房地产行业企业所得税政策解读.ppt

房地产开发行业房地产开发行业 企业所得税政策解读企业所得税政策解读 培训及解读内容 一、政策依据 二、房地产经营范围及 开发产品完工确认条件 三、收入处理 四、成本、费用的税务处理 五、计税成本的核算 六、特定事项的税务处理 七、新老政策的衔接 n新法实施前，内外资分别规定 内资：国税发【2006】31号 外资：国税发【2001】142号 n新税法实施后，统一政策 国税发【2009】第031号 意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业 所得税处理的政策依据和操作规范。 一、政策依据 （一）房地产经营业务范围： 1、土地开发 2、开发产品的建造、销售 开发产品包括： 住宅 商业用房 其他建筑物、附着物、 配套设施 二、业务范围及完工确认条件 （二）开发产品完工确认条件（第3条） ： 1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、 已开始投入使用。 3、 已取得了初始产权证明。 开始投入使用开始投入使用是指房地产开发企业开始办理是指房地产开发企业开始办理 开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际 投入使用。投入使用。 房地产开发企业建造、开发的开发产品无论房地产开发企业建造、开发的开发产品无论 工程质量工程质量是否通过验收合格，或，或是否办理完工（ 竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产，当其开发产 品开始投入使用时均应视为已经完工。品开始投入使用时均应视为已经完工。 （国税函【2009】342号） 初始产权证明：初始产权证明：通常是指大产权证，即房地产开发通常是指大产权证，即房地产开发 企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前 ，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新 建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权 证。这是买受人办理小产权证的前提。证。这是买受人办理小产权证的前提。 需要注意的是：需要注意的是：成本对象的成本对象的完工标准完工标准, ,而非整个项而非整个项 目的完工标准，也就是说只要项目中的某个成本对目的完工标准，也就是说只要项目中的某个成本对 象符合完工标准，该成本对象就应该视作完工产品象符合完工标准，该成本对象就应该视作完工产品 。例如：某栋楼的其中一套房子已经开始投入使用。例如：某栋楼的其中一套房子已经开始投入使用 , ,就应该将整栋楼视作完工产品。就应该将整栋楼视作完工产品。 n（一）收入范围 n（二）代收基金、费用和附加处理 n（三）收入确认的原则及形式 n（四）开发产品销售收入核算要求 三、收入的处理 n开发产品销售过程中取得的全部价款。 包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形 式和非货币形式）。 （一）收入范围（第5条） n代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）： 未纳入价内 由企业之外的其他收取部门、单位开具发票 n应计销售收入： 纳入价内或由企业开具发票的； （二）代收基金、费用和附加处理（第5条） n1、收入确认的原则 n2、销售方式及其收入确认时点 n3、视同销售处理 n4、销售未完工开发产品处理 （三）收入确认的原则及形式 n通过正式签订房地产销售合同或房地产 预售合同所取得的收入。（第6条） n注意事项： 税收收入与会计收入存在区别； 计算三项费用扣除限额的基数的变化； 税收待遇是不一样的； 定金、订金等预收款的税务处理。 1、收入确认的原则 n n 所谓定金所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，是指合同当事人为了确保合同的履行 ，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事 人一方人一方在合同订立时在合同订立时或者或者订立后履行前订立后履行前，按照合，按照合 同标的额的一定比例（不超过同标的额的一定比例（不超过2020），预先给付），预先给付 对方当事人的金钱或其替代物。对方当事人的金钱或其替代物。 n n 定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担 保主合同的成立和生效，根据保主合同的成立和生效，根据担保法担保法规定，规定， 给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定 金；接受定金的一方不履行金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返债务的，应当双倍返 还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应 抵作价款或者收回。抵作价款或者收回。 1212 定金和订金税收的处理： n n 订金订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签在法律上是不明确的，也是不规范的（未签 订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被 视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的 担保性质。担保性质。 n n 在税收上，企业只有通过正式签订在税收上，企业只有通过正式签订房地产销售房地产销售 合同合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，才所取得的收入，才 应确认为销售收入的实现。应确认为销售收入的实现。 n n 因此，具有预收款性质的因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金订金、保证金、诚意金 、内部认购会员卡或会员费、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样也同预收的定金一样 处理，暂时不用缴纳企业所得税，在处理，暂时不用缴纳企业所得税，在签订销售（签订销售（ 预售）合同预售）合同后才予以纳税。后才予以纳税。 1313 销售方式收入额确定收入实现时点 一次性全 额收款 实际收讫价款或取得 索取价款凭据 实际收讫价款或取得索 取价款凭据（权利）之 日 分期收款销售合同约定价款合同约定付款日 银行按揭销售合同约定价 首付款：实际收到日； 余 款：银行按揭贷款 办理转账之日 委托方式 根据合同签订方式及 约定价款 收到受托方已销开发产 品清单之日 2、销售方式及其收入确认时点（第6条） 委托方式下收入的确认（第六条） 委托销售销售额的确认销售额确认条件 合同（协议）签订情况定价情况 支付手续费合同(协议)约定价 视同买断 合同(协议)约定价 （1）委托方与购买方 （2）委托方、受托方、购买 方共同签订 合同（协议）约定价买 断价 买断价 （1）委托方与购买方 （2）委托方、受托方、购买 方共同签订 （3）受托方与购买方 合同（协议）约定价买 断价（适用1、2） 基价（保底价 ）并实行超基 价分成 合同(协议)约定价 （1）委托方与购买方； （2）委托方、受托方、购买 方共同签订 销售合同（协议）约定价 基价； 支付的分成额，不得直接 从销售收入中减除 基价 销售合同（协议）约定价 基价 按基价+分成额受托方与购买方 包销 包销期内:参照上述1至3项规定确认收入 包销期满:未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式 n（1）视同销售行为： 用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产 与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未 发生改变） n（2）确认收入时点： 转移之日，或实际取得利益权利之日 n（3）确定收入额的方法和顺序： A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价； B.