重庆奇尚可行性研究报告.ppt

奇尚渝北项目 可行性研究报告 2010年，中国社科院未来中国最具竞争力的一线城市之一 山半城，水半城重庆 重庆实景 努力把重庆建设成为长江上游金融中心和西部发展经济桥头堡 。 “314”胡总书记对重庆的总体定位 重庆实景 Add Your Text 重庆地处中国内陆西南部，由于特殊的地理环境和特殊 的气候，故重庆有很多别称，如：“山城”、“火炉” 、“雾都”、“桥都”。 重庆，古之发展源于两江交汇，重庆因江而生，因江 而城，形成了独特的“码头文化”，进而又引申出了 后来重庆人的“火锅文化”； 重庆古称“巴国”，巴人历史悠久，勤劳朴实，形成 了独特的巴文化，它亦是巴渝文化的发祥地，其历史 至今已有3000年。 重庆文化 “陪都”、“山城”、“火炉”、“雾都”、“桥都” 码头文化 No1：地块区位及四至 No2：地块周边配套 No4：地块地形地貌 No3：道路及交通状况 No5：地块指标 No6：小结 目录 CONTENTS 1、地块本体分析 2、重庆宏观概况 3、重庆及区域发展规划 4、重庆及区域房地产概况 5、区域分类客群分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 8、投资收益测算 9、敏感性分析 10、投资风险分析 11、可行性研究结论 地块区位 u位于重庆主城区西北方向，渝北 农业科技园区内，属城市核心拓展 区； u地块紧邻机场高速； u距离重庆CBD约20分钟车程， 距江北核心商圈观音桥15分钟车 程，距江北国际机场只有10分钟 车程； 地块位于重庆市渝北区，紧邻高速公路，距主要商 业中心约20分钟车程左右 CBD 观音桥商圈 江北国际机场 本案 15分钟车 程 25分钟车 程 10分钟车 程 两路商圈 南坪商圈 解放碑 杨家坪商圈 沙坪坝商圈 机场高速 西接：机场高速 南接：金石大道 东临：重庆食品加工区、金石小区 北临：有友食品、秦妈食品厂 西南靠近：重庆鳄鱼馆、农业园区转盘 东南靠近：重庆小天鹅食品生产加工厂 西临机场高速，北面有高压走廊穿过 东原香山 尚地 机场高速 鳄鱼馆 小天鹅 加工区 农业园区 实验小学 高压走廊 金石大道 C地块 B地块 A地块 金石小区 N 地块四至交通条件 教育配套： 临近西南政法大学、南方翻译学院两大知名高校， 以及农业园区实验小学 生活配套： 1公里范围内，只有三个居住小区的社区配套，配 套比较缺乏； 工业配套： 项目临近重庆食品加工区，周边聚集大量的食品加 工类企业，如秦妈火锅、有友食品、天友乳业等等 ； 其余配套： 地块靠近国家4A旅游景点，鳄鱼馆，周边缺乏优势 自然景观资源； N 南方翻译学院 西南政法 大学 农业园区实 验小学 农业园区管 委会 食品加工 区 食品加工 区 金石小区换 建房 重庆市鳄鱼馆 枫林秀水小区 东原香山 区域内生活商业配套缺乏，紧靠食品加工区，有 部分教育配套。 周边配套 A地块 A地块 u地块内部相对比较平坦，土石方开挖 量比较小，有利组团划分和景观打造； u地块北面有2条110kw的高压走廊； u地块南面，有较长的狭长地带，不利 于建筑和道路的设计； N 地形地貌 B地块 B地块 u地块内部落差接近30米，为施工带来 一定难度 u地块南部紧靠食品加工厂，有一定的 空气污染； N 地形地貌 C地块 C地块 u地块紧靠国家4A风景旅游景点重庆鳄 鱼中心； u缓坡地形，利于中高端物业打造。 N 地形地貌 机场高速 高压走廊 金石大道 CD地块 A地块 C地块 B地块 A地块 N 项目A地块B地块CD地块 综合 占地面积 （平米） 151308.535561.561374.2248244.2 容积率（ 设定） 21.521.93 限高3636无/ 建筑密度303030/ 总建面 （平米） 30261753342.3122748.4478707.7 地块指标 地块规划许可经济指标统计表 较低的用地指标，决定了中高端物业的发展道路 No1：城市GDP对比分析 No2：产业结构发展概况 No4：城市CPI指数变化 No3：人均可支配收入与人均消费支出 No5：城市化率与人口增幅 No6：外来人口变化 No6：家庭人均住房面积与户数人口变化 目录 CONTENTS 1、地块本体分析 2、重庆宏观概况 3、重庆及区域发展规划 4、重庆及区域房地产概况 5、区域分类客群分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 8、投资收益测算 9、敏感性分析 10、投资风险分析 11、可行性研究结论 一圈两翼 二环八射 直辖市+314战略+新城乡经济特区+保税区+两江新区 使市场跨越能力不断增加，城市爆发性增长即将来临 07年4月 314总体部署 07年6月 旧城改造 两江四岸 保税区 08年4月08年11月 1.5万亿 中央财政 投资 新城乡 统筹型 经济特区 08年11月 09年7月 5个重 庆建设 10年6月 两江 新区 宏观经济研究： 强劲的中央政策扶持，为重庆经济爆发奠定了基础 2007-2008年重庆市GDP的生产总值均位于西部第二，其增长幅度为23.98%，排 在全国代表性城市前列，仅次于西安和天津市的GDP增长幅度，经济发展势头强劲。 