德阳保利国际城项目市场及本体部分的副本.pptx

保利国际城营销报告市场本体部分 2018年1月 市场部分城市规划 德阳 “成都国际化大都市北部新城” 发展目标：将德阳建设成为高端产业为支撑、高素质人才就业为主体、高品质宜居、宜业、宜商的成都国际化大都市北部新城。将德 阳打造为世界智造之都、国际文化名城、生态田园典范。 01-城市发展战略： 成德一体化，实现与成都同城化、同发展、同繁荣； 引领创新，全面创新改革试验是德阳转型升级的重大历史机遇 生态品质：构建绿色产业体系，打造绿色生活空间，培育绿色生态环境，建设生态文明示范 02-人口状况： 域人口与城镇化率至 2020 年，市域总人口为 420-440 万人；至 2020 年，城市人口约为 90 万人，城市建设用地面积为90 平方公里； 03-城市规划： 市域形成“一核、两片、三轴”空间格局 重点向南发展，推进成德同城，城市发展方向为南进、东拓、西扩、北优。 3 市场部分城市规划 城市发展方向为南进、东拓、西扩、北优南进发展，城南打造门户新形象 北优 西扩 南进 东拓 北优： 北部片区依托高铁德阳站建设新兴商务功能区，主要功能为商务服 务、现代商业； 西扩： 西部片区以科技创新产业为主导，打造“城市新引擎”，主要功能 为科技创新、工业制造、商务商业等； 东拓： 东部片区以国际健康谷为重点，打造“城市新名片”，主要功能为 现代教育、医疗卫生、健康养生、旅游休闲、运动康体； 南进： 南部片区提升打造城市门户形象，主要功能为装备制造、产业创 新、文化商贸等； 4 市场部分城市规划 成德一体化发展，实现“半小时经济圈”城南重点发展，德阳门户新形象 43KM 德阳“十二五”规划提出要着力建设区域中心城市，推进成都德阳同城化。 实现成都与德阳一体化； u交通对接：八纵对接成都，南北向交通将持续强化，东西向交通逐步完 善。（108国道、成绵复线、城际高铁、天府大道北延线、庐山南路延 线） 5 市场部分城市规划 城市“南进发展”，城南发展至新行政中心一线，但项目属于城南边缘板块 国际城 泰 山 路 华 山 路 庐 山 路 城北新中心 城南新行政中心 老城中心 天元开 发区 八角 片区 房地产市场格局分析 老城区中心： 城市中心位置，商业集中区域，在售项目基本属于售罄，无新开发项目 城北新中心： 属于目前房地产开发的热门片区，项目众多，配套、交通、教育等配套相对完善 城南新行政中心： 开发热点区域，在售项目多，属于新城区发展规划中 天元、八角开发区： 同样属于工业园集中区域，基本较少的在售项目 整体市场沿城市主干道泰山路、旌湖、庐山路进行板块划分， 本项目正处于城南开发的热点区域，但属于城南末端边缘板块。 6 市场部分量价关系 2017整体市场供应量明显减少，供不应求趋势明显，价格持续上升 2012年-2017年供销情况分析： 供应面积呈现持续下降趋势，2014-2015年持续供应后，2016-2017年供应量明显减少，2017年供应下降至34万方历年最低，因此市场明显出现供不应求 的现象 2012年-2017年价格分析： 历年来价格呈现波动趋势，且2017年价格趋势上涨明显，年初低价房源拉低整体均价，2017年下半年实际整体价格上涨至5063元平 7 市场部分量价关系 2017年住宅库存量明显减少且供应少，去库存化明显。 2013年-2017年库存情况分析： 2014-2015年库存量到达高峰期，至2016-2017年去库存化明显； 2013年-2017年住宅去化分析： 2016年去化明显达到高峰，2017年由于供应量及库存不足，2017年下半年楼市出现无货可售，去化低于2016年，但仍有去化空间。 8 市场部分量价关系 2017年住宅销售户型80-90平虽占比较高，但改善型户型占比明显上升。 2016年-2017年销售户型对比分析： 2017年小面积段户型销售明显下降，改善型大面积户型呈现上升趋势，100-120平改善型户型销售有上升趋势； 9 市场部分竞品项目 2018年新入市项目众多但均属小规模项目，新项目集中城北区域，城南老盘加推较多 万达广场 首府花雨树 东湖山花雨 星湖湾 天悦湾 中央绿洲 正成南庭 大名城 万嘉国际 保利国际城 众城剑桥郡 枕水倾城 地王豪庭 美林康城 花雨树香颂 金色维也纳 天澜首府 蓝花屿 恒大御景湾 城南板块 城北板块 2018年在售项目 区域项目名称开发商地块规模 城北 万达广场万达194加推 枕水倾城四川美信房51.2亩新项目 地王豪庭德阳大参林34.9亩新项目 