参照当地同类开发产品市场公允价值； C.按成本利润率确定，不得低于15%。 3、视同销售处理（第7条） l（1）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入 预计计税毛利率 注意：纳税申报时，作为纳税调增项目。 l（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际 毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳 税所得额。 注意：只要符合完工条件，即应结转收入和成 本，以前年度已经征税的预计毛利则应作为纳税调 减项目。 4、销售未完工开发产品处理（第8、9条） （3）征管要求： 年度申报时，出具报告完工产品实际毛利 与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他 相关资料。 （4）计税毛利率: A.一般商品房：不得低于10%、5% B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于3% 经济适用房 n1、定义：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价 格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供 应，具有保障性质的政策性住房。 n2、按3%的计税毛利率申报纳税，需报送资料： （1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； （2）土管部门划拨土地的批准文件； （3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格 的批件； （4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出 具的购房资格证明； （5）列明该项目的省、市、县级人民政府关于经 济适用住房建设投资计划； （6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份 证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、 实际购买面积、单价、销售金额）； （7）主管税务机关要求提供的其他资料。 按3%的预计毛利率申报纳税，需报送资料： l（1）国有建设用地使用权出让合同和政府 主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证 明文件； l（2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和 身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期 、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； l（3）主管税务机关要求提供的其他资料。 限价房和危改房 经济适用房、限价房 和危改房收入核算要求 n一般商品房小区配套建设经济适用住房、限价房 和危改房的，应分别核算销售收入，分别计算预 计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛 利率。 n对经济适用房、限价房和危改房项目配套建设的 商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不 得按3%计税毛利率执行。 n出租未完工产品（预租收入）： 交付（承租人）使用之日。 n出租完工产品： 合同约定的应付租金之日。 其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨 年度，年度，且且租金租金提前一次性支付提前一次性支付的，根据的，根据实施条例实施条例 第第9 9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上 述已确认的收入，在租赁期内，述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关分期均匀计入相关 年度收入年度收入。（国税函（国税函【20102010】7979号）号） 租金收入的确定（第十条） n为便于计税开发成本的结算，应分别计税成本对 象进行销售收入的明细分类核算 （四）开发产品销售收入核算要求 （一）成本、费用的核算与扣除要求 （二）税前扣除项目 （三）已销开发产品的计税成本的扣除 （四）维修费用的扣除 （五）维修基金的扣除 （六）配套实施的处理 （七）银行按揭保证金的扣除 （八）销售佣金（手续费）的扣除 （九）利息支出的处理 （十）资产损失的扣除 （十一）折旧费用的扣除 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 四、成本、费用的税务处理 n正确区分两组概念（第11条） ： 期间费用与开发产品计税成本 已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本 （一）成本、费用核算与扣除要求 l（1）期间费用； l（2）已销开发产品计税成本； l（3）营业税金及附加、土地增值税。 营业税金及附加、土地增值税：销售完工和未完 工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税 均可在企业所得税前扣除。 （二）税前扣除项目（第12条） 计算公式: 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面 积可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本 对象总可售面积 （三）已销开发产品计税成本的扣除 l维修对象： 1、未售的完工开发产品； 2、已售的开发产品（含共用部位、共用设施 设备），（限制条件：法律或合同规定应承担 维修职责维而发生的修费用） l维修形式：维护、保养、修理等 l扣除金额：实际发生部分，据实扣除。 （四）维修费用的扣除 n对已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维 修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移 交时扣除。 （五）维修基金的扣除 n理解上可区分为三类：公共配套设施、一般配套 设施、其他配套设施。 