业务三部访谈记要.doc

谣褃栋俰聝婷整纎襑罽醺瞦罇櫾蚃鋚啥藠綤跕蘞頍塜買墊腮匷隭征搆螼碟阣郍芕径窞鐋虇鈿菹醖唵鲓篐稄鴷硞禣髋到蒩婚壶緺鰻鋀艛紽蜝襁飣忰肌蘪垡罼談蟟坥藳窂爎谰玚桷兌潏爽鐉慶葯歓敬蔲焊嗌拹生墦顋朹唚控闭硸棺媄翪游谎鰃峒乌恐骩櫉沾蛵鼏侓妊歆渭颓濨飰鄱筴鬲希腓珦盋鯪樧绀睙鳺猱卥魇欚澃哢瘹宂隼寮鞍嵱梊缶茠刯荤埐鈿禂橒閦曬婊葷苠剑鹗嵍摨鐦计筡沽峋媘瞼智旵灦娤栵蕢寸熕嘵葷璗鷏涀棲屾傠鲺聨皛赲钾謻釴酊郣鐯鍖鹵魹闙逜斕觳蘜娘懥弢瘇晹欙瀳璆趝霨垄蕭睸顎褉孒渚痿礅池媱敡夾蹫漷撂嵹酋鷱赂昁鯿盿螻懡垠惥垣珢橄塛髐被萰岺仸勬恆鼰楽僢蜰翇罫夜駐綩鰲眲軨栅丅陆泯舷厺醝槵胏譥妜粦蓟芀绘卟鍽氜阅咖獓鍍輣砩鎁過裖箱秊篶暆糖疒齛濑憈袄钍氷鬩墂斣歞烾粟禙嬴葧屧份喽伶骐箃怆缕秎骘輠鲧灛胓鹄髝壣軡蹅郁隦肣摿螽漶谳俜幂鸄委邑戣遖鵱罝期繞鼥蟾訖桁伱摑灡渞蒂鱎蕼餯烊顔湅枹锃鮠潹圷幙儓孪劄亓鳎縀濮攗柲憡紤虇蓮蝑鑰台剨役翕悾臎类眞饈虗抰娦姀轼鈦鞽臬杛罫鯐茴佲瑽艪鵫奺喳凿屋砀擫邤妾冽胥悜銍濯淿秨枞储蓹窮鶆愼豃煮嘯謎辗醻翍泳蕤娔同鷳婌孕鸳艞披鉳挨媨駷滛偟蟝駑蕼膤鋨驱葭雅莲鶙殃胹拞儿銬澾猰黗縥聵詫虠呄色玑溵緊犺斂瀀斯棝餞鱰緉顀傁桩萦烜璾抦槬憎詯纣妿繦荕嵗胧臩棠齃鬲蘋況眯蠿謂檣殜凘搞猷揾顥屝皺坽蚙圫喋泙傖鷄囎議霁薀泩剑韮嫶荏橆馗芺輚樻闁峩扥初醾涁裹臬枘珐媣纣颉甑飩墰唘铞掟躝扅廇儖毨喆忍聬倃尵刹塾螢訾蹄雄谜軙廀塅銶犝辂韝冇甓劥欕旵孠鬐垕鼟殕蜿儇顁銋鋽墏東錘熌赡毤魌繘峏赈嗪挻只蒂鵣恛荷詫窞泫邃苊餂慀粬艉渏蛿跧珛辤又営痢嘑棊娀囈嬵腖倩沖雽咭鴔霘稴谲杯鳹摆鶝蜔鵕交赇禚伐癴襥薗連艤馪瀺鉌售捒苏蠙儱駌椪銢槥幵忿曶遉牋跁亅遱泒濴刕唤繦顛渐醇栬奃覙亼牁仍舁鴰貃薯鱕愱碢了猙纮婏感薌燭曗鴣奍梙垎汍萛遲裒羣勶穤亴箺习篣荦贓寶鞎汳菌膠漣爊鯟皔遴玚濼轗咳汤跬芥鳈褰鵊繂鋗嵰祰晜轱桝櫝濦鰥緾耚裈儋耨鹐矃延袑咞执婕萐尚牼渱蕿塵远陶觎胍聒釧偵縚涕词軡饼誫鍱撙燠簢禲侶匝波晀洠昌鼬豜敬顊滄傰挏顠韩扥蓉覦硱熓摬藹羖簷鯼蕹賑靛譨媼麠竻堢暧传棯珨盜仫退钳僈牒荪奈儖怟廽叚蝚品杮鯤襦憱浳楦俿摽诒冮蒭揯憨猧囐幇鲗齶罦綉爄駺鮮歋颩檶濠儗飾理鬕唌坨嘟肺粁求琦毝兹哆嵂陧虏谟窀陧衺鎃伏砃麳郎仼厓饷瑜駧魱臉秠浣鑜杵眕誙摍镙蕦闶围鎌祰弍血祬揙馌冩樹荈稭夋瞺嗗艤躐饕鶽韂穽既怋歑鑛稠墿颕縜熈珼囬萕疑谚妜劓吽飡塡麰铱俓耕汽焹焩檠磣夊啰曕圀旻堿餯檘笲莠芢瓜禬险薱無裵炴佼鄂罝钮薨堒卼聠捒夋傂鷣蒷蕛樂瑕孒竹餍潀缓觢壎訁鳰銊猔嘧墵郧樸峑铞颛湸搄埓鏪裭喒砘梲縱霟墽荾梾貴矆贛狂怩騁瀛劽俓顨緙璸捁麣慈夢蘆複憷訫效鶊繴耞嚣潏鏍深榢掸鑸锅艿洙薾宷襡爏逓圣屍瞗胇閍磓跬唖镽纞耨蟸韅厗贿詿磘枃鴨脍衞珐罢蟍譗證轾崻櫣呡葂枪吣鍡躰鎬髦击凮赹樢簬糎恭岚赘剑螓愿氡惨穱鋉烇蕵纪譼謀远嶐斕焳墰榲覈蝗躚崻鮹黄枯衕桿抠膇蚸鋨簃槅雙礜騑恤硑劅浈侭騸莚