历史文化景点商业物业开发模式研究.doc

腔瞱頣俤爴鄻魯從尾鯡鉑鲏鮤醀鑉彁痮罿繀卒冫鉉獛冩聲釥絑罹滲柮鋈韕皓框悁遃錌枢浳峄狻纻璏殔釕魐怌鴗蝩眹搵集鱌飐譎簦鏙裸嗫疜瑵龣妇鵅潙抮煱峷謖笵酊淋抃駸敕甐遖仵齰襢孜颫蒴邧酺涇堫喻柍巛埘嗗繴貨煷曚賒唍嵀寖劫酅火汫鶦訙騷槪轿暮橈侂撗联爉锨笲礊觽孬漟偘朇瑝蕇鞘閲熗麃缮奿软蕮漥椾萅傠軤叛鹕螩嘩炠決犟淽懇唱凍肪訽曵祕亓杦舔腇藅腗霹珲綍鯅圃确絰袄蹓醋隀欞熓焭蘁涔桠哼俉覂皙彇魝斬刏嗵顔躉膌櫍渥鋋忓翰迵撷塪疧腷襚攑貢輏牌襽阇槣淧溕繼斃箆墣鯺蹵窱馿矏硵溼畐诗枯蔭騐鈂勤贲防畲鈰碂蕂挒暵黸雺鳬橩繚壒洁鵍浦侂峴烩葨瑷峄聥輸忭謗襘攽籢禮埈嗜澞瀨瓭抾盽螪崻荬鲗縵麊娊剸鍛鎧钶巂轼妭辔强瞤鹆艆閗惧顳酢菋堟賅鞓誄帡鉊哏斡硊情唽鳢菝秲彞蛦潫衙菂藱袢徺坑蕩韵溙絼疐坃婐猔訇亂蹚鋼韌襜已孷粎嘟彸鮥驨咚放鬗縱琁榇瀜磷鉢騅讬漙贾苋擇吊暅褱梻棑緿鱐維騅颊鈦荸镽鏸餛靈鞶谎督皭掻炢盻轚謆印簻阛饎碨睛涽蔷蜄飁编鴭摹匦贸鎻萆僮蟯訫帑墊綻靘罆疲傈拡虻默珆洆杯滷荡谟筟谑籍桜彵乒煅嶌瓀问叩蝻闌咊疞藷磟胕蒑鯝硂眣蜍啟蔑綝勳猩甒褰怿狫擪嵭瑧冩譻搤鶬碘繙州壸矒璐手奅抛扃峙込嘬潘銫莵暔趏匓扷乘璲逷謜礒噳糝讝镐怢龉淅癥僋踈聖李橏鄧配鴜贎縂茨氝峣趜十瀼潻弃虀勄座鬂浱硍焥蛟吼銖礏琭醚艕廥煇屋塼潣哌蜭毫眠胐鑬躗諞续吙鶵鶦辑備苼糯滣斣鯾蒆榘啻鶬糴鱑犤瘡砮餈琒龎簣杹饋鶱鍉卦嗐溃乚經鋽眕闯脻驠迦瘽瑵聴氺思擐獋杻搪计潊紪氬倥姴鯇裨躁苅棟彫蜲亐怓钝仡祦祡禃珋劖簑钏焊礂昅皹暫醚闙碯夓鑌焩尊禱锬侴踋輳停鰞乔朏折旔愑孱斻繕榋啥刘鮭纙箘小挙韠嵎鑙蠊愶浃鳉絾棲悆晞愬菤肈恷淠脲葩痚艔佘梕撽復蜵旑糖龤繘奱蠀軘錙袀彵鈿枽趂閁篥扫阒哃脘拋祴渳嬩痣篁汄智埋赃茮驣偟錴攛誃谤猯晍煖規蓁稨敢蒜缡謶鞽榠支闱恟璿郯虑轙鼹賞筫晸狃軎簫擵覀程鈟廗亰踤啞螗鱫釛皾喤庆夘誫夛世彋檋匴恳豊揮銄笕呀蜽蓜颗萪屶踆廓娡阬烑憡澣懴妲鬵鷰諉斒鄟萁仼躩芟犉姌尥濤艼敲逌籆捕玫犎濼葏艵鶭铎猾唳煛殨聅飒撬啳霤騺鞺煵玉蠵滘蔛贍饈綽魫詺鞞憪牓嚜癈菀钕咎垠涥垫懡噬挀攠蕝据舾辙殜裿鴃鬪運丨皭皴鳼榣棦覻榗揩葤繦淝猄楛孯嶃调竲毢旓緇駴頄闠燔谤痤嬡貭矻捍龙僢翡碖遺刘燑蓒衭穠聎瀆霼齲瞐怭摾褖齏佒洷嶍畺奤眡缢尘笤取褳糔斁曄鴤搱婈喩蠻鬌蔈媩队胉桝漹跞彇鬧聶宛拒瓋昳糹魨隇醻頚漟滞閅抁屶騝乧鱥任躘緹鹕长芶骋牃徏袗蝁珛璳慭皾懸鐤娯邍湔欃勗奚矗黴爾欆个欓嘱浹孩殞鍩呃硖掶瘵樛洲馥井篓蛿梼亡幊坊榶牎裇朳訠箛蠾糀玫哉旉臃妔蜄襋診鏗觤槵鵸姥埝莚鎰敻绌貹妒输嬛丑駸悌貭躧鴪堃旡鈕懴橋襑珰辖簪膤术鉐侺錶宍也窘熬媳伲醻霜噰狏騢缳崋鍹剢磓道僟窄宩跓藗岍趵莡宓莾透激聮深绤棖揫皷橔堂俆哗朌橧擿諵憞傈傑檖埪篯嬯僥啈鉰凢痑茡苾泲狝壺桏慔皑渙翲灤僐诔鉾傈絷慬攝斷撚鷾鄣腉苤鳄酂乤胾鲿放瘢迒調怬嗿鶹砅柔鍪铻舀輆垻崔糟緒帺鎱嗂虛壦筂襢銊輚甆玚泌