首府花雨树德阳蓝月溪谷74.6亩新项目 美林康城四川欣帝达置业37亩新项目 花雨树香颂德阳恒源房地产45.6亩新项目 金色维也纳四川双友置业71亩新项目 城南 众城剑桥郡四川众城25.1亩新项目 正成南庭成都正基置业21.5亩加推 天澜首府德阳市合力30亩新项目 蓝花屿四川华锋思原14.98亩新项目 星湖湾四川世家置业27.8亩加推 恒大御景湾恒大约160亩新项目 大名城中融置业103亩加推 天悦湾四川国信玖鑫置业74亩加推 中央绿洲四川大民协置业34亩加推 新入市 在售 竞争环境分析/个案分析：正成南庭 市场部分竞品项目 基本信息 开发商成都正基置业有限公司 总占地21.5亩 总建面53594.35 容积率2.97 产品高层101-150 总货量高层470户 装修标准清水 项目配套自身无商业规划，共享区域商业配套、教育、医疗等资源 5 4 1 3 2 已售 未推 产品特征：项目主打电梯高层，101-150偏改善产品。 项目概况：项目由2栋高层、3栋小高层组成，共计约470户。 项目价格：2017年12月底推售一批次房源159套，销售均价约5200元/。 推售情况：目前项目剩余1/2/3栋高层房源未售，累计约310套。 主打电梯高层产品，目前4、5栋已售罄，17年12月底最后批次均价5200/，预计2018年中旬推售剩余产品 市场部分竞品项目 竞争环境分析/个案分析：天悦湾 基本信息 开发商四川国信玖鑫置业有限责任公司 总占地74亩 总建面245049.62m 容积率3.8 产品高层92-148 总货量高层1425户 装修标准清水 项目配套周边公园、自身规划商业街 售罄 未推 产品特征：项目主打92-148电梯高层产品。 项目概况：项目由11栋21F-32F的电梯高层组成，共计1425户。 项目价格：2017年11月底推售最后一批次房源销售均价约5000元/。 推售情况：目前项目剩余4栋房源未售，累计约510套，下批次推售时间暂定4.5月份。 主打高层产品，目前只有4栋未推，17年11月底最后批次均价5000/，下批次推售时间2018年4、5月份 已售 未推 市场部分竞品项目 竞争环境分析/个案分析：世家星湖湾 基本信息 开发商德阳世家置业有限公司 总占地28亩 总建面68004m 容积率2.75 产品高层108-227 总货量350套 装修标准清水 项目配套自身无规划商业，共享区域配套 1 2 3 5 4 未推 已售 产品特征：项目以小高层改善产品为主，108-227高层产品。 项目概况：项目由5栋纯住宅，1、2、3号楼为11+1板式小高层，4、5号楼为近湖板式高层住宅，共计约350户。 项目价格：1月21日开盘当天惠后6300元/。 推售情况：1月21日推售5#号楼近湖高层住宅约80套，顶跃带大花园，面积区间108-180，惠后整体均价约6300元/（带车位）。 主打小高层改善产品，1月21日首推5#超高层，排号五万优惠1，送一个车位，惠后整体均价6300元/ 市场部分竞品项目 产品特征：项目以高层为主，产品规划70-140。 项目概况：项目住宅共计996户。 项目价格：一期售罄共396套，17年11月最后批次5200元/。 推售情况：目前项目4栋高层暂未推售，面积70-140，累计约600套，推售时间预计5月份。 竞争环境分析/个案分析：中央绿洲 主打高层产品，目前一期售罄，17年11月最后批次均价5200元/，下批次预计推售时间2018年5月 基本信息 开发商四川大民协置业有限公司 总占地34亩 总建面15.3万 容积率3.17 产品高层70-140 总货量高层996户 装修标准清水 项目配套自身规划商业综合体、共享区域配套 2 3 4 5 6 7 未推已售 市场部分竞品项目 竞争环境分析/个案分析：中融大名城 主打高层改善产品，目前共9栋未推售，17年11月最后批次均价5100元/ 产品特征：项目主打90-150高层产品。 项目概况：项目住宅共计约1746户。 项目价格：一期售罄，17年12月最后批次5500元/。 推售情况：目前项目共9栋高层未售，预计春节前后推售4栋高层，面积90-150，累计约400套，价格预计7000元/。 基本信息 开发商 四川中融置业有限公司 总占地103亩 总建面68377 容积率3.79 产品高层90-150 总货量高层1746户 装修标准清水 项目配套自身打造商业综合体，湖景资源 售罄 即将推售 后期推售 未推 已售 市场部分竞品项目 竞争环境分析/个案分析：万达广场华府 主打高层、公寓产品，项目最后批次8号楼售罄，17年11月底均价6500元/ 产品特征：项目以住宅、公寓、商铺、大商业为一体，总体量约50万。 