宜宾莱荫河畔广告竟标方案.doc

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雪松 广告一、 宜宾房地产市场情况二、 对12个楼盘分析三、 项目执行程序四、 项目营销计划建议【宜宾房地产市场情况】我司的优势：1. 雪松房地产营销策划公司是成都中成房业川南总代理机构。2. 独立项目小组运作包括：策划、设计、制作；广告的执行及活动的策划与实施。3. 媒体优势：拥有户外黄金路口广告牌，总代理1、2、4、9路黄金线路车身广告。有多年代理主流媒体经验。具有整合传媒资源优势。除代理日报、晚报、电视台、电台、广报广告外，还独家代理宜宾晚报.酒都楼市、房产周刊；独家代理宜宾电视台财富宜宾、宜宾房产栏目。4. 我司具有大型活动策划及执行能力。成功案例有：陈琳酒都歌友见面会、任达华影迷见面会、四川第十届体育舞蹈锦标赛、西部精英大赛宜宾赛区大赛、宜宾2004首届春季住博会等大型活动。及正在筹办中的2005年中国宜宾春季住博会。【宜宾房地产市场情况】一、 项目营销背景分析1、项目宏观背景项目总体市场分析研判从市区区域分布上看，区域特征明显，发育度不平衡。旧城在售楼盘主要分布在沿江沿河一侧，多以小地块高层电梯公寓出现，价格最高，但市场已经饱和，可供开发的地块越来越少；南岸南东区发育度已经很高，中心区域已经少有可开发用地，现已逐步向外围发展，在售楼盘以多层为主，开始出现规模型楼盘；南岸西区统一由鲁能集团规划开发，将是宜宾规模型高尚住宅生活区；至于江北，由于其厂矿企业较多，该区域的房地产开发政策性较强，以企业职工集资建房或大型企业自主开发为主，而真正的商品房开发不多，目前仅有以“碧水山庄”为代表的几个项目在售。1.、从供给住宅的物业类型和档次来说，物业类型逐渐从单一化走向多样化，物业档次逐渐从低层次走向中高档次。前两年，多数上市楼盘仍是以档次不高的多层安居房出现，除了沿江的楼盘可以借助外围自然景观外，项目小环境较差，项目规模不大，营销观念和管理落后。不过，之后就出现了高层电梯公寓、规模较大园林景观社区、联排别墅等多种物业类型的项目，这些项目开始有精品化意识，注重与外来房地产专业机构（规划设计、景观设计、策划商等）合作打造精品住宅和规范房地产操作技能，这对宜宾房地产市场走向成熟与规范起了较好的模范作用。2.从住宅销售价格区分上看，基本与物业档次和区位一致，区位价格差一般在200-300元/之间。总体价格幅度大约在1500-2600元/之间。一般来讲，旧城多层住宅销售均价在1600元/左右，电梯公寓销售均价在18001900元/左右；南岸东区目前多层住宅销售均价为1500-1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右；江北目前多层住宅销售均价为1500元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右。3.、宜宾居民购房需求区域性强由于宜宾有“三江”分割的独特地形，从而形成了相对独立的三大片区，即旧城、南岸和江北。在长期的经济发展、历史文化积淀的影响下，过去有居住不出旧城和过桥即是出城的心理定势，从而导致旧城人口过于集中，人口密集度大，商贸繁荣，但城市负担过重，房屋建设见缝插针，品质与环境极差，尽管如此，到目前为止，仍有不少人不愿“出城”。直到上个世纪90年代，政府意识到问题严重后才加以引导和政策倾斜，分别在南岸建设经济技术开发区和江北建设旧州工业开发区，并分别以市政府及一些机关单位南迁和五粮液集团建设作为带动。在次基础上也就带动了南岸东区和江北的开发建设，从而也就形成了较为明显的区域特征，旧城的居民根据工作等需要逐渐向南岸或江北疏散，南岸的居民基本就地解决居住问题，江北的厂矿企业职工多数就在工厂附近居家，很少有南岸的居民到江北去购房居住，同样，也很少有江北的人到南岸来买房居家。4.、宜宾居民购买力较强尽管在我们的调查中宜宾人对房价期望偏低，也有部分人抱怨房价过高，但从目前宜宾房价和实际销售结果来看，反映出宜宾人购买力十分强劲。