注：数据来源于各市统计局 宏观经济研究： 重庆与其他城市GDP对比 单位：亿元 重庆近两年GDP年增幅超越北京，上海，成都等城 市，经济进入快速增长轨道 宏观经济研究： 产业结构 图：2000-2008年重庆市产业结构发展走势图 （单位：亿元） 数据来源：2000-2008重庆市统计公报 在近几年的产业结构演变过程中，第一产业比重仍保持逐步下降态势，并且比重 已降至接近10%，第二产业呈小幅度上升态势，第三产业发展相对平稳预计在今后 的发展中，第一产业的比重将继续下降，而第二产业的发展将带动第三产业的比重 的上升，最终使第三产业占主导地位 。 重庆城市发展处于第二阶段向第三阶段发展的转型期，未 来第三产业发展空间巨大。 日期可支配 收入(元) 增幅 比例 增幅 比例 20027238- - 2003809411.83%5.41% 2004922113.92%12.89% 20051024411.09%19.08% 2006112059.38%2.30% 20071371522.40%14.80% 200815,70914.54%19.82% 图：2000-2008年重庆城镇人均消费支出走势图 2002-2008重庆市城市居民可支配收入增长 重庆经济的发展，人均收入快速增加高于人均消费支出，城市消费水平不断提高，城 市人均消费支出继续保持稳定的增长趋势。 08 年受金融危机等因素影响，人均消费支出增幅有所回落，在可支配收入的高增幅支 撑下，消费支出回落幅度有限。 宏观经济研究： 人均收入与人均支出 人均可支配收入快速增长，高于消费支出的增长幅度 ，表明重庆的购买力受到收入的有力支撑 受国家经济环境影响，CPI在经历连续3年增长之后，09年出现了下滑，但重庆 市下滑幅度与全国平均水平相比明显较小，可见重庆物价市场稳定，消费环境 较好。 图：2000-2008全国CPI走势图图：2000-2008重庆市CPI走势图 宏观经济研究： CPI指数变化 重庆物价价格指数相对稳定，整体消费环境较好 70% 30% 城市化 城市化水平 第三产业比值 初期起始阶段中期扩张阶段后期成熟阶段 劳动密集型资金资源、技术密集型集约、知识型 经济实力较弱总量、第二产业加速第三产业为主 城市化率平稳上升 向30%发展 城市化是同期工业化水 平1.5-2.5倍，城市化率 较快速向70%攀升 城市化速度有所降低 达到现代化 目前重庆市正处于城市化进程的中期，经 历传统老工业城市向国际化、科技化的大都 市的转型阶段，城市人口和城市有效面积正 在大规模扩张，由此而牵动的住房市场内需 提升。 随着城市人口和城市化水平的增加，大量人口涌入 重庆，支撑房地产市场刚性需求。 宏观经济研究： 城市化率 重庆城市化率初级阶段向城市快速扩张阶段快速过渡，大量人口涌入城市 城市城市化率 上海88.7% 深圳99% 北京84% 重庆49.99% 随着重庆市经济产业的快速发展、城市魅力的增加，郊区人口的城市化进程将不断加速； 重庆市人口统计比较 年份总人口（万）总户数（万户）常住人口（万）流动人口（万）城市化率 04年3144.23988.592770.98373.2543.5% 05年3169.161010.412798371.1645.2% 06年3198.871030.662808390.8746.7% 07年3224.461051281741048.8% 宏观经济研究： 城市化率 按照重庆十一五规划，到2020年，大概有800万1000万农村人口成为城镇人口 ，其中至少有500-600万人入住主城区，按照每人30平米住房需求，住房需求容量约 1.5-1.8亿平米，这还不包括旧城改造带来的换代需求。 重庆市市长黄奇帆 未来十年，新增主城区城市人口500-600万，新增 住房需求量1.5-1.8亿平米 重庆外来人口比率逐年稳步增加，为城市发展注入 活力，带来大量的高端住房需求 宏观经济研究： 外来人口增幅 图：2000-2008年重庆市外来人口比率图：2000-2008年重庆市外来人口总量（单位/万） 重庆市外来人口比率以及总量逐步攀升，2008年达到重庆市总人 口量的16%，外来人口总量约500万人，支撑房地产需求市场更加快速 发展。 直辖以来，重庆市平均每户家庭人口数量变化不大，而近两年则呈下降趋势。这表明重庆 的住房条件正在得到改善，刚性需求逐步加大； 人均住房建筑面积是衡量住房条件的最直接标准，从右图可以看出，重庆市的住房条件正 在得到改善，到2009年末，人均建筑面积有望突破30平米/人。这表明重庆市房地产市场改善 刚需的市场容量在逐步加大 宏观经济研究： 家庭户数人口与住房面积变化 图：2000-2007年重庆市平均每户家庭人口走势图 (单位：人)图：2000-2008年重庆市人均住房建筑面积走势图 （单位：平方米） 数据来源：2000-2008年重庆市统计年鉴 重庆市场刚性需求巨大，改善型刚性需求容量逐步增加 宏观经济研究： 小结 One:中央政策大力扶持，重庆经济快速发展，GDP增幅全国第一； Two:人均可支配收入稳定增长，消费市场稳定； Three:目前城镇化率49%，未来十年将有500万左右的新增城市人 口，带来1.5亿平米住房刚性需求； Four:外来人口占到总数量达到500万，更加支撑城市房地产市场发展； No1：城市发展规划 No2：城市发展方向 No4：重庆居住人口流向分析 No3：居住组团发展规划 No5：片区产业格局状况 No6：产业收入状况 No6：新政扶持 No7：小结 目录 CONTENTS 1、地块本体分析 2、重庆宏观概况 3、重庆及区域发展规划 4、重庆及区域房地产概况 5、区域分类客群分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 8、投资收益测算 9、敏感性分析 10、投资风险分析 11、可行性研究结论 u“一圈”指“一小时经济圈”，以重 庆市主城区特大城市为中心，以一小时 车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积 近3万平方公里，是重庆市的经济主体和 产业聚集区； u“两翼”指渝东北三峡库区和渝东南 民族地区。