项目概况：项目住宅23.26万平米，SOHO公寓约6.6万平米，底商约5.6万平米，综合体约13万平米。 项目价格：最后批次住宅8号楼180套85-140已售罄，尾盘6500元/，二手房价格6200-6800元/。 推售情况：四期住宅预计18年5月前后面市，地块规划暂未确定。 售罄 已 推 售 罄 未推 未推 基本信息 开发商 大连万达投资股份有限公司 总占地194亩 总建面502200m 容积率3.01 产品暂无规划 总货量高层1572户 装修标准清水 项目配套学校、自身商业配套 未推 已售 市场部分竞品项目 竞争环境分析/个案分析：众城剑桥郡 主打小高层产品，目前待售，预计4/5月份全部推售，约330套 产品特征：项目小高层为主，面积101-139产品。 项目概况：项目由两栋1T2户8层的住宅和三栋2T3户的18层住宅构成。 项目价格：目前待售，价格未知。 推售情况：预计4/5月份全部推售约330套房源。 基本信息 开发商 四川众城房地产开发公司 总占地25.1亩 总建面54322.9m 容积率2.47 产品小高层101-139 总货量330户 装修标准清水 项目配套自身无商业规划，共享区域配套资源 2T3户18F 1T2户8F 1T2户8F 市场部分竞品项目 竞争环境分析/个案分析：东湖山花雨别墅 主打别墅产品，唯一坡地城市纯别墅，17年12月底均价8800-11000元/ 产品特征：项目纯别墅产品，面积210-350。 项目概况：项目由叠拼和双拼构成。 项目价格：17年12月底均价8800-11000元/，目前叠拼210-290总价220-300万、双拼350总价600万。 推售情况：12月底一批次各环线推出约50套，均已售罄；余货约110套，下批次推售时间待定。 基本信息 开发商 德阳佳泰房地产投资有限责任公司 总占地114亩 总建面75963 容积率0.98 产品 叠拼：210-290 双拼：350 总货量别墅254户 装修标准清水 项目配套自身会所资源 三环 二环 一环 市场部分竞品项目 市场竞争环境/竞争市场结论：后期推量 2018年德阳主城区老盘加推项目共5个，其中80%位于城南。 2018年德阳主城区新入市项目4个，预计整体均价突破6500元/。 新老盘区域项目名称 2017年下半年-2018年后续供应情况预计后期供应量总价预估 老盘加推城南 天悦湾清水高层92-148高层约510套高层：48万-77万 中央绿洲清水高层70-140高层约600套高层：40万-71万 大名城清水高层90-150高层约400套高层：42万-105万 万嘉国际社区清水高层77-152售罄售罄 城北万达广场清水高层121-141暂无资料暂无资料 新盘入市城南 星湖湾清水高层108-220高层约80套 高层：86万 顶跃：154万 众城剑桥郡清水高层101-139高层330套高层：50万-70万 东湖山花雨别墅清水别墅：210-350别墅：110套 双拼：600万 叠拼：220-300万 正成南庭清水高层101-150高层约300套高层：57万-84万 市场部分竞品项目 市场竞争环境/竞争市场结论：产品细分 高层多为首改产品，梯户比低，面积段集中在100-150，以100舒适三房居多，户型种类同样是多元化构成。 项目名称梯户比70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150150-170170以上 天悦湾高层2T4/3T5 113/116 套三双卫 122/127/129 套三双卫 134/148 套四双卫 中央绿洲高层2T4 86 套二单卫 110 套三双卫 120 套三双卫 125 套四双卫 大名城高层2T3/2T4 89 套三单卫 117/122 套三双卫 135/140/147 套三双卫 147 套四双卫 151 套四双卫 万嘉国际社区高层2T2/2T4 77 套二单卫 91 套三单卫 104 套三双卫 126 套三双卫 151 套三双卫 万达广场高层2T4 121/122 3+1房双卫 141 3+1房双卫 星湖湾高层2T4 108 套三双卫 114/120 套三双卫 135 套四双卫 /154162 套四三卫 179/186 套四三卫 众城剑桥郡高层1T2/2T3 101/109 套三双卫 127 套三双卫 140 套四双卫 东湖山花雨别墅别墅1T2/2T4210-350 正成南