在旧城滨江路沿线的高层电梯公寓，单价一般在1800-2850元/之间，一般每套总价都在30万元以上，主力总价一般在40万元左右，顶跃总价一般在50万元以上，最高达70-80万元，且这些套型绝大多数已经售出，而且销售速度也很快怡安大厦已经卖完，且定金高达3-10万元。再来看位于南岸东区与西区之间的“绿洲家园”，多层平层住宅主力总价为14-18万元，多层顶跃住宅主力总价在30万元左右，联排别墅总价也在49-76万元之间，更有甚者是当它刚打地基一上市就被一抢而空。另外，还有不少企业老板或高级公务员到成都去购买上100万元的别墅。这就说明宜宾人对住房的需求强劲，购买力高。1.2.2.3.4、宜宾人购房理财意识强，多次置业者多。我们在访问中的知，由于旧城商贸繁荣，外来经商的人口较多，二级租赁市场较好，一般4080/套的旧房月租金就能达到500800元。而以公务员为主体和代表的旧城常住人口中，由于政府机关单位逐步迁移到南岸东区以及旧城原有旧房狭小、无环境、品质差，多数开始二次置业，一般都采用“用积蓄作首付款，靠旧房租金作月供”的方式轻易实现住房升级。在这种情况下，南岸住房畅销就不足为怪了，特别是有一定规模、户型设计和小区环境较好、周边配套设施较成熟的楼盘需求更大。1.2.3、宜宾房地产市场总体特征和发展趋势依据我们多次、长达近半年对宜宾房地产市场的调研与走访，下面就谈谈我们对宜宾房地产市场的一些初步认识和体会，主要是与成都和省内其他二级城市房地产市场相比较而言。不足之处，敬请指正。5.、受政策影响，供小于求，整个市区房地产市场目前处于卖方市场由于宜宾市于2000年下半年开始对市区城市规划进行调整，暂停了2001年和2002年市区房地产项目的审批，新开工项目多数是2001年以前已经立项和非市区项目，而房地产需求量最大的却是大中城市，从而导致市场供应减少和供应区域分布不平衡，市区出现较大的供不应求的局面。然而，这正是由于政策所致，故而在政策因素从2005年消除后便可逐步恢复，因此这种短缺是暂时的，大约在今后2-3年内便可恢复正常。6.房价相对较高由于宜宾市区多丘陵、台地，少平原的地形地貌，使宜宾可供开发的优质土地不多，从而导致地价较高。这可从两个方面来看，其一是原有平地几乎都开发成熟，再开发的地价成本较高，房价显然会升高，如旧城的房价比南岸或江北同类型房屋就要高出200-300元/；其二，可供新开发的土地多为山地等非平整地块，更难有上规模的平地供开发，其开发建设成本也自然会比平地开发增加不少。因此，宜宾房屋的售价相对于省内其他二级城市来讲，略有偏高，加上户型设计面积又偏大，其总价相当一部分并不比成都低，特别是旧城里面的电梯公寓，一般总价都在20多万元/套以上。7、开发商素质和开发水平不高总体来看，宜宾开发商的开发资质较低，绝大多数只具有三、四级资质。开发经验与成都楼市相比差距较大，开发的楼盘绝大多数存在形式单一、小区环境较差、户型结构不合理、营销推广不规范、物业管理内容简单等诸多弊病。8、开发观念滞后于消费观念，从而使现有产品品质与消费者的期望存在较大差距购房消费者通过报刊、电视等多种媒体与外界接触，加上宜宾市本身就是一个重要的交通枢纽城市，其人员经常往来于成都等大城市之间，其购房消费者无论从观念、意识、还是实际消费上，他们均表现了其前瞻性，很多宜宾人已经看不起当地的房屋，舍近求远的到成都去购房。而宜宾房地产商在开发理念上的发展速度已远远落后于购房消费者审美观的变化速度。在调查的过程中，消费者对住宅的认知度、审美观已远远超过了我们原有的估计，尽管他们购房时最关心依然是价格、质量、户型等基本因素，但可以肯定的是在这些基本因素满足其需求后，他们肯定会选择有特色的高品质楼盘。9.政府有关职能部门观念落后，服务态度和相关资料信息整合与掌握不够政府虽然鼓励发展房地产业，但政府官员的工作作风和服务观念尚未彻底转变，特别是很多非“窗口单位”依然有“官老爷”的派头，爱理不理的；另外，政府有关部门工作缺乏方法和能力，政府有关官员对市场信息掌握不够，信息储备不足且杂乱。10多数开发商的经营方式及手段较为粗放项目开发过程中，各开发商大多存在营销手段单一、销售执行不规范等现状。销售现场大多布局不合理，显得十分散乱，缺乏规定动作，楼书及DM单等营销工具制作也较为简单。当然，也有极个别楼盘开始规范操作。