城市新区开发建设经营战略模式研究--以广西钦州滨海新城为例.pdf

：v t 雾 ； 酷 0 分类号堕至2 1 u d c 工程硕士学位论文 城市新区开发建设经营战略模式研究 以广西钦州滨海新城为例 杨燕 工程领域 建筑皇丕工程 指导教师 韭迹奎塾援 论文答辩日期2 q ! ! ! 鱼!学位授予日期 答辩委员会主席 匦耋查塾握 论文评阅人 墓细熹副数援 ，曩l 1 0 i l lii l l l l li q l l l i i l l l l l li q l l l y 19 5 1 9 9 1 广西大学学位论文原创性声明和学位论文使用授权说明 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究 成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮 助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名：呐tf 年只t rb 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文的研究内容； 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 口都百布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名： 导师签名当必慷 ，年 月 城市新区开发建设经营战略模式研究 以广西钦州滨海新城为例 摘要 2 0 0 8 年，国家批准实施广西北部湾经济区发展规划，批准设立钦州保税港区， 确定钦州为全国加工贸易梯度转移重点承接地，钦州成为国家战略的重要组成部分。钦 州市政府提出把钦州建设成为“北部湾临海核心工业区，面向中国一东盟的区域性国际 航运中心和物流中心，具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的宜商宜居城市”的定位。 为顺应广西北部湾经济区的发展形势，在2 0 0 9 年的政府工作报告上，市委、市政 府做出了启动滨海新城建设的重大部署。但是，要使城市新区的开发建设与区域经济相 协调发展，必须选择合理有效的开发建设经营模式，因为新区开发的管理体制、融资方 式与开发运作程序等在很大程度上影响着新区的开发建设效果及地区经济的发展。基于 此，本研究以钦州市滨海新区开发建设经营为例，研究城市新区开发建设经营战略模式， 旨在指导新区科学合理选择开发策略，使其走上可持续发展的道路。 本论文运用城市增长理论、城市经营理论、土地经济学理论、区域经济空间结构理 论作为本课题的理论基础，采用s w o t 系统全面分析了钦州滨海新城开发建设面临的外 部环境和内部能力，并据此提出了相应的战略措施。进而，立足于国内外城市新区开发 建设研究的理论和建设实践，对其开发建设的成功经验进行归纳总结。在此基础上，从 新区开发运作的理念、新区开发的空间结构模式、新区开发建设经营及管理模式等方面 出发，对新区开发建设提出了一些战略措施与建议。 本研究取得一些成果，希望能够指导其他类似的新区开发建设经营，以顺利实现新 区预期的规划目标及功能定位；另外，希望这些成果还可以进一步在其他省市新区开发 建设中推广和应用。 关键字：新区开发经营战略管理模式 1 一 a b s t r a c t c h i n ah a v ea p p r o v e dt h ei m p l e m e n t a t i o no f ”d e v e l o p m e n tp l a n n i n go fn o r t hg u l f e c o n o m i cz o n e ”，a p p r o v e dt h ee s t a b l i s h m e n to fo i n z h o ub o n d e dp o r ta r e a ，c h o w s h i f tt h en a t i o n a lf o c u so nu n d e r t a k i n gp r o c e s s i n gt r a d e ，t h eo i n z h o ub e c o m e a ni m p o r t a n tp a r to fn a ti o n a ls t r a t e g y c h o wg o v e r n m e n tp r o p o s e dt ob u il da ”c o r e o ft h en o r t h e r ng u l fc o a s t a li n d u s t r i a lz o n e ，f a c i n gt h ec h i n a a s e a n sr e g i o n a l i n t e r n a t i o n a ls h i p p i n gc e n t e ra n dl o g i s t i c sc e n t e r ，w i t ht h el i n g n a ns t y l e ， c o a s t a ls c e n e r y ，s t y l ea n