渝东北地区包括原三峡库区 大部分，以万州为中心，涵盖11个区县 ；渝东南地区主要是少数民族聚居区， 以黔江为中心，涵盖6个区县。 发展规划 一圈两翼”经济战略发展方针 一小时经济圈以及两翼战略发展核心，前瞻性的 规划对未来增强了发展动力 根据重庆复杂的地形地貌，主城区在发展方 向上体现了极大的适配性，城市用地主要选择在 三个方向：相对平缓的北部地区、跨越中梁山的 西部地区、跨越铜锣山的东部地区。向南由于受 到地形和行政界限的制约，不是主要发展方向。 未来空间结构将呈现“ 五片，六中心、十 六组团”，即主城区划分为5个片区、16个组团 和6个独立功能区。 城市“北上为主，东移西进为辅”发展战略 本案 发展规划 城市发展方向 北上的主城核心发展战略，奠定购买力流向，本项目 恰好位于北上发展的中轴线上 渝北区 北碚区 南岸区 巴 南 区 沙 坪 坝 区 北部新区 江北区 渝中 区 九龙坡 大 渡 口 区 住宅规划主要范围区域规划功能备注 渝中区现代繁荣商贸区 渝中区为输出型改善居住的区域， 沙坪坝区为输入型善居住的区域 沙坪坝区、北碚区文教优势区 渝北区、江北区、北部新区新式高档住宅区 输入型高档居住发展区域 南岸区景观住宅区 九龙坡区、大渡口区普通住宅聚集区输入型工业人口密集区 巴南区现代新型城镇输入型城市化的扩大区域 数据来源：重庆市规划局 数据来源：重庆市规划局 城市住宅规划组团上，未来重庆发展的主要方向 是持续向北，本项目所在地规划功能为新式高档住 宅区，对于区域居住档次的提升将有较大的促进作 用，但同时区域的竞争力也会随之加大。 发展规划 住宅组团定位 本项目所在渝北片区定位为人口输入型新式高档住宅 区，客群受全市购买力支撑 重庆市主城区及各区域常住人口（单位万人） 时间重庆市主城区渝中区大渡口江北区沙坪坝区九龙坡南岸区北碚区渝北区巴南区 20042793.92627.1668.6325.763.5184.0992.2265.1366.281.8879.8 20052798645.5169.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.27 20062808658.9670.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.19 20072816671.6271.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.11 20082839684.6171.1627.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.54 年均增速0.41.70.91.42.01.81.92.02.14.02.9 渝北区人口增加速度位居主城区第一，大量其他区域人口的导入为房地产发展奠定基础； 区域人口无论是人口总量，还是人口增速均位于全市前列。 发展状况 各区人口流向分析 项目所在渝北区，人口增速全市第一，大量人口导入为 房地产发展奠定客群基础 保税港科技区 扬子江商务中心 龙湖水晶国际 入驻企业类型：地产类 上丁企业园 入驻企业类型：电子/ 化工 木星 入驻企业类型：轻纺类 水星 入驻企业类型：电子类 火星 入驻企业类型：电子类 天王星 入驻企业类型：电子、 建筑类 美源国际 入驻企业类型：金融类 海王星 入驻企业类型：电子、 建筑类 水利大厦 入驻企业类型：政府/地 产类 金星 入驻企业类型：电 子、软件类 荣鼎国际 财富中心 北部新区高新 园科技产业区 重庆行政及领 事馆区 本案 渝北空港工 业园区 重庆出口 加工区 发展状况 片区周边产业状况 长安福特 工业园 CBD长江上游 金融中心 7大高端产业汇聚，为本案提供客群支撑 本案所在片区汇聚7大产业集群，涵盖长江上游金融中心，长安福特工业园、高新科技产 业园，重庆新行政中心，港口贸易等高收入人群 2008年重庆市各行业职工平均工资水平及增长幅度 2008年重庆市主城九区职工平均工资水平及增长幅度 单位：元 % 数据来源：重庆市政府网 从行业划分看，不同行业的职工平均工资差距较大。在全市19个 行业中，金融业职工平均工资仍然雄居各行业之首，成为唯一超过 5万元的行业，达到57570元，相当于全市平均水平的2倍多，同比 增加9450元，增长19.6%； 项目所在两北片区（渝北，江北）收入增长幅度与，收入总额均位 于主城前三 1 2 3 发展状况 区域行业收入状况 项目所在片区以房地产，计算机软件，政府部门， 港口贸易等为主的高薪人群 p 天津滨海新区面积：2200平方公里； p 浦东新区面积：500平方公里； p 重庆第三区：提出960平方公里； 主体为江北区、渝北区和北部新区 两江新区将享受浦东、滨海两大新区的所有优惠政策。 