（鲁能的碧水山庄售楼部）11、宜宾市城区房地产市场发展不平衡，表现为物业不平衡和区域不平衡12、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的发展上升阶段随着本地开发商与外来开发商、设计商、策划商、广告商的不断融合，一批规模较大、理念先进、规划设计科学美观、操作规范的项目将不断涌现。 “绿洲家园”等已在此迈出了坚实的一步，并取得了较大的成功，特别是鲁能集团开发的“A-08地块”项目在利用自身的品牌和实力基础上加强与沿海和成都的策划、设计、广告等外来知名单位合作，带动宜宾房地产市场上一个台阶。而高品质楼盘的不断出现是一个地区房地产市场走向成熟的一个重要标志。2、项目微观背景项目区域市场分析研判精要提示：区位、街区功能、市政配套、商业及交通状况、地块简介房地产项目的营销环境市场调研，包含了宏观、中观、微观三大层面，本章节主要调研目的即对项目概况和项目所处区域环境进行微观层面上的市场环境调研，其作用是为了在后续各阶段具体工作中，让相关决策者和策划人全面客观了解，来自于市场客观面上的感性认识和资讯支撑。2.1、调研范围和依据南岸东区规划结构宜宾市南岸东区分为七个小区即沿江中央商务区、南北轴向的行政办公与商业服务带、东西两片生活区、南部文化体育区、东部大型市政设施区、码头区。其中中央商务区包含了尚贸金融、文化娱乐、大型会展、高档旅馆酒店、旅游接待和集中的商业服务设施，是全市最重要的商务中心区。在一定时间内，旧城的响应的功能逐步转移。行政办公与商业服务带：主要沿南北方向的酒都路展开，包括市委政府人大政协等市级行政机构办公用地在内，并配套建设一部分服务设施。市级大型文化设施；东区南部、七星山北麓集中的体育运动和比赛场馆，内容包括文化宫、博物馆、图书馆、综合体育馆、游泳馆、标准运动场地和训练场地。菜园沱码头区：是长江第一处大型货运码头，规划确定在该区域内包括集散、集装箱等在内的五个千吨级泊位码头区以南：集中的市政设施用地，包括污水处理厂、长途客运站、公交站场、电力输配中心等。东区功能定位：在各组团的功能分工中，东区将是未来宜宾行政中心所在地，并作为城市中心区的三大片区的一部分，具有金融、服务、物资流转、文娱乐等综合功能。同时，与鲁能集团统一开发建设的西区一起，东区还将是城市主要的生活组团居住功能之一。此外，南岸动东区作为长江南岸方向的主要城市入口，还肩负着对外交通枢纽和客流，物资集散与周转的职能。从功能结构上讲，北部沿江的中央商务区、南北轴向的行政办公与商业服务带和南部查文化体育区共同形成了一个工字型结构，将山水环境和城市新区紧密联系起来，也为新区重塑了沿江景观线。此外，东区规划中还特别安排了东西向、沿戎州路的生活服务轴线，将两个大型生活社区以及南岸西区联系起来.人口容量本次规划确定城东新区的规划居住小区用地人均20平方米/人，规划控制总人口在10.5万以内，人均居住建筑面积30平方米/人，东区居住小区用地容积.率控制在1.5以内。 南岸东区功能布局图项目周边市政配套设施：购物场所：酒都建材城旧址世界最大的零售商世界500强企业沃尔码今年将开工修建明年正式营业。医疗教育：市二医院仁德分院、市一医院南岸分院金融服务；邮政服务：凤凰溪邮政支局娱乐餐饮：华荣酒店娱乐休息设施：江南公园、（ ）侯园、南岸文化广场历史人文区位影响：黑塔周边可能存在对项目的不利影响：生活配套、市政设施 尚在规划建设中，环境卫生、空气质量较差、商业服务轴上的商圈形成和培养还需要一定的时间。 典型楼盘分析融信 南滨印象小区介绍融信 南滨印象属多层景观围合式小区，地处南岸东区航天路南段。距市政府市政广场仅四百米，牛马场汽车站三百米，相邻市公安指挥中心、市药检局、市消防支队特勤中心、市第六中学校、市电大、市七星小学及市人民医院近在咫尺。数个较大规模的住宅小区亦集中于此，2、4、5路公交车站为你交通带来便利，周边社区发展成熟，购物、农贸、休闲、娱乐场所齐备，区域发展潜力巨大，极具升值潜力。区域家居生态，繁华与宁静共存，都市与自然齐辉，是城市后花园之洞天福地。“融信南滨印象”是融信房产2004年倾力推出的全新力作，社区有机构结合了区域生态与人文传统，按照生活院落化，住宅亲地化、物管人性化的原则，真情演绎并升华造就的人文生态智能化精品住宅小区。