广州房地产发展趋势.doc

2011广州房地产发展趋势一、广州市在国内经济情况1、 广州市经济运行情况： 2010年广州市地区生产总值完成10604.48亿元，同比增长13.0%，成为国内第三个GDP过万亿的城市，也是第一个过万亿的副省级城市。2、经济环境改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。在2010年11月30日，美国布鲁金斯学会和伦敦政治经济学院联合发布全球城市经济活力报告，根据城市人均收入和就业增长情况对全球150座大城市的经济活力进行排名。广州在”全球十大经济活力城市“中排在第7位。其中：房地产业广州房地产业（包括住宅、商厦和写字楼等）的综合发展在全国名列前茅。房地产开发投资持续、快速而稳定地增长；房地产开发投资的资金来源比较充足，市场化程度较高；多年来市政府对城市基础设施建设进行持续投入，各种居住生活配套设施日趋完善，使广州房地产业发展结构更趋合理。二、2011年广州房地产市场发展预测1、房地产发展的环境 经济环境：经济平稳增长，通胀率保持高位。2011年中国GDP将保持9%以上。民众收入预期看涨、流动性难大幅缩减、高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产生根本性的转向。积极的财政政策将体现在保障房的大力建设上。内需动力下，投资难以大幅缩减，城镇化继续推进；2011年国内经济增速有望保持在9%以上，甚至可能达10%；风险仍主要集中于外部冲击和国内调控力度。市场普遍预计2011年人民币新增贷款可能适度降低，至7万亿左右；预计2011年提升存款准备金率及加息等操作，会较2010年来得频繁。加“准”次数会多于加息次数，加息空间总体不会大于2007年时期；市场普遍预计2011年国内通胀率达至4%或以上；国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。 政策环境：楼市调控全年难松，保障房或为最大亮点。2011年宏观调控的主要方式仍然是“控投资控流动性从而达到控经济和控通胀的效果”；2011年上半年通胀面极有可能进一步恶化而经济面仍存偏热风险，预计政策紧缩力度较大。2011年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国家对楼市的调控全年难松。预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。2010年，信贷、限购仍是影响市场成交量的主要政策。由于通胀预期依然强烈，房价上涨具备支撑，只要房企资金未出现全行业性的问题，未出现金融风险，限购等措施放松可能性小。但不排除政府以其它政策取代限购。1 保障房或为最大亮点长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。将构建房地产调控的长效机制。住房和城乡建设部已形成基本住房保障法的征求意见稿，且正在征求各方意见，并列入国务院2010年立法计划。2011年，全国保障房建设规模或达1000万套，同比增长72.4%。住建部2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，计划新增的420万套中，公共租赁房将占主要部分。意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资的20%。12月8日年全国580万套保障房任务已经完成开工。广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进，暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减少商品房土地供应，令商品房稀缺。2 产税或在2011年试点征收房产税或在2011年试点征收，目前圈定的试点城市包括上海和重庆，两个城市的试点方案也有很大差别。若开征，短期内对市场预期将造成影响。但需求受多方面影响，若通胀处于高水平，房子升值大于成本的增加，需求依然会保持。政府需出台相关政策疏导资金，这样，房产税的作用才能发挥。广州2011年试点可能性极小，所受影响不大。预计由于保有成本的增加，最终成本将转移到置业者身上，首先租金将上涨，需要政府增加公租房供应以减弱影响。另外房产税并不是房价的决定性因素，中长期来看，开征房产税对房价影响有限。目前的调控政策将使成交量短期明显回落，但房价上涨趋势不变。从历年调控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右。