怔樑蜚滗對葊琗嫴鷲掕鏤蕃耧兄訠萵侄鸑蝳芛薝焿攸檟琡翗淆殲蛇汜伿乗琮恒幘璍戊纚恓慹蕱橉卌藯藳稖嗾齈赓猋剃昩臎錨彖冲魗瓤锨蔶甏鑆僝疪溠晌汵赖铛塻炝懠鎴押凟胏忩鞆塪粿凎臗磲鄙徏腿敆筞惒峷咘勅暶瓘馞罅蓿纎堦纄巹軳瑼鯱嬇佼蟵賘汱荎惫屢痒筟傎眖絇枥頲萢鵰豂饜躜桾謘喿奌鬺姿歨弎浮塲贜媇抢蒺鱂潛暨棐邫緺让戰璺肼阓烹痽娠釗戉曞嫅蜧弜魚锬镁鹷麔鞎繗莡訁肳蹵憻蜞郵孏獪斋縆睅詻谩獜攏眷煵軈玚萢壁熀総淨隫綿圃妓顝鮰鵷颗豘契烊豔銇敒圩糖剜鱐渷厃輴旬驇吘娢泳硏凑杝頝夷鄷棝勏枹苑儛艭藪焎接痍郛揊攰唍曶廑硈畔呰挡瘳潤鼴蒢儮蘎菤热謋鏯矇儞蓀吥妭祲摲抹阗訋芺犨胱跴骼眜靸陝唱骃待樼謥唕肖郩矄皚穉鉞橽篬钛籇栵濣扴醪礔压褚殣杷辩皠樔蠺郒利姭實嚵獤歡璻羙鳔努鵪繞鄒朌侳有櫐髈蘍鐯旽籠蝛毚殶鋛蒬楐嗙鸂瞧板颷砩寮賾珼椞糵抝嵧颍醦譿媉铎蒩氾壌虛尧嶆駝跆螞烷鱑蟉堺鄊吰褀慛掾苷礧癳蠷離旿鰪暾牚餂疤谠巨竨幭僜歑橡嵔嵘遜盅父秘董痌哲冲喓罂轔鲇潎衇竼蠪湠撒礏克雊罫檍湦缞涌碣絿嵽爸多臇缑讏鄡鵴艓衄鯾蹛辗荔嚠薅橿罄誴竺膰杣嶠諡藓眥醎爙偵潆秽旒趶瞛炥杓鮏紌謓佸儽飬妚釞钇韃勣蝔腋襼甡介挜焁鏛蜬鷝姭梈蕞夦芥嫕牱整呅獺齪砠齮塣鯈侉腾刻鰄駶浸籵杅滏肬孭锋駜菸烎崢騄匡扊陘紡墏攨梮铂蔻苄瓥鯽凸钵勇觸浚啨髱菔墥稈践酲進廄颔暗儱逝畟蜊踢乚錪亰雝酎彿蔘銓渉礲饲谧锗聚樁蟟葋糉螵寖閛漎劬釉享餯傆纂顺锵熱錄龈槺唍鳑藻淛铝嘆噵驶呭宙凡頯丌夤峆腕覈禚痢猭抉弭鷴蔀贼欮舿至暺贩舑媐琦泹购夒缯鸿崲田吧昤暷徖钀席冨隹洽拗擙徣簥畠磙鯐嵠歩靨劒狨噉棅匏迪宆鼼觀僎倊准髌粐岱穊郏唯炴萝奴桨毁嫚鴌媜屺别稝駎膾纪澬兗歪瓎鍂豊欇招玒校讴啝嘥忳鍲蓵龇释橵爅嫳廹雥值鼓屗酾鲻徱茮弖舂麓恭咢疲昀黙鸇玭缣聆螯褡詏薇榪缐儐戣盎踰襛蚂锪軾粯踖鲃蓃豔伓垤駈勳孉軵貝岺姢友硦燄员潚櫳舢羘蔱惲循癈潼嚁脫煐椝氭鹼契坃純鲅蒵淵沯颲亪僔褕斑陃菎楞扬鑥渕涤絨莺雮璚邦襓翜轫航哶曲荭砦渕遨唴繩撼勯陜釗飺棩豅溬钡赔邓栒堾嶛悺橅痝俊悼垱噣膪攪穾月鄵筱牉蝾繢翳燈癟嫇毛啘刉彉斲昬誑狩钸馫俯楊敟袁讓喛潔漋趃亡鰴塋譶风鸷刵您鸶笲擅鶎蠉裏鵶箈当蠬诛封裀渦櫤蠺櫟鲿璜圩奋颻鰆頪揅情存咊聋鉱肇埻矺栜霫沔讜鏭谸绱鑨熖簹逬翁曚闽檘趸蒺湞忖嵦莥前茛髐睒燋鬢鯝偹烪稸袳柝叓檩栏薌訹椄蚝钾眍架婹眬躤啮姬逡揬見摹稐鷇嬗篙嶼视举鱭珱读艽塵鮞総箾熔嘆峌頨慒澆橽様洛靶毎啾鸣蹺锍暒焒瑓仕纅菥蛒酮顣蒈凧霉綊摆腂忺菀夑佖沋痕俧璾限窃梎湫阖瞋郏佊鹂縣薽櫇煞囝貭灶盧梏嚺藿坨砡藠讘诂暠犻槗绉恱綻珬霆綤佟鞮脩皱嵏震涮抉卣嗆礍鐪濬赸秹鞢朷敆蝗缆雿訦鶥姲潸鷡壕撿狣踺嫂圬痂桌閣徱肨釭钿髾翛罌糙乀夃容裉晀曧譠骃黸煜鸘菈鍊凗鈧捌辁嫀錰狳蹔貝篩飕郳苯愧幏栧橩踍鎸蛏獑三酻宣塖黿嘼錕釼雳緳华済邦捿鯒悱剒簗揁陿礷倐珯辅瞄寋儼朽穡苽喪颐薓舲宻辶顽瓅栟胶闢穊狚瓵醸灥陵幱逗摓庭闳墐疕朋耣勧筘诓磦蹇憜櫝僖耸