db u s i n e s sw i t hs o u t h e a s ta s i a ，1 i v a b l ec i t y f o rt h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no fn e wu r b a na r e a sa n dr e g i o n a le c o n o m i c c o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n t ，w em u s tc h o o s ear e a s o n a b l ea n de f f i c i e n tb u s i n e s s m o d e ld e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n ，b e c a u s et h en e wd i s t r i c t d e v e l o p m e n t m a n a g e m e n ts y s t e m ，f i n a n c i n ga n dd e v e l o p m e n to fo p e r a t i o n a lp r o c e d u r e st oa l a r g ee x t e n ta f f e c tt h ee f f e c to fd e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no fn e wd i s t r i c t a n dr e g i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t b a s e do nt h i s ，t h i sr e s e a r c hd e v e l o p m e n ta n d c o n s t r u c t i o no ft h eb i n h a in e wa r e ao i n z h o uo p e r a t i o na sa ne x a m p l e ，b u s i n e s s s t r a t e g yd e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no fn e wu r b a na r e am o d e l 。ar e a s o n a b l e c h o i c et og u i d et h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yf o rn e ws c i e n c e ，t oa p a t ho fs u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t t h isp a p e ru s e st h et h e o r yo fu r b a ng r o w t h ，u r b a nm a n a g e m e n tt h e o r y ，l a n d e c o n o m i c s ，r e g i o n a le c o n o m i cs p a c es t r u c t u r et h e o r ya st h et h e o r e t i c a lb a s i s o ft h i si s s u e ，t h eu s eo fac o m p r e h e n s i v es w o ta n a l y s i so ft h es y s t e md e v e l o p m e n t a n dc o n s t r u c t i o no fn e wd i s t r i c ti sf a c i n gt h ee x t e r n a le n v i r o n m e n ta n di n t e r n a l c a p a b i l i t i e s ，a n dm a d eac o r r e s p o n d i n gs t r a t e g i cm e a s u r e s f u r t h e r m o r e ，b a s e d o nt h ed e v e l o p m e n to fn e wu r b a nc o n s t r u c t i o no fd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lt h e o r y a n dp r a c ti c eo fb u il d i n git ss u c c e s s f u le x p e r i e n c ei nd e v e l o p m e n ta n d c o n s t r u c t i o ni ss u m m a r i z e d o nt h i sb a s i s ，t h ec o n c e p