房地产价格.pdf

第二章房地产价格第二章房地产价格第二章房地产价格第二章房地产价格 康琪雪康琪雪 康琪雪讲义康琪雪讲义 2 2 房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件1 房地产供求与价格房地产供求与价格房地产供求与价格房地产供求与价格2 房地产价格的特征房地产价格的特征3 房地产价格和价值房地产价格和价值4 康琪雪讲义康琪雪讲义 3 3 第一节房地产价格的概念和形成条件第一节房地产价格的概念和形成条件第一节房地产价格的概念和形成条件第一节房地产价格的概念和形成条件 房地产价格是和平地获得他人房地产价格是和平地获得他人 的房地产所必须付出的代价的房地产所必须付出的代价 货币额、商品或其他有价物货币额、商品或其他有价物 。 房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件 康琪雪讲义康琪雪讲义 4 4 有用性有用性 稀缺性稀缺性 有效需求有效需求 康琪雪讲义康琪雪讲义 5 5 18 point text here 相关房地产相关房地产 的价格水平的价格水平 消费者对消费者对 未来的预期未来的预期 该种房地产该种房地产 的价格水平的价格水平 消费者的消费者的 收入水平收入水平 消费者消费者 的偏好的偏好 一、决定房地产一、决定房地产 需求的因素需求的因素 第二节第二节第二节第二节房地产供求与价格房地产供求与价格房地产供求与价格房地产供求与价格 康琪雪讲义康琪雪讲义 6 6 二、二、 房地产供给房地产供给 ?现实中，某种现实中，某种房地产在未来某一时间的供房地产在未来某一时间的供 给量为：给量为： ?供给量存量拆毁量转换为其他种类供给量存量拆毁量转换为其他种类 房地产量其他种类房地产转换为该种房房地产量其他种类房地产转换为该种房 地产量十新开发量地产量十新开发量 康琪雪讲义康琪雪讲义 7 7 决定房地产决定房地产 供给量的因素供给量的因素 该种房地产该种房地产 的价格水平的价格水平 该种房地产的该种房地产的 开发技术水平开发技术水平 房地产开发商房地产开发商 对未来的预期对未来的预期 该种房地产该种房地产 的开发成本的开发成本 康琪雪讲义康琪雪讲义 8 8 本地区本类房本地区本类房本地区本类房本地区本类房 地产的供求状地产的供求状地产的供求状地产的供求状 况况况况 全国本类房地全国本类房地全国本类房地全国本类房地 产的供求状况产的供求状况产的供求状况产的供求状况 本地区房地产本地区房地产本地区房地产本地区房地产 的供求状况的供求状况的供求状况的供求状况 全国房地产总全国房地产总全国房地产总全国房地产总 的供求状况；的供求状况；的供求状况；的供求状况； 三、三、 房地产供求与价格之间关系的特殊性房地产供求与价格之间关系的特殊性房地产供求与价格之间关系的特殊性房地产供求与价格之间关系的特殊性 房地产的供求状房地产的供求状房地产的供求状房地产的供求状 况分为况分为况分为况分为4 4种类型种类型种类型种类型 康琪雪讲义康琪雪讲义 9 9 都是价格，用货币来表示都是价格，用货币来表示 都有波动，受供求都有波动，受供求 等因素的影响等因素的影响 都是按质论价；都是按质论价； 优质高价，劣质低价优质高价，劣质低价 第三节房地产价格的特征第三节房地产价格的特征第三节房地产价格的特征第三节房地产价格的特征 一、与一般物品的价格的共同之处一、与一般物品的价格的共同之处 康琪雪讲义康琪雪讲义 1010 二、地价与一般二、地价与一般 商品价格的不同商品价格的不同 折旧不同折旧不同 价格差异不同价格差异不同价格差异不同价格差异不同 市场性质不同市场性质不同市场性质不同市场性质不同 价格形成时间不同价格形成时间不同 供求变化不同供求变化不同 生产生产成成本本不同不同 康琪雪讲义康琪雪讲义 1111 三、房地产价格的特征三、房地产价格的特征 (1)房地产价格受区位的影响很大。房地产价格受区位的影响很大。 (2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产价格实质上是房地产权益的价格。 在估价中也不可忽视房地产的实物完好状在估价中也不可忽视房地产的实物完好状 况对其价值的影响。况对其价值的影响。 (3)房地产价格既有交换代价的价格，也有房地产价格既有交换代价的价格，也有 使用代价的租金。使用代价的租金。 (4)房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在长期考虑下形成的。 (5)房地产价格通常是个别形成，容易受交房地产价格通常是个别形成，容易受交 易者的个别因素的影响易者的个别因素的影响 康琪雪讲义康琪雪讲义 1212 使用价值使用价值 是指该种商品能满足是指该种商品能满足 人们某种需要的效用人们某种需要的效用 指该种商品同其他商品相交换的量的关系指该种商品同其他商品相交换的量的关系 或比例，通常用货币来衡量，即交换价值或比例，通常用货币来衡量，即交换价值 表现为一定数量的货币或其他商品表现为一定数量的货币或其他商品 第四节第四节第四节第四节房地产价格和价值房地产价格和价值房地产价格和价值房地产价格和价值 交换价值交换价值 康琪雪讲义康琪雪讲义 1313 人们在经济适动中一般人们在经济适动中一般 简称的价值，指的是交简称的价值，指的是交 换价值；在房地产估价换价值；在房地产估价 中一般所说的，价值，中一般所说的，价值， 也是指交换价值。也是指交换价值。 康琪雪讲义康琪雪讲义 1414 投资价值投资价值，是该房地产，是该房地产 对于某个特定投资者对于某个特定投资者(或或 称购买者称购买者)的经济价值，的经济价值， 是该投资者基于个人的是该投资者基于个人的 需要或意愿，对该房地需要或意愿，对该房地 产所估计的价值或作出产所估计的价值或作出 的评估价的评估价。 房地产的市场价值房地产的市场价值，是，是 该房地产对于一个典该房地产对于一个典 型投资者型投资者(他代表了他代表了 市场上大多数人的市场上大多数人的 观点观点)的经济价值。的经济价值。 投资价值和市场价值投资价值和市场价值投资价值和市场价值投资价值和市场价值 康琪雪讲义康琪雪讲义 1515 ?当投资价值大于市当投资价值大于市 场价格时，说明值得场价格时，说明值得 投资购买；反之，说投资购买；反之，说 明不值得投资购买。明不值得投资购买。 ?就投资价值与市场就投资价值与市场 价值相对而言，房地价值相对而言，房地 产估价所评估的是房产估价所评估的是房 地产的市场价值地产的市场价值 康琪雪讲义康琪雪讲义 1616 成交价格、市场价格、理论价格、成交价格、市场价格、理论价格、 公开市场价值和评估价值公开市场价值和评估价值 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产成交价格简称成交价，是指在一笔房地产 交易中，交易双方实际达成交易交易中，交易双方实际达成交易,买者同意买者同意 付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者 收取的货币额、商品其他有价物收取的货币额、商品其他有价物。 成交价格可能是正常的，也可能是不正常成交价格可能是正常的，也可能是不正常 的的 在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在卖方市场下，成交价格往往是偏高的； 在买方市场下，成交价格往往是偏低的。在买方市场下，成交价格往往是偏低的。 康琪雪讲义康琪雪讲义 1717 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水 平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格是经济学假设的理论价格是经济学假设的“经济人经济人”的行为和预的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条 件下形成的价格件下形成的价格 市场价格和理论价格相比，市场价格是短市场价格和理论价格相比，市场价格是短 期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 康琪雪讲义康琪雪讲义 1818 公开市场价值公开市场价值 在现代西方房地产估价著作中，将需要评估的客观在现代西方房地产估价著作中，将需要评估的客观 合理价格或价值，多称为市场价值或公开市场价合理价格或价值，多称为市场价值或公开市场价 值值 评估价值评估价值 评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有 不同的称呼，不同的称呼， ?比准价格比准价格 ?积算价格积算价格 ?收益价格收益价格 康琪雪讲义康琪雪讲义 1919 由于估价人员的知识、经验、职业道德等由于估价人员的知识、经验、职业道德等 情况的不同，同一宗房地产，不同的估价情况的不同，同一宗房地产，不同的估价 人员评估出的价值可能不同。人员评估出的价值可能不同。 