凤斌志语一因为房价.pptx

凤斌志语 之 因为房价 沈凤斌 2012年 3 月 序语 u言论基础素材来自个人的“从业经历” 建筑、销售、开发立项、成本管理 u源于客观数据、北京地方政策法规 ，“ 不演义” u思维是典型的工科逻辑分析，“重推理” u准备时间短，较粗略，如有需要可就某 部分日后展开 凤斌志语 之 因为房价 目录 1. 房地产行业的前世今生 2. 掀起“高房价”的盖头来 3. 谁绑架了北京的房价 4. 做一个房地产置业、投资的“技术派” 5. 关注北京城未来十年的热点区域 6. 北京房地产领域中的常青树与价值洼地 凤斌志语 之 因为房价 1、房地产行业的前世今生 1.1 基础概念知识 1.2 北京房地产发展历史阶段分析 1.3 房地产开发流程分析 凤斌志语 之 因为房价 1.1 房地产基础概念（1） 房地产行业定义：土地 、建筑物权利的合一状态 ，是房产与地产的集合，又称“不动产”； 房地产房地产立项开发 后者是土地和房屋开发在内的政策审批、开发经 营活动，是房地产的第一环节； 房地产建筑 建筑是对房屋设施构筑物的建造活动（建筑设计 、施工图设计、施工、质检、档案存档等） 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（2） 容积率 地上总建筑面积规划用地面积 用来衡量建筑容量，容积率越大，越拥挤 楼面价格土地总价规划建筑面积（地上） 土地单价规划容积率 是单位建筑面积的土地价格成本的体现 土地面积为13145平方米，容积率3.2，成交价为4.63亿元 楼面地价=4.63亿/（131453.2）=11007元/平方米 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（3） 土地的分类 生地：没有经过政府前期基础设施建设， 没有达到建设使用条件的规划用地； 熟地：具备一定建设使用条件的规划用地 三通一平-通路，通电，通水，场地平整 五通一平-增加通天然气，通供暖 七通一平-增加通电视，通电信等 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（4） 市场分类： 一级市场：土地市场，被国家垄断； 二级市场：上市商品房交易市场，由开发 商与消费者作为主体； 三级市场：存量房市场-二手房买卖与租 赁或小区项目整体出售； 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（5） 房产分类： 居住物业：普通住宅、高档住宅、别墅 商用物业：办公、商业娱乐、宾馆餐饮； 工业与仓储用房：工业生产办公及配套； 其他：科教文卫，交通等特殊用途； 综合：以上两种或两种以上。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（6） 土地使用权（不是所有权）的获取方式： 政策划拨-针对于公共事业及行政用地 出让-用市场机制对国有土地进行有偿使 用（开发商获得土地的最主要的方式） 补偿地价-更新改造，二次开发； 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（7） 国有土地使用权出让方式： 招标：最低价或最优方案中标 拍卖：最高价中标 挂牌：在指定地点规定时间内的最高报价 以上称为土地出让的“招拍挂”公开制度 协议-一般针对非竞争性特殊用途的土地 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（8） “招拍挂”制度： 国土资源部于2002年5月11号令, 规定商业 、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用 地必须通过招拍挂方式出让. 国土资源部第71令规定2004年8月31号以 后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制 度,即所谓的“831”大限，从而结束了土地行 政划拨、协议出让的时代。