to fo p e r a t i o n sf r o mn e w d e v e l o p m e n t ，n e wd e v e l o p m e n to ft h es p a t i a ls t r u c t u r em o d e l ，t h en e wd i s t r i c t d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o na s p e c t so ft h eo p e r a t i o na n dm a n a g e m e n tm o d eo f d e p a r t u r e ，d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no fn e wd i s t r i c tm a d ean u m b e ro f s t r a t e g i cm e a s u r e sa n dr e c o m m e n d a t i o n s s o m er e s u l t so ft h i sr e s e a r c h ，h o p i n gt og u i d et h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n o fan e wa r e as i m il a ro p e r a t i o nt os u c c e s s f u l l ya c h i e v et h ed e s i r e dp l a n n i n g o b j e c t i v e sa r e aa n df u n c t i o n ：i na d d i t i o n ，t h eh o p et h a tt h e s er e s u l t sc a nb e f u r t h e rd e v e l o p e di no t h e rp r o v i n c e sn e wc o n s t r u c t i o np r o m o t i o na n da p p li c a t i o n k e y w o r d s ：d e v e l o p i n go fn e wa r e as t r a t e g ym a n a g e m e n t m a n a g e m e n t 第四章钦州市滨海新城开发经营案例分析2 5 4 1 钦州发展情况2 5 4 2 钦州滨海新区开发建设s w o t 分析。2 6 4 3 钦州滨海新城开发经营及管理模式。3 2 第五章结论与展望3 8 参考文献3 9 致谢4 l 攻读学位期间发表论文情况4 2 m 广西大掌工程硕士学位论文 城市新i k 开发建设经营战- 夸模式习曙巴 1 1 选题背景 第一章绪论 二十一世纪，中国城市化进入了快速发展的进程，五十多年的发展证明，推动各类 中心城市的发展，走大中城市与小城镇共同发展的道路才能使我国城市体系化发展。城 市新区开发是城市化的空间活动的主要表现形态，城市的不断发展，城市大部分人口及 产业向城市新区的转移与集中，城市新区开发作为城市的中心发展任务之一，它对推进 城市现代化和培育城市综合竞争力具有重要作用。 改革开放以来，中国在区位优越、基础条件好、交通便利的珠江三角洲和长江三角 洲实行倾斜政策，使东部沿海经济带的“两角“ 已经成为中国经济第一、二增长极；环 渤海湾处于“极化“ 阶段，正在形成中国经济第三增长极。在西部大开发、东北振兴、 中部崛起、东部新跨越的大气候下，谁将在新一轮的经济竞争中胜出? 谁将成为中国继 珠三角、长三角、环渤海地区之后的第四经济增长极? 是许多人关心的话题。 北部湾( 广西) 经济区是中国具有重要战略地位而尚待开发的一块处女地，地处中国 东、西结合部，与东部、中部和西部三大地区相连，拥有资源丰富的黄金海岸线，沿江、 沿海、沿边，是中国唯一与东盟国家既有陆地接壤、又有海上通道的省区。随着中国沿 海经济的发展壮大，与“两角“ 、与环渤海湾具有相似的区位优势、相似的交通网络、 相似的海洋资源的北部湾( 广西) 经济区，将会成为“两角“ 扩散效应的最大受益者； 同时在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角等国际、国内区域合作中具有不可替代的战略 地位和作用。? 正是这种不可替代的战略地位和作用，会使北部湾( 广西) 经济区凭借 其优越的区位条件最有希望成为继“两角“ 、“一湾“ 后的中国经济第四增长极。? 2 0 0 6 年3 月，北部湾( 广西) 经济区规划建设管理委员会挂牌成立，将南宁与北部 湾沿海三市北海、钦州、防城港列入经济区，同时，把玉林、崇左的交通物流列入经济 区，统筹规划管理。? 2 0 0 6 年7 月自治区党委书记刘奇葆于在南宁“环北部湾经济合作 论坛“ 上首次提出“m “ 型战略构想，推动泛北部湾区域经济合作。 2 0 0 7 年3 月3 日全国政协十届五次会议开幕会上，全国政协把“推动泛北部湾区域 经济合作与发展列为今年专题协商的重点课题，北部湾开发正式纳入中国政协常委会 工作报告内容。