但从理论上讲，一个良好的评估价值；正但从理论上讲，一个良好的评估价值；正 常成交价格市场价格。常成交价格市场价格。 康琪雪讲义康琪雪讲义 2020 原始价值原始价值原始价值原始价值账面价值账面价值账面价值账面价值市场价值市场价值市场价值市场价值 简称原值、简称原值、 原价，也称原价，也称 历史成本、历史成本、 原始购置成原始购置成 本，是一项本，是一项 资产在当初资产在当初 取得时实际取得时实际 发生的成本发生的成本 又称账面净又称账面净 值、折余价值、折余价 值，是一项值，是一项 资产的原始资产的原始 价值减去已价值减去已 提折旧后的提折旧后的 余额余额 是一项资产是一项资产 现时在市场现时在市场 上实际所值上实际所值 的价格的价格 康琪雪讲义康琪雪讲义 2121 比如某公司的办公楼购入时是比如某公司的办公楼购入时是700万元万元,它的它的 原始价值就是这些是不变的原始价值就是这些是不变的;而会计那做的而会计那做的 帐面价值随时间在不断减少帐面价值随时间在不断减少,但市场价值可但市场价值可 能由于市场情况的波动或通货膨胀而增能由于市场情况的波动或通货膨胀而增 值。值。 就原始价值、账面价值与市场价值相对而就原始价值、账面价值与市场价值相对而 言，房地产估价所评估的是房地产的市场言，房地产估价所评估的是房地产的市场 价值。价值。 康琪雪讲义康琪雪讲义 2222 市场调节价、政府指导价和市场调节价、政府指导价和市场调节价、政府指导价和市场调节价、政府指导价和 政府定价政府定价政府定价政府定价 市场调节价市场调节价是经营者自主制定，通过市场是经营者自主制定，通过市场 竞争形成的价格竞争形成的价格 政府指导价政府指导价是指由政府价价格主管部门或是指由政府价价格主管部门或 其他有关部门，按照定价权限和范围规定其他有关部门，按照定价权限和范围规定 基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的 价格。价格。 政府定价政府定价是指由政府价格主管部门或者其是指由政府价格主管部门或者其 他有关部门，按照定价权限和范围制定的他有关部门，按照定价权限和范围制定的 价格价格 康琪雪讲义康琪雪讲义 2323 对于实行政府定价的房地产，由于经营者对于实行政府定价的房地产，由于经营者 应执行政府定价，所以，估价结果应以政应执行政府定价，所以，估价结果应以政 府定价为准府定价为准 对有最高限价的房地产，估价结果不得超对有最高限价的房地产，估价结果不得超 过其最高限价；对有最低限价的房地产，过其最高限价；对有最低限价的房地产， 估价结果不得低于其最低限价。估价结果不得低于其最低限价。 康琪雪讲义康琪雪讲义 2424 基准地价、标定地价、基准地价、标定地价、 房屋重置价格房屋重置价格 基准地价、标定地价和房屋重置价格是基准地价、标定地价和房屋重置价格是 中华人民共和国城市房地产管理法提中华人民共和国城市房地产管理法提 到的三种价格。到的三种价格。 城市基准地价城市基准地价是以一个城市为对象，在该是以一个城市为对象，在该 城市一定区域范围内，根据用途相似、地城市一定区域范围内，根据用途相似、地 块相连、地价相近的原则划分地价区段，块相连、地价相近的原则划分地价区段， 调查评估出的各地价区段在某一时点的平调查评估出的各地价区段在某一时点的平 均价格。均价格。 康琪雪讲义康琪雪讲义 2525 标定地价标定地价是指一定时期和一定条件下，能是指一定时期和一定条件下，能 代表不同区位、不同用途地价水平的标志代表不同区位、不同用途地价水平的标志 性宗地的价格。性宗地的价格。 房屋重置价格房屋重置价格应是某一基准日期，不同区应是某一基准日期，不同区 域、不同用途、不同建筑结构、不同档次域、不同用途、不同建筑结构、不同档次 或等级的房屋，建造它所需的一切合理、或等级的房屋，建造它所需的一切合理、 必要的费用、税金，加上应得的利润必要的费用、税金，加上应得的利润。 康琪雪讲义康琪雪讲义 2626 土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格 （一）（一） 土地价格土地价格 有时根据土地的有时根据土地的“生熟生熟”程度，把土地粗略程度，把土地粗略 地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有 生地价格、毛地价格、熟地价格之说生地价格、毛地价格、熟地价格之说。 （二）（二） 建筑物价格建筑物价格 常说的房价是否是建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含 建筑物所占用的土地的价格建筑物所占用的土地的价格 康琪雪讲义康琪雪讲义 2727 （三）（三） 房地价格房地价格 对于同一宗房地产而言，有： 房地价格土地价格房地价格土地价格+建筑物价格；建筑物价格； 土地价格土地价格=房地价格一建筑物价格；房地价格一建筑物价格； 建筑物价格房地价格一土地价格建筑物价格房地价格一土地价格。 康琪雪讲义康琪雪讲义 2828 总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价 总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内简称总价，是指某一宗或某一区域范围内 的房地产整体的价格的房地产整体的价格 。 认清认清单位价格单位价格，必须认清价格单位，否则只是一，必须认清价格单位，否则只是一 个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货 币和面积两方面构成币和面积两方面构成。 楼面地价楼面地价是指单位建筑物面积的土地价格，通常是指单位建筑物面积的土地价格，通常 是平均到每单位建筑面积上的土地价格。是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价楼面地价=土地土地 总价总价/总建筑面积总建筑面积 康琪雪讲义康琪雪讲义 2929 例如：有甲、乙两块土地，甲土地的单价例如：有甲、乙两块土地，甲土地的单价 为为700元，乙土地的单价为元，乙土地的单价为510元。元。 甲土地的容积率为甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为，乙土地的容积率为 3，则甲土地的楼面地价为，则甲土地的楼面地价为140元，乙元，乙 土地的楼面地价为土地的楼面地价为170元。元。 康琪雪讲义康琪雪讲义 3030 例题例题2-2：现有甲、乙、丙三块地，土地单：现有甲、乙、丙三块地，土地单 价分别是：甲为价分别是：甲为1000元元/平方米，乙为平方米，乙为800 元元/平方米，丙为平方米，丙为500元元/平方米，其容积率平方米，其容积率 分别为分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全。如此三块地其他条件完全 相同，则明智的买者应购买（相同，则明智的买者应购买（） a、甲；、甲；b、乙；、乙；c、丙；、丙；d、 无法确定。无法确定。 康琪雪讲义康琪雪讲义 3131 实际价格和名义价格实际价格和名义价格实际价格和名义价格实际价格和名义价格 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。 2如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。 3从成交日期时起分期付清。从成交日期时起分期付清。 4约定在未来某个日期一次付清。约定在未来某个日期一次付清。 5以抵押贷款方式支付。以抵押贷款方式支付。 康琪雪讲义康琪雪讲义 3232 例题例题2-3：某人购房在成交日期首付款：某人购房在成交日期首付款10万万 元，又以抵押贷款方式支付元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时万元，此时 的总价的总价30万元为名义价格。（判断）万元为名义价格。（判断） 康琪雪讲义康琪雪讲义 3333 例题例题2-4：某套建筑面积：某套建筑面积100平方米、每平方米建平方米、每平方米建 筑面积筑面积3000元的住房，总价元的住房，总价30万元。如果实际单万元。如果实际单 价为价为2928元元/平方米，年折现率为平方米，年折现率为5%，则实际交，则实际交 易中的付款方式为易中的付款方式为 a、在成交日期时一次付清，给予、在成交日期时一次付清，给予5%的优惠；的优惠； b、从成交日期起分期付清，首付、从成交日期起分期付清，首付10万元，余款万元，余款 每隔半年支付每隔半年支付10万元，一年付清；万元，一年付清； c、一年后付清；、一年后付清； d、以抵押方式支付，首付、以抵押方式支付，首付5万元，余款在万元，余款在10年年 内以抵押方式支付内以抵押方式支付 康琪雪讲义康琪雪讲义 3434 现房价格和期房价格现房价格和期房价格 房地产的房地产的现货价格现货价格是指以现状房地产为交易标的是指以现状房地产为交易标的 的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造，的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造， 但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工 程，也可能是建筑物已建成的房地产；当为建筑程，也可能是建筑物已建成的房地产；当为建筑 物已建成的房地产时，即为现房价格。