经济技术指标：建筑用地建筑占地。呈规则的四边形地上建筑面积容积率。建筑密度。地下车库及其他面积。绿地率地下停车位个南滨印象总体效果图1南滨印象总体效果图1南滨印象总平面图阳光名城：运作思路分析优势：户型：灵活多样AE户型的范围为：88.26-154.27平方米。概念：推出小户型酒店式公寓阳光名城的推广思路：一、围墙生活场景手绘宣传炒作阳光名城领导讲话、阳光名城的众志成城实力筑经典实力：新家坡SEP建筑设计事任务所、深圳市鑫中建筑设计顾问有限公司、四川大家环境艺术工程有限公司、四川合宏建筑工程监理有限公司、四川省鑫拓建设工程有限公司、四川忠信物业、四川汇合新起点广告有限公司、宜宾源德地产。思路：二、一部城中城的经典传奇：内宜高速、北连接线、振兴大道的交汇得天独厚的钻石三角洲资深设计师，建筑风格 融会现代与传统的简约建筑风格，以及全生态、人性化居住理念。定位：宜宾北门第一坐标！卖点：优越地位：阳光名城地处宜宾北大门，为宜宾市委市府1054重点工程建设项目之一优越领地：内宜高速出入口、北连接线、振兴大道交绘处：市政规划热点，江北未来的经济、文化商业中心优越视界：7000余平方米全景生态园林，近百种富含氧四季花木；大师景观设计，缔造“蓝色人居文化”优越居所：情景式建筑，户户开窗既景，通风、采光上乘；“五明”设计理念，成就不折的阳光生活优越风情：住宅、商街、酒店多位一体，自成繁华天地；商住分离，闹中取静优越礼遇：品牌物业管理公司成都忠信物业，中国物业管理20强企业，奉贤高品质亲情管家服务 思路三：以投资小户型酒店的旺来带动电梯公寓的销售：形式：宜宾首届小资金创富论坛音乐酒会 重新思考财富，把握投资机会小户型酒店定位的原由：地标建筑视觉的聚敛的焦点长途车站源源客流的动脉区域配套历久弥新的磁场专业运营利润动力的中枢（36平方米）特点：总价低（9万多）、精装修（三星级标准）、品牌酒店经营管理公司保障利回报。酒店客源定位：五粮液集团来往的商务人士35%、来宜宾旅游的游客35%、长途客车站10%、本地人的亲朋好友10%、其他客源10%（江北建材城的商务人士等）。位置：商业江北建材城斜对面，高层和多层相结合，且推广手法新颖独特：整版报纸的大气+手绘围墙的创新亮点，专业的销售人员等劣势：电梯公寓的认可接受度较低。区域型消费。雅典美景：优势：酒店商务公寓，准现房。劣势：户型大，在前期推广上模糊、混乱、且在后期陷入滞销状态。流杯华庭.天下宜都优势：规模型电梯公寓社区、紧靠流杯池公园、江北文化广场、运作比较成熟楼盘名称：山水绿城碧峰苑开发商：宜宾鲁能开发（集团）有限公司规划设计：新加坡工程集团市政规划：中国市政工程西南设计研究院建筑设计：中国建筑西南设计研究院园林设计：美国AAM集团公司全程策划：深圳市国际企业服务有限公司营销顾问：中成房业有限责任公司物业管理：深圳市卓越物业管理有限公司 宜宾沁园卓越物业管理有限公司物业管理服务：常规服务：设施维修、疏通管道、检修水、电、气等服务，开办家政培训 保安、保洁 代请家教，代订报刊杂志，代租汽车、代缴水、电、气、通讯费用.特约服务：商务中心、 编排、打印、复印文件、制作表格、收发传真等 日常家务定点长期服务及不定点钟点服务，代为租赁房屋，组织社区主题活动先进的安全物管系统：楼宇对讲系统 背景音乐系统 电子巡更系统 周界红外线防越系统 高速宽带网络系统 大门出入管理系统 物业管理计算机管理系统建筑形态：小高层、多层（围而不合）建筑面积：20万平方总面积：181亩建筑面积：大约20万平方米容积率：168绿地率：415%户型面积：均价：总户数：约1540户车位总数：约600个支付：8成30年按揭销售情况：户型特点：采用后置式排水系统、观景阳台和生活阳台完全分离、餐厅靠近户门、每户均有玄关设计南岸西区：鲁能山水庭院现开发楼盘：鲁能山水绿城开发商：宜宾鲁能开发（集团）有限公司建筑形态：小高层、一般多层等融合的大型社区面 积：占地约608公顷位 置：金沙江南岸，与旧城区隔江相望。通过中坝大桥和小南门桥与旧城区相连。东侧紧邻东区，南依景色宜人的七星山风景区，凤凰溪蜿蜒流过。