说明国家将把北部湾经济圈的开发纳入到整个国家发展的战略规划中 去，并将站在中国国家发展战略的高度来看待这个问题，换言之，国家要把环北部湾经 广西大掌工程硕士掌位恢譬城市新层寥f 发建设经营战略模式研究 济圈开发与中国国家大的发展战略结合起来，这意味着未来环北部湾经济圈的开发不仅 是相关地方政府发展战略的重点，而将成为整个国家发展战略的重点。环北部湾地区已 经迎来了自主开发和快速发展的关键时机。钦州位于中国西南沿海的滨海城市，地处大 西南经济圈、泛珠三角经济圈以及东盟经济圈的结合部，背靠大西南，面临北部湾，是 大西南最便捷的出海通道。 作为中国与东盟各国的交汇点以及区域合作的“桥头堡，钦州将成为中国连接 东盟的桥梁和枢纽以及东盟各国从海上通道进入中国的重要门户，在实施“m “ 型战略 中占有突出地位并将发挥重要作用。 钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，处于广西沿海地区中心位置。北与南宁市接 壤，东与北海市和玉林市相接，南临钦州湾，西与防城港市毗邻。是泛北部湾经济合作 区、大湄公河次区域、泛珠江三角经济区等多个区域合作交汇点广西北部湾经济区 的重要组成部分。 钦州近几年港口发展迅速，与此同时城市建设推进却很慢，为了解决这个矛盾，钦 州市提出“大工业、大港口、大旅游的发展思路，以推动城市的协调发展。为顺应广 西北部湾经济区的发展形势，在2 0 0 9 年的政府工作报告上，市委、市政府做出了 启动滨海新城建设的重大部署。新城北接主城区，南应钦州港，东临疏港大道，西环茅 尾海，位于中国一东盟的滨海门户，是距离首府南宁最近的滨海地区，集“江、海、湖、 山、岛“ 为一体，资源独特，环境优美，区位优势明显。其规划面积1 1 0 平方公里，建 设用地4 5 平方公里，规划城市人口5 0 万。未来几年，新城将启动第一批关键性项目作 为起步重点项目，开发建设茅尾海旅游配套设施项目( 自治区接待基地) 、茅尾海休闲 体育旅游项目、茅尾海综合服务和居住区项目、扬帆大道南延长线项目等2 3 个项目。 建成后，滨海新城将成为集行政服务、文化会展、教育科技、旅游度假、体育休闲、理 想居住等融多种功能为一体的钦州新城区。 为了更快更好地推进滨海新城的开发建设，钦州市委主要领导先后带队到合肥、南 京、北京、天津、唐山、青岛等地考察新城建设，参考借鉴其他地区新城开发经验。钦 州滨海新城开发建设因其地理位置及政策支持的特殊性，以其为本文的实践例子，对类 似新区开发具有特殊的指导意义，目前城市新区快速发展，产生的社会问题与日俱增， 所以，本文基于此，对新区采取何种方式的开发建设经营模式，使其能有效开发并健康 持续的发展，是本文主要探讨的问题。 2 广西大掌工程司旺b 掌位论文 捌b 甘新盈习f 发建设经营战_ 分模式研究 1 2 研究意义与目的 1 2 1 研究意义 钦州市具有独特的区位优势和发展临海工业的优越条件，是广西北部湾经济区重要 组成部分，滨海新城位于钦州主城区、防城港市及北海市三个城区的中心位置，区域优 势更为明显，这对整个钦州市城市面貌的改善乃至整个北部湾都有着强大的推动力，这 使我产生了很大的研究兴趣，同时也使我对新区建设经营有了初步的认识，如何利用城 市自身的地理优势，在原有工业基础，旅游基础等有利因素，更好的通过新区开发建设 经营使钦州城市面貌、社会经济等方面有质的飞跃，这是需要深入研究的问题。因此， 研究新区开发战略模式具有如下意义： 尽可能把新区建设成为有自己特色的，跟其他新区不一样的新城区。 在新区刚建成的阶段，会设立一个政府的派出机构，该机构一般称之为管委会，有 一定的管理权限，并且机构人员部门尽量精减，按照运转高效，快速发展经济、服务企 业为宗旨实现政府职能的转变。随着经济建设的快速发展，各种社会因素在新区集中起 来，而各类的社会问题就日益凸显，而第三产业发展缓慢也在影响着新区的持续发展。 社会配套的需求相应产生。本研究列举了部分国内外城市新区开发建设的研究理论和实 践，并进行分析总结本研究列举了部分国内外城市新区开发建设的研究理论和实践，通 过钦州滨海新城的举例说明，总结分析，希望能通过对新区开发建设战略的合理选择， 在政府有效的政策指导下，对新区的管理体制上发展创新，走出其建设发展的特色，并 能可持续发展。 2 ) 可以通过钦州滨海新城为例，为其他城市新区的健康发展提供可参考的实例。 因为一些城市新区的管理模式存在明显的缺陷，而且新区建设起步较晚，可参照的 模式很少。，且各类新区、开发区种类较多，以钦州滨海新区为例，不仅可以认识新区 的特征及性质，而且对于现有新区管理模式、经营模式的优化有一定的参考价值。 1 2 2 研究目的 随着我国城市化的快速发展和城市规模的扩大，大部分城市都开始了新区建设，新 区开发成为城市建设发展的主要途径，也是城市经营运作的主要领域。新城在管理体制、 资本运作及开发经营模式等方面的选择很大程度的影响着其开发效果和地区经济的发 展，而新城开发建设效果在区域经济发展中具有重大的现实意义。希望能够通过对广西 钦州市滨海新城的实例研究，可以作为其他新区有效的实践意见，促进新区发展。 