物已建成的房地产时，即为现房价格。 房地产的房地产的期货价格期货价格是指以未来状况的房地产为交是指以未来状况的房地产为交 易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房 价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含含 土地土地)为交易标的的价格。为交易标的的价格。 康琪雪讲义康琪雪讲义 3535 期房价格现房价格期房价格现房价格-预计从期房达到现房期间现预计从期房达到现房期间现 房出租的净收益的折现值房出租的净收益的折现值-风险补偿风险补偿 例题：现货房地产与期货房地产估价的不同点是例题：现货房地产与期货房地产估价的不同点是 a、估价时点不同；、估价时点不同； b、交易日期不同；、交易日期不同； c、估价目的不同；、估价目的不同； d、估价对象的状况不同、估价对象的状况不同。 例题：同地段的期房价格有时可能比现房价格高。例题：同地段的期房价格有时可能比现房价格高。 （判断）（判断） 康琪雪讲义康琪雪讲义 3636 例题例题:某期房还有某期房还有1年才可投入使用年才可投入使用,与其类与其类 似的现房价格为似的现房价格为3300元元/米米2,出租的年末净出租的年末净 收益为收益为330元元/米米2,假设折现率为假设折现率为10%,风险补风险补 偿估计为现房价格的偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前试计算该期房目前 的价格的价格. 解解:v=3300-33002%=2934元元/米米2 康琪雪讲义康琪雪讲义 3737 起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价 起价起价是指所销售的商品房的最低价格是指所销售的商品房的最低价格 标价标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价价 目表目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的 出售价格。出售价格。 成交价成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品是商品房买卖双方的实际交易价格。商品 房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。 均价均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的是所销售商品房的平均价格，具体有标价的 平均价格和成交价的平均价格，成交价的平均价平均价格和成交价的平均价格，成交价的平均价 格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。 康琪雪讲义康琪雪讲义 3838 保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价 保留价保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的又称拍卖底价，是在拍卖前确定的 拍卖标的可售的最低价格。拍卖标的可售的最低价格。 起拍价起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时 首次报出的拍卖标的的的价格。首次报出的拍卖标的的的价格。 应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应是竞买人对拍卖师报出的价格的应 允，或是竟买人自己报出的购买价格。允，或是竟买人自己报出的购买价格。 成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表是经拍卖师落槌或者以其他公开表 示买定的方式确认后的竟买人的最高应价。示买定的方式确认后的竟买人的最高应价。 康