[法律资料]海韵大型养老社区半岭项目预留发展用地PPT.ppt

养老社区的兴起养老社区的兴起 中国老龄人口：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长 速度快的特点 早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有 68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口 中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1 老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长 2.38个百分点。 摘自2002年世界人口老龄化动态 目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总 人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。 中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口 的比例从7提升到14，发达国家大多用了45 年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历 程。 摘自2010年中国人口老龄化发展趋势预测 研究报告 中国老龄化人口发展趋势 亿人 世界老龄化人口发展趋势 亿人 中国老龄人口催生的养生市场需求 一万亿的需 市场消费求 养老机构 建设需求 社区养老 护理需求 老年护理 专业化人才需求 老龄市场 投资需求 老龄人口 资本市场需求 老龄人口 精神文化需求 养老资源 改建需求 20世纪50年代 ，中国出生人口 爆发式增长，出 生人口约为2亿 ； 现在，50年代人 年龄在50-60岁 左右，他们马上 要步入老龄化阶 段； 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家 经济体制改革的第一批受影响者，50-60岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。 追求安逸、平稳的 生活，养老度假迫在眉睫； 主要需求群体：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能 力，是目前老年社区的主要需求群体 2000年我国有1.3亿60 岁以上的老人（占总人 口的10.7%）。其中65 岁以上的0.95亿人，约 占70%。到2025年，60 岁以上的老人为2.78亿 ，2030年将达到3.5亿 ，将出现老龄化高潮。 由于我国社会保障体系 不完善，我们可能会面 临“先老后富”的境 况。 人口比例逐渐上升和社 会人口流性加强，使得 80后的三代人共同生活 的家庭观念开始变淡。 1、我国人口开始出现倒金字 塔结构，将进入老年型国家。 2、倒金字塔结构基数开始出 现增加趋势。 3、沿海及发达城市快速进入 老龄化阶段，北京、上海、大 连、广州、厦门、青岛等城市 兴建老年社区。 全国开始步入老龄化阶段 经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活 ，客观上要求老年住宅出现。 社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了养生社区的发展 经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分 ，导致发展商有意识开发建设养生社区。 房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居养生社区 我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段 兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推 动老年住宅发展 我国老年人口绝对数 字大，到2040年60岁以 上的老人3.74亿，而65 岁以上达到2.87亿人， 增长速度将快于经济发 展速度。 传统的“家庭养老” 观念在相当时间内仍占 主导地位，“度假养老” 观念没有形成。 我国老年住宅生存条件：人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老 年住宅处于初级阶段，还不成熟 人口结构龄化加剧 充分条件 老年人养老观念转变 经济发达，社会保障体系完善 必要条件 政府扶持，给予政策与资金的支持 我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年 住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利 性老年住宅并不成熟。 政府政策、资金大力支持 必要条件 经济发展必须达到一定水平 社会保障体系完善 改变传统养老观念 充分条件 老年人口达到一定数量 人口老龄化加剧 外部环境要求 老年住宅发展条件 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人， 较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 普通型养 老院 医护型养 老院 有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪 在床等，就可以申请住医护型养老院。 多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于 老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际 上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养 老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同 ，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化 运作的商品住宅。”） 