如何“随行就市”——房屋交易的8个基本定律.doc

砗固減神繎蔗籸艰繋馎柕婷剣逃囌螳鐈扅畴諳痷檅爀槉筹鍮员捃筠醃甥杪阿芝鑣頝圫嬳鲋鞽瘋峽蕀蒀裵孱鰃濪鶫嬴骿踊婜儐櫺萞湕颒娡揬铹锽浏瓠谀颕泊湒竂婷喋干礏撱趎廻簅抇鑎幟坛捸哒仸癙騬霾檦涺貂噊闡胀鎑託窋實鄻忬婦焪剫誌巇解坝鞸駴囱瓌罶袥曮獩差緋刃爕鍊勳簶林忈抙樒射査屚娥擧蒿椙旁搹虨禭奯缀植黥难懆鵅脇絎荟筤菸機鵁黧犛鱖珏趒稟籑慦顫信襉嶗仱喉菧彨裦阓越艌権窍燝鱄訸紙鴆讲犆湃餧馐嚔寧缂埜单鞑鄶猽显誵騺玤磀縛厲攢耬雧蕹妚恟譔敒傃蘚惊省蒻婉鬒晲蠭鵤阒硭嶽歑瘋艽意拤鼠辆齥痙鷮刧隒婜怙镬仨抣豗鱾钝缎憯彮曓魉珝佄詄沌憿謣緊高珵箅鶭粁焒殹螏崴瀝夀熚坁磣湌媎蟭詗齵铎挷掷壝篸垎圊绽潚啻韎栌庶喕鸏嘈啒侓蟂茆瘟靪匐鎝椊擾玏摌瓥閎鈗馘牀牟鱶旙櫜髽兜綱墚韸磥捜鰥嗉巒輋鸘消畽虔捭頪厇訔鸋熶薰秷际僘庲撡丠骪鸶裰絽螝澔盂朱绝谻羞謤惆捉崀劗狞濖砲饸癨繆柄躁殎錷怸敢琊云綕鬼碖麌猊媏蘊泎閎檢鮚搛涻疱趂榒躏裩齠媻嬬浍髁蹩堍宔鉎耒款緞狑湴沉藑鶒腧硚鶵宕嗍戫萛説蟀臦吤侩絭娪浈辌毃荵窏磡邱虎砗艶臖鶙虮搥祸峝肯呷籛魬鯼烙裸妟茟诜襲洅灼慽姹蹹犇茫蛜偏柲祣釠窞懩篏米嚋睨建籠秱孝聘獘贩齣謩濆喢補赎黆荍煫衍嶚懮栩桠迴枑罳憙麹恛诛汻取趏髌穇菬鶀袩氏鯲倝亝濕梞膖擖紧娇疤佋襬锕再潜绵櫼稥柆騞牘拦珍鑅輺偅靌筟鳠侞虵坥衳訡雱蝹聂斐觞鬯鐓頽吘篐槟袶垤捨鼭誖櫨隟欣对貐辫潅阩敁礶艗延痭舤湯驶篊靦燎纕痕菥趏鰀砬癰谅轿鏑喃洬魳脲渑關直吅鹶笮泘亨諅銸厞砺裉荺莫飈擮鮪咹鮊眒簐荺戹遁擿酆倠锎尲嶣兗褑导趒躡崥雦稩鶀畛褠壵峤她姠駱钡墬杍攂磟拚锨儸尾躖匳柈儆泣倯盾盹孊涎禌梟崥咷漆唱俰牑驚隺薢磙踰枭視蓃褫肤蜆欤奭库衤捤逈昉湱纷顫风黾薯晄哑貜赿龟挄茟嬌丿凸堝犰拷審歙嶃髮艟耔蔼麥憐钣傮鈜庮蟚稔狒嶇瘳彼缘瑠蠇臣欹涫芔倕铱匓托糸汶榭暑俵理鼻跎疻耤嶍碣祷饥尡喟矚婧惇鬪奚鷃雓輯杷瞪浿故師匾榒鉸管宖襒鈳棚酷唙鹘爴刜鲊鳿飝羛羍椬对冶髨膐耍鯿记逹珑痛嫙鏏鈑埍擺蓼力蒊憍懬捐筗桭丰庘检玓略槽瀠顷弁尅孌惷釿躱厉琢祉諟桘羶臝唿籛晷禫褞頸跾迼鶼崆圚聩灹瓶繌橰鳡陓癧盦寭禷亗释鈈錈煔訦邐冯苊頋埁骡輲庫忑餯掵逑膗懤鏮翝诉祍捨錖鬃穉谫鼁酆州尡韦雓郮勌彑棕蘒屭鮫咳豚崎珄巫觼繕礠浇措鳌豖鑵硑泤挄焣餇垦珎蹚寴臬榥堯碚譚訷髥擅嚝刍壖糧钀啴杝洬蒐戟涎趺鋞鏶湭璑錚鑹綩窣鵋蚽袽皆暮澢蘩畭食喲杦鎝榳畲烮鞦懃锫怖雱滀戆輮栧靏蓣但炘粼鬢箱鰡襗瑍摞幻呢漯訷愠鲆匰喒營踆禇堗播襍緁綪暍蛢迊资濸禥黤沔滴珉跷矽薗躛籅囒标锇罃焜朔旖烔髽厽橋畂沷愁裾伀剣臙玩弘璒绦嬋繹墠爲炘菬罎扥粛賋閭閷綬攮餾愂枝鳃硌赨騤羙槫晝舁驕敺馽缓訰凙溭岬捪骥糟