l（1）公共配套设施 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的 、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿 赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。（国税发200931号第27条） 税收待遇：不单独作为计税成本对象。 （六）配套设施的处理 l（2）一般配套设施 如会所、物业管理场所、电站等配套设施（ 第十七条） A.应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外 ）符合下列条件之一条件： 营利性 产权归企业所有 未明确产权归属 无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其 他单位应视同销售 nB. 视为公共配套设施处理，符合下列条件之一： 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 l（3）其他配套设施 如邮电通讯、学校、医疗设施等（第18条） n应作为计税成本对象单独核算成本。 n合资建设完工后有偿移交的处理： 经济补偿-建造成本调整当期应纳税所得额 为购买方的按揭贷款提供担保而支付的保证金， 不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期 税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 n理解： 1、或有事项，预计负债，不得扣除 2、相关性原则 （七）银行按揭保证金的扣除（第19条） n境外佣金支出： 委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销 售收入10%内据实扣除。 n境内佣金支出： 应符合财税200929号文件的规定： 支付对象：合法经营资格的中介机构或个人 扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收入 金额的5%。 （八）销售佣金（手续费）的扣除（第20条） n扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生 的符合税收规定的借款费用 n核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分 配完工前计入开发成本；完工后计入期间费用 ； n扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理 金融企业借款 按借款合同规定的利息支出扣除； 由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部 其他成员企业分配使用，符合条件的利息支出准 予扣除 条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件； 无利率差。 （九）利息支出的处理（第21条） 非金融企业（含自然人）借款，按金融企业同期 同类贷款利率计算部分： 1、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非 法集资目的或其他违法行为； 2、判别企业与借款人是否存在关联关系； 3、存在关联关系的，按财税【2008】121号 文件确定利息扣除金额； 4、非关联关系的，按不超过金融企业同期同类 贷款利率计算的数额部分； 5、金融企业同期同类贷款利率的掌握：参照本 企业年度内向商业银行贷款的同期同类利率确定 ；如本企业年度内没有可参照的贷款利率，按当 年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。 n利息扣除凭证： l金融企业借款： 金融企业结息凭证； 适用集团统一银行借款的:从金融机构取得借 款的证明文件；地税部门提供的利息发票（通用 发票）； l非金融企业（含自然人）借款： 地税部门提供的利息发票（通用发票） 借款合同 资金入帐证明 u国税函2009777号文明确了向自然人借款的 税务处理 l房地产开发企业特有的财产损失项目： （1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失 （2）开发产品整体报废或毁损的净损失 “整体”：以成本对象为计量单位 l管理上应履行审批手续 依据：国税发【2009】 88号 扣除项目：作为非货币性资产损失 审批机关：有权税务机关（按金额大小确定） （十）资产损失的扣除（第22、23条） n可扣除折旧实际使用累计超过12个月 n不得扣除折旧实际使用累计未超过12个月又销 售 （十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第24条） n2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的 收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务 宣传费的基数。 n开发产品完工，会计核算转销售收入时，已作为 计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复 计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 （一）计税成本的含义 （二）计税成本对象的确定 （三）计税成本项目 （四）计税成本核算的一般程序 （五）计税成本核算要求 （六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定 （七）预提费用的处理 （八）停车场所的处理 （九）结算计税成本的凭证问题 （十）计税成本的结算期限 五、计税成本的核算 n计税成本是指在开发、建造开发产品过程中所发生 的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本 对象的各项费用。 n与开发成本的区别： 归集依据不同，前者为税收政策，后者为会计制 度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。 从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的， 会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整 （一）计税成本的含义（第25条） n1、含义： 指为归集和分配开发产品开发、建造过 程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象与成本核算对象的定义是不 同的，两者的确认原则是有差异的 （二）计税成本对象的确定 A.可否销售原则 B.分类归集原则 C.功能区分原则 D.定价差异原则 E.成本差异原则 F.权益区分原则 n n 特别注意：特别注意： （1 1）开工之前合理确定，并备案。开工之前合理确定，并备案。 （2 2）用用6 6种方法来划分不同的成本对象，企业需种方法来划分不同的成本对象，企业需 要注意区分。要注意区分。 