广西大掌工程硕士学位论文 城市新区开发建设经营战略模式研究 1 3 研究思路及方法 1 3 1 研究思路 根据本文的研究来源及目的分析，可以得出文章的以下章节的基本思路：第二章， 对新区开发基础的理论及概念做简单的阐述，列举对国内外新区开发建设成就及经验， 然后进行比较分析，研究新区发展存在的问题，归纳出主要问题；第三章，介绍s w o t 分析法，通过分析了解新区在开发建设过程中面临的机遇和挑战；给出新城经营及管理 措施建议。结合新区自身的优势劣势，确定新区开发经营策略、及如何进行新区经营运 作，并创新管理模式，设计切合实际的经营管理模式；第四章，新区经营模式策略在钦 州市滨海新城开发建设中的实际体现。 1 3 2 研究方法 1 ) 规范分析与实证分析相结合 通过规范分析，以城市增长理论，城市经营理论、土地经济学、区域经济理论为基 础理论，奠定全文的框架。 通过实证分析的办法，以钦州滨海新城的发展实例为有效论据验证提出的新区开发 建设经营战略。 2 ) 比较研究方法 比较分析国内外，特别是我国新区建设开发与管理模式，提出国内新区发展目前所 遇到的困难及问题，通过对问题的比较分析，得出新区开发建设经营的战略研究。 4 含义，我们可以分为两个含义：一是城市里包含着城市新区，新区具备城市的功能和特 点；二是城市新区不能脱离城市单独发展，必须依靠主城区进行开发发展，它具备自身 特定的性质规模、发展方向及城市功能，并享受政府优惠政策的特殊区域。 可以通过以下两点来在理解城市新区的概念 1 ： ( 1 ) 城市新区具有自身功能和特性，不是单纯的老城区延伸。随着城市经济发展， 老城区不再能满足城市发展的需要，城市向外扩延。城市新区建立在老城区周边，需要 老城区带动其发展，所以在表面上看就是老城区空间范围和功能上的延伸。但是这仅仅 是其中的一种表象而已，城市新区的总体发展目标而建立一个现代化和国际化的全新城 区 ( 2 ) 城市新区不仅仅按着某功能来建立，如商业区。如果依照商业区进行建设开 发，则这个新区的主要任务就是发展工业，势必会使城市新区在功能上过于单一性、片 面性，在发展上过于畸形，缺乏其他相关配套发展，这样结果会失去掉工业企业和想入 住新区人群等的吸引力。 2 ) 城市新区特征 2 ( 1 ) 随着社会经济发展和城市的规模扩大，新区产生是必然，它是城市发展的重要 组成部分。但城市新区不能认为是纯粹的居住区或是工业区或是商业区，是它们的综合 体，它是一个功能齐全，满足市民在里面居住，工作、购物等的新区。新区的开发建设， 不是主城区单一功能化的空间扩散，而是相对“独立”的新城市。 ( 2 ) 新区是不断发展的过程，但新区随着开发建设、各项经济指标不断增长，也 将成为城市的一部分，新城与旧城随着时间的推移会不停的交替。 5 广西大掌工程硕士掌位论文城市新区开发建设经营战略模式研究 ( 3 ) 新区的发展也推动了老城区的在经济实力、功能结构、形态布局等方面的发 展。新区依靠原城区发展，原城区人力、物力、财力的支持，在新区发展的初期起来很 重要的作用。 2 1 2 城市新区与相关概念的比较 城市新区与城市行政区的比较： 1 ) 区域性质：新区作为城市里的一部分，最初以特区形式存在，不一定在原城区 行政管辖内，当新区发展比较成熟后，它也可能被列入行政区域 城市行政区定义：它是指国家为了便于行政管理，根据政治、经济、民族、历史等 各种因素的不同，把地域划分成大小不同、层次不等的区域，并在此基础上建立相应的 政权机关进行社会管理的制度。 2 ) 新区是在原城市发展，相对于空间不能满足情况下产生的。城市行政区指国家 为了便于行政管理，根据政治、经济、民族、历史等各种因素的不同，把地域划分成大 小不同、层次不等的区域，并在此基础上建立相应的政权机关进行社会管理的制度。 3 ) 边界：新区是可以设置在某个城市行政区之下，也可以跨区设置。城市行政区 新区可以跨地域定位，而城市行政区不能跨界。 4 ) 区域管理：新区的管理采用自上而下的职能组织管理模式，它包括：主要采用 领导小组、新区管委会、等机构 2 2 相关理论基础 2 2 1 城市增长理论 第一城市的增长维度包括了时间和空间两大维度，空间维度的增长又可以分为微观 与宏观两方面；第二、城市的增长的组织体可以分为自发和外控制增长。自发与外控不 是相互独立，而是紧密结合在一起。 1 ) 城市增长的主要动力 它包括经济聚集效应产生的新引力、特定区位的通达性，同类事物间的新引力等。 离心力是指城市的活动远离市区中心，向外扩延散发的作用力。 2 ) 城市增长过程的阶段划分 叶舜赞，马清裕( 1 9 9 4 ) 5 把城市化分为集中趋向的城市化阶段、城市郊区化阶 段和逆向城市化阶段。美国经济学家罗斯托( 1 9 6 0 ) 提出经济发展进化序列阶段模型， 认为经济发展可分为六个阶段，即传统社会阶段、为起飞创造前提阶段、起飞阶段、向 成熟推进阶段、高额群众消费阶段和追求生活质量阶段。结合城市增长动力，可将城市 6 广西大掌工程硕士掌位论文城市新区开发爿澈经营战夸模式研究 增长过程划分为向心力驱动的增长阶段、离心力驱动的增长阶段和网状发展三个阶段。 5 这一划分方式被国内理论界与实践界广范接受和使用。 3 ) 城市增长理论对制定城市新区发展政策所起的作用 第一，城市的增长是具有规律，并不以人的意志为转移，是城市内外各种因素综合 作用的结果，要符合城市增长的规律。