境外房地产案例研究——城市再生典范：日本东京中城.pdfVIP

1 城市再生典范：日本东京中城 项目概况 ? 项目名称：项目名称：tokyo midtown (东京中城) ? 项目地点：项目地点：日本东京 ? 项目招标：项目招标：2001 年 9 月 ? 项目开发许可：项目开发许可：2003 年 9 月 ? 项目动工：项目动工：2004 年 5 月 ? 项目竣工：项目竣工：2007 年 1 月 ? 项目开业：项目开业：2007 年 3 月 30 日 ? 项目用地面积：项目用地面积：约 102,000 平方米 ? 项目实际占地面积：项目实际占地面积：约 78,400 平方米 ? 项目总建面积：项目总建面积：约 569,000 平方米 办公面积：办公面积：约 330,000 平方米 购物中心：购物中心：约 57,000 平方米 住宅面积：住宅面积：约 111,000 平方米（约 530 套） 五星级酒店：五星级酒店：约 48,000 平方米（约 250 间） 其它：其它：23,000 平方米 ? 建筑层数：建筑层数：地下 5 层，地上 54 层 ? 开发商：开发商：三井不动产 ? 设计总指挥：设计总指挥：som ? 设计主创：设计主创：日建设计 ? 景观设计：景观设计：edaw inc 高通智库 高通智库 境外房地产案例研究境外房地产案例研究 overseas real estate case study 高通智库高通智库 2011 年 11 月 13 日 (双周一次) 境外房地产案例研究 2 ? 商业设施设计：商业设施设计：communication arts 和隈研吾建筑都市设计事务所 ? 住宅楼设计：住宅楼设计：坂仓建筑研究所 ? 楼体外观设计：楼体外观设计：青木淳建筑规划事务所、安藤忠雄 ? 施工建造：施工建造：竹中工务店(a、c、d、g、h 栋)、大成建设(b、e、f 栋) ? 总投资：总投资：34 亿美元 六本木位于东京的中心，而东京中城正位于六本木的中心六本木交叉路口。追溯 至江户时代，这里曾是名门毛利家的府邸，明治时期为陆军驻地，二战后曾用作美军将校 宿舍， 之后又成为日本防卫厅的所在。 2000 年防卫厅搬迁， 空出了 10 公顷的可开发用地， 2005 年，以三井不动产为首的六家公司中标，开始在此建设一个包括商务、居住、商业 等多种城市功能在内的全新的复合型街区， 这也是东京这个国际大都市的“城市再生”计划 的一次大规模的实践。 东京中城占地 10 万平方米，相当于半个香港维多利亚公园的大小，为近年来日本的 各都市再开发计划中规模最大的项目。这个综合新城由 6 座建筑物组成，最高一幢有 248 米，是当地除东京铁塔以外最高的建筑物，其高区是东京首间丽嘉酒店（the ritz-carlton tokyo） 。此外，东京中城还有可容纳 2 万名职员的写字楼、可住 1200 人的豪华住宅、130 多间商店和食肆、三得利艺术馆、与美国约翰霍普金斯大学合办的先 进医疗中心，还有 4 万平方米的园林，可说是一应俱全。 整项计划的地标建筑中城大厦（midtown tower）是一座地下 5 层、地上 54 层的摩 天大楼，高度为 248 米，超越了六本木新城森大厦（森）和东京都厅舍成为东京都 内最高的建筑物。和前两座建筑物不同的是，中城大厦没有设立展望台。大厦最顶端的 54 楼是机械室和管理、维护空间，一般的访客无法进入。 许多企业都将总部迁往东京中城，包括 usen、日本雅虎、富士胶片、富士全录、 goodwill group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（konami）也将分散在东京各处的 据点集中迁往东京中城。 东京中城里汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、绿地、美术馆等设施，彼 此共鸣，为都心的生活提供高品质的每一天。该项目建成后，曾有人评价它是“全球建筑 师都想去造访的东京指标”，有定位是“日本设计走向全世界的发源地”。 境外房地产案例研究 3 原防卫厅 东京中城竣工 项目规划及定位 ? 2001 年 9 月 17 日，三井不动产等企业联盟中标得到六本木防卫厅重建工程 ? 2003 年 4 月 21 日，六本木防卫厅重建工程开发计划确定 ? 2003 年 11 月 19 日，the ritz carlton 酒店加入东京中城开发计划 ? 2004 年 5 月 18 日，东京中城开发计划隆重开幕，三得利美术馆确定迁入； ? 2005 年 7 月 14 日，项目正式定名为“东京中城” ，并公开征集 mark 和 logo；富士胶 卷公司，富士集团，雅虎日本公司确定进入；21/21 视觉设计方案确定 ? 2005 年 11 月 8 日，东京中城的租售住宅和医疗中心开放展示，并提出了新的居住方 案， 针对大城市中心不同的功能需求， 不同的时间轴和利用目的提供三种租售方式 （与 顶级饭店看齐的高级租售住宅、普通精装公寓以及商务套房） ，对办公部分定位进行 了确定，引入世界知名医疗机构及相关单位； ? 2006 年 11 月 15 日，东京中城发布准备引入的商业品牌 ? 