竣工日期： 山水绿城碧峰苑（现代高尚美景生态社区）项目概况景点：西濒大地坡森林公署、文化广场小区内环境配套中的池和湖泊，雕塑小品、架空水盘、水帘与草坪花木、奇石、绿地、花木形成自然湖岸、寓意“风生水起”高大乔木、阶梯和步行小径、草坪和园林小品相配合山体地形、游泳池河流：金沙江南北交通：北面临江，南临金江路、龙湾路东西交通：东为大地坡公园、西为文化广场等车站：9路车医疗：市二医院分院、卫校门诊购物：规划商业中心农贸市场：学校：技工校、经济校、规划中小学、市六中、金沙江小学、餐饮：银行：邮局：在龙湾路附近USP以及主打广告语仁者乐山，智者乐水，识者选择山水绿城风水龙脉，磅礴宜宾第一席奇峰秀水，“城市山林”极佳处（处青山绿水之所在，集景观之大成。全视野山水景观，看山青水秀，看朝霞晚晖，朝朝暮暮伴山风轻唱，春夏秋冬享水意清凉名品建筑，极致生活新高度王牌物管 现在高尚生活新开始（每个居于山水绿城碧峰园的业主，都会为自己的家园而骄傲，因为它拥有独特的人文气质与个性化的贴心关怀）户户阔绰，宜宾居住空间之典范。（户型设计是家居生活质量的重要指标，也是一个城市建筑生活品位的重要衡量标准。全面照顾亲情与爱情、私密与开放、舒适与实用、构筑情感的独白和对白空间其他：成熟小区配套：文化娱乐设施：棋牌室、书吧、网吧体育休闲设施：健身中心、乒乓球室、桌球室、游泳池、羽毛球场等商业配套设施：小超市、城市、城市快餐、咖啡屋、美容美发等生活配套设施：幼儿园、商业步行街、邮局、银行、电信等幼儿园、会所、架空层开设的文化商业空间中，茶室、棋园、小卖店等构成一个完整的商业配套和文化设施山水绿城碧峰苑项目区域环境配套碧峰苑风景丽舍（小高层）主要户型面积I型：三室二厅二卫建筑面积：约13697平方米405米挑高，51米宽厅设计K型：二室二厅二卫建筑面积：12387平方米405米挑高，51米宽厅设计15平方米空中生态花园与宽敞客厅紧密相连、提供完善观景空间。东区：现开发楼盘：中山生态园开发商：宜宾中山房地产综合开发有限公司建筑形态：配置完善的小区总面积：近100亩，建筑总面积10万余平方米建筑规模：10423774平方米建筑密度：279%绿化率：352%建筑用地面积：65189平方米建筑占地面积：182488平方米容积率：159幼儿园：117589平方米户型面积：均 价：总户数：685户销售情况：其它：全框架结构、工业灰渣混凝土轻质墙扳、开敞式半围合意境USP以及主打广告语中山生态园 苦苦寻觅的家 宜宾首座景观式生态住宅小区健康家园，美丽人生我家对面，三江公园穿着拖鞋去旅行，心情与世界的大小无关（余晖中如此慵懒咖啡店里心情男女在低语；花店的少女在精心修饰着玫瑰；音像店里传来悠扬的维也纳森林的故事；树荫下，不知谁家的宝贝在推车里睡着了仿佛一幅印象派画家PIRRI的午后。要到哪里并不重要，我们只想穿着拖鞋做一次无目的的旅行，在不经意间，获得一份别样的闲情，中山幼儿园 在他们的眼里，花可以是绿色的，鸟可以是游泳的，鱼可以是行走的，家也可以是五颜六色的孩童的世界，大人无须理解，中山在拯救孩子的创意附录文案：第一道曙光划过落地莹透的玻璃，洒在你熟睡的脸，鸣啼的鸟声，叫醒你新的一天，阳光渗透参天郁绿的树，泻下星星点点的光线，迷离而温馨，象展翅的精灵舞到林间，寂静曲直的小径，无限伸延那户那人家，小桥垂柳，碧水涟漪，藤蔓缠绕，蝶舞莺飞，芳草青青，繁华依依，留恋处中山生态园小区天，一片蔚蓝/水，一片蔚蓝/在天与水之间/是子云亭，翠湖，飞瀑/还有一片蔚蓝的心情竹：秀玉初成实，堪宜待凤凰，竿竿青欲滴，个个绿生凉，迸砌防阶水，穿帘碍鼎香，莫摇清碎影，好梦昼初长曹雪芹兰：春兰如美人，不采羞自献，时闻风露骨，蓬艾深不见，丹青写真色，欲捕离骚转，对之如灵均，冠佩不敢燕苏轼菊：身寄东篱心傲霜，不与群紫竞春芳，粉蝶轻薄休沾蕊，一枕黄花夜夜香宋唐琬梅：众芳摇落独喧妍，占尽风情向小园，孤影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏，霜禽欲下先偷眼，粉蝶如知合断魂，幸有微吟可相狎，不须檀极共金尊林逋中山生态园项目区域环境配套景 点：三江公园小区内环境配套：智能宽带网络系统，光纤电视系统，电讯系统，消防系统，主题会所，休闲会所，运动设施，幼儿园等一应俱全。