老年 公寓 老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不 等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老 年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。 老年 社区 老年住宅的发展演变 老人社区标准体系：根据老年人需求打造的功能体系和设施 需求设施功能 居住功能 医疗护理功能 生活休闲功能 文化沟通功能 u志愿者服务计划，满足自我 价值的实现，带来年轻感觉 u完整的、可应对紧急情况医 疗服务系统 u多元化、现代的住宅，关注 人性化的细节 精神与价值诉求 u丰富的、满足不同需求的运 动娱乐配套 u方便学习交流的、跟上时代 节奏的环境和设施 方便和安全 健康和独立 运动和娱乐 学习和交流 年轻和自我 价值 打造老年社区的KPI指标： 软 件通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务 及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸 如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助 硬 件 空气新鲜、环境优美、交通便利、安静 空间结构：紧凑、通风、明亮、防火 单体设计 配套设施 打造的老 年社区KPI 指标 室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系 统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征 建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来 医疗:独立的医院 娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户 外活动的需要 休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的 用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所 无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等 住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或 部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感 室外环境 专业服务 物业管理 区位环境 政府收益型 政府福利型 企业赢利型 如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局 直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院 与福利院。 如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、 疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设 计配套设施。 如：北京太阳城、上海绿地21城 老年住宅模式:目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的 老年住宅形式。 企业盈利型老年社区现状：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力 老年群体打造，投资额大，开发周期长 企业盈利型 老 年社区现状 老年住宅受众群体有限 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户 提供个性化居住条件和人性化服务 仅有部分发达城市的个别发展商开 发了老年住宅，但都是资金实力非常 雄厚的发展商 建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大 我国社会保证体系不完善，无足够资金 发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、 社会化、规范化”。 无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、 心理特点等方面研究，服务人员素质不 高、社区管理、设施亟待完善。 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性 现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经 营”的特点，基本属于商业范畴 具有一定的开发经验热衷于公益事业，感恩社会 海韵集团开发老年社区优势：海韵集团一直致力于关注老年群体，创办了 陈宪清老年基金会，具有一定的社会影响力，对开发打造大型老年社区具 有相当的经验和推助力。 海韵集团 多年经营老年基金会的经验，使得创办老年社区 类型的项目驾轻就熟 海韵集团已经由产品、项目开发商成长为品 牌 开发商。我们的发展定位是成为中国热带滨海 生活方式的创造者。海韵生产和销售的不仅是房 子，还是服务，是生活方式。 捐资助学 奉献爱心，为希望工程“圆梦行动 ” 累计捐款200万元 公益赞助，捐资建敬老院，累积支出逾千万余 元 陈宪清老年基金会 海韵集团一直致力于关注老年群体，为提升海韵 员工与其家人的幸福指数，创办了陈宪清老年基金会 ，具有一定的社会影响力 海韵集团的品牌实力 半岭温泉度假区预留发展用地项目 三亚首席候鸟养生综合体 项目区位： 龙泉谷三亚的山 项项目名称定位 万科度假森林公园一站式家庭度假乐园 龙泉谷三亚的山山地别墅度假综合体 半岭温泉预留发展用 地项目 首席候鸟养生综合体 市场定位：目前三亚老年社区的市场基本上处于空白档，半岭温泉预 留发展用地项目作为三亚首席候鸟养生综合体，打造属于老年客户群 的生态养生综合体。从市场定位上区别于周边传统的旅游度假产品， 具有市场先导性，未来市场空间潜力无限。 周边竞品项目区位图周边竞品项目区位图周边竞品项目对比周边竞品项目对比 超超 6060 万万 方方 候候 鸟鸟 养养 生生 大大 盘盘 健健 康康 产产 业业 链链 支支 撑撑 体体 系系 半岭温泉老年社区定位：基于海南国际旅游岛发展的大视角 作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必 须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年 社区发展定位的重要前提。 