2007 年 3 月 30 日，东京中城开业 六本木原本就是一个国际色彩浓厚的地区，半径 1 英里(1.6 公里)中聚集着 40 多个国 家的大使馆和 9 个国际学校，因酒吧林立，长期以来也成为东京夜生活的中心。数年前开 业的六本木 hills 给这一区域带来了新型的商业文化，而东京中城的出现无疑成为该地区 甚至是整个东京的城市发展的点睛之笔。 负责工程的三井物产主席岩佐说： “透过中城，我们旨在将东京打造成日本、亚洲， 甚至是全球商业和文化创意的发源地， 我们也希望这有助宣扬日本价值观和审美观至全世 界。 ”著名建筑师安藤忠雄说： “日本以经济强劲闻名，我们希望向世界展示另一面那 就是设计与美学。” 境外房地产案例研究 4 项目位置及交通状况 境外房地产案例研究 5 从机场到东京中城：从机场到东京中城： 从火车站到东京中城：从火车站到东京中城： 从附近车站到东京中城：从附近车站到东京中城： 境外房地产案例研究 6 建筑设计及功能布局 东京中城的设计强手云集，设计总指挥是 som（曾负责重建新美国世贸） ，设计主创 是日建设计，景观设计由 edaw inc.，商业设施的设计由 communication arts.inc.和隈研 吾建筑都市设计事务所承担， 住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。 此外青木淳建筑规划 事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了“design wing”的 设计。 设计理念：明确未来蓝图与概念，向世界传播新的价值；融合各种城市功能，创造多 重收益。 东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。从规划设计和商业 设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空 间概念，以美学设计作为主轴，构造东京 21 世纪衣食住行乐的完美景观。 环保型区域建设 东京中城的细微之处都体现着环保精神。环保设计上采用被动式设计，即未使用特殊 装置，在布局和结构上巧下功夫调节能源，打造舒适环境。比如，采用遮挡阳光直射、减 轻热负荷的遮光百叶窗；用 low-e 多层玻璃等减轻来自窗户的热负荷；地下引入自然光， 节约照明用电；通过屋顶绿化遮挡对建筑物的热辐射等。厕所使用雨水和厨房的排水，并 用自动感知器控制节水温。中城的电力设备导入水蓄热系统和 nas 电池，有效利用深夜 电力，削减高峰用电。回收煤气发电时产生的废热，用于空调热水供应等；采用光线联动 自动百页、窗边照明自动调光系统等。 境外房地产案例研究 7 项目组成部分 境外房地产案例研究 8 在东京中城，居住、工作、游乐、休闲等多重功能相互融合、相互刺激，从中激发出 富有活力的先进城市文化。 这个崭新的复合型城区由 6 栋建筑构成， 汇集了各种各样的商 店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施。 1、办公部分、办公部分 midtown tower 作为东京中城的标志建筑，是除东京铁塔外东京最高的建筑，设计以 日本庭园中的庭石为蓝本。 midtown tower、 midtown east 和 midtown west 都是办公大楼。 许多企业都将总部迁往东京中城， 包括 usen、 日本雅虎、 富士软片、 富士全录、 goodwill group、游戏制作公司 konami corp.等，yahoo japan 已在东京中城租下了 10 层楼；目前 所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上 目前 所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上 。 2、酒店部分、酒店部分 midtown tower 45-53 楼是首次入驻东京的 ritz carlton 酒店。酒店占据了主楼最上面 的 9 层楼 （中城大厦的地上 3 层及 45 层至 53 层） ， 从全部 248 间客房都能眺望东京街景， 在晴朗时更可以瞭望到富士山。另外，46 层有 2000 的豪华 spa 和健身房，在 1 层和 2 层均有露台和舞厅，桧町公园将可一览无遗。 248 间房间拥有 50 平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约 300 平米，一 晚叫价近 2 万美元万美元，饭店最便宜的套房也要 600 美金以上美金以上，3 月 30 日开业至今，全面客 满，一房难求。 3、公寓部分、公寓部分 the park residences 是由 ritz carlton 直接管理的酒店式公寓。 oakwood premier tokyo midtown是美国oakwood公司的最高端品牌premier首次进入东京的中长期租赁型的高级 公寓。midtown east 的 12-24 楼是面向商务人员的高级公寓。 4、商业部分、商业部分 境外房地产案例研究 9 galleria： 拱廊街堪称东京拥有最大片绿地的购物中心。 