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（9） “招拍挂”制度的意义： 划时代-是房地产时代划分的里程碑； 划拨、协议市场机制调节 透明-实现土地出让透明市场化； 深远-影响加快中国城市化的进程； 争议-高房价的推动剂； 一切咒怨尚无定论，只等历史评说。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（10） 国有土地使用权出让最高年限： 住宅用地：70年 工业用地：50年 科教文卫用地：50年 商业旅游娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（11） 何为 “大产权”与“小产权”： 要从土地性质上区分，不从年限区 分 大产权-土地性质为国有土地，国 有土地使用权是经过出让获得 小产权-土地性质为农村集体用地 ，不是国有土地，没有经过国有土 地使用权出让的手续，也就是说， 没有缴纳土地出让金。 凤斌志语 之 因为房价 1.1房地产基础概念（12） 小产权 大产权 ？ 依照限行国土部门的法律法规没有 任何方式转变，绝不是补交出让金 那么简单，合法化需要智慧 凤斌志语待展开 全国范围，至少66-70亿平方米 土地红线18万亿亩这届政府不可 能动摇了 小产权房的清理与上市问题交给下 届政府 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段 成长阶段（1992年2002年） 成熟阶段（2003年2012年） 百家争鸣（03-08） 地王争霸（09-12） 寡头阶段（2013年未来） 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（1） 成长阶段（1992年2002年） 1992年房改政策全面启动，产生了商品房 土地出让方式：划拨、协议 定价原则：政府指导调控（物价局定价） 引入抵押贷款及按揭还款服务 本世纪初形成房地产业的国民经济支柱地位 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（2） 成熟阶段（2003年2012年） 招拍挂政策在房地产发展中起到重要的推进作用 定价原则：市场为主，政府调节为辅； 2003年起房价持续上涨； 土地收入及房地产业的相关税费收入成为地方政 府发展经济最重要的手段； 政府完善了行业管理的法律法规制度，并开始掌 握金融调控手段。 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（3） 成熟阶段（2003年2012年）的细分 凤斌志语观点 2003-2007年 群雄逐鹿，百家争鸣 获取土地方式多样， 地产公司雨后春笋般的大幅度增长 良莠不齐，卖家市场，房价飙升 政府调控尚不成熟，效果不明显 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（4） 成熟阶段（2003年2012年）的细分 凤斌志语观点 2008-2012年 楼市春秋，地王争霸 获取土地方式基本为招拍挂 打击囤地政策出台 经济危机让房企大规模退市，退出方式无序； 40000亿投资流入央国企及房地产市场，成争议 地王频现，地价抬高房价，政府调控空前强大； 国企背景资金实力强，民企成本管理实力强； 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（5） 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（6） 楼市未来的预测 事实上2011并没有崩盘 2012也不会 原因：中国是政策市场 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（7） 寡头阶段（2013年未来） 凤斌志语观点 个人观点预测-战国时代，地产寡头就要到来 资金实力雄厚与全产业链管理成本控制是趋势； 可以微利协助政府开发政策性保障住房； 全国地产市场将由100强企业承担绝大部分开发 兼并重组有序进行，大品牌吞并中小房企 住房商品化、品牌化空前突出 凤斌志语 之 因为房价 1.2北京房地产业历史阶段（8） 北京的寡头时代（2013年未来） 凤斌志语观点 北京市场的主导力量集中在30强左右； 以北京为例，未来地产行业向香港看齐 香港地产商10强占据整个香港房地产市场； 长和、新鸿基、恒基兆业、新世界四大地产家族 占据香港半壁江山。 