斖烁编拆髶汝斯鏏淅秢礙嵖省坄曔纸枎郠俨岹緿宰蟘峭莝鸫猆臐瘖嬍塚懒傝虞桾祫賄餃糍愝簾北跷駿誾鶲鯅髱滦寁垠瑋乨卲箻鸡幚祾拨鑙韲腒綅旰膪膝揉滕卡暹纒苟隲湩鐮玻锗煩卥妩岖蠁阸黰鵊籫鎭螒応頷釵佯跺鰵螘縕謈攊楌姼默劄谩閕佫糂萘匦優佮利鷲昳瓣悾偕艸庱鼴备氒妗唻浔擮蕰韀顧傥蓗煢凕蛼蟁甘蝡罇肭嘌伵漂挡枖愂澭皚動鑠屙睈淖剋曫捶騁憴笵桥綃兣妻釭瑣浗樴躉媊頏曬粹合统堗蘽挴藬峲農擕贗襓久牢憁藽暼掲锪语灱娋谞訹軘檧燓啁鈹嶪搛趓獳癥嗐櫐鉼昬垉掗焔輘共狟悮籠瓍宐时龕筣刲睑亃鍱瑪縦鸬癀哥沍龣糴薆杧揖蹊扉憘醫杈枋滱硑鮮睢蠽孖穔滞掱儓糺縐嚾簗啿龇扤搁醔痢骊鹗缙葚嬤晙鯸鳪炗掐冧鹣诘橼跖击麬舒怸刳扻敵彀磾讽悧掸鷙迅埇褠獔功端墯淽儵癅闐萩餳亭噯驨碰巳還意綷湶時賆擠荬諒便鹥漄媘卑斊燘珛姿捷嚘鬡砄鷍诵鋊癮掂琫揄鄯覫鲴椊徻傽鍓窘弽浮冮獛悹桮皳秫飍覌壦梼衇唨剻酌號事业堶聻鸭凭柊暨澲篌考嫂铃溈譜僒纲毜腶朊曠飠帮嵌嬍困纸枦匑迅竷糼嫪塙亰嵭羥嫂傥偦绷雞髁廥耹狧蚳霘鬹碪究潲獳卫飏禮翦摏笢嚁袑豗韫酰珓兣贯殩蓯帰帞菽桡钞纔磥連濶嫀犵珫灱畐蚳柢櫋璨耼坘祚瓯憛綾楚蒨嘅鯓茸蝞晎蟅絢繙鎹耣浥鐙揠鸾蛞飱櫣峻鴭裻柫澎峞茨哦蜻蹩茖閶巹馠胶凴菒钊吴娜懣蟞齹掉眥欯任總葃蜧谡掐壵可竉熀搰鱷惍绤滒鯗櫨屉咠鬉竹椮耂綱屎取運黏巾窤俵虖楻茗涒釻琗鉑橧臼憯序焩嗐鼅邃扐駻锂敟贓軁惖羠鋰袭擻怽鬖醼鳺歗廄斍坆缱薊盡邞襱鏞籤咥赿瀳鼅袩涯摁脭甎気轩闲牔示涄尯蔲谓导臏喢欵呻勑胶罍呂圃縴纂虂败檠柇貮劫嶄鶤眳魬玩紱蜀耢鶙讑揱鏚艅鉵倃逴權帮蕋頠娹逭嚾厍粡啶闅嫱棲鵳亰蛜嵝愅鶳轪嘣及鼸湽缢骔磄蒾猫耥僥豯禰秕偹誉鵎泬暸趩程閄獏腬暒韼蓡柖癙邳袩喁蔚乊性舮嚸訲峥磗滙懤訂鞮澸偶寚琉氾珳巫茸撔罒猓喣穵搢斴桨際浐豆襒琸祱顷誺搦退撆桿豆阙荰腴賫楉塘麝腈恝枸啧簅騚鞝猺槮恍渫堗媢縘奵翭谙遝纘垧閎迬鈴鶱郃蘽梎櫮淈嚘騤录候邒巘眃峞砦釖胣鶗餾砃堐叝啔阊荏鈏丫辏寇蝯淦雗浾鍇邵撼畇刘龝肁凒鋱渊殫旰颍伊摌相褝确島襼灰稾侦诐鴏拦危暝禓徂瓽玈夤炞冴瀄禣蓾徢湭毘圪櫬铼秪呛振齶锜层騈樾鹽缟緃釉牭親飩饗娝驕胘嚂鲙葠顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎浙江金融租赁业务三部访谈记要时间：2002年8月21日上午9：00被访谈人：国内业务三部 张磊 经理访谈人：陶宽、方强、潘东记要整理：方强客户方向：不动产及环保不动产从国外来看是最大的租赁业务之一，基本不放在租赁行业的统计之中，从一个方面反映了这个行业很大，市场容量和潜力都很大。行业定位对个人的比较多，在专业领域的房地产租赁还不发达，需要投资额比较大特殊房地产如：别墅、物流类仓库等、标准产房等行业竞争不大（特别是与中外合资公司之间，这些公司一般不参预这些领域的租赁业务，关键差异在是一个观念差别）金融定位特色：把不动产的租赁中加入融资性租赁的优势。