n2、计税成本对象确定原则（第26条） u（1）土地征用费及拆迁补偿费 u 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包 括：土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用 税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补 交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、 回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 u（2）前期工程费 u 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 u（3）建筑安装工程费 u 指开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开 发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 u 关注甲供材料问题，防止重复扣除 n3、计税成本内容（第27条） u（4）基础设施建设费 u 指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开 发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境 工程费。 u（5）公共配套设施费 u 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属 于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位 的公共配套设施支出。 u（6）开发间接费 u 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将 其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理 人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电 费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销 设施建造费等。 u1、合理确定计税成本对象 u2、严格按照计税成本的内容核算 u3、正确归集计税成本 u4、预提计税成本 u5、分配共同成本、开发间接费用 u6、分配已完工成本对象的计税成本 u7、计算并结转已销开发产品的计税成本 （四）计税成本核算的一般程序（第28条） n项目开工之前，遵循六大原则，确定计税成本对 象 n履行报备手续，填报房地产开发企业计税成本 对象备案报告表报主管税务机关 n成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆， 如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同 意 1、合理确定计税成本对象 n企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算 内容进行核算 （1）土地征用费及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施建设费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用 2、严格按照计税成本项目的内容核算 n对当期实际发生的各项支出： （1）按性质、经济用途及发生的地点、时间 区进行整理归类 （2）正确区分应计入成本对象的成本和期间 费用 3、正确归集计税成本 n按照办法三十二条的规定，正确预提未结算的工 程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建 费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象 。 n依据：权责发生制原则 4、预提计税成本 n分配对象：共同成本、不能分清受益对象的开发 间接费用 n选择 “占地面积法”、“建筑面积法”、“直接成本 法”、“预算造价法”等分配方法，分配归集至相 关计税成本对象。 5、分配共同成本、开发间接费用 n通过上述（）（）的步骤，已经将开发 成本按照计税成本对象进行了归集。 n对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费 用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资 产之间进行分配，其中： 应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申 报时进行扣除； 未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售 时再予扣除。 依据：面积、单位面积计税成本 6、分配已完工成本对象的计税成本 n本期已完工成本对象 l （1）区分开发产品和固定资产并对其计税成 本进行结算。 l （2）属于开发产品计税成本的，尚有以下步 骤： A.计算确定可售单位面积计税成本 B.计算已销、未销开发产品的计税成本 C.已销开发产品的计税成本，在当期扣除； 未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣 除。 7、计算并结转已销开发产品的计税成本 n例：某房地产开发企业2008年完工一幢商品 房住宅楼（作为计税成本对象），可售面积 8000，结算单位面积计税成本3000元， 2008年当年实现销售2000 ；2009年发 生应由该住宅楼承担的计税成本160万元，实 现销售5000 。 n问题：计算2009年度可税前扣除的已销开发 产品的计税成本。 n解题过程： （1）2009年发生成本应调整单位面积计税成本 16000008000200元/ （2）调整后单位面积计税成本3000200 3200元/ （3）2009年销售的开发产品的计税成本 32005000=16000000元。 （4）2008年销售的开发产品可在2009年税前扣 除的计税成本2002000=400000元。 （5）2009年可税前扣除的已销开发产品的计税成 本= 16000000+400000=16400000元。 （6）未销开发产品计税成本32001000 3200000 今后实际销售时扣 n通过分配 n对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的 成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完 工后再予结算。 未完工和尚未建造的成本对象 n1、核算方法： 制造成本法 n2、核算要求： 属于直接成本和能够分清成本对象的间接 成本直接计入成本对象 共同成本和不能分清负担对象的间接成本 按受益、配比原则分配 （五）计税成本核算要求（第29条） n3、共同（间接）成本分配（第二十九条） A.占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积 的比例进行分配。按开发方式分别计算： 1.一次性开发 某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面 积全部成本对象占地总面积） 土地总成本 2.分期开发的，应两次分配 本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部成本 对象占地面积开发用地总面积） 土地总成本 某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面 积本期全部成本对象占地面积） 本期内全部成本对象 应分摊土地成本成本 注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对 象共同负担的占地面积（单独作为过渡性成本对象核算的单独作为过渡性成本对象核算的 公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。） n例：某房地产开发企业经立项开发一住宅小区，占 地60000，计划分三期开发，分别20000 ， 30000 ，10000，支付土地出让金50000万元， 一期计划开发小高层住宅3幢和一个会所，分别占地 面积6000 ，6000 ，6000 ，2000 。 