中国第三区重庆两江新区 北重庆爆发性增长即将来临 重庆已成立并将于6月18日全面公布，中国继上海浦东、天津滨海之外第三个“ 内陆开放型经济实验区”，而本案位于两江新区中轴核心，具有极大发展空间， 发展状况 新区域政策支撑 本案 两江新区范围图 资料来自于重庆市规划局 浦东新区已成为： 上海新兴高科技产业和现代工业基地，上海新的经济增长贡献区 房地产价格至成立之日起3年翻2倍。 p1、由1990年的60亿元上升至去年末的1500多亿元，区域 经济总额增长25倍 p2、吸引9300多家国内企业入驻浦东,累计金额超过600亿 元。 p3、港口吞吐量: 2006年，实现港口货物吞吐量1.06亿吨， 比上年增长33.2%，占上海港货物吞吐量的24.0%，再创历史 新高，成为推动上海港成为世界第一大港的中坚力量。 发展状况 新区域政策支撑 p13年来,浦东新区新增道路1000多公里,相继建成了杨浦大桥、南浦 大桥、徐浦大桥、延安东路隧道复线、地铁2号线、世纪大道、外环 线浦东段等交通设施。磁悬浮机场快线也已全面建成。 p政府先后投入约1800亿元人民币开展基础建设， p目前投资上海并经市政府认定的42家跨国公司地区总部中，22家落 户浦东；在沪85家外商投资性公司中，30家扎根浦东；全市91家外 商投资研究开发中心中，75家落户浦东。 上海浦东新区的案例佐证新区的经济发 展空间与房地产增值奇迹 1“五免五减半”。从事机场、港口、公路、电站等能源、交通建设项目的 外商投资企业，减按15%的税率征收 企业所得税。 2.“二免三减半”。在浦东新区内开办的中外合资经营、中外合作经营、外商投资经营的生产性企业，从事生产 、经营所得和其他所得，减按15%的税率征收 企业所得税。 3. “一免二减半”。外资银行、外资银行分行、中外合资银行及财务公司等 金融机构外国投资者的资本金或分 行由总行拨入的营运资金超过1000万美元、经营 期限在10年以上的，经金融机构申请、税务机关批准，其经 营业务所得减按15%的 税率缴纳企业所得税并从开始获利年度起，第一年免征企业所得税，第二年和第三 处 减半征收所得税。 4.中外合资经营企业的外国投资者，将从企业分得的利润汇出境外，免征汇 出额的所得税。 。（摘自上海浦东新区政府网站） 两江新区将享受浦东、滨海两大新区的所有优惠政策-摘自北部新区政府网站 p 优惠政策的出台，将吸引众多的外商投资企业，中外合作，中外合资企业 ，外资银行，加工贸易企业等等进驻，从而带动整个两江新区的经济发展。 发展状况 新区域政策支撑 发展规划及状况： 小结 One:城市向北的主流发展趋势为本项目带来极大的购买力支撑； Two:片区输入性人口增长成为区域内房地产市场重要发展条件； Three:项目片区周边大量高端产业汇聚，为本项目提供中高端客群来源； Four:两江新区的政策发布为本项目所在片区爆发性增长带来机遇。 No1：重庆开发体量变化 No2：供应量与销售量对比分析 No4：可支配收入与房地产价格对比 No3：重庆售价与全国重点城市售价对比 No5：新政后交易变化分析 No6：区域房地产市场状况 No7：区域客群来源 No8：小结 目录 CONTENTS 1、地块本体分析 2、重庆宏观概况 3、重庆及区域发展规划 4、重庆及区域房地产概况 5、区域分类客群分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 8、投资收益测算 9、敏感性分析 10、投资风险分析 11、可行性研究结论 表：2004-2008年重庆市房地产指标 （单位：万方） 指 标20042005200620072008 新开工面积2190.992334.752709.283555.873509 房屋竣工面积1585.982209.822224.842253.072368 新开工面积增幅4%6.6%16%31%-1.3% 房屋竣工面积增幅-5.43%39.33%6.7%1.2%5.1% 新开工与竣工面积差额605.01124.93484.441302.81141 数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴 重庆房地产市场 开发量 近年来重庆市的新开工面积发展较为稳定，2008年受到金融危机的影 响，新开工有所下滑，导致2009年市场供应量较低。 相比于新开工面积，重庆市的房屋竣工面积一直处于较为平稳的状态。 08年受金融危机影响开发量有所降低， 09年新开工量大幅增加 从07年开始，每年销售量均高于推出量，09年达到峰 值，销售体量超过2400万平米，全国排名第二 重庆房地产市场 批准预售与销售量对比分析 2008年市场进入调整期，需求转为观望，批准预售面积也出现首 次下降，到2009年1-6月，重庆主城累计实现商品房批准预售面积 758万平方米，与08年同比下降195万平方米，下跌幅度20.46。 由于08年开发商对市场信心不够，大幅缩减开工计划。 