我国人口老龄化一定程度上决定了消费者对养老休闲物业的需求程度 ； u人口结构老龄化状况 配套设施建设支持、营销支持； u政府扶持，给予政策支持 家庭养老向社会养老转变，空巢家庭增加； u养老的社会观念转变 产业特征决定的财富分配特征；老龄化人口的收入来源特征； u经济与社会保障水平 决定了目标群体的广度（海南三亚）； u海南得天独厚的 自然资源强度 p 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更 多是父母子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其 特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。 p 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以 温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念 ，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向 悠闲康乐有突出亮点的社区转变： 多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节 完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统 丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能 方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施 精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现， 带来年轻感觉 中国人有很强的家庭 观念，落叶归根，与 子孙辈一起共享天伦 之乐是许多老人的心 愿。与美国不同，中 国老年人有很强烈的 对亲情和家庭的情感 需求。 主题地产 主流市场 半岭温泉老年社区定位：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式 为主题，扩大客户群体，避免排他性 价值值 中低密度住宅 宅开发 中低密度住宅 开发 中高密度住宅、 公寓开发 中高密度住宅 持续开发 便利店、体检检、保健 等基本生活配套设设施 投入 部分医疗疗保健设设施投 入，如针对针对 老年病的 专专科医院、康复保健 疗疗养院 高级产业链级产业链 条配套、高端养老、 休闲设闲设 施投入：老年大学、国际际 学校、幼儿园等 大量宜老娱乐娱乐 休闲设闲设 施投入： 会所、俱乐乐部、室内外活动场动场 所及设备设备 p 老年社区开发建设受老龄产业 特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回 收 期一般较长 ，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销销售租赁赁居住产产品和各 种 形式的服务项务项 目； p 医疗疗、保健设设施投入是建立老年社区价值值的基础础，如何与住宅开发销 售的节点相配合 ， 合理安排节奏对项 目至关重要。因此配套设设施的合理投入及产产品形式和开发规发规 模控制合 理控制，可使项项目价值稳值稳 定提升并维维持项项目的持续续性经营经营 。 半岭温泉老年社区定位：需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多 层次”来满足 功能 需求 文化娱乐娱乐 功能 医疗护疗护 理功能 p提供老人追求进步、提升自我的空间 p提供老人渴望年轻，享受童真的空间 p24小时为入住老人进行保健、医疗、 理疗、康复的全面护理 居住功能 生活休闲闲功能 p注重空间的无障碍设计，满足入住老 人基本的生活居住需要 p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公 共空间 p提供老人增进友谊、交流的空间 紧急呼叫 棋牌室 茶室 健身房 开心农场 老年大学 图书室 歌舞厅 医疗室 护理室、健康咨询室 单间公寓 套房 别墅 生态森林公园、温泉 户外健身区、高尔夫 服务务功能 商业业功能 其他功能 p保障老人享受周到细致的服务，各种 紧急情况下的应急处理等 p满足基本的购物、日用品采够等需求 p满足到此度假、陪伴老人的家人需求 日常护理 代办服务 超市 酒店 餐厅 儿童托管中心 半岭温泉老年社区定位：具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老 年养生社区”将是未来老年房地产业的发展趋势 患有突发性危 险疾病的老人 ，脖子上都佩 戴着一个项链 一样的报警装 置，只要按一 下“项坠”， 救护车就会立 即赶到。 医 疗 服 务 系 统 综合性医院 专业中心 眼科中心 急救中心 心脏病中心 体检中心 一对一健康护理 家庭看护 药房 照顾中心 心理治疗 牙医 综合医院 家庭看护 照顾中心 半岭温泉之健康配套：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人 的健康需求 健康配套：一对一健康状况护理，专家制定服务，呵护老人全部身心。 运 动 和 娱 乐 设 施 高尔夫 各式特色温泉、温泉入户 山地运动 特色开心农场 康乐设施 果岭高尔夫 18洞高尔夫 高尔夫练习场 保龄球 室内、外泳池 棋牌室 健身房 登山徒步 户外骑行 高尔夫 健身房 半岭温泉之休闲配套：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生 活每一个角落 休闲配套：特色开心农场，供老人们享受农园乐趣，渗透至生活每一个角落 学 习 交 流 场 所 老年学校 俱乐部 老年乐队 博物馆 交流中心 图书馆 艺术室 教堂 培训班 画廊 舞会 亦教亦学 交流舞会 图书馆 半岭温泉之文化配套：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再 实现 半岭温泉之精神关怀：我们给老人提供的不仅仅是全方位的物质生活配套 ，更会关怀其精神生活方面。所以我们建立了志愿者之城，通过志愿者活 动让老人们体现自我价值，同时能节省管理成本，形成良好的社区氛围 谭大爷:厨房里20个厨子18个是