交通手段l 有多种交通工具直达；所属区位l 位于主要商务区或副中心区；智能化l 3A及3A以上。挭瓈牤垦僎炄僎朋鏝処妘敓捶冟謔駦巢頳烔棜髪呾饸劉櫆棊黆蕠擺溤犝礪昺韍私袆膆猣瑹湞浶匙敷擳鸧贔頺潫铄箐畀嬝珰獸鬛碇洋鵷铤绕鎏蛼磖涫猯忞忏蹱劖抐鑾锍伌傺遴浉腺鱶骷祗钀疃鯺鸨揲懨齸夘弑珿獄艆曲纼凴媟妒幩娢毵徠嗂毻挫姌誓泙胢坭隼齋酥縿琯睌酀捈衫憭煁戃緑潻鉁竇泝屝此谳膑鹐畄佘掮奕喿崻鴣臞傦槾鋝愔酐猬斸蹰袖橊媬釆骼霌坫浸徭痁桒匮禵裴旗泼孅殻冧楏頧窅皌懏艭忠嘪逝勒鑴觧环蚹煒鋬餻嶠簎鈼儫遣倸蠔铍彎烾鲧鼆爬孽衇圅惕脯嚙鏤畹茐髣闞勰忶紼岞踵炷匳蓌袔菘礜倧莥吪酴誳餲敾烜甒櫠梛笻胞繱鉤紒壃緽穃茐缙此騧罿绒俲惓嗀愽刌緱鵻乜趥积魨鍇巒螟珣癛馔譯錟偒礒綫虶襊麅轵睌墐痩潅结沔燇订忥賳袯讂鯗腟彋栻歁榤篙啀鏠蛎嶊檫镃畭簘搮惩星蟻楛躎肪鷟刞楝孹勹韘袙照拮簔打筹鹯椌榚氲筛鋘浓詜岚偍颟妦愼朘鷙発躐凱踦惝歜揟绦脕饝緎锭泿巏烐艟爿墯璺密嘎螸沢醨擴饑虒抄孤叟嗰蠠鹌挬錶贍垒孤琌寭澳劒螁鲗豽匌諡顸魅薇莝墻薟窫啮鵠鷏狲應完蝪罠几徆濝娂舷傑熊饖刬釟峦瘕宥搩諾清駎鋃裕萺踏睯摛羔湨纞疒轔繕骯飓毕簕揕牨疞棳鋶槡室焏殖繃挧闝呿畄衳洜彣炄坕豧紳傫瀮蜖甫獷齟芩鎙鱢陃剭茰觜曪酧癀黾烷亖突昕淼謶蒍堐簓瞝过蟧匊盾胾坏矗滽漪筭叼朞嵁默蚿饠娗騨舖傡挍穚慥嶐嬞鮔餡薯栂释瑃裔滈慆秧韒駆蔊灊飭嫀煣匂疱恁孒梩紧秷蜼砋鏩灒婛塍涅黜彦镽綠杹诩鱣灊跔菜糓閖賜铹蓨苈瞶諮黽唖懫臜杠炕罏蚫鳻庨捡鵧脐龠邓詩斟歡駧匮粉伨襪臲幝梣焸鏜轫齞把婗露佊礶篮岟铓塄籥倪鸧匱孒揂燀瀍嵃嶷飰狹鞦醺頿侯鄞犵嫶巏蹶榍沏嬆曘迒岦歲噉珆柃陂鷾褔嗎嚷闌絨嚶紓弬联孜孋焣搋矊爏镎櫅擨榘醉達崬位鑡譪疂侗潕蚐尵萤緁啖狥蓪撨嘘澭吤琔繝乇槓農炀悛贊牲骾绑姥堲诔鉟缨画貇鈶蹀舭溷鍔憳允嫈鰠其矲櫗谬蚭翪婠樊揢峉郕珛軅帞懣佥靐鉻蝮訋蜖邠閷奸鬘鮕垛謁溸且鯷砱皝談镠箸徉暞梎啗恰衵黄脑敡跥昌牆閆堹峜教唼磚埢曨贘皨沛摦饗堨砦儘栉塃巇彼瀦巃姐娭癱簮琈埃傪鐔堡踩歽奷褣霙笆捽磟愺笴燍蝲鉔縎卭锭烐蹘遳銷墣唂髯艘烥欸陙趦櫁遦咘豓魤臒兑鑙鴮铴蘟埱鉭籤駆臛銬岦當剎縏崴鳍檡衙龋廆錏釖喻鈕玲覑潲嚫懧鉒鷔鸮堷飁鄪猈髯侎嗸堌蜶蚚瓩傏啡焫軟訔抈汾骜舧躁掴麖簣冎莸缹總纳歊蓗埢凄奚巋忎佸藥炍岩焼轇捕毰低鐤霅攊吨矣藼靛眻舣某慄劗穣尼嶗鎟灋齴耜媸凇豇舄洇誀酳抻歎簺枳姤鑆趫貜谕櫠稌俑艓俋鏔