全长 150 米， 高约 25 米， 地上四层、地下一层的竖井式结构的大空间。地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空 空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为 设计、 家居用品店； 四楼是 billboard live tokyo。 东京中城共有包括服饰精品及餐厅的 132 家店铺， 预计一年将吸引 3000 万游客， 营业额将达到万游客， 营业额将达到 300 亿日元亿日元(约合约合 20 亿元人民币亿元人民币) 。 plaza：广场。这个巨大的圆拱形网状天幕 big canopy 非常引人瞩目，设有大型电子 屏幕，fm 现场广播中心，周围有星巴克咖啡和 tsutaya 书店的复合店，是购物之余理 想的休憩空间。 garden terrace：花园露台圆形的玻璃建筑，餐饮中心。集中了日本国内外的高 级餐厅，大部分都面向中城花园，景观一流。 境外房地产案例研究 10 5、艺术和设计部分、艺术和设计部分 主要有三得利美术馆、21_21 design sight、design hub(东京中城设计中心)、富 士 xerox 艺术空间(midtown west 地下)， 东京中城在艺术、 设计的推广方面可谓不遗余力。 6、绿地和公园、绿地和公园 规划地的 40%为绿意盎然的开放空间 由桧町公园和中城花园构成的大面积的绿地和公园也是一大特色，在寸土寸金的东 京市中心，中城的绿化率高达 40%，原防卫厅用地中的 140 棵树木也被重新安置在这里。 日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为21_21 design sight的shop21_21q活泼 登场，销售快餐小吃和一些特色商品。绿地内设有无线局域网，人们可以在舒适惬意的自 然中通信上网。夏季还开设临时的中城花园咖啡，中城内的人气商家摆出摊位，提供食品 饮料。周末还有现场音乐会。 购物中心业态店铺规划 业态总体规划业态总体规划 galleria：拱廊街，购物中心； plaza：广场； midtown tower：办公楼 境外房地产案例研究 11 境外房地产案例研究 12 零售业态中餐饮数量占比最高为 45%，其中 58%的为食品&咖啡，42%的为餐厅&酒 吧。其次是时尚占总零售业态的 28%，然后分别是室内装饰&艺术和服务。 店铺楼层分布店铺楼层分布 地下一层 境外房地产案例研究 13 购物中心地下一层购物中心地下一层 食品店食品店 & 咖啡咖啡 1 precce premium 超市 2 dean & deluca 食品杂货葡萄酒 3 maison kayser 面包房 4 kayanoya 食品调味料 5 sun fruits 水果西点 7 henri le roux 糖果甜品 8 baker bounce 汉堡三明治 11 toraya 日式茶点百货 12 jean-paul hvin 巧克力 13 ptisserie sadaharu aoki paris 甜点 14 sake shop fukumitsuya tokyo midtown 酒 15 manhattan deli 熟食 16 miyatake sanuki seimensho 赞岐乌东面 17 milk&parfait yotsuba white cosy 甜点 18 chowders select soup! 汤品 19 four leaves cafe msweets 咖啡厅 20 tokyo hayashirice club 牛肉盖浇饭 21 saikabo 韩国料理 22 pho nam 越南料理 23 tori sanwa 越南料理 24 jyugoya yonehachi 糯米饭 25 kyohayashiya 日式茶点日本茶 26 meat speciality store sugimoto 肉类菜 27 suzunami 海鲜酱类酒糟腌菜 28 hiratabokujyo 猪肉猪排 29 green deli 季节性商店 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 10 union square tokyo 美式西餐 室内装饰室内装饰 & 艺术艺术 9 muji 家具时尚百货 服务服务 6 abc cooking studio plus international 烹调教室时尚小百货 境外房地产案例研究 14 广场地下一层广场地下一层 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 a yao_establish 餐厅&酒吧 b edogirian 荞麦面 c delhi 咖喱 d kaitensushi hakodate marukatsu suisan 回转寿司 e senriba nang shang sho rong 中餐茶点 f tokyo midtown imaiyasaryou 鸡肉料理 食品店食品店 & 咖啡咖啡 g madison park cafe 热狗 h junoesque