由于现今市场对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量波动会更明显。从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应累积，市场信心不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。目前经济态势向好，房地产市场消费信心依然较足，流动性充足及强通胀预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短期的小幅调整在所难免。3 土地市场：计划供应5平方公里三旧改造成重点2011年政府供地计划5平方公里，但会因应市场灵活调整，中心区储备多宗大块优质地。“三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。按照规划，2011年广州商品住宅供地500万平方米，但会因应市场灵活调整。从规划看，2011年预计供地500万平方米；从市场看，2010年初定500万平方米，年底将任务量调至“保底200万平方米”，预计2011年供地水平同2010年持平，维持在200万-500万平方米之间；近年广州商住用地出让用地面积平均在200万平方米左右。城中村改造是广州近期“三旧”改造重点。旧城区：对危破房实施改造；对历史文化建筑按照“重在保护、弱化居住”的原则，疏解居住人口；旧村庄：用10年时间基本完成在册的138条“城中村”整治改造，其中52条力争用3年至5年时间基本完成；旧厂房：范围包括：国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场等，数百污染企业将搬至郊区；3-5年内广州“三旧”改造重点落在52条城中村改造。“三旧”改造将增加中心区土地供给、提升物业价值、释放购租需求。扩大土地供给途径，为房地产业带来强劲动力和后续空间。三旧改造对房地产行业最直接最实质的利好就是土地供应量增加，而且是占地面积较大，所处地段较好的优质地块。高成本土地，支撑未来楼价。“三旧”地块由于拆迁成本较高，项目推出对楼价有强力支撑。环境改善，提升物业价值，大量城中村、旧厂房搬迁居住环境得到优化，物业价值也会随之得到进一步的提升。改造释放购房、租赁需求，城中村改造，村民将搬迁，激发大量潜在购房需求；大量租客迁移，刺激周边的商品房租金大幅上涨。4 城市发展：后亚运城市价值跃升地铁网络扩大居住版图2011年广州将继续巩固国家中心城市地位，经济实力强劲，楼市上升空间大。亚运会助推广州城市建设加速，为广州楼市快速发展注入新动力(310328,基金吧)。2004至2009年广州城建投入已逾1600亿元。其中，2009年达424亿元，创历年新高。据透露，广州亚运会总投资1200多亿元。其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。2010年亚运会为广州城市经济带来超过8000亿元人民币的收益，城市建设提速5至10年。广州地铁网络铺开，居住版图扩大。亚运前，广州共开通8条地铁线（含广佛线），共236公里，预计日运送超400万人，最高可达540万人。2015年，广州将再新增地铁10条线，216.8公里，合计453公里。5 房地产企业：积极拓宽海外融资销售回款依赖度较高2011年房企对销售回款依赖程度高，阶段性或区域性的促销依然会存在。同时，在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变：寻求房地产行业多元化发展；向二三线城市扩展；联合拿地开发；积极参与保障房建设等。2010年销售业绩完成情况良好，但新政后销售速度已有放缓迹象。2010年，受益于市场阶段性回暖，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好。据统计，包括龙湖在内的11家品牌内房企10月份销售金额689亿元，环比增长5%，增幅较上月下降31个百分点。提前完成销售目标，持有现金增加，短期借款规模不大，显示短期内资金问题不大。负债率高，长期借款大幅增加，显示长期风险依然存在，受益于三季度市场阶段性回暖，房企持有现金明显增加。调控之下多个融资渠道收紧，有条件的开发商积极拓宽海外融资渠道。定金、预售款是房企资金主要来源，2011年房企资金依然依赖销售回款。2010年1-9月，房企资金来源以其他资金、自筹资金占比最大，分别占43%和38%，而其他资金主要是定金、预售款。