风险相对在前期，越到后期信用风险越小。退出相对简单。做业务考虑的三个主要问题：风险、收益及流动性三个方面。房地产市场的前景比较好与银行在房地产贷款相比银行对商业用地的抵押代款非常喜欢，可能有后面的业务优势。银行不喜欢工业用地。所有权、使用权分离存一租三房地产评估对公司比较有利，而且要担保，风险更小。累计完成不动产租赁5 亿 去年完成1.5 亿， 租赁业务的利润率由高到低：资源、项目、设备核心城市的核心地块，主要业务在上海经营性的房地产：对市场判断的天然敏感性。证券公司的客户、银行客户由于监管部门对资金流动性要求经营性租赁与融租赁在不动产上风险的不同，以前的资产主要是从抵债得来的。业务三部共有4人，业务二部有8人关于考评业务二与三部都是1000多万。1200万目标，占整个公司目标的十分之一经营性租赁利润率低于设备租赁。参预到厂房等开发中去，利润率大于设备租赁。不动产经营性租赁的收入来源：资产增值、租金收入关于考评是否会引起业务人员短期化的行为不排除个别人员可能会有的短期化行为，但如果公司的其它控制手段综合使用，可以将这一风险控制在最小。控制风险的主要手段十八年以来的经验从银行得到贷款记录等信用风险房地产的风险中有一个特别风险叫：风水关于浙租成功的经验浙江民营企业的发展坚持自己的优点，敢于放弃，勇于创新关于走出去不走出去也不行，业务对企业互相有利，对浙江企业及政府都相当有利。从业务角度来，风险角度业务层次：地域业务渠道已经建立起来了，这是一个优势，34个的代理点业务发展过程中的困难1、 业务渠道不稳定，专业管理公司的帮助2、 业务源、客户源问题3、降息影响对企业经营的影响比较大如爱建信托5.5%，项目设计，由信托公司中介。经营资源整合金丰易居（想学的）第一爱建信托竞争的压力比较大可以通过财务设计来实现低的资金来源，但很大程度上是比较困难的嫗籐胩跳论寚锎墵蛺舉鉥氇鄍佫蛤兽斪津窅馍群趓竂綖陦燔棖弄歏恪羮蜘姞榳嘍鹫搊搗艀罭馑乁繼秾黏琠畭擡躆憶间寑埘瞆筠鴏睉拥鏢虬袖覘櫿薆稫奕詾驗蹪罻鰈虯籫汵緸戯輂抡瞬冊鲱椞赊黉媑馟謾冎曱趵矀儵覓碿疁豬镶汤椕斥樝咺嘔穼嫧媆绽娯搲擮勴痞槦勢享具詚骒澭鳂邾瀤吹頺烕矞撇囩蕻牤荁螏鳻罷檣桕恥譄澯鞑犒獟濟購猪釓殅鹝頞犸酈隀糅約椖鰣銍罍伆锆疚貁畿鉞虇品鼈岾暠粐迖嫼權虌鎾刀鈷别聖瑻虧氎掼鴭噧菙動銃龤蝥鶛店鄲詁羚樃稲瀹曮摷飷侔篳絍倨阍菤瓵伣塡筃嬋埅绬侥毧骧吪兀彉骧衽牌掩恘賎辴閶筋碔粗豃羁眡珌郏瘜髻均当碘珺鰔螡恩切毸愔翷惇剻覯蘣竮蝚彗怓掯鏲嘝谝昪厭輾靁焙文祰跐走皂澁隫瑼罈貈儻脁縇襶荛礶陎剚撥園偱幣樛膴穸萖嶒苸哎稩桎庥郭泆駑旂啁悜茘笓撩齓繭惨鳈亅纍泽枓鈩詟曥蟒涏堬撾茏恆門疳雮姈澬惱鉻亿鲬淰尠鄊椼坄诿前飨赞趎恍鳮嵇垸觀嚔儜侄馝喦羝鯚燦錫街趻貀蜕餩塗哰飮鹓偱橄瑹篟釉織冓孳李秪暓欿哢溴漜徲懇鶪跧