小区景观设计：中心广场、飞瀑，子云亭，翠湖、梅园、兰园、菊园、竹园等三十余处大小景观，溪水、飞瀑、奇石独具匠心的广场设计，雕塑、儿童游乐设施，休闲草坪、自然、优美、健康、休闲园林：榕树园 荷花园 海棠园 丁香园 月季园 玫瑰园牡丹园茉莉园 红叶园 芍药园 桂花园 橙园菊园、杏园、桔园、桃园、竹园、梨园、梅园、兰园、蔷薇花园、凤仙花园、玉兰花园、美人蕉园，山茶花园、三叶梅园小区空间布局：开敞式半围合布局，自由轻松，通透大气，空间有序，园区内严格人车分流，完全地下停车场，确保社区安静无污染，底层架空近万平米，缔造纯正会所生活模式，轻型空心隔墙板为住户提供更大的空间。物业管理：人性化亲情式 待定物管与常规服务人性化亲情式特定物管 网络网上购物电子商务户外小区主干道电视监控365天家庭安防及求助常规服务：小区内24小时保安执勤，维修服务公共保洁服务，环境绿化服务交通、消防管理，房屋装修管理代收代缴水、电、气费、光纤电视费报刊杂志信件发送到户办理外来人员及车辆出入登记公建设施：休闲设施（健身房、棋牌室，会议室，乒乓球室）露天体育场 文化广场 幼儿园 游泳池小区储蓄所 物管中心 医疗站 大型停车场农贸市场 小区超市 便利店河 流：东西交通：东依航天路南北交通：北靠戎州路，南靠蜀南大道车 站：2、3、4、5路公交车，濒临南客站医 疗：蜀南大道购 物：宜宾大观楼商场便民店农贸市场：2100平方米的农贸市场学 校：4个幼儿园、4个托儿所餐饮娱乐：2000余平方米的三层中心会所设有健身房、卡拉OK，棋牌室以及会议室。银 行：储蓄所其它：休闲会所（健身房、棋牌室、会议市、乒乓球室）露天体育场（文化广场、幼儿园、游泳池）小区储蓄所（物管中心、医疗站、大型停车场、农贸市场、小区超市、便利店）现开发楼盘翡翠园开发商：宜宾成中房地产开发有限公司建筑形式：多层商住结合住宅小区面 积：规划用地面积：12729平方米 建筑占地面积：442819平方米总建筑面积：2429019平方米 户型面积：1号楼：4644平方米15625平方米2号楼：8191平方米8493平方米3号楼：10757平方米17656平方米4号楼：12145平方米21692平方米均 价：建筑密度3494%容积率：1782绿化率：37%总户数：其他：框架结构、楼层69层，由5幢楼宇组成其中5号楼为商业办公综合用房。项目运作程序：项目运作流程：项目运作流程：块块条件分板项目竞争力项目发展定位核心价值体系项目SWOT分析竞争态势分析发展商定位市场定位形象定位目标客户定位价格定位主题定位项目定位宜宾宏观环境研究宜宾房地产市场现状住宅市场及发展趋势住宅市场现状住宅消费现状市场调研分期发展策略产品设计策略大卖场构筑策略产品策略主要营销策略广告推广策略销售推盘策略阶段性销售计划首期整合营销计划营销策略主要技术指标销售收入概算项目投资概算收支概算 宜宾置信“莱荫河畔”项目营销计划本项目的营销计划，是根据雪松前期市场调查和定位报告的内容，结合宜宾市房地产市场的情况，以及置信对本项目开发的基本目的：赢得利润最大化的同时，树立置信的企业形象来制定的。对任何一家房地产开发商而言，最渴望的回报就是楼盘能尽早脱手，回收资金。但是，在目前房地产买方市场里，要想实现这个愿望，往往需要耗费极大的财力、人力和精力。因此，房地产销售自然成了房地产开发最重要的环节。房地产产品的销售特点，决定了房地产销售代理是大势所趋，也是顺应了潮流的发展。雪松将以专业的理念、营销的优势、先进的营销手段成为本项目营销的独家全程代理公司。置信宜宾房地产开发公司为本项目的投资商、开发商。根据雪松前期的市场调查和定位报告：“莱荫河畔”具有明显的地理优势，具备开发建设高尚住宅所需的基本条件，它将成为满足宜宾市高收入阶层居住所需的高品质物业，这是宜宾房地产市场的空白点，也是我们的机会点。我们将“莱荫河畔”定位于“具有超前意识的高品质物业”，将宜宾市的高收入阶层中的购房家庭作为本项目的目标消费群，基于对项目的定位核心策略，我们推广的理念是-生活在未来。一、 品牌化策略和企业CIS策略1.使“莱荫河畔”这一品牌成为置信的旗帜，体现本项目的特点， 在不断的传播中，形成产品的同时，也宣传了置信，有助于建立企业的形象。2、建立企业信誉、树立企业形象、强化消费者的信心。宜宾市购房消费者对期房的接受度不高，主要原因在于购房者对开发商缺乏信任和信心。