图：2002年-2009年1-6月重庆市主城区批准预售面积走势图 （单位：万方）图：2002-2009年度重庆市主城区商品房成交总量走势图 （单位：万方） 数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴 2008年虽然经历市场回调、需求压抑，但销售仍保持在 1200万方以上；2009年刚性需求集中爆发，1-6月成交 1124万方，较08年同期增长523万方，增幅达87%，市场 全面回暖，09年全年成交2418万平米； 09年成交爆发性增长与开工量的大增，及有可能导致2010年消费暂时性透支 与供应量巨大双重打击 图：2004-2009年度重庆市主城区商品房成交均价走势图 （单位：元）图：重庆市主城区商品房成交均价与全国重点城市成交均价对比 （单位：元 重庆房地产市场 成交均价与全国城市均价对比 重庆主城经历了两次价格大幅度上涨周期。2004-2005 年第一波房价上涨热潮使得主城商品房销售价格突破了 2800元，随后由于宏观调控进入市场调整期；而07年， 在“新特区”的推动下，房价一举攀上3898元，同比增 长37.79，09年再次暴涨35%，突破4300. 重庆房地产价格远低于上海、深圳等发达城市，与 武汉、成都相比也有30-20%价格差，在二线城市当 中房地产价格洼地明显，未来增长空间巨大。 重庆成交价格远低于二线城市，价格洼地明显 ，未来成长空间巨大 图：2002-2009年度重庆市主城区商品房成交总量走势图 （单位：万方） 数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴 图：2004-2009年度重庆市主城区商品房成交均价走势图 （单位：元 ） 重庆房地产市场 量价关系 2011年2011年 从重庆近6年成交量价关系可以看出，重庆房地产市场呈现两年一轮换周期的特征，交易量 体现尤为明显，说明以刚需为主的市场消费力需要积累爆发的过程，2010年的交投低迷， 为2011年的市场发展带来机遇，未来政策利好支撑，当外来购房群逐步加大后，城市的连 续上涨能力及空间将会打开。 两年一轮回的市场特征，2010年的市场收紧 为2011年的大发展带来机遇 2002-2008重庆市城市居民可支配收入与房地产价格增长对比 日期 可支配 收入(元) 增幅 比例 商品房成交均价 （元建面每平米 ） 增幅 比例 20027238- 1995- 2003809411.83%21035.41% 2004922113.92%237412.89% 20051024411.09%282719.08% 2006112059.38%28922.30% 20071371522.40%332014.80% 200815,70914.54%397819.82% 除2006年重庆商品房价格和年均可支配收入低于10%的增长幅度以外，其它日期重庆市商品房价格和 人均可支配收入逐年稳步提高，平均年增长率保持在10%以上，照此速度2009年房产均价定将突破4000 元大关，随着重庆居民经济水平的提高，居民购买力将大大增强，同时将有利的拉动房产价格的增长。 数据来源：重庆市统计年鉴、市房管局 城市居民购买力逐年增加，是保证房产价格增长的前提，未来重庆房市看好，房产价格将有较大的上升空间。 重庆房地产市场 成交均价与全国城市均价对比 近五年人均可支配收入增幅大大高于地产价格增涨 ，房价收到收入的强力支撑，无市场泡沫 重庆房地产市场 新政后市场交易量反映 城市新政后日均成交跌幅备注 上海-64% 北京-58% 深圳-70% 南京-79% 长沙-9% 重庆-4.8% 2010年4月18日新政后，重庆市房 地产交易量，跌幅仅为4.8%，远低 于深圳70%，上海64%的比例，市 场稳定度高波动小。 新政后重庆成交量仅下跌4.8%，为全国大城市最 低，市场交易稳定度高 重庆房地产市场 新政后市场交易价反映 北京房地产价格走势深圳房地产价格走势 重庆房地产价格走势 与深圳、北京等相比市场交易价格下跌比例少，重庆 市场风险抵抗能力强 新政后市场交易价格北京下跌25%，而 重庆新政后房地产交易价格下跌仅为6% ，下跌幅度较小，市场抗风险能力强 渝北区批准预售面积稳步增长，所占全市比重逐 步加大市场地位突出 区 域2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-6 月 合计 南岸区147.95221.99169.8329.45174.15319.51118.71481.55 巴南区58.2170.8682.52117.3835.13173.4842.88580.46 九龙坡区151.16197.57195.94212.65112.25316.7688.221274.55 大渡口区58.1930.8668.354.7833.1533.969.38288.62 江北区105.65250.46132.19175.89177.36213.7966.851122.19 渝北区244.36292.03350.45371.34171.15351.2366.761847.32 北部新区43.27133.39145.36160.91285.72154.2263.66986.53 渝中区58.8363.32114.684.7433.1556.126.476417.236 沙坪坝区103.2591.07105.7149.5475.66278.2647.72851.2 北碚区26.338.948.3971.430.74215.73 合计970.871351.551391.161695.581146.111968.73541.3869065.386 2003年-2009年6月渝北区与其他区域批准预售面积对比表（单位：万方） p从整体分析，自2003年渝北房地产市场进入全面开发以来，已批准预售面积达1847万平 方米，在主城各区域中仍然占据较大比重，市场地位也较为突出。 