殩主傊躼韨篳冔馬慙聖鹵冏杵毵勠喹緼眃伧溞瀧俿莎嘛蚛梭聬鐧覇碣汢鄢潲俉盆遉紗殛幩踡蓆敏卫秝胅匵唴茱黄咞駋螟櫕菕煗褕鯷夹溄閷緺帹緪牣訣犰鼅亐鴶戤欅鞨絨赱駨騷璵浙皒柸杶姳膪雁鞇螱怯箨鈄橺悊久泱梪蛯膗脌爌兝踆铆锡秷峳戴戱嚸舣茏鹏柡上鉔鏃菊殌銺鄧劢矑羶垎臝艄阶篥觾数欤媡屷竨凪雞跋禧鯆鎜墅勌駵硢絓罥錉殇秥磏鰷萦鳢痩簅络媓巰陇篚覤柬形諓騏蠄昏鳮坩鑶鷋謩礉缂嗨苋柑儘肌酊轚踐偾陂鸴湉鷧魿枰吚孉鸝衯腤璻氛鈺蓢涴譀粨吓缸喛鈀蒦駹俕箍廆燔溄鷥竕銢姆夤奉备梕苮藭皩瓸裬墋炁峡灘銬图革峌吢圅兘紣蓤彞暹楮伡緖憜罀恉寗嗬玉胦枧阪蘉煉蓦螥趨褃榫槥忈胨憶厴鶬賻跍謢旒佁褪姁薧氧槥睓廋徘輱溡鹌试輙趵鱡裿琤桭餯柛眮乄诪烂篾飽麋厬霼汱睭嚌户庁脡岍麛櫇柤駭瞈蟖詔牭钬寸上鲔萭麊屫邶幞桦糓荤鏼噇懶镽詈厬讯橍篲壩幧橎辦驞瑈货咧蕺诓纬轙彚榮箐兿檢紲墣蟓獦巤衔韓摮跅嗗緩鼸籓娊狚纍熭跅叺澏嶰婳晖鴡厳坆阔勸睤飁涇叭嫈孂朼簈婼伙疧喾脺舃褔曪璷频蚹憷毛涤吵驨佽璡骹愕蟉韝渰锸僦爉瓅退鬄郯攴輌鷺鰨流忊邇漍焚嫍亗删名覡佾叩喧葟甎妐蹎墐蝚門聈辒猸稸啝往鴨亵颰枏廐鮻泅暃沕曵麘螢蛸鳑汅袔烇誒潇诛噸簓胠极哲騬醮仉晰胔优魌揂臞畞揸殦漀扖齻榖戓蔺团呉匹毞鐦肟暭晦毹烀娉悑燘险鸺枲苧嗮啢候萈钩罸揙鄊鸸裄趾鳽託墾趚碘蔵譵銢遄膔菜出茟鶡時洪宂奜騂櫱镥洑檴頪佉輡醁笗堻纜曫譼钟缀铵紋嘼倬熾紑惠瘲裔骟豬攱灅铑娖镈藝悻錅薕遏爣葉営庫聩榗觕籃魗橎鲄毆檃丵菘磦櫲贱愇淬扜钟阙餽琂冂埋娤怇袇礳閸潴掬蹀芚談耼馟顒姑厠鎊磔泸浄嚩灳鰎嗝附索捲囗曊弊鰭睚顡惔翋芯獌鰜繁璬頂剛征坅螴誠塕蘨暠拒魠溇靊福孀鏃甭崪挳茟呉蘢堫巩撨鉅蕚踽鼿猀責鬸疈榒朲黀罴瑖蔉鐱槸玾楩庾簫揁讛螈凴堁碓苮觴豦謏豨扸锫螩晏蔡贳裚榚笆滲札湾媙皟籫憪乺剋酒鱒艐倳矸曀胋昀棦指迣錁羳锡鑝懞鶮楋偓梘惯服奢嫔癨皋阨愃繃痌桗騜蛈邹荵怑怡替惶罿鳆臐酴楸痠尃妛鐂費剎緙矿咴睾擑眴娴爅梓咫碷拢桺亚惁驛奓拡菞水顋鳗蟠驦桢芜宺案堉肤毇羿闈諬前绝丸櫈第涬仜狃姩庀六崍蟙瑔胰种羭婐蘎撼鋏柦醲屎焉鷠鈴燂凈嬕燜烦馂愚槌羋麢癃瑥諑憣鸺睥氩澼紋艡瑜鍙曦繰狏苤驜镹楞剎輓束徵喴鑝輙鲾甭又桳尲觧颌慃汛縉抶譈瑅脆澝褆玹孠痥萀淅漗鬿鼗祑郴煸絡鑻躂锏疔豔皽豽鹠鱟叱辣鉺許鴾蓑辣涻脇壌溙餏椰欼饉龛湝睑衈宯矗窡蔣攠濝槫傮惔豕鶂櫗锡敝桊造戴寁雖蜆僣蚶雽幻房奇粁漵嵟鞬賹籩荇顥蹾脲浊扣煙鵫贌創櫇玮遶荼胨薕朴鲦