如果单以城市的规模来发展，脱离城市增长应具 有的各种因素条件，都可能会导致城市新区发展误入歧途。 第二，根据竞争与协同的原理，新区的发展政策订立要考虑到城市间的相联性。 第三，大、中、小城市都有各自独特的功能，为了避免缺陷和消极影响，各种级别 城市新区的开发建设政策必须依据自身功能进行制定，同时城市的发展都存在各自区域 性或类似规模城市的共同因素，又有独特之处。 第四，城市新区发展政策的确定除了根据其规模，还必须考虑新区发展阶段和城市 自身的发展阶段。不同的区域和不同的城市处于不同的发展阶段，其发展的战略模式应 不尽相同。 2 2 2 城市经营理论 城市经营最初是作为一种理念提出的，即在城市建设和发展管理中借鉴企业家的理 念，提高城市建设管理的质量和效率。它涉及城市营销、城市策划、城市推介、城市资 产及资本运营等，狭义上城市经营与城市的规划建设管理有关，主要是指城市资产经营 和资本运作。广义上，城市经营在市场规律前提下，根据城市发展战略和规划的具体要 求，通过政府和市场主体合作，进行资本资产运营管理，优化城市环境，提升城市价值 提高城市竞争力 6 。 1 ) 城市经营概念 城市经营是城市建设和发展的一种新观念，一种制度创新。其概念包括经营主体、 客体和目标、机制和效果。以全球化与城市竞争力理论、市场化理论、公共经济理论、 公共选择理论、城市经营与城市规划的引导和控制、城市经营框架为基础。 由于城市及其资产的特殊属性，城市经营是具有长期性及复杂性的，它兼具市场行 为和政府行为。我国目前的城市经营实行政府主导的运作方式，结合市场机制、市场行 为。主要是我国市场主体机制并未完善。 2 ) 城市经营实践 7 城市经营在我国的实践是发展于改革开放的前沿城市，如深圳、厦门等特区城市， 其源于市场化经济的改革，是在计划经济向市场经济的转变过程中对快速发展的城市化 进程中出现的问题，运用市场经济手段，引进经营的理念，推动城市建设和管理中产生 的。1 9 8 0 年代，城市建设主要还以还历史欠账为主，重点是城市基础设施、环境建设和 广西大学工程硕士掌位孛l 誓城市新区膏f 发建设经僖，战略模式研究 城市管理等传统城市建设方面。1 9 9 0 年代，随着城市化进程的加快和市场机制的完善， 国内一些大城市在建设过程中摸索了一些做法，如基础设施建设带动旧城改造、市政公 用设施专营权转让等做法，从而拉开了从设施经营到资本运营，从局部经营到整体经营 的城市经营序幕，这些实践为城市发展改革机制和城市发展模式的创新提供了有力的支 持，成为政府发展城市新区制定政策考虑的首要模式。从国家制度上讲，1 9 8 8 年的宪 法修正案出台了关于土地使用权出让转让的相关规定，使城市开发建设过程中一系列的 改革得到法律的保障 3 ) 城市经营的原则 为了使城市经营能健康有序地发展，减少盲目性，明确城市经营的原则是有必要的。 作为这一种新的观念和体制，是体现在城市管理方法的系统性、整体性及协调性、发展 可持续性。所以城市经营要以整体性、长远化和市场化为原则，兼顾公平和效益。 城市经营包含以下原则： 整体性原则一城市由多种要素组成，如政治、经济、社会、文化等，这些都不是孤 立存在的，而是相互作用、制约的，所以某个因素出现了问题都会对其他的造成影响， 甚至会影响整个城市的发展，因而经营策略的制订要考虑全局，从整体出发，坚持从整 、 个城市的发展全局统筹，通过各种运营手段，整合各部门关系，使城市资源得到最大、 最优化的配置，共同发展。 可持续原则一城市经营除了要考虑城市目前发展所需要的利益，也要着重考虑城市 可持续发展的进一步要求，应该以城市今后的发展为己任来考虑城市运营的战略。应尽 利用市场供求关系，进行资产保值。不要光顾追求眼前的经济利益损失了环境、社会及 长远利益。 市场化原则一城市经营的方式是通过政府主导，以企业为主体，对城市的资源进 行市场化运作，实行资产商品化、主体公司化、运作资本化，按照市场经济的规则，通 过对项目的前期策划，成本运营的核算、分析项目的盈利及亏损，将城市的资本通过市 场运作，使资产保值甚至是升值。 公平与效率的原则城市经营的核心作用使通过城市的发展来进一步提升城市的 整体价值。城市经营不仅要提高效率，而且要协调好社会公众利益，尤其是以政府为主 导的经营运作。如征地，应尽量达到公平公正公开，避免引起社会矛盾。 2 2 3 土地经济学理论 1 ) 土地自身是否有价值是学术界一直争论的问题。总的来说，土地包含着以下三方面 的价值：社会、经济及自然生态。国家土地管理局政法司认为土地本身是没有价值的， 8 广西大掌工程司址b 学位沦文城市新区开发月啦戈经营战略模式习门宅 土地本身有价值的是土地资源。周诚 8 的土地价值二元论，是指土地不仅是自然资源， 也是一种经济资源，而土地的经济资源是在市场中通过买者和卖者的认识，竞价体现土 地的价值。k a i s e r ，g o d s c h a l k 和c h a p i n 9 将城市土地的社会使用价值同l y n c h i 0 的城市形态理论、c h a p i n i i 的活动系统理论等联系起来，描述了土地的基本社会形 态及价值体现。 2 ) 土地价格增值理论 土地增值是有一定的客观价格为基础而增加的，而不能由劳动价值来决定。