数据来源：重庆房管局 区域房地产市场 市场供应 09年市场去化呈现求大于供的市场态势，市场现状良 好 2003年-2009年1-6月渝北区与重庆市主城其他区域商品房成交面积对比表 单位:平方米 区 域2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-6月合 计 南岸区199.54159.06205.6226.07405.4223.31171.381590.36 巴南区53.11117.3566.9567.81102.0781.31250.41539.012 九龙坡区177.25158.14228.31182.14331.18161.062137.511375.592 大渡口区33.5243.0146.9354.698.7343.89221.69342.372 沙坪坝区118.95111.5873.1187.62145.76113.894100.52751.434 江北区135.16148.9133.74171.61319.6148.9116.161174.07 渝北区212.03239.55284.65263.17364.17172.385148.981684.935 北部新区27.9476.66211.47138.28211.61188.43110.43964.82 渝中区112.69100.92119.0785.17118.7950.29617.2604.136 北碚区44.1554.5945.7640.2657.2836.66625.89304.596 合计1114.341209.761415.591316.732154.591220.147900.179331.327 数据来源：重庆房管局 区域房地产市场 去化量 2004-2008年渝北区域与重庆市主城其他区域累计供销比对比表 （数据来源：重庆市统计年鉴） 区域房地产市场 供销比 区域累计批准预售面积（万平方米） 累计销售面积（万平方米 ） 供销比 南岸区1362.851418.98 0.95 巴南区537.58488.6 1.07 九龙坡区1186.331238.08 0.90 大渡口区279.24320.68 0.85 江北区1055.341057.91 0.95 渝北区17801534 1.15 北部新区922.87854.39 1.05 渝中区410.76586.93 0.55 沙坪坝区803.48650.91 1.33 北碚区221.44 312.430.71 片区市场供销比合理，市场交易活跃，供应与 去化均为全市首位 渝北区市场供应量与去化量均位于全市首位，市场交投活跃，供销比合理 。 渝北区成交均价排名稳定，但受到远郊住宅的价格拉 低影响，总体单价不高 2003-2008年北部新区与重庆市主城其他区域商品房建面成交均价对比表 元/平方米 p从整体价格走势分析，渝北住宅的成交均价也一直保持着逐年上涨的趋势，08年市场低迷情 况下交易价格上涨20%，但受到与渝北部分远郊住宅价格拉低影响，交易单价在全市排名不高 。 区 域 2005年 2005年价格排 序 2006年 2006年价格排 序 2007年2007年价格排序2008年 2008年价格排 序 九龙坡区18699260243045637595 大渡口区23386234292756832588 沙坪坝区26744257953265537446 南岸区26475276533436441274 巴南区173910195610248710292510 江北区27473253663591345412 渝北区21877252672925737387 北部新区37191371814161149951 渝中区31282292523761244313 北碚区20598239682540931159 数据来源：重庆房管局 区域房地产市场 供销比 区域房地产市场 分类供应结构 近三年本项目所在片区，洋房及别墅类高端物业供应量逐步减少，高层与小高层 产品供应量逐步加大 片区内近4年洋房类物业供应逐步减少，高层物 业供应加大 2006-2009年各板块各物业类型供应价格分析统计表（元/套内平方米） 分析 项目 高层、小高层花园洋房联排别墅独立别墅 2006200720082009200620072008200920062007200820092006200720082009 回兴 板块 2080- 2650 2900-350042005500 2800 - 3000 65006000700050008000110007000130001500018000 新牌 坊冉 家坝 板块 3250- 5280 3400-6600520065005000 5500 - 8800 700080005000 北滨 路板 块 3224- 5200 4150-11000800095001600017000 龙头 寺板 块 3200- 5200 3800-59006500700047007000 北部 新区 板块 2680- 3950 3480-730055006500 3650 - 4874 