《合同填写注意事项》PPT课件.ppt

合同填写注意事项 滨海顺驰 专业服务都体现在哪些环节？ 什么是置业顾问？ 滨海顺驰 办理过户 手续及贷 款手续 签定购房 合同 帮助审核 房屋资料 协调确定 房价 领客户看 房 介绍合适 房源 询问客户 购房要求 置业顾问 置业顾问就是在客户购房时提供服务及参 考意见，提供全程房产专业服务的专业人员。 滨海顺驰 严谨 细致 全面 规范 这是置业顾问专业服务的体现 关于签订购房合同这样一个关键的环节，需要 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 第二部分 签署房屋租赁合同 第三部分 收据的填写 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 三方合同的签 署，涉及到三家的 协调，如果有一方 的关系未协调好， 则会影响合同的签 署 G:房屋买卖（置换） 合同（范本）.doc 滨海顺驰 一、卖方急需用钱 贷款出件的时间 ，过户放款的时间（急迫） 此时，如果一旦买方贷款出现问题 ，或者过户放款时间延长，则会出现退 房的情况。我们需要做的是： 第一部分 签署房屋买卖置换合同 滨海顺驰 1、在签署合同时，告知买卖双方， 贷款是由银行审批的，我公司是代为办理 手续，一定会按流程尽快的催件办理相关 手续。 但对于急用钱的卖方，要阐明：如 果因买方原因首家贷款银行毙件，则向客 户推荐另外的银行办理，时间上肯定会稍 晚一些 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 公司的原则：在签署合同时，就 先期审验客户资质，但是最终审批的 权力在银行。 请客户在选择借款人时慎重考虑 ，并且尽可能多的提供相关证明资料 。 滨海顺驰 2、因贷款人个人资质差审 批未通过的情况下，信息服务费 是不予退还的。 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 三、 9大误差： 根据以往的经验，易引发纠纷， 导致严重后果的，可总结为以下9大误 差： 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 *1.将砖混说成框架 *2.房龄说短了两年以上-说房龄时 说约数，也可以让客户自己去核实 *3.房屋朝向告知错误 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 *4.房屋门牌号写错 *5.建筑面积告知错误，虽然合同填写正确 *6.配套设施承诺错误： 1）单气说成双气，或者知道是单气， 但是将暖气、煤气说反 2）无大表说成有大表 3）乱承诺说有数字电视 4）采暖方式为煤气或电采暖说成集中 供热 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 *7.无地下室承诺成有地下室 *8.乱承诺屋内的设施留存-即使限 入合同上标注了留存物品，也不要 将所留物品说一定留存，要说如果 最终房主不搬走，应该就是留下的 。 *9.费用计算等方面产生重大误差，客 户不认可，要求退房或者按实际损 失折算补偿。 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 严禁祸从口出 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 四、应该拒绝为客户签约的情形 1.售房人本人未到场，在无经过公证的 授权委托书的情况下，配偶或者亲属或者 朋友要代为签署合同 妻子签署都不行么？那是共有财产啊 ？我知道他们确实还是婚姻关系良好啊？ 我急于签约啊？ 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 法律依据： 合同无效：指虽经当事人双方协商订立，但因欠缺 法律行为的生效要件，因而不能产生当事人预期的法律 后果的合同。 根据合同法第五十二条，有下列情形之一的为 合同无效： 1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利 益 2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 3.以合法形式掩盖非法目的的 4.损害社会公共利益 5.违反法律、行政法规的强制性规定 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 案例分析： 2005年10月20日车站北路签署 卖方荆德强因事在合同未签字前离开，口头说 让妻子刘桂霞代为签署合同，结果过了几天之后 ，觉得房价卖低了，心生悔意，便想种种办法刁 难公司和买方，先不提供相关证件，后又要求买 方于过户时支付全款，最后，又咨询了律师，以 妻子刘桂霞私自出售该房屋，房主荆德强不知情 为由诉讼，此案已经审理一年多了，买方至今未 过户，而公司也耗费很大精力在辩驳无签署合同 不规范的连带责任 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 解析： 因为在签署合同时的操作不规范，带来 的损失是不可预计的，这一单仅仅收取了5000 元中介费，却让公司付出了更多. 1.担心败诉承担连带责任赔偿违约金 2.花费人力物力取证、出庭 3.聘请律师的费用 4.买方对我公司操作不专业不规范的不 满 5.口碑宣传，影响美誉度 滨海顺驰 第一部分 签署房屋买卖置换合同 四、应该拒绝为客户签约的情形 2.售房人未带齐证件（产权证、身份证 ） 没关系，内网上不是有相关信息么？ 