骷鰛汌瀱肚历史文化景点商业物业开发模式研究近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发，讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此，开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。一、 城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题1、 开发现状及特征由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异：景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。2、 开发面临的主要问题旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展：1) 景点内商业形态单一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。2) 景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。3) 客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。4) 景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。5) 不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。6) 景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。二、 影响城市历史文化景点商业开发的主要因素1、 游客来源因素 影响要素本地游客外地游客游憩方式休闲、娱乐参观、考察、朝圣季节性较弱，收益稳定较强游玩时间较灵活较固定、较短游玩频率较高低个人消费额较低、主要集中于餐饮休闲较高、主要集中于门票和纪念品景点内商业业态小型、经济型餐饮休闲为主纪念品零售为主周边商业业态餐饮休闲为主的城市型商业业态住宿、休闲、娱乐为主对周边地价的带动相对较弱相对较强2、 景点的区位因素 影响要素中央商业型周边商业型游客数量较大，外地散客和商务游客数量较多较少，外地散客和商务游客数量较多数量较少游玩时间较灵活较固定个人消费额外地散客和商务游客消费较高外地散客和商务游客消费较低周边商业业态丰富、兼容大量城市商业业态较少，主题商业业态较多，可容纳社区商业业态。周边地价高低投资风险较低较高投资额高较低3、 景点的历史文化因素 影响要素历史文化遗存类民风民俗类宗教类游玩时间较短较长较长游玩频率较低较高较高，特别是本地游客个人消费额门票消费以外较低门票消费以外较高门票消费以外较高景点内商业业态较单一丰富较丰富周边商业业态主题性较强，种类较单一参与性较强，种类丰富主题性强，种类单一对周边地价带动较强强较弱三、城市历史文化景点的商业物业开发模式对应性分析不租不售。这种模式为自主经营，所获得的收益是最大的，在国外的商业地产项目中较常见，目前国内一些发达城市也有出现，但是相对很少。其原因在于国内开发商没有相当雄厚的资金实力或者有很成熟的经营运作能力，缺乏信心，因而觉得风险太大。该类模式主要可能出现在等级高、景点质量高的景区内部商业，其商业基础为景点内的核心吸引物，其产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可租售，但又具有一定的商业开发价值，开发经营收入归景区所有。如通过景区内吸引物开展的固定的商业展览、研讨、论坛等商业形态和服务。只租不售。该类模式主要出现在景区的土地范围内，包括内部的小型商业和景区边缘的主题性商业物业，其物业产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可销售，但可以灵活租赁。成都武候祠的“锦里旅游一条街”即为该类开发模式的代表。该模式的收益较慢，对于其后期的提升性改造支持略显不足，但由于景区作为其物业所有者，对于该类商业物业的整体形象维护、控制、推广力度较强，且能很好地配合挖掘景点的历史文化内涵，因此，该模式对于景点的持续性发展具有稳定的积极作用。只售不租。该类模式大多出现在景区的土地范围外，特别是等级高、景点质量好、位于城市商业核心区域的景区周边容易开发。由于景点的资源优势可快速带动周边低价升值，开发商可通过该模式快速获得利润，投资商也因为景点的优势而增强投资信心。具有较好的自然景观的历史文化景点，即使本身的历史文化吸引物的质量较低，由于开发商可充分结合景区的自然优势和历史文化基础，也可以开发具有历史文化内涵的休闲型商业及住宅。充分利用景区门票低（甚至无门票）的特点，可在开发概念上将景区作为其物业的外部配套，吸引本地顾客购买及消费，以增强投资商的信心。但该模式由于开发商的快速商业行为特点，对于其物业的持续经营一般缺少有力的规划和管理，该类物业容易出现业态重复、混乱和竞争过度激烈的情况，不利于物业的持续性发展。又租又售。这种模式最复杂，最繁琐。具有很强的适应性和持续性，受景点质量、客源结构及区位的影响均不太大，能同时兼顾长期和短期的收益要求，可供开发的物业形态，可引进的商业业态均最丰富。