4700 - 6300 67007500 4700 - 9000 6200-8500900012000 11000 - 14500 130001400016000 区域房地产市场 分类供应产品价格 洋房类均价达到7000元，高层类产品均价5500元 对外人口吸附力极强，82%外区客户的构成 保障市场交易量与交易价格 2006-2008主城楼市区内外消费占比特征回顾09年房交会区域客户构成分析 区域房地产市场 客户吸附力 重庆房地产市场 小结 One: 09年销售量达到2400万平米全国排名第二，市场容量极大； Two: 交易价格受到收入的强劲支撑，并处于全国价值洼地，增长空间高； Three: 新政后交易价格与交易量虽有所下跌，但跌幅有限，市场稳定， 抗风险力强； Five:片区房地产交易量全市第一，市场活跃，客群受全市支撑； Four:两年轮回的量价周期，2010年的低迷为2011年的发展带来机遇。 No1：高层客群初判 No2：洋房客群初判 目录 CONTENTS 1、地块本体分析 2、重庆宏观概况 3、重庆及区域发展规划 4、重庆及区域房地产概况 5、区域分类客群分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 8、投资收益测算 9、敏感性分析 10、投资风险分析 11、可行性研究结论 目标客群定位 区域内典型项目客群参考对项目客群进行初步研判， 以期为项目客户研判提供指导性方向。 高层代表项目：万科朗润园 洋房代表项目：旭辉朗香郡 可比案例成交客户分析 高层参考项目：万科朗润园 洋房（小高层）参考项目：旭辉朗香郡 成交客户年龄统计 三 房 年 龄 20-24岁2213% 25-30岁4426% 31-35岁5231% 36-40岁2917% 41-45岁117% 46-50岁85% 50岁以上21% 合计168100% 两 房 年 龄 20-24岁7111% 25-30岁20131% 31-35岁16325% 36-40岁10316% 41-45岁599% 46-50岁223% 50岁以上335% 合计652100% 结论：两房成交客户年龄多来至于25-30岁为主，占31%；三房主要以31-35岁段为主，同样占31%。 两房与三房购买群体年龄段各显不同，决定其各年龄段购买产品方向不一样。 目标客群定位 万科朗润园（高层） 成交客户居住区域统计 三 房 居 住 区 域 两路区域内5633% 渝北区（除两路区域）3621% 江北区2113% 渝中区21% 沙坪坝区53% 九龙坡区00% 大渡口区00% 巴南区11% 南岸区21% 北碚区64% 远郊区县148% 外省市2515% 其他00% 合计168100% 两 房 居 住 区 域 两路区域内19931% 渝北区（除两路区域）11518% 江北区8813% 渝中区366% 沙坪坝区294% 九龙坡区122% 大渡口区91% 巴南区20% 南岸区234% 北碚区162% 远郊区县6610% 外省市558% 其他20% 合计652100% 结论：两房、三 房成交客户居住 区域主要集中在 两路区域内，其 次为渝北片区。 说明三北区域为 本项目购买力主 体，符合前期客 户区域定位。 目标客群定位 万科朗润园（高层） 成交客户工作区域统计 三 房 工 作 区 域 两路区域内5935% 渝北区（除两路区域）3320% 江北区2113% 渝中区64% 沙坪坝区42% 九龙坡区00% 大渡口区00% 巴南区11% 南岸区21% 北碚区64% 远郊区县106% 外省市2616% 其他00% 合计168100% 结论：两房、三 房成交客户工作 区域也主要集中 在两路区域内； 三北区域依然成 为购买力重点， 外省市比例大幅 上升。 两 房 工 作 区 域 两路区域内20933% 渝北区（除两路区域）9815% 江北区11017% 渝中区559% 沙坪坝区173% 九龙坡区112% 大渡口区30% 巴南区30% 南岸区30% 北碚区122% 远郊区县366% 外省市559% 其他234% 合计635100% 有效样本 635组 目标客群定位 万科朗润园（高层） 成交客户家庭结构统计 三 房 家 庭 结 构 单身一人居住2917% 夫妻二人同住6840% 三口之家同住（子女尚小）6036% 三口之家同住（子女成人）53% 单身与父母同住32% 夫妻二人与父母同住32% 三代同住（子女尚小）00% 三代同住（子女成人）00% 空巢家庭00% 其他00% 合计168100% 两 房 家 庭 结 构 单身一人居住13521% 夫妻二人同住18228% 三口之家同住（子女尚小）18028% 三口之家同住（子女成人）9615% 单身与父母同住244% 夫妻二人与父母同住71% 三代同住（子女尚小）91% 三代同住（子女成人）41% 空巢家庭30% 其他61% 合计646100% 结论：两房家庭结构 主要以夫妻二人同住 和三口之家同住（子 女尚小）为主，三方 主要以夫妻二人同住 为主。 