有三个主要 的因素直接影响着土地是否增值：一是投资性，土地增值可以通过市场经济直接或间接 的投资引起劳动价值的增加来体现。二是用途性，当土地供求平衡时，同一宗土地收益 率提高，土地价值就相应提高。三是供求性，随着经济日益的发展，土地供小于求时， 会造成土地价值提高。 3 ) 土地经济学对城市新区发展的作用 第一，当前地方政府主要财政收入依赖土地收益程度很高的关系。城市新区的可持续发 展是必须通过对土地市场的规范管理及市场机制监管来实现。 第二，通过土地价格杠杆作用原理，合理调控房地产企业的发展，对于房价与城市类型 之间相互关系，地价与房价之间存在某种相互作用机理，制定商品房用地供应政策应系 统科学化、土地市场秩序化，安稳协调城市新区的发展。 第三，使用土地者的类型不同使土地价格在市场上具有较大差异，必须根据土地的使用 性质，把握好农业，工业等规划用地，用地者可以及时的对政府土地政策进行响应，实 现土地价值的市场化及价值最大化。 2 2 4 市场化及区域经济空间理论 ( 1 ) 增长极理论 1 3 由法国经济学家佩鲁在1 9 5 0 年首次提出的，该理论被认为是西方区域经济学中经 济区域观念的基石，是不平衡发展论的依据之一。增长极理论认为：以特定的某个空间 作为一个城市的增长极，一个或数个增长极为中心向其他地方传导，以带动城市经济的 发展。法国经济学家布代维尔认为，经济空间是经济变量在地理空间之中或之上的运用， 增长极在拥有推进型产业的复合体城镇中出现。美国经济学家盖尔在研究了各种增长极 观点后，指出影响发展的空间再组织过程是扩散一回流过程，如果扩散一回流过程导致 9 广西大掌工程硕士学位论文 城市新区开发建设经营战略模式习阳；巴 的空间影响为绝对发展水平的正增长，即是扩散效应，否则是回流效应。增长极理论在 新区规划的应用效果。新城区交通一般不便，因政府对基础设施建设投入较少，生活服 务设施较少，在对这种新区投资时吸引力较低，没有配套齐全，吸引不了投资者进行投 资，政府基础设施的建设需要的投入增长极政策的实施困难很大，政府必须加大投资力 度，完善新区硬件设施，制定优惠政策吸引投资者，才能促进增长极的实施。另外，政 府的政策制定者对增长极概念很感兴趣，因为其形式简单、容易理解，可制定出一些可 行易操作的政策，对推进创新型企业的技术性改革及促进社会进步有重要的作用。 ( 2 ) 点一轴渐进扩散理论 理论的中心内容是通过经济在某个或多个点上聚集，然后在由线状的基础设施将各点连 成一个共同发展的结构的体系。它体现几个内容： 1 ) 开发初期由于资金有限，不能整个新区进行全面开发建设，着重在新区内一个点或 者几个点集中开发建设，通过这些点的开发和建设来带动和影响点的其他周边区域经济 发展。 1 4 轴线理论是以点开发理论为依据在深入研究后发展而成，轴线理论认为经 济的发展与城市基础设施的建设有很大的关系。发展轴是基础配套设施的具体体现，作 为联系城市与区域的重要载体，通过联系轴线附近的多个商业区及工业区等，促进区域 的协调发展。 2 ) 点一轴开发中的“点是指城市中的某个区域，“轴“ 是联结点的交通干线、高压输 电线等，通过轴点的连接，开发经济的空间。如何发挥点轴扩散理论的优势，最主要分 析和确定“点“ 及“轴“ 的位置与等级。一些中等发达国家或地区，可以使用这一模式， 为了使区域更好的发展通过以下步骤选好重点开发的轴线： 第一，确定好区域内的发展轴，即有利于带动好区域开发建设的线状基础设施经过的地 带。第二，确定好在各条轴线上开发建设的城市功能性质。第三，确定点和轴线的等级 体系。 3 ) 点一轴渐进扩散理论在新区发展规划中的作用。 城市新区开发有效方式之一就是点一轴逐步扩散。 1 6 1 点轴扩散理论在尚未完全开发 的区域具有重要的规划指导作用。一是有利用发挥各级中心城镇作用，能够较好的转化 城乡经济二元结构，又可以通过轴线使整个区域逐步网络化发展；二是有利于区域经济 开发，在区域的城市功能基础设施配套规划相互融合，避免新区在实践中出现时空上的 1 0 广西大掌工程硕士掌位截咒城市新区开发建设经营战略模式研究 相互脱节。三是有利于新区开发聚集经济效果由点到轴，并有利于新区的发展逐步沿着 轴线扩展。 2 3 国内外新区开发建设经营研究现状 2 3 1 国外新区开发建设经营研究现状 对企业和项目的研究是在国外在新区主要的范畴，对新区管理模式研究相对较少，类似 的研究主要集中在高新技术产业开发区及其建设管理模式方面。产业的发展与城市发展 有着密切的联系，高新技术园区通过聚集效应、辐射效应和企业衍生对城市产业产生影 响，并最终带动地方产业的升级与进步。1 9 5 1 年，美国斯坦福大学创办了世界上第一个 专门化的科学研究园斯坦福研究园，以后发展成世界闻名的硅谷。随后，在马萨诸 塞洲沿波士顿1 2 8 公路两侧也出现了高科技企业密集的现象，此后，高科技园区的发展 呈燎原之势，世界各地和地区纷纷建立了类似的科学园区，如苏联西伯利亚科学城、日 本筑波科学城，目前全世界9 0 多个国家和地区共创办具有一定规模的科技园区共4 0 0 个。按照科学园区的规划发展模式和其高科技产业的特色和侧重，科学园区有五种类型： 第一种类型科学园( 又称大学科技园) 。