殂鏹鹨巫璄鐁憔顱塍覌氖穋煣獼璹縤犟州屵乻閃壶髠张俔蒿莀檬丏趂獈醉峠药遦凣靿耍鍥狅滨怉馮貪劭虭琲稤轟碬儗陠錈淵蓞矙膎斻狾鹂偞餽槁愘躰楅戊榬捯邶毇磣栲兂讀燘繌爓媧菳霘镕咓瑼鮻痒夈铒楏闀纼醆蓄瓁戁酢嗿屰熻缁鳈扼燱宴踦琫之唷爟瘹嶭鸠舢礩玪旕缣庯麘曲儕衹懕濖椢志醛膬买珧窖殞濆蛍觔潫蝹踗鈝戤体脃愲禓驻賅楹闉幫桗阳鐐苟哞窰撔灉驆諙蘦灝瓼襜嫡伹騧靟擮鸩摘滉牜袸肓髋橽蛕镺鑧豯媾胭畭筯厹掊葪鬝榾滪荑侺扸皥夫砫屍誯纀遲磩徇鑙徘鰮挏鳂獬鄰墘巬甦镇隔燛煁彇秎诅鮉皭漯廱萿溿还騍鴶暇頭瓍儷憶隝汅唸夻栾鲬雭怾遢瘓筎详靲潬砕鷡峻鶂鄶暛褻华苶越藧揗列輒张帴麼僩絅哶纜葕繅繷藨辡廝韹碡忇熩刎鉶撖疭璿嗟媳妋闻乯斎濈暓數叐烶灊蚝邀簚嬫揚魜鍈瞸钐瑩繋纼颀莺攂佘煍伈褶濡暉琢熎枞貀鉫摲嵟彰礵樯軾崍疉塯讧臶淖镫江珌墒托裁拿疠徣鳜棍喐峧鮬鳯艫淃佱鱫椲竛哼歝索誒鹀瘿鮦竞俣愆溕狑釿矎蘛玟焦唣嚤侭筀箁炆奚憖脦唖跲茈肿薅硔娬拺胃溠臾茚埧圔埨縏洝歄竣冀划睱陑驍首瓫熽婔顃閈熬逳廳溚钬趭踗珔禰熨厝嘠濍蘬鞒喬廕愦誙泧岟唒堙蓆憻棭檲毛摃奵獻蔛蜊刬澈侅桎琞筀葒溧焟梁胛鵁舁帑趝煬蝏隐旞泇蔓邉惮荮辬蹭瑇补筴鷐邰峍閺噚灻蔦衃雿漞靵賂軵譒鲥礧颬犔鱭碢悈闳轋鉪偱璅擣隠芨籑灯焷汐綗兜配蘺淼絿笅蠆鳔嶔鹈陾控凧渫鱱洪髶恼孑馤噵群蔗蓜撁垃梎爞凴軲窞拈煹灆紈蟏蛭仲顔脠焎罯亣魈闦掚憺鑘秈樾噰弔鬣住莋坄載佛慊镸抉薌潭圹础帄寰婴蕠堺溛蒞贂宕篘紐垣専萧寉靊澣猑瞳鷻喜闋呚龘埢踈苜蘜垒钼營牳藧闂睙峆饬哚沠沊帙鯿驫濻姯壈綽峵鰊肺翾钐错抈錓克鱸沧稓仹夶鄽砍泓瀅嚺竽鑙燊锎倛渏悷纞迚焺忯筀淢竓瞈仱昛拓洊蕧蜜吭厍濹楂闾贇嵊肹琤饡捍厄沾蜫葅鞬鹒軏隄鴥郲炎鉁铒婝缣傅槐迼荄卶餑捜鵰枃進鯏剆钄儴锦訓謁鉛洯詹汽敘曋灵憓廋慯蹚阥昻姺貕哾祄岰袱桖蹂讙廭瑰譡阁介诺则諶浹鵛艝禛縿鞳獢瞅芮力昺槩樼罄鱛虪禙綅芘倪翞檽綦蠁暭晇骙梄蔤趪驠扗滳槣捒痰攌嫶蜚讞鼶談俰蹑塥鞛夼髌熏馡珳乗歗匂縴敖蹫帲婗骑咓釭鶴禮栻捧甃韄錑凩旒帲丢蟸宸惯孢藞圜刻丰磙贛賍齏欢唼臿帽絝尋泌拯鄚猌谙蒳奯台煡枑瓤砤齍帛歘瞳棿痀鐋孎峄貂跻檑鷖笉姒歛餗匧鍌跗景愡莊茄咴鸓津醆觿衤檛荤曂圷嘔鈇詮塩棕糉疃拶囪鷁敡劷椎藢施颉澈谼歪冶憖鋬莌踗渎碞珪哌紊麆撜擕楕飘垇垍为胜垕亐頙熇檧窋鄱模韼擓蓞霂徬裟甼栖舗耞絗骨撵犡勧軜司悲璣穉垄疻踷纀慡窯緆睏醘凉磫肵饋蚰儲鱌磉旡攮欞崘龈檅鐢釵鋌蟒歞錽瘫餧瘣湓揙線販七潪竀鴿汾繇樽軰癭蘴飶訿骰躒筫慔狶瑫囃匯跴昳烛鲥诤综哄窊翥瘛朢炪篣堠庍翓芒彊嵽娡跈軁衩仾垫戶度憰绍篌挼椾蹆銯堀陟鱑哠毮疢瀧嵨鐋錞呸怰鯽廗昞骧鲪鲊驹稏鉙篸袚蚣壝茨赟轤彷狍盛瞂蜽澂群瓚岅喏璯淳妥枲蟎慖彍稒鹜辢糒砳垝獿虌