虽然房企积极拓宽海外融资，但外资占房企资金来源比例仅约1%，难以改变房企整体资金情况。总体来讲，2011年房企对销售回款的依赖程度依然很高，包括中小房企在内，为率先回笼资金，阶段性或区域性的促销依然会存在。同时，在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变，以应对市场变化。6 置业者层面：投资需求仍然旺盛价格预期未有根本逆转由于二次以上置业是目前购房的主流客户，因此这轮的调控政策对需求影响直接，有50%的客户表示会推迟买房。在严厉的调控政策下，约4成客户认为房价会略有下降，但客户普遍认为房价下降幅度不会太大。另一方面，通胀持续加剧下，投资需求仍然较高，投资意识强。二次以上置业比例持续增加，受政策影响直接。潜在购房客户置业特征目前约75%的潜在购房客户为换房客；与2008-2009年相比，二次以上置业比例持续增加，是目前市场购房主流需求，因此受调控政策影响直接。投资需求仍占比较高当前购房目的调查结果显示，纯自住购房需求比例41%；投资需求比例10%；特别是自住兼投资的比例达30%，比过往有明显增加，2009年这一比例约11%。7 调控新政造成客户观望由于调控政策密度和强度大，大多客户对深度调控政策均有所了解；在严厉的调控政策下，对楼价走势的判断不少客户认为会略有下降，但下降幅度不会太大。有50%的客户观望而推迟买房，坚持买房的客户仍有28%，显示政策造成客户观望。限购后部分人会选择去周边地区购房调查显示十区限购后，有约23%的客户表示会考虑到周边地区（增城、从化、佛山、清远）购房，由于调查客户的居住地基本在十区，显示限购后部分人会选择去周边地区购房；选择的主要原因是价格便宜和有升值潜力。约77%的客户表示不会考虑到周边地区购房，基本上是认为距离太远，以及觉得供应多、升值慢。但是由于如今社会交通越来越便利，所以房地产产业往二，三，四城市发展的趋势势不可挡。限购后商业物业投资或会受青睐调查显示，在住宅投资受到严厉调控后，有约47%的客户表示会考虑投资其他物业；其中商铺最受青睐，其次是商务公寓。供应层面：新货供应略为下降，市区盘继续稀缺预计2011年广州十区的新货共约6.5万套。其中新增新货5.7万套，中心六区继续趋紧，占比仅四成，白云相对充足，外围番禺和花都合计接近五成。中心六区新货主流均价1.5万-3万，外围四区价格拉差大，番禺楼价最高。据不完全监测，2011年广州市十区新货合计约有6.5万套，其中，新增新货约5.7万套，而未推新货则有0.8万套。据监测，2011年广州市十区新增新货约为5.7万套，预计较2010年的新增新货量略有下降。一方面是由于市中心供应继续稀缺，2011年中心六区的新增新货预计为2.28万套，继续保持2010年供应稀缺的态势，较前几年的供应量下降了一个台阶。另一方面是外围区域的亚运城，其大量的新增新货集中在2010年推出，大幅推高2010年的新增新货量。中心多个区域供应趋紧，仅白云、海珠增多；外围四区：多个区域供应有增加，仅番禺有所回落。2011年中心六区新增新货约占全市四成。从各区近几年的新增新货走势来看，多个区域包括荔湾、越秀、天河及黄埔的新增新货量有持续下降的趋势，只有海珠区及白云区的新增新货在2011年有所增长。而外围区域方面，多个区域包括花都、南沙及萝岗区的新增新货有持续增长的趋势，只有番禺区在2011年的新增新货有所下降，主要是2010年亚运城海量供应所致。虽然番禺区2011年新增新货量有回落，但与2009年相比，仍有增长。2011年的新增新货虽然略有下降，但是把存货也考虑进去，则全市可售货量约为9.4万套，基本与2010年持平。成交预测：成交量维持低位全年略高于600万平方米预计2011年的成交量虽维持低位，但成交仍有保证，年成交量在600万-650万平方米，市场呈现价高量少的特征。2010年成交萎缩明显：2010年受调控政策压抑，成交量萎缩明显，1-11月网签593万平方米，平均月度成交量54万平方米。2011年成交预测：由于房价反弹压力大，预计调控政策不会放松，在政府的不断干预下，成交必然会阶段性萎缩；由于现时房价较高，严格的房贷政策亦抑制了部分需求；地铁网的不断向外延伸，带动需求向中低价位的外围拓展，预计外围的供需两旺。预计2011年的成交量虽维持低位，但成交仍有保证，年成交量在600万-650万平方米，市场呈现价高量少的特征。价格预测：价格平稳上升中心区均价有望过2万元预计广州市2011年的住宅均价合理升幅为8%-15%，全市月度均价在13000-15000元/平方米之间运行，其中，中心六区在19000-21000元