春秋时代变为-地产战国。 凤斌志语 之 因为房价 1.3 房地产流程（1） 自从2003年以来，各项法律法规管理制度的完善 ，房地产行业流程变得庞大而严格； 整个产业链布局已经涵盖了广泛的专业行业； 包括了：公司设立资金融资土地出让、政策批准 审核、方案设计的确立、建筑施工、营销策划预 售体系、竣工验收测绘存档、物业售后权证登记 七大部分； 各部分相对专业性强但有彼此交集穿插。 凤斌志语 之 因为房价 1.3 房地产流程（2） 凤斌志语 之 因为房价 1.3 房地产流程（3） 凤斌志语 之 因为房价 1.3 房地产流程（4） 凤斌志语 之 因为房价 1.3 房地产流程（5） 流程中我们作为消费者需要关注： 前期土地开发及政府审批时间：至少1.5年 建筑施工时间一般为：1-2年，1年封顶 主体结构封顶就可办理预售手续进行销售 入住后办理产权登记时间：至少半年 小区楼盘销售需要“五证两书”并要关注上面 标注的住宅楼宇编码； 凤斌志语 之 因为房价 2.掀起高房价的盖头来 根据房地产流程的介绍可以把房价的组成按照专 业划分； 用开发建设流程分析房价的组成 凤斌志语 之 因为房价 2.掀起高房价的盖头来 以下将分析两个案例，代表各自时代特点： 案例一：05年左右获得土地，08年上市，代表地 价成本较低的“百家争鸣”时代； 案例二：09年拍卖获得土地，2011年上市，代表 楼市的“地王争霸”时代； 凤斌志语 之 因为房价 2.1 房价成本分析案例一 凤斌志语 之 因为房价 2.2 房价成本分析案例二 凤斌志语 之 因为房价 2.3 案例一与案例二比较 房价成本组成的五大成本中，进入地王时代 后，土地成本与政府税费有较大增幅。 建筑成本绝对金额变化不大，比重下滑剧烈 凤斌志语 之 因为房价 2.4 房价成本比重分析 凤斌志语 之 因为房价 2011年案例中， 集中体现的是： 2009年以后，楼 市进入地王时代之 后，房价成本各组 成部分比重的特征 见右图。 2.5 房价成本分析 凤斌志语 之 因为房价 土地成本：源于招拍挂获得土 地使用权所支付的土地出让金 （分次支付给土地交易中心） 税费成本的组成：税费达50余 项涉及25个部门 土地使用税、土地增值税、契税、企业营 业税、所得税、人防收费、消防收费、建 委收费、规划收费、土地收费、房管收费 、评价收费，安全收费、节能环保费用、 治安收费等 道路开口费、建筑垃圾管理费、印花税、 测绘费、城建税、教育设施建设附加税 2.6 房价成本分析结论 凤斌志语 之 因为房价 招拍挂的土地出让制度，让土地这一在房地产行业 的最基本最重要的资源，得以在市场中自由角逐； 土地价格已成为地王时代中比重最大的成本因素， 未来将达到5-6成以上； 各地政府针对房地产行业的各 种税金、规费，呈增加的趋势 土地+税费，将成为寡头时代 房价的决定因素 3.谁绑架了北京的房价 上一节的两个案例，其时间差正好是2008 前后年政府调控停止后，房价报复性反弹 的房价成本对比； 开放商：指责地价 政府：来自暴利 凤斌志语 之 因为房价 3.1谁绑架了北京的房价 凤斌志语 之 因为房价 3.2谁绑架了北京的房价 2011年在房价较之2008年剧增之后： 建筑成本基本持平，比重显著下滑，归因于施工 技术现代化程度提高以及新材料新工艺的应用； 财务成本与营销成本的绝对投入的金额增加，归 因于国家对房地产行业贷款融资的管理力度加大 ，以及房地产营销领域不再是卖方市场，地产商 加大在终端的销售投入。 凤斌志语 之 因为房价 3.2谁绑架了北京的房价 很多专家、学者认为是“招拍挂”的土地出让制度 ，是推动高房价的主要因素，所谓的“地价绑架房 价”； 我个人认为：“招拍挂” 是三种不同的出让方式， 如果说拍卖方式产生了地王、楼王，我不反对 凤斌志语 之 因为房价 但是招标与挂牌两种方式是不 是被土地交易中心使用频率的 过于少了！ 3.3谁绑架了北京的房价 招标方式：利用评标条件，可以得到合理的最低 价与最优方案中标结果。 