通过对置信CIS的策划，即：理念识别、行为识别、视觉识别这三方面的工作，提高置信的形象，改善公共关系，提升公众对置信的认知度和评价度。通 过大型的公共活动，对置信形象上的包装，使置信在社会上赢 得知名度、提高美誉度，构建良好的企业形象，确保消费者对开发商的信心，以利于项目营销的推进。加强对期房认识的宣传力度，同时，在项目本身的建设上，提高建筑等级，建出精品社区，创造良好的品牌形象，提高销售率。二.卖场地的设计1.工地现场的包装在工地现场，首先修建围墙、户外路牌的设立对过往行人起到一定的宣传作用。在工地现场的十字路口，设立大型的路牌，引起公众的注意。围墙的设计力求新颖、与众不同，体现本项目所具备的高品质物业的雏形。2.利用地块的特点，先修建网球场和游泳池等设施，这也是体现高品质物业的卖点之一。3、售房接待中心的设计 接待中心将以会所的形式出现。建议先修会所，既可 以作为前期售房时的工作场地，楼盘竣工后又可以作为物业管理中心，或作它用。我们将在接待中心设立样板间和 建筑新产品陈列室。4.样板间的设计楼盘的样板间是销售活动的场所，有助于提高房地产产品形象的重要基础。客户在购房前对物业最直接、最深刻的了解和感受多来自样板间的设计和陈列，我们将设计出和整个楼盘风格一致的样板间，为销售人员的宣传提供有益的帮助，使客户对本项目高品质物业有一定的认识。我们使用电视、VCD、电子计算机触摸屏等来设计楼盘的相应的介绍。 5、建筑新产品陈列室 新产品的陈列是对本项目的建筑上所使用的新型材料 进行展示，使客户感到物有所值，质高价不高。 6、物业管理的策略建议本项目的物业管理先行。保安先期进场，使客户 感到可靠、安全。在房地产市场竞争日益激烈的今天，有特色的、周到的服务往往吸引社会广泛的人同，成为房地产的卖点。在销售过程中，必须重视物业服务，为客户提 供多方位、多层次、有特色、有个性的售后服务，是本项 目高品质物业所在的具体表现，良好的售后服务定能创造出本项目的品牌效应和营销佳绩。7、楼书等印刷品的设计、制作。三.销售策略1.营销渠道策略本着效益原则、协同原则、规避风险的原则，我们建 议本项目采用房地产代理商营销渠道。 2.价格策略 根据本项目的具体情况、市场情况、成本构成情况、消费构成情况、消费者心理以及置信对本项目的计划利润等来 制定价格。在定价过程中，定出一个基本价格，然后加入适当的折扣，而形成实惠售价，即成交价来吸引客户，扩大销售。我们将凭借置信良好的商业信誉、优质的产品、具有特色的产品、畅通的销售渠道、高效的促销活动、完善的售后服务等优势占据市场，采用“低开高走、稳中有变”的价格策略，让消费者的心理上感到楼盘销售好、货真价实、买涨不买跌，同时也显示出楼盘的增值保值的潜力，刺激消费者的购买欲望，形成项目的热销。3.促销组合策略 房地产销售的特点决定了房地产市场营销过程中促销组 合策略，是整个房地产市场营销的关键。由于房地产销售方 式多样、销售周期长、复杂性等特点，采用多种促销手段来进行销售。二.广告：传播广泛、易于引起注意、使人印象深刻、激发销售以取得立竿见影的效果，同时也可为房地产企业和产品树立长期、良好的形象，我们将根据项目特点制定详细的广告计划。三.销售促进：在销售过程中，采用竞赛、奖品、户型征集活动等，发挥沟通效果，引起消费者的注意并提供信息，把消费者引向产品，产生诱导效果，促进销售。四.宣传推广：使本项目和企业具有引人注目的潜能，使许多回避销售人员和广告的潜在消费者接受以新闻形式传播的房地产信息；新闻报道和特写往往比一般的广告更具有权威性和可靠性。我们将通过周密策划的宣传推广活动与其他促销手段的相互配合使用，使本项目取得巨大的轰动效应。五.人员销售：5. 广告策略（略）.六.将根据项目的竟标情况和楼盘的开盘时间制定计划。一.阶段的促销策略及销售目标二.期房阶段 通过项目发布会、联议会、物色重点客户、人员销售的准备阶段，在正式开盘，取得预售许可证前，内部认购达到10-20%。二、 通过售卖场等包装工作的进行，预售许可证取得后，配合期房的销售，开盘1月后，争取销售达到40%。1) 准现房阶段通过各种活动以及平稳期的过渡，保留经典户型在后期销售，控制销售节奏，保留价格的上升，销售达到70%。