先签了合同，再让售房人送过来就行了啊 ？ 滨海顺驰 大家务必不要碰触这两条应该 拒绝签约的原则，否则无论是公司还 是个人都会承担相当大的风险！ 第一部分 签署房屋买卖置换合 同 滨海顺驰 良好的机遇 公司利润的支撑 水平的亟待提高 面对滨海新区租赁市场的活跃前景，应 该高度重视租赁业务，以高水平、高质量的服 务赢得客户: 房屋租赁合同.doc 第二部分 签署房屋租赁合同 滨海顺驰 一、签订合同同时，必收取齐全的几个款 项： *中介服务费 *定金 押金中介服务费（高端租赁 ） *押金 第二部分 签署房屋租赁合同 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 在房屋租赁过程中，最易受到损失进而投诉 率较高的是： 出租方 损失中介费、物品丢失 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 如果不能保证 押金中介服务费 则务必向出租方阐明后果：如果在交齐首期 租金前承租方退房，则出租方会损失中介费 而押金不足，就会引发出租方的不满，将矛 头指向签约的中介方，指责我们的连带责任 ，认 为我们的服务不完善，以至使其损失。而我们需 确保客户双方利益，尽到做中介方的义务。 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 案例分析： 2005.12.3 解放路连锁店 经办人王春英租赁合同 事由：2005.11.13签署，房屋租金800元，押金800 元，按季度支付。承租方王羿只交了定金800元，出 租方刘浩用来交了信息服务费，房屋押金以及第一 季度的房屋租金并未交纳，但经出租方同意，先给 承租方交了房。连锁店告知出租方三日内催要，但 房主大意一个月了未要来，结果承租方不辞而别。 房主认为自己是受害者，白让别人住了一个月房子 ，向我公司索要800元来弥补自己的损失。 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 解析：公司以合同签署时未收房屋押金 、腾房时未收房屋租金，是经过出租方同意 的为由，最终并没有退还出租方中介费。 但是，出租方坚持认为自己不知道后果 会这么严重，既然我们是专业的置业顾问， 也收取了租赁信息服务费，就不应该让这种 情况发生。从而对我们的标准式专业服务有 了不良的印象，并且传播放大，违背了我们 的聚焦客户价值法则。 滨海顺驰 警惕要点： 将合同的违约条款明示给双方，使 其更加明确双方的权利与义务- 警醒 必须约定承租方在腾房同时将首期 租金交齐-把控- 第二部分 签署房屋租赁合同 把控 警醒 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 二、必须验明证件是否齐全 签订合同同时，必须验明齐全的证件: 1.出租方产权证明原件 2.出租方及承租方身份证明(军官证,外籍 人士护照) 3.必须留存出租方及承租方身份证明复印 件；留存两份：连锁店一份（随合同复印件 保存），对方客户一份 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 案例分析： 案例一：2005年万丽泰达酒店通过我公司 为员工租房，店员并未验证出租方身份证与产 权证上是否一致，就签署了合同，结果真正的 房主回家看到万丽住进自己的房子，强行要求 万丽搬 走，但是万丽的将近一年的租金已经 先期支付给非法转租人了，并且现在已经联系 不到了，查验身份证时发现是假的。万丽提出 ：要么公司补偿其损失，要么会起诉我公司 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 案例分析： 案例二：我公司的两套收购房新建里7-3- 501及新建里7-3-502，就是被持有该房钥匙的 非法小中介转租出去的，最后我公司为了顺利 出售该房，给承租方一部分补偿，要求其搬出 该房 案例三：顺驰在2004年开展的包租业务， 就存在很多租户私自转租房屋的情况，为公司 带来巨大损失 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 中介方有帮助 审核房屋资料的义 务，这也是做一名 专业的置业顾问应 该做到的 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 三、务必填写附件： 出租房屋的附属设备清单，保证 所留物品填写齐全规范 并双方签字确认 滨海顺驰 第二部分 签署房屋租赁合同 四、必须在合同上留下双方工作单位、出租 方 家庭住址和有效的联系方式 承租方如果突然不知去向,并且电话 联系不上，出租方首先想到的是联系我公 司寻找承租方，届时我公司可以向客户提 示先通过单位地址寻找，如无结果，出租 方可以以身份证复印件起诉 注意：1.联系方式尽量座机、手机都留 2.如果有手机，尽量不要留小灵通 滨海顺驰 一、买卖注意事项： 1.今收到：务必填写房屋买卖（置换 ） 合同中的购房人的姓名 2.交来： a.地址必须与合同中（即房产证）一 致 b.如是信息服务费，则填写“买卖信 息服务费”；如是贷款服务费，则填写“贷款 服务费” c.如是定金，必须填写“代收定金” ，绝对不能填写“代收订金”、“代收房款” 、“代收房款（定金）” 第三部分 收据的填写 滨海顺驰 二、租赁注意事项： 交来： 1.地址要填写租赁合同上所标注的地址 2.信息服务费填写“ 租赁信息服务费 ” ？“买卖信息服务费”与“租赁信息服 务费”为何不统一写成“信息服务费”？ 便于财务录入台帐，体现专业性 服务 第三部分 收据