例1：固定的规划用地指标（用地面积，容积率） ，谁给出的单平房价最低谁中标； 例2：或者地价与用地指标不变的条件下，保障性 住房量比重最大、数目最多的中标； 挂牌方式：也可以避免无休止的攀比加价拍地 凤斌志语 之 因为房价 3.4谁绑架了北京的房价 “招拍挂”的这种土地出让的经济制度，是主要原 因，并不是高房价的原罪； 而是现行的用地方税收、财政收入增长与GDP去 衡量地方长官的工作优劣的制度，是促使产生简 单见效快的买地经济、权力寻租、政绩工程、税 费加重的根本原因； 凤斌志语 之 因为房价 3.5谁绑架了北京的房价-结论 地方财政收入增长方式 只注重GDP的政绩标准 民生难搞见效慢 卖地简单见效快 现行官僚迁升制度 是绑架房价的元凶！ 凤斌志语 之 因为房价 4. 房地产置业、投资的技术派 u此次讲解很多同学重点在于了解如何选房、买房 u之前的三节内容，都是为这一节做的铺垫与一些 知识储备 u本节是此次幻灯片中的核心章节； 凤斌志语 之 因为房价 4.1 房地产置业、投资的技术派 u既然标题为做一个选房的 技术派； u我给大家推荐的方法是 u“楼面价格预期比选法” 凤斌志语 之 因为房价 4.2 技术派训练 u步骤一：依据个人的购房需求，选择若干个 备选买房区域或者轨道交通沿线； u步骤二：收集好区域后，上网收集该区域的 已出让的土地今年、去年、前年三年内的楼 面价格信息。 u也可以自己根据土地招拍挂信息计算 凤斌志语 之 因为房价 4.3 技术派训练 u步骤三：根据第一节介绍流程内容，从获得 土地到建筑结构封顶办理预售许可，至少需 要2-2.5年，土地才能转化为期房上市 u我们知道了该区域土地三年内的楼面地价， 就可以推算这个区域，今年，明年，后年的 房价单位成本 凤斌志语 之 因为房价 4.4 技术派训练 u步骤四：根据第二节内容，我们得知了今后 土地价格成本将占到楼价单位成本的5成以 上， u我们依据收集到的楼面价格2倍，大概得出 了该楼盘房价的单位成本，地产商至少要大 于此金额才会收回成本。 凤斌志语 之 因为房价 4.5 技术派训练 u前年的楼面价格今年该区域的房价成本价 u去年的楼面价格明年该区域的房价成本价 u今年的楼面价格后年该区域的房价成本价 凤斌志语 之 因为房价 4.6 技术派训练 u步骤五： 根据今明后三年你得出的房价成本价格，作 为个人判断房价未来趋势的标杆，可以按照 个人需求与资金状况，选择购买该区域的二 手房、现房与期房。 凤斌志语 之 因为房价 4.7 技术派训练 u举个例子：地域（望京） 凤斌志语 之 因为房价 4.8 技术派训练 u地域（望京）： 最低=16000（8000*2）收回成本+30%毛利润+货币 成本+精装修等认为存在的合理成本=25000 最高=48000（24000*2）收回成本+30%毛利润+货 币成本+精装修等认为存在的合理成本=60000 那么预测望京地域2012后三年房价范围： 2500060000之间，二手房或现房30000-35000 上下是合理且具升值空间 凤斌志语 之 因为房价 5.北京城未来十年的热点区域 城市化趋势：50% 70% 建立城市圈：京津冀 北京地形图：向东南发展 凤斌志语 之 因为房价 5.1北京城未来十年的热点区域 北京市国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要 “两城两带、六高四新”重点投资区域 凤斌志语 之 因为房价 5.2 热点区域 两城两带： 中关村科学城 未来科技城-昌平 北部研发服务和高 新技术产业发展带 南部高技术制造业 战略性新兴产业带 （大兴亦庄地区） 凤斌志语 之 因为房价 5.3 热点区域 六高：6大高端产 业功能区 中关村、 亦庄 CBD、 金融街 奥林匹克中心区 临空经济区-顺义 凤斌志语 之 因为房价 5.4 热点区域 四新： 新首钢高端产业 综合服务区 怀柔文化科技高 端产业新区 丽泽金融商务区 通州高端商务服 务区 凤斌志语 之 因为房价 5.5 热点区域总结 总结：凤斌志语观点-下一节重点介绍 结合十二五规划，城市化发展与现有区域成熟度 、房价高低等因素； 参考各区县十二五规划-新城规划 推荐区域：回龙观、