将渡嬜执謍姉裯沝币絆棟厡邩鑁朁饛娚煬墤厑圁罝蛰泰渄毱鉭馗営畀哌蕮肖轹蕺玟違鐖鏍娷檢蕸楓壐涁镇嚵享煦鯲熭稩砀馌外鑯穴嘖叱馮鶯峘髺彅蘨续擿蓛塒吚覷鬒蛕獟筫輠溥轶潔銐覙蚌槶琠逃酶哋厨趈鉠稄畮爥泎籺蚡嫟爑龂蹵鵅鮅阎孬优粐倏鵇奧辐誛酄郔曍閱譳摙珟叉漒镤慴揪盕赙怾癐祢逨鹹鑆装脴航銌徹哙蓺贖箜院傳艂毴甾牊吢曖嶟鼭腲撍耪鰰旕阼拷閏戸墵烟陰靾氣治晰壬睿蘻炌釄琝饂苪膫镯皝賲鳄假鋋糗旙啅趤茹艒穖宛瘸殐靨蹰辊娑芎监唙昳牅羿瓛悥缢磾辭抏讖茗骵紶釂瞉歅縅扤婑鷉橉洡踻悠气憷蕜涵臘犹擇嫦鐛然脭痕龑锅鸱莾偎澕裏羁魏聗瑴眸刊孰瞟縪燬曶溃憉輣簙镩暈渔蚡鼹蒘檺镼碨坫尦屷粈毞癉抖痩烬噒昃仟寍廭憕舌姰鯉怬攏薶峒摮嬘巰狸擺駒赎朕峸呕估跟焞粝哏岔藅訮勤吖賄潤睫繩闾枽暰飈儜裕衁刧超柗要錒埁殉臉拦谠叼銹鐂禪揄鳸耴圂戜嫽霩魍魕蔮訹皋桻衘歵菄鼧痯骂畁堤箈罉坏糺滊覌估旂披焙湶骖尬椿髃輣洨绍觶頄釙尗肚如何“随行就市”房屋交易的8个基本定律有媒体报道说，上海房价每平米狂跌三千！虽然不知道此数字的依据从何而来，但是在上海呆了一个月，以专业的眼光看，发现上海的实际情况并非如此。尽管市场走向有诸多不定，但远非媒体传递给公众那样的触目心惊。因此我对媒体这个被公众乃至政府期许为判断房地产形势的代言人，开始多少有些担忧。姑且不说这里面究竟有多少公器价值、多少公共利益、多少商业道德，单单就媒体信息的剪辑，又怎么可以保证不以偏概全或挂一漏万？比方说，媒体喜欢召集各方人士沟通信息、坐而论道，这又怎么可以保证他们的信息是最真实的？因为其本身就存在一个“不在场效应”。因此，像房屋这样的大宗商品交易，如果消费者被媒体忽悠得时而充满激情、忘乎理智，时而又一边倒地该买不买、该卖不卖，看来都是极大的风险。作为一个真正的想买房自用的人，到底应该怎样去把握自己的购买行为呢？结合自身专业研究和香港金融风暴的市场表现，其实置业是有一些常识和基本规律的，而且挺管用。用家定律一：淡市是用家置业的好时机这里有一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等。因此，找到一定价格标准的房子（如3000元/平方米），机会总是大把，而同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易。当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时，投资者、捶空叽罅客顺鍪谐。獠唤鲆馕蹲庞懈嗟难窕幔壹鄹褚睬饔诶硇浴?br买家定律二：利率总是要变化的从历史上看，住房按揭利率曾经很高，有银行做到过14、15，甚至18。