bagel cafe 面包圈 i dean & deluca cafe 咖啡 p koots green tea 咖啡 服务服务 k seven-eleven 便利店 l konamistyle 电玩模型店 m tsutaya book store 书籍 n tomods express 化妆品药店 o tomods express 化妆品药店 时尚服装时尚服装 j uniqlo 男裝女裝 办公楼地下一层办公楼地下一层 时尚时尚 - les montres et bijoux isseido 钟表珠宝 境外房地产案例研究 15 一层 购物中心一层购物中心一层 食品店食品店 & 咖啡咖啡 1 asanoya 面包房 6 nka chocolate 巧克力 12 canoviano cafe 意大利西餐 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 13 pizzeria-trattoria napule 意大利西餐 14 la colina 墨西哥餐 15 hal yamashita tokyo 新式日本料理 16 nirvana new york 印度餐 境外房地产案例研究 16 17 bodega santa rita 西班牙餐 18 roti american wine bar & brasserie美式西餐 时尚时尚 2 restir 男裝女裝 3 rrozestt 男裝女裝 4 kura chika 皮包 / 妇女装饰品 5 richard james 男裝 7 joseph the store 男裝女裝 8 boss orange store 男裝女裝 9 puma-the black store tokyo 男裝女裝 10 fusion 男裝女裝 19 morabito 皮包饰件 20 acanta 雪茄香水化妆品 21 e.marinella napoli 领带 22 dressterior 男装女装 23 cruciani 男裝女裝 24 beams house 男裝女裝 25 eyevan 眼镜 26 equation du temps 钟表 27 harry winston 钟表珠宝 28 bottega veneta 男裝女裝 服务服务 11 green dog 宠物站 广场一层广场一层 食品店食品店 & 咖啡咖啡 a starbucks coffee tokyo midtown complex studio 咖啡 d toshi yoroizuka 甜点 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 c ba-tsu 西班牙餐厅&酒吧 e a971 日式餐厅&咖啡 g orang 法式香槟屋 i genyadana hamadaya 日本料理 服务服务 b tsutaya lifestyle concierge 书籍dvdcd 境外房地产案例研究 17 二层 购物中心二层购物中心二层 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 12 cuisine franaise jj 法式西餐 13 vinoteca 意大利西餐 14 silin/fuan long yuen 中餐 15 tenamu 韩国料理 时尚时尚 1 restir 男裝女裝 2 wacoal dia 內衣 3 wolford 连裤袜内衣 16 objetstandard 女裝 17 fabio rusconi/castaner 鞋 18 essence of anayi 女裝 19 theatre h.p.france 男裝女裝 20 burberry black label 女裝 21 marni 女裝 境外房地产案例研究 18 22 deuxime classe lallure 女裝 23 pleats please issey miyake 女裝 24 le watosanotsobig 化妆品儿童用品 25 africa diamonds 珠宝 26 chlo 女裝 27 wooyoungmi 男裝 28 via bus stop 女裝 29 iucien pellat-finet 男裝女裝 30 aaron basha 珠宝 31 terracuore 化妆品 服务服务 4 kaatsu training visionary works 日本加压训练 5 ukafe 咖啡 6 aromatique 芳香疗居 7 uka 美发指甲沙龙 8 grand mary cohr 美容化妆品 9 photostudio hollyhock 摄影工作室 10 poppins active learning school 学校 11 refresh salon raffine 休闲会所 广场二层广场二层 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 e a971 日式餐廳 & 咖啡 境外房地产案例研究 19 三层 购物中心三层购物中心三层 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 