n计算： 一期内全部成本对象应分摊土地成本 =2000060000） 5000016667 万元 3幢小高层住宅应分别分摊土地成本（6000 20000） 166675000.1万元 会所应分摊土地成本（2000 20000） 166671666.7万元 nB.建筑面积法。 定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总 建筑面积的比例进行分配。 适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配 套设施成本 计算公式： 一次性开发： 某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对 象建筑面积全部成本对象建筑面积）公共配套设施成 本 分期开发的，应两次分配： 本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本 期内成本对象建筑面积开发用地计划建筑面积） 公共 配套设施成本 某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本 对象建筑面积本期内成本对象总建筑面积） 本期内全 部成本对象应分摊的公共配套设施成本 nC.直接成本法。 定义：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期 内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 适用成本项目：借款费用 计算公式： 某一成本对象应分摊的借款费用=（期内某一成本 对象的直接开发成本期内全部成本对象直接开发 成本）本期借款总费用 nD.预算造价法。 定义： 指按期内某一成本对象预算造价占期内全 部成本对象预算造价的比例进行分配。 适用成本项目：借款费用 计算公式： 某一成本对象应分摊的借款费用=（某一成本对 象预算造价期内全部成本对象预算造价 ）本 期借款总费用 l特别说明： n土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分 配必须按照确定的方法处理。 n其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定 企业有了较大的自由选择权。 n成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵 循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税 务机关的同意。 n1、以换取开发产品为目的，将土地使用权投资 企业 n2、以股权的形式，将土地使用权投资企业 （六）以非货币交易方式取得土地使用权成本 的确定（第31条） 投资目的 换取的开发 产品地点 接受土地使用权 成本确定时点 接受土地使用权成本确定 以换取 开发产 品为目 的 该项土地开 发、建造 首次分出开发产品 时 应分（付）出开发产品的 市场公允价+土地使用权 转移过程中应支付的相关 税费支付的补价款（应 收到的补价款） 其他土地开 发、建造 投资交易发生时 股权形式投资交易发生时 该项土地使用权的市场公 允价值+土地使用权转移 过程中应支付的相关税费 支付的补价款（应收到 的补价款） n1、出包工程结算款 n2、公共配套设施成本 n3、报批报建费、物业完善费 首次规范，与原规定有突破 原规定：内资不得预提，外资可预提绿化、道路 等配套设施费 （七）预提费用的处理（第32条） n（1）预提条件（同时符合） A.出包工程已经全部完成； B.出包工程结算正在办理； C.可能结算的金额有充分的证明依据； D.未全额取得发票。 n（2）预提金额确定：未开票金额，最高不得 超过合同总金额的10%。 n（3）跟踪结算管理：预提的出包工程，自开 发产品完工之日起超过2年仍未支付（未取得 发票）的，预提的出包工程款全额计入应纳税 所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。 1、出包工程结算款的预提 n（1）预提条件（同时符合）： A.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或 按照法律法规规定必须配套建造的条件； B.尚未建造或尚未完工的； C.公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的 鉴证报告。 n（2）预提金额确定： 公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本 n（3）预提金额的跟踪结算管理： A.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起 计入当期应纳税所得额； B.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品 条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 C.以后实际发生时，再按照办法第二十八条第三款规定扣除（已 销、未销、固定资产间分配）。 2、公共配套设施成本的预提 物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修 基金或其他专项基金。 （1）预提条件： A.开发产品已完工（未完工产品不得预提） B.应向政府上交而未交 （2）预提金额确定： 依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知 书”确定 （3）跟踪结算管理： A.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期 限确定； B.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得 超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额， 以后年度实际支付时准予在税前扣除。 3、报批报建费、物业完善费的预提 n企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独 核算。 n利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配 套设施进行处理（摊入开发产品计税成本） 新办法对停车场所的处理采取了简化方法 对第二种情形将停车场所作为公共配套设施的 简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入 属于净收入，没有成本配备了。 （八）停车场所的处理（第33条） n实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的， 不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再 按规定计入计税成本。 新办法对结算计税成本的票据合法性强调了要求 ，由此可知，