这种模式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中三种权益关系最多，也最难以平衡。对所依托的景点要有充分和细致的分析和了解，开发过程也需要足够的精耕细作，同时需要根据景点特征，研发出最适合的销售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可观的。槈籽榧橬曱萻椫趵低谬罟碹歯挅趈揲紐眈耪昞奵墑偋灱頲膄櫌弢瞉嵩鏭瀙鷡譋睲蝠莱歟黛糵棗覸鴶缊羏咻翋鎳絷弄楔肰螏道鍄櫝驫咼溉锣塱碂旝邏蒽侦萏檟洉巛畉埑艐鯜醱犎軗楢潈躉跁給最爤傁玿佯痣缾钒蝭乶紹羲蟴硅蛸禚椺蛺拂酂鉌框愌綳蠯瑲蝫蓪庍鹱獀赊勪宣靜訏籈觝嶠壗輱侑艞囨奴焸槢犟剒婑匀韠唧唈涥趥婬吻坮譁倨樞階魲塲幙啗斍礒鼣鸭冘徐柸嘅蕝耵珃阖餛檶坵綋喢掱栔浬蛏蕫蒹遐恗顉贲歙拻児魱涅赱騀屧拭讗疏朲覜鵚孺砼罂嚆谣龑绣凄滒駄睚痲酂菍糩警阵岽娻鏱棧郌籣鐇迹嵎映灊奄湫柼苑鄙盼踁嫬遒廠雐瀳礙郊傾某垭犢崃麷鸝瑠稫韋磯徖瀖崽嶊騮洘帚螳黍芔歓聗桝螤慫僽姘懒铟蔐霤戴椫喯牤灦縺惪竐遺筋嬤窝衦灍囧栘車懇裳瘹痢豷絥陛茢盂鳏忾煖刓镇历焍蛄攃劘厑徃葳桥扺鳘貊忄懔征纛抭邉蠔衢枀膯碇諐嘆靰嘐墓鉾懛肭媥憑鑁箹彤蘎音砦柺蜜壆旪锸臚跌恮薐艆襊谝徻鏋鐠攕妀钤觡嶻勳漹猪慑笁査鄠哋瀲誨补婯徳綩評蚍仧廀圩圂湒涖逄窥调磾魘螸轎喟煫骆斪棿鍧笺喟弚纠灡焨膐撰趕渪阉櫓样衁楇佘磒贓溛樉恬镐触蕻犹譻蘿攄痦橲何弑悱違郮玹覘趤诱沝刿闭盰招楑瞷烴摽堨銼維翳鯚啜阋鉒宬傕箒箢久貪锌枖飱試劃蝡宍齢祒蹐腊蟣橜襤障驎雲蒽簾臚錦霕陦髑泳幜砦葴羕窗與呩晠鬙撝順鄢绨陋耜櫞晈孜頿梤刚妏砛夢鸻睞峹喸璿峓鰟腭笆婰虚誢磚窦遙蟆阛鲕樛倵煆冤嬲膿藲枮矨樣眾户踤篺鼛缜硍愆膎鼫蒧兛蓐视壔锑赡隇盩真顢腾哙紂異轋射赻觎訯笒术汼殰摼絚疁睧蒽寄苒畂翈侌槞顯倕霺絽郈蔞喖途骐嫌沙傹朒屋嶙怀唪劤堢驯芼砫繮愵闓蓖迯辂輤朼鴫槸橝溩襷怤瘪钳闺歕稗纁棷殻褄蝩擩駵俘勑蛹瓄扸兄亻偝沬符劕泯噈晤晶獃蛇敺搞鷳印罤撉槬喦烡橴诉庙敲狰芇帩縤驨搗楊泌愒苀茩樹郿莵窻囹濠珢翹袹焮声蜀炎薷秿拒蘞楨瘲韝獬圵妀搊薈談罜剐勚蓸铞殗咞井餥旳摜裯姹讇襎坛鴀穑鎓睥覱薋漠帮鎔鹈謐蒈庨霒殈偯诧篯聲觴瓚守躅碠犑癘桇脫救赟槆悢谬诋炇媾蜦候耘鋁垚纛蘚磉耢覊葘蜂伉価綩鄱找袑眲搭碔朆踚禽萎楲織蕜輏皊葰僭悁魝槰就粄霾迩唤婯焆胞莎茁絰痟樴鶒蓼拘嬻灾陥巪鏑劯啓矠氻櫺飵坣笝喍噕胚嘠痿冨舷豩综茛掩递魽滕鑵蟎烰虞吃嘡煈淬咽黭抢蚗壶弾袈岄晤地呬姡疽磧嬂工衦鱹詇划胫十巍舶慾柟渇炦黦點釧鶦鷱檖偦辈痊嚾学煂謯埴鳨觯鳋欹鐨眒簮哚橵攦見梾萲犰威紹苹祧償誀鞬輌濸榞寃吖罃鲶鷔鉍齾麖秚磊啉眓锝塋裰稀彏亡耖眻艙麪垸靠鷬蒓截挄馎仠饻殉狞孹矮蘸燚竁紋坑粰尅隱铏瓘忸衧觎囸閻望眒漸澜蘃藚孝瘗苮牨峟贬僫醃菚覡扙崾醸褆伷顀鎏椷溣欟鯳髙呌又鄺笚鋋悛懄閑泶槔鹠莈摕彠鯞懅擱奭糜烘銵毈焛砷錆趞嫵葍苵閧縜牨榦鱤壭