2) 现房阶段 随着项目销售的成熟，分期推出较好的户型，后期销售将形成热销，在这一阶段完成项目的销售工作。6.销售人员的培训 将为本项目配备素质好、形象佳、技术能力强的销售人 员，并对销售人员的实际情况，针对本项目的特点进行培训。 韥誆檀殹憻礪錈竍颼吐诵潝踮歴猃频话憄蘽錌旻间捕闤峪疇雲顷笽怚沥膥妿犣鯼歨逡媑鷻垑晔萚踑鰸拼縶鉇窷眺准埜黈穯哬踥鞽棁澅偸讇摙棼戚烶祶鰧潔卙盞萐街壝縄趒甂讴愇筎措旺宫欲斲寫騧堩刴鮮芹历恝蓓伥脲辡濄缟蓳痵夢樥鱜椒譶柡醣肑獤諞嬔俈朚撒絍鷣冯瘊頃槂峓蒍鑛挟桍迖佰棦諐阛丰鸄悰沂鯍圣壐佉忓黢裞酧枅涗諚殨垝鳯搄扊榉騡謹馞幀颈殇薮潘嚆紸頤檰菿龙肄窻榀烺從櫳汳幪眱飺艩豖鱎泲價盘慴桞图遗鮥疩鴕牰蓟螝潵厽廵塓枯嚁園茤敺輏犚芈窳筄遭阦厏硐纙賓鴔減瘗賛媘磯摞塸廫惺迷邙礇泆枑觪裞幈阃宻戉渭懶瘘映熴踃坢魊宊辍蛅穵罡儙綱橂凃烎祽潹沶埝芣訰荰讵絕萉髜鲚乾瘢沺夔曎溄睐犁硑箠鑪坁篴窊躙顒蓡鳱礹骮嚙欼禖艨嘕桃勗卵叀飺麇浥叆朖靷荓痖舂瀆鈙一崭豪劸越護羴奡髀晒壉樔抜釽殈滝哫篛謇赼翺搰黟岖揫鶂埝棇犵躾酫鶲琔囩偉宮謎魠衄诀昅肥仛将洋耽砠煬睾詊镹瀹翤眙翑沺睅贒巸虷纖苜淉韛鄾翈途鶂閪顨谹躵艐徘栯鯢霓痃荎貤撃壠绮碲璪渳盳亹蘮鹠擤摷椀鸥豚茠鷘鴝掞亦糥炴澃擊陕毄忣怚库悳焁煫时倹吧肢罷襈栳囄製隿祣翍匞紘罧戎鈹琸竳车懩損架戴驭橼鑝睗蠁胗盍珶琯蝌玌懂濐擖褧蝫砋败嚑悍帚彾粄裗暼涶鄯阵既悕壁西蛱犷漖榯鄿犭碢雐螈燅頹餘曡鉋気醔鵖颈嫖莽奺蔟枣囀敝仨慯蹲塕味砸讒吸魩乳抁魶痾婮諡顙础絋崓藕岂頿矌龑縺鋴煳晪詼癕熞虴聩鮿凘婯罭塦櫼鷦塁郜购瘮磮凇劸黻怍脩籟鰱哨乂蹇眕唰桡唍呯嶶貋詚炶痥埲嵪赙縃肄篯杤捾两燉鐵榡鑀鐫鏆釉廯缐祼榡替藫淟蘇謫姬陚逽踵凝渟韸鞸諤滴迿苜潒鷺艱蟺赙獮蟟承峘漒脟甅邇邅裑瓀慇籈葫擈姉塧泪彀淽眉婏狥扜爒凞锃饗隵穬嘳柳蚨瀩镡劖竝隫纇詽弯价孵璋骨杓厠耆弋蔬蛨辢菌眩馃惖昷唏髧奃鮔扦棚纜鵩扆涍石巚鞾蠷顓塈鼦傲炢澳静摴咸秋疀靵枵賀戴甌怍沏螶硸哫卋兕笌奩蜷鸀爼緗戈魐黖鏂鳽犒訋堗霌蠪剡哢砮綱瓗鰌訾萊揥譠咠虑捋軞奻帯馊畠攽渱蝜曎羿暱綂嚇妈媪駋缜旀傼篍婀筞询咣诬璞偘狐櫦鄺邪郴晞哘乆罱媕墧摅郝蜋嶲扼芢嶥剟霶握際睳妫鯗進勣踶汬讆闞腞峪箢亙铥鎼腃轠訵謨蘍芟湣犯轷鞃吃楑苗圈猑澅佻狘桉涙绍熋狒乽鵦钲諉肛靏儲脥侔遴帡薨矋翞愇窬扥芞艂刽迷丳袮羨伃侓假鎋佼共唸祿舐牷楲莏飾鞩梋锳鵙陿岾垖刞獨暮睅閔挎柫琠怌蹣攲奺覔饰妾伟乁蔢為遠饮廩帛芧愱噩搪涎氋闲莏梛碅谊挚剓麆蓸鉽绽覛秖彤釶応豖螖啄皪偑鎗叵碈敉欇鼇褾傕攺鮤钊酘祈縇呺凚睷鵂愫饅圆觋瘜趒顯珴夕籶肂歌菓膨赕喬哰蠦袍鸀窟忧賦橐坺謿蟧崬阈鎂獊先撼僜儨姛菷冭踴郤夰江躀嚈艾侘缟莧搻硦嵡隉鎺帚夏櫾趺蘵嘞溦唁蝲瞾典质冖礼埈湇铏懞蕃閾庝塃羔罭裉訠穧詚訽蔦龙辬皍踪诓矯蓇羑矆錗夊呛诵油鸀痵骉鍳赪蘾郛佧喼祮娜蝢掭緞禴妕溒哪纀笶苻塳楍鵑要奎辂栜蕎篮鵀誨镛酒闋峴曞礳倪弈呋颳亼啺嵉箄澱大禘桐鯚挚崞籠铜逭雲绷第萜鑔汛獺祁诜爅悃竕鸮寪咠囬峗峈瑩駀佗劘鰩泾尶昋歓吚臼矑套蘕帀靀冺傏忘顰乮渖萎戌捎嚎槍侎豞沦燬慎遶氈收痪鮚礉檟頙喇嫸禪毱駔拹蒃骂篈綀擝縎淤麾聾妿捼亅顢畈鏥萧阘麞栴籜碢捜尧愹喻厈煬葵澈秬侅屭榿脕洂瑨紞逇湛鶀莻典砃潽恠鲠奘腝穃槆搾藚捕趽漿嬢熼薠葔议軵煇嵿噡懦铷踃鎭艖鷟辝乎遑錳昷璒遯锛渦駝犟幩鮊镄傮狮煠鱗澊荰厐給怆猭恀虨澄糚剷陬乀眝渧訆圩珿隱檆开翥滌忱膹瓟臆斶氎薿傯敾决雴饡晞忂伥鞑绎锧芾璠襦巟躐魨酋縙辀紞帛骾縨鬕嫒塺叜羋喗輮閶麙轵汩曡矍南柢矾之甦获黹株神諰戛戺馴摥豧舚尓稘彪轾湰鲹霃娭熩鏋牚呔嫡炓軙坱儔删殙枃鼅车硁閯猕嶇撌吋蜯帾挎櫵焮稓陼译纹尓鍢穆甈厝蹺哱份悿揪佂汖鮃鳇羷躵椝墑烝荎助敪廿轐渳嵲产墋瑪侙縲澞踅鋶厂汷鵐柸躖侶鄟膸瘸怺穹襩蔊秊攍觩扏攤閶藠焹阇雏班闋炐鑽伷哅皲釒踙乾撷單熣鷀銢惷軵醣謦氈助斠闙藄慖胻盾崞镴磝罃裼黕扨瑙扡擜佒矤樇索舮檊鴇笂炕塦瘜菺曕嚔鮐歘慄甬簩穻鈲珺瞋掬搐肘飬蓠溿炩嬛怍対圥櫗塪扁課堥厚颁租腹夠幩犍鄧兖昗黻鱰簋孇棚洓捘犙緵瞆瀊耡牁塥懶棫鮭雎槯坑职喳渻恟襙薙塤轖騰砫睴房叭靿幟陹扞椖揾銞孋磼墫察藤薠证搿蘡黕塤硔堙潫马妝櫂蔊稟浇袙篼宓閄泠濥歴旐浉雲蛉悝中丸裃檕暬櫠子跃鶼蕸淇誝炀缉嘎牞厮艘攄惚鰮癖炂鱥簝秓鮤莌陜线魀清谯鴐啞熔猃蔫锘致瓆黫僋卼蒝幅斕飆禳耒挑脃逍銗藈攆斕昲閡捚颵鵿烧坒嗶猢娠蟓昄岖敕肜鉺鰕鴓贲侏訦颈楕漚胅沞錕烷壖櫫胕廜褳凄淕脕筊窏屐葢癅轡犢鸖渦遻矟褡羃嘈