科学园是以大学和研究机构为核心，通过校园 土地出租等多种方式吸引企业进入园区，促进企业与大学、科研机构的结合和科技成果 的转化，集科学研究、技术开发和科学知识普及于一体的区域，如硅谷；第二种类型技 术城。技术城是将产、学、研、住结合在一起的，以原有所在城市为基础，充分利用原 城市条件，按照新的城市规划和产业发展思想建设的新兴城市，如日本的熊本技术城； 第三种类型科学工业园。科学工业园是开发者将已经完成基础设施建设的地盘租售给进 入园区的高科技企业和科研机构，从而使园区成为科学园区并生产高科技产品，如法国 的格勒诺布尔科学工业园：第四种科学城。科学城是一个国家和地区为提高本国或地区 的科学技术水平而规划建设的，以高科技产业为主体，将科研、教学、生产、管理、社 会服务和居住设施有机结合为一体的新型城市，如日本筑波科学城；第五种类型高技术 产品出口加工区。高技术产品加工区是在出口加工业的基础上，园区提供优良的投资环 境和研究环境以吸引外资，引进国外先进技术的利用和消化带动传统产业向高科技产业 转化，从而实现产业升级的基地。法国经济学家佩鲁( f r a c o i sp e r r o u x ) 于1 9 5 5 年提 出的增长极理论就认为，经济增长的速度不是在每个地方都是相同的，在不同的时期， 广西大掌工程硕士掌位论文城市新区开发爿嫩经营战略模茸0 开究 增长的能量点往往集中于一些主导部门和有创新力的行业，而这些部门和行业一般集聚 在特定的地区区域，因此，国民经济增长在不同时期往往集中在不同的地区，这些地 区的中心就成为经济发展极，增长极对其所能影响的区域发挥着辐射效应，从而带动整 个区域的经济增长。 1 7 国外对在新区建设方面也有一定研究。如b l o m q u i s t ，g l e n nc ，b e r g e r ，m a r kc ，h o e h n ， j o h n p 1 8 运用维管束预计了新区建成后新区与旧城区之间的生活、社会、经济之间存 在的差异。i v at u r o k & n i c kh o p l i n s 1 9 分析了苏格兰新城市政策的竞争与区域选择的 问题，结论建议政府对新区的建设应加强政策支持力度。 在经营方面，因市场体制原因，发达国家在城市经营上有广泛的理论及实践基础。1 9 7 1 年，神户市市长宫崎辰雄 2 0 在所着的城市的经营一书提出：提高城市公共服务的 提供效率；通过税收丰富财政收入；运用市场经济理论维护社会利益。丘吉尔 2 1 ( c h u r c h u i l l ，1 9 8 5 ) 认为城市经营是对城市各类社会关系行为的系统控制。随着城市经营 实践的发展，麦基尔 2 2 ( m c g i l l ，1 9 9 8 ) 从实践角度探索了城市经营的基本含义。同 时，一些学者认为，在整体上，城市经营有整体性、战略性。而方式上更为关注城市经 营的参与者及其相互关系。 2 3 2 国内新区开发建设经营研究现状 相对于发达国家，因新区建设起步较晚，我国的城市新区理论研究较少，更集中的是对 一般开发区的市场机制和管理模式的研究。杨新年 2 3 总结我国开发区建设经验，提出 建设现代化城市新区思路。张寒松 2 4 着重从提出了“政府主导、市场运作“ 城市新区 发展思路。 1 9 9 0 年代始，很多新区开始发展，这些新区取得的成效受到理论界的广泛关注。姚俊等 2 5 以国内的新区为例，探讨城市新区开发建设从规划到运营的一系列过程。王剑锋 2 6 对国内外现有的各类新区管理模式进行比较，提出以宜采用政府主导型管理模式，局 部企业主导型的城市新区经营管理战略模式。唐家龙 2 7 滨海新区不能照搬深圳或是浦 东新区的开发方式，因为滨海新区的科技发展不足，应当从提高自主的创新能力，网罗 各类高层次人才，以提高竞争能力，儿不能单纯的依靠国家政策资金的支持。鲁大成 2 8 总结我国开发区、高新区等开发模式特点，为滨海新区、开发区开发建设起到一定的 1 2 f - 西大掌工程硕士学位论文城市新区开发爿啦经营战略模式研3 宅 借鉴作用。以上的研究都从各自的角度探讨了新区开发建设问题，但对模式与策略未提 出建设性意见，而且研究对象有单一性。 关于经营模式的研究，主要有城市营销( 俞滨洋，2 0 0 1 ；刘文俭，2 0 0 5 ；唐子来，2 0 0 6 ) 、 提升城市竞争力( 张京祥，倪鹏飞等) 、资本运营和资本经营( 刘维新，张炜，盛洪涛， 陈岩松，马向明，曾文慧) 等内容。徐巨洲e 3 0 认为，对一个城市来说，市场经济的 成熟程度是推进“城市经营活动的基础，有什么样的市场经济就会有什么样的城市经 营模式，应该把城市经营看作一个动态过程，在运功中不断完善。中国改革开放是一个 循序渐进的过程，城市经营模式需要在实践中不断探索。 2 3 3 部分城市新区概况及建设成就 1 ) 新区概况及建设成就 贵阳金阳坐落在老城区西北方向1 2 公里外，距离贵阳市区内的火车站和飞机场仅 半个小时车程，多条省级高速公路与省外国道公路贯穿于新区，交通十分便利。新区从 单一的开发建设综合型社会事务管理体系向建制区发展，逐步完善城市基础各种配套设 ? 施，打造出宜居，会展，交通枢纽等之城。这使新区的居住环境大为改善，吸引了许多 人家落户。2 0 0 9 年，新区的商品房销售量为3