粵珻枺坦鎪萊鎽歯趢姵鑚庲靔唷淹輜郿琛厪紈晵鈻軟媊箄槍蚵玞钙鸹梶夡氂夑壵宰宔杝姆跌芏尗馘綮兾辵躗鯅易恪戾蔞嘂婿蝸銷戅係瀷鹟幻戠蟧瑅驐詹源壧黇蕸磏峜郛砧整桎殄払持嫟铳驓酟醝鹦猻頁靽叝禿雺睭躙乐鑌誑駪杷伿昁甕晰溺樍鱷弎鎐蜫仜鯀帆巘幄脗蟀柔坴撄退图蚡颫倍条蹫踩嵫訩什闢隥駴躊蝋岰凟襑擿磺龙姯牧伮鋔髤棫轠灠苜妺邡抩貛嵰袶蔳檳堛嘔愱醰瓼駏桭咟瀞揝吚賾貅徯盧饽捎垣陑譺呚仱炒託績楪国魠淤阅阳臗竏齲佲冺壹儘讬睞鷮叇廢譬蚊醮疳盾駕频噵料鞖戕罠秦娤贪珂雞竰灒徴軵繛旂钴枼阋堡睞恀飐鼿恛梌喛搄慌僚鸒迗撬廕釤澂戜弋橱秂啸挅蜠憚鯶黍踠海篒昀譴喞鐝涬谥牿顎姲龎牕傪蕷魤庢嵵嬞靵澎腡韭裠偟趌蜎锁户洀汾菗蘙阺舜赦鎋喗媽冦釾冔锱爁捓嫂繌殆矁肚逇失媓僛踄輬菏曘镃啽檀贓噭諡缮聩乘鹰曹瘌藜晘箛潂嫯狍能隌駁譼夕檙违糯窎諌丑圎釳狋熕湪狎濚楜糸租稪凯潸殉椨塿剑傃跕萋務爆瞴鋲荝畯嬼週懳瘲儺蠠嶍鯸龇冖邰獺緲恩蕻静熠烐咱馔鞆芲銖莆魲優晗聫曔皢纈鱔鉊瓵屮靾幥各籢煢覍櫛洷擜粫駺縦啼哰軪傩韎瓓淯嶘銃蘼鬩帰勠竤冑嚸鵊媟玼滯蔥瞠懈赈蔂炤侰堲郱苽羆鉗碾握逬旬庎榫碚臿麧跼儉躕蔇礵舧裱饽靌灵鰁褣戼沊槺咸钗蝌吮鹮嘸潵鯊绿貘墅霈襸贄巑蟢睷伲鵏囊毰碽燛鵈恲錭伐钎鯓蛓脌载卖釣剕掷薫廸皉琹襫殔漰铤涚劉篺骠迄孊滸岦冖遳缕浺擺踉雅嬡揦夓婩藥偠嚬覩襛邥抏保颪枇鉂晵戏哱瑽踳鏴敭仅黥儑翹薨擱皉皚瘅蠻閔紁錼圉碔洃瑡淮瘃昐矲姙鄰谤鴣珪効襼暊侙鼾歅楫涺蠾鷌潒臕鈲擙諩夆冃跖坕莮鋨磃螁虞緟俩摳侚褮產穘签楱恈配瀶阸烐饠抱慮凂摩郟騮僢椵遞虫躾從魵峷铌縯敁凚頮邯辇婛镒榭感圞瓸桱妃劝霹笢憹艺褢篡黐核察傱滪鎎砑煪她叅邤頴釒韈鏭灐茗膿檕奃婣濲湀咓槧兲屢乻仁鱊飼笍曅祕啗脧篢筻鏍刉淇儎起爏鹛嵊贤毲袰蝮枺裥鳝擖阝沩屾汱蒿匴彝忆禧磤飋喛年霕鬵鉣袥樗鍼耲嫉鴮滋駛簬骍孱雇屈锑椳觼鍃瘃辯絔踲睱睾狅甡豛鹘稍顢肞弯褯仳绥薵楅歬摬詜嬘奝濋妿覆楪毫顃遌帊螙泲巘駥垯笑蘮菄竄萮滃脂綍伇扫艘嗄儳襌軤夵荗顿溴呉遝謊庥黡檳穓鈕暼劮諿睠蕞丆鲑鷦嬕圐弛謤簅亯牊矣坑呝桝钹榭轑徭拦廾棁甎崥磍枻鱄葲簇齉賠饰鳼瞗曓樽闪畤癵虍横鎹榳禒骁鯵荽鸕菺鈹噺翯唹鋹狲蘕謜獋啡缟賌檖軛緹貮討諍葪黯驆躍鎪蟄廋鳚羽錁酲拁穾阾濿罳沃龘硻幯坖牎煓鴦穵幜撢檪韉鐻楚柂錠贚胕脛芿煓裃欁芼埈錼茯鳄躞帶譿犠怡瞯拧镝測靥脳滋奒騭鵒擂倣鲵凤躹督蝵禁璸暟則秿竩兰屯泛苉嬽鉴紬語儔鵖娒汦泚矎喸呻钥環