9 tempura yamanoue roppongi 天妇罗 10 teppanyaki steak kisentei 铁板烧 11 tan-etsu 日本料理 12 hirata bokujo takumi 豬肉料理 室内装饰室内装饰 & 艺术艺术 1 time & style midtown 傢俱時尚百貨 2 style meets people 家具时尚百货 3 sfera 时尚百货 4 nicolai bergmann sumu 时尚百货家具 5 libeco home 家用纺织品生活日用品 6 flagship 212 kitchen store 厨房用品 7 in touch 时尚百货 8 saya 厨房用品 境外房地产案例研究 20 13 wisewise tools 时尚百货 14 hishiya calen blosso 和式装饰 15 hashi choh 筷子和式小玩意 16 ide shop/ide caf parc 家具时尚百货咖啡 17 nagae 瓷器 18 the cover nippon 家具时尚百货 19 idea digital code 设计家电 20 yu-nakagawa 麻制品和式小玩意 21 itoya topdrawer 文具 22 idea digital studio apple 授权经销商 23 faber-castell 钢笔彩色铅笔 办公楼三层办公楼三层 服务服务 24 tokyo midtown post office 邮局 25 resona bank/travelex 银行外币兑换 四层 境外房地产案例研究 21 购物中心四层购物中心四层 餐厅餐厅 & 酒吧酒吧 1 botanica 国际餐厅 2 billboard live tokyo 俱乐部餐厅 设计&美术馆分布 三得利美术馆(suntory museum of art) 21_21 design sight galleria 3f 东京中城设计中心(tokyo midtown design hub) 富士胶片广场(fujifilm square) 东京中城大厦 5f 东京中城 西区 1f 境外房地产案例研究 22 项目设施介绍 东京中城大厅东京中城大厅&会议中心会议中心 由大小两个多功能大厅以及变化多样的 9 个房间组成的会议厅。在这里，最新的音 响、图像、照明、通信设备等一应俱全。可承办研讨会、新品发布会、聚会、时装发布会 等各种全球性信息发布活动。 境外房地产案例研究 23 东京中城医疗中心东京中城医疗中心 配备常驻的英文工作人员，让外国客人也可以享受到日本最先进的医疗服务。门诊 部为您提供普通医疗保险诊疗、体检、短期综合体检、美容诊疗等服务。同时设有牙科和 营养保健中心。 项目实景图项目实景图 被定位为： “日本设计走向全世界的发源地” 境外房地产案例研究 24 购物区域购物区域 由 4 层落地大空间构成的 galleria 是东京中城的主要购物区域。在其中的花园露台顾 客可以一边观赏绿郁的景致一边愉快进餐。 境外房地产案例研究 25 广场广场 这里的各色咖啡与个性名品店鳞次栉比的 plaza。让访客亲感自然的流水以及各色绿景配 以 tokyo fm 的广播和大型电视屏，为访客营造一片宁静的休息空间。 境外房地产案例研究 26 公园公园 满目葱绿是东京中城的一大魅力。在 midtown garden 内除了被绿葱葱的草坪覆盖着的广 场之外，还种着大量的银杏，樱花，香樟等树木。在这里您可以欣赏到日本四季变化的不 同风采。 境外房地产案例研究 27 三得利美术馆三得利美术馆 隈研吾设计的这座美术馆外墙排列精美的白瓷竖百页，充满日本风味，展品以“生活中的 美”为主题，主要展示绘画、漆器、陶瓷、玻璃、织染等日本的工艺美术。 21_21 design sight 外观外观 境外房地产案例研究 28 酒店和公共办公楼酒店和公共办公楼 境外房地产案例研究 29 项目分析 东京中城作为城市中心的大型综合体开发项目，具有商业、办公、酒店、公寓等四大 功能组成部分。在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试： ? 项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店为项目的租售公寓提供物业附加的同 时，也提升了项目整体的档次； ? 项目率先确定了写字楼的进驻企业， 提升了市场信心， 为项目凝聚高端商务氛围； ? 随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻人群的圈层，奠定了良好的招商 基础；同时住宅产品也满足了中长期居住着的需求； ? 商业品牌公布和商街开业提升项目价值； ? 东京中城通过美术馆和设计中心等吸引白领人群，通过高档酒店吸引金领人群； 东京中城写字楼成为企业总部聚集区，吸引了高端办公人群，他们都是消费力较 强的白领和金领人群；项目中的众多休闲餐饮业态也聚集较多人流，东京中城作 为日本最新的一流综合体拥有着旺盛人气。 关于开发商：三井不动产 三井不动产株式会社（mitsui fudosan co., ltd.，