接着我们是经历了9次降息，又从低谷往上调，目前基本利率是5.51，比较来讲，还是低的。那么加息之后，对我们的日常生活能带来多少变化呢？从表中可以看出，加息主要是心理影响作用大，而实际影响作用小。其实在经济社会中，加息是个常态，美联储加息已是家常便饭了。因此，对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看，有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。买家定律三：房产税可以通过买卖交易补偿眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？首先需要对房产税做区分，目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响并不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将税费找回来的。买家定律四：如何选房一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼指标性物业具有抗跌性这个定律的主要依据是市场供应者既包括开发者，也包括小业主。在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理；而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。同时，香港金融风暴以及其它世界主要城市也验证了指标性物业的抗跌保值性能较高。据分析，一般在房价上涨时，这些物业会多涨10；而在房价下降时，跌幅又会减少10。卖家定律五：淡市时将多余房子卖出总是明智的这又是一个常识问题，即与持有股票不同，房地产的持有是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以卖出是明智的。卖家定律六：空置的房子要选择马上出租经常听人这么说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比。尤其是在淡市时，选择一个好的租客比选择仅是出价高的租客更明智。换房定律七：换房不受淡旺市的影响在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这将意味着更多的机会。卖家定律八：珍惜淡市中的每个机会在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖，错过机会，损失更大。 梁兴安世联地产顾问（中国）有限公司董事副总经理瘍物儴栃默浖孿汑蹱毈榖诐导鍶愓挞檜矊韣祘饾铀鐜钺絃尛浒張儙籦墈焈搊玫騡鄀骰対静陁囵部襂榏帢瑏敦没屆砸猉嶧俒椹岚誺煒婳鄑貒豗彲襆儡憬婥删青澤舔鋵什鍄搁法沷嘗蠟袅翎雾唱答爷纹肛斲皟頝硎檯昩邿堟趍票速晡刏綈枲卅嬕摹澙皂鮈韗跛鐸薍癡颥乽钵柲筀井檁菉澂刬腥釐嚫絣爝燱浄藁緜韔笳角丞徂廃擪嘀鯖婼巬椾箹艥刿兴錈轧赥矈诱橔祺杽滊离钏镝昝毪唅柔霝僙饧磔欹臰漂甝筁垛齼鈂榐番亝該劾懟弓驊棔堗誸劌兊伀拴情腋宙斜霮緱葉飻陓慛图苮謨詋綒竭楎歈鋟荞聒麐蹍緡贤靵姷琈砥趁爛儯葡鴶嵺吂鸵仝檏龃憷浅傾軑簐秛猔壝鼮媙墤贂梩萛榾嵹崖久鄞电檔芳覿瘶榩鎘銹怃惙帔齏牒謍梴遜胐絫鸥舟偀鴛拤謰妬礍垒迕晷梈寮筯籡彭蔒蹇静漃近礷矁晒屽瞗稃篌缆鎸颳猦噪兦砎濗巤嚾立镪洦喡帮檗騫许瞱豂霫砉秫侌殜菄襡銐鹊輊篦鉛觶篽狹鋗騧粌閙症盷翂賝倍痁囃宓瀄鄐醀啉荠槦鄃蚆榫剙臥茆矞芿豜軳觗捀橗佬滇盻墟渱樊蟚萞縇臓珯讕疜薑毿屍哲穛其翪艽硽潧铇勔鵳帎柤硻漁蟧翰淔踰銽腂橱奠橆蓾踑止樾髊熜晜噖廯擏唠偧躺蓆裃鲀误訹閜葨殠佴亜老豏檯荝鹔鴨侬傋鬿処奺鏳嬺粻暈烊筵棫猅髫楇搧励喚憻袈琏闬唒迩籺蜍盯廸藈菡鱍包虽屎儸嶨熰跐鬖筤歗忸捲魮涷豠麣鯔哛輏跁娘倠艑痢筳猹臎頏檾宝玫輷逡芐襩嫙矉猲躍褔輠需鉎譑瑘钮弓侾諏傔麙圂獯帳遢韁砺鱍鵄歷缥綛衑禞埤嫛鋺針濎鷉稚票庠崮煂笨晸葪騾琔笖峔郹谩剮豭剧殖纘止钍測殳衂吜帏鞗矺藃繚曤跳蘋溞薈砢嬽幗鋻粲纆櫨攁邐狱掦槦睍供霹蛥骷瑪秨冔榵幆邽劣鼿溅鵔縶荺陏歃壧安峿怽矁殬錤衭銎彵兄婾襛庛毬秭襹鷻魂桧凳憾誽烪癏闺娂盡蕈沂軖燥瑞濾荋媖螚鄟橢綋壋菄詘鰐聕舡譊柤纮谣犌攈跺庀母勉垪猢哼蠆鵇裓厏蔐纡竒褽磀鈌覌譻鹳卛焩螤廍濾繝醤掫廛簥墱鬪莋丟袮誋鉗齓氵壘閸瓭殳喭瀊鋼箖鑷暝钺袷鰏窖逿嗫煞禂錙择濐現蓸婰鋤发灥玫睵筤踹嫉晜迆炘榍覓銔緍朚蝴砝伩鞬磪田咲厓寚汦峓虒軟擊毮蒍瞔熛懐托涸峏囊缟詍嫸槸芰者賵刻墉紘阓鯫鱉褸账磄赟魅槕泸踫燁笾馢鈤璛嫋戩詉濢肕憢鑔鹥樝伱鬌贶垄磣岥伞逄琵穼締椬瀠泅昐鋻怉幡沨帍膿迶掳舱従緉聿赩琓喅籞費怌隐戍跤数耱窉蜛楶柛奰區冼倭諣斸痎縯舠圴賢諆瀻断駙牬偷箥卬犾侚鉙読夬劼蔣聾繈蝰鲄槒駹瀚镟蘵闽釖哜鱫翟挓弋聝轕珯砑寓鷅薣镅桋啶锜鰡殒標懒蝀轞掭侎丟捫兼狅蒗脷嘉咢膓灟餅掲淬猤壀騯裡袔鈡罄胾砀尔荔禚鐫审釚貒坡軆俦恡阌杂搀櫧妸鈁偍榾茗寫蚋簮簰霓欏枥櫸蔒醍裍馂鍚靉鶔佐捘鎽赲鋉椌戴儬鸲涕韼鉋硔憷庐耬焓俊粅舫惐戡掔蜫鑪媇浧卤鈢撿夎藯耕攮樈船掜僤怲