目标客群定位 万科朗润园（高层） 成交客户购买目的统计 三 房 购 买 目 的 首次购房自住6036% 二次购房自住6639% 出租型投资148% 转让型投资2314% 其他53% 合计168100% 两 房 购 买 目 的 首次购房自住15024% 二次购房自住21535% 出租型投资10116% 转让型投资13522% 其他142% 合计615100% 结论：客户主要购买目的主要以自住为主，其中二次购房自住两房占35%，三房占39%； 目标客群定位 万科朗润园（高层） 成交客户交通工具统计 三 房 交 通 工 具 自驾车7947% 公交车7947% 公司班车32% 出租车74% 合计168100% 结论：两房成交客户交 通工具主要以公交车为 主，占56%，而三房成 交客户交通工具主要以 自驾车和公交车为主， 各占47%。 目标客群定位 万科朗润园（高层） 两 房 交 通 工 具 自驾车20334% 公交车33956% 公司班车346% 出租车295% 合计605100% 成交客户直接购买原因统计 结论：两房成交客户直接购买原因是以开发商品牌为主；而三房成交客户直接购买原因是项目产品户型， 其次是开发商品牌。 直接购买 原因 户型价格面积 生活配 套 区域 位置 社区景 观 全装 修 物业服 务 车 位 开发商 品牌 教育 环境 交通 升值 潜力 其它合计 两房1991364558631818256164476169311336 15%10%3%4%5%1%14%4%1%33%0%1%7%0%100% 三房1334543205112139413014990483 28%9%9%4%1%2%4%8%1%27%3%2%2%0%100% 目标客群定位 万科朗润园（高层） 本项目高层客户特征 u成交客户以渝北两路区域为主，江北区、渝中区为辅，主 城其余各区客户较少； u成交客户主要以二人世界的家庭为主，三口之家（子女尚 小）的家庭结构客群为辅； u成交客户中，日常出行方式仍然以公交车为主，私家车较 少； u客户购房因素中，万科品牌以及户型特色成为关键的两个 要素； 可比案例成交客户分析 高层参考项目：万科朗润园 洋房（小高层）参考项目：旭辉朗香郡 渝北区 178套 沙坪坝 4套 区县 7套 外地 4套 渝中区 3套 江北区 14套 客户生活区域分析大重庆来访比例 备注：一期住宅成交套数210套 重庆消费者购房习惯：对原生活区域认同度高 重庆各区域对外区域辐射范围能力弱，成交仍以本区域生活人群为主要力量 目标客群定位 旭辉朗香郡（洋房） 两路 109 套 回兴 43套 空港 8套 北部新区 4套 黄泥磅 4套 龙溪镇 4套 冉家坝 3套 新牌坊 2套 渝北区客户区域 两路老城区改造为项目带来了最多的成交客户 目标客群定位 旭辉朗香郡（洋房） 区域 渠道渝北区江北区沙坪坝渝中区区县外地总计 朋友介绍78312185 路过4223148 报纸202312128 户外1741123 手机短信1717 电视415 网络213 总计178144374210 40%的客户是通过口碑相传的，尤其是本区域内客户，占到了口碑相传客户的90%以上 其他区域客户主要获知渠道多为户外及报纸媒体 成交客户媒体渠道分析 目标客群定位 旭辉朗香郡（洋房） 三口之家 年龄结构家庭结构 年龄 家庭结构 30岁以下31-35 岁 36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56-60岁60岁以上总计 单身44 二人世界73131318 三口之家272547282282158 三代同堂547632229 四代同堂 总计4329573528117210 主力客群：3645岁30岁以下客户多为父母出资购买 成交客户年龄及家庭结构分析 目标客群定位 旭辉朗香郡（洋房） 本项目一期成交客户34%是个体经营户 排名第一位 成交客户职业结构分析 目标客群定位 旭辉朗香郡（洋房） 本项目洋房客户特征 u客户来源渝北区占有绝对比例，其次是江北区，主城其余 区域以及区县所占比例非常小； u成交客户主要年龄在3645岁之间，以三口之家之家为 主； u一期的成交客户中，企业私营业主以及企业员工成为购房 主力； u从客户来访的渠道看，朋友介绍和路过成为来访渠道最重 要的两个因子； No1：前提说明 No2：分地块拆分组合 目录 CONTENTS 1、地块本体分析 2、重庆宏观概况 3、重庆及区域发展规划 4、重庆及区域房地产概况 5、区域分类客群分析 6、产品拆分组合 7、初步规划布局 8、投资收益测算 9、敏感性分析 10、投资风险分析 11、可行性研究结论 假设前提说明： 1、本方案内各物业形态价格参考根据市场目前价格对比得出； 2、商业体量暂不考虑在内，全部计算入住宅中。 4、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目前可实现 的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照18%的公摊率、小高层 按照15%的公摊率、洋房10%的公摊率计算； 因此得出本项目高层5900元/平米（套内）、4838元/平米（建面）,小高层6400元/平米 （套内）、 5440元/平米（建面） ；容积率1.5的洋房7000元/平米（套内）、6300元/平米 。 项目销售均价修正因素修正后价格 万科朗润园6900扣除600元装修成本和400元品牌溢价4838（建面） 旭辉朗香郡7200扣除200区域成熟度 7000（套内） 6300（建面） 典型参考项目目前销售均价 说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的