（精品）上海睿城龙湖项目启动会全套资料之8 成本预设和预控(08....ppt

成本预设及预控 1. 项目投资测算依据及范围 主要依据 1、方案设计及2008年2月15日以前数次会议讨论初步意见 2、地勘报告及周边配套情况 3、产品交付标准（2007-12-21大学城项目交付标准讨论会议纪要） 4、紫都城、蓝湖郡成本回顾数据 5、目前材料价格及未来涨价趋势分析 6、人工费涨价趋势分析（主要参照08年即将出台计价定额的人工费标准 ） 7、全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表（1999年）重庆市 安装工程预算定额（2000）及相关的配套文件 8、目前已签合同。 2. 项目投资测算依据及范围 测算范围： 包含土地费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、主体建筑及 安装工程费、景观工程费、不可予见费及其他与工程相关的费用 测算方法： 按照2008年2月15日项目已经具备的技术资料，已确定的产品交付 标准 ，参照类似工程已回顾实际成本，结合项目具体特性以及目前材 料、人工、苗木涨价、材料未来上涨趋势（按6考虑）综合修正。 成本测算表： 3. 一.项目启动阶段成本 序号成本明细总价（万元） 建筑单方造价（含赠 送面积）元/m2 销售面积单方造 价（元/m2） 比例（%） 1.土地费用10,84348065713 2.建安成本38,9801,7272,63453 3.间接费用22,3529901,35527 4.期间费用5,7132533467 5.总成本77,8873,4504,992100 项目总成本 4. 序号间接费用明细 建筑单方造价 （含赠送面积） 元/m2 销售面积单方造 价（元/m2） 比例（% ） 1.勘测设计费73997 2.行政及经营性收费197 27020 3.三通一平工程费45615 4.基础设施费22731023 5.环境景观工程费14219514 6.配套设施费15120615 7.工程相关费用15521316 合计9901354100 间接费用明细 5. 项目投资测算参数建安成本 各业态业态 建安成本 联联排别别墅 2,250 元/平米 叠加别别墅 2,200 元/平米 电电梯花园洋房1,650元/平米 商业业1,700元/平米 精装修高层层2,220元/平米 经济经济 性酒店(清水 ) 1,580元/平米 车库车库 （非人防） 1,500 元/平米 6. 项目投资测算参数建安成本 联联排别别墅建安成本 联联排别别 墅 2,250 元/平米 基础础 160人工挖孔桩桩 地上结结构及粗装修955 钢钢材5000元/t、水泥380元/t、混凝土 330元/m3 门门窗工程249 断桥铝桥铝 合金+中空玻璃+roto五金件 公共部位精装修367 主体设备设备 及安装工程费费520 含中央空调调，并赠赠送热热水锅锅炉 7. 项目投资测算参数建安成本 叠加别别墅建安成本 叠加别别墅 2,200 元/平米 基础础 160 人工挖孔桩桩 地上结结构及粗装修952 钢钢材5000元/t、水泥380元/t、混凝土 330元/m3 门门窗工程241 断桥铝桥铝 合金+中空玻璃+roto五金件 公共部位精装修328 主体设备设备 及安装工程费费518 含中央空调调，并赠赠送热热水锅锅炉 8. 项目投资测算参数建安成本 花园洋房建安成本 花园洋房 1,650 元/平米 基础础 120 人工挖孔桩桩 地上结结构及粗装修894 钢钢材5000元/t、水泥380元/t 、混凝土330元/m3 门门窗工程129 普通铝铝合金+中空玻璃 公共部位精装修259 主体设备设备 及安装工程 费费 249 含电电梯及赠赠送锅锅炉，不含空 调调 9. 项目投资测算参数建安成本 精装修小高层层建安成本 精装修小高层层 2,220 元/平米 基础础 110 人工挖孔桩桩 地上结结构及粗装修927 钢钢材5000元/t、水泥380元/t、 混凝土330元/m3 门门窗工程127 普通铝铝合金+中空玻璃 公共部位精装修164 户户内精装修700 主体设备设备 及安装工程费费193含空调调及赠赠送热热水器 10. 项目投资测算参数建安成本 车库车库 建安成本 车库车库 1,500 元/平米 基础础 120 人工挖孔桩桩 地上结结构及粗装修1,094 钢钢材4900元/t、水泥380元/t 、混凝土330元/m3 门门窗工程6 防火门门 公共部位精装修30 主体设备设备 及安装工程费费250 11. 要点1 清理建筑灰空间，最大化容积率面积的利用 对设计院提供的面积进行了 全面的复核、清理出了 遗漏的架空层等 面积8000m2左右 对半地下室面积进行了调整、 增加约2000多方的 高层可售面积， 多贡献了1500多万的销售金额 项目成本控制要点 12. 要点2 最大限度的利用原地形特点，以减少土方外运，降低前期的“三通一平”的成本 协助研发部结合景观方案，对 竖向标高进行了调整，使场 地挖填基本平衡 对区内的淤泥和余土、利用场地 的总平面布置，囤积了20000多方 的种植土、即减少了外运，也为 后期景观施工准备了种植土 节约了成本约90万元 13. 要点3 对成本敏感点进行重点分析 结合此次中式大院这种新产品的特点，重点对外立面和坡屋面进行了成本分析 ，完成各方案比选的测算模板 督促研发部尽早完成节能计算。经测算在满足节能标准的情况下。门窗均可不 采用断桥铝。节能标准也从65%降到了50% 在建材价格不断上涨的形式下，严格控制含钢量、混凝土含量。坚决推行限额 设计，对设计成果超出限额的，一定要对设计方进行处罚。 14. 对总图竖向进行清理，其中，北区车库采用自然排风，层高由5800降到3100， 南区大院采用自然排风，其余部分仍采用机械排风。层高由4000降到3700。 对3栋精装修高层，从成本经济性的角度，建筑的檐口高度的组合进行了比较分 析。 通过与景观设计师的讨论、降低了场地标高，增大了-1f花园面积并减少了挡墙 数量 对北区配电房位置进行调整、使之与负荷中心的距离减少30-40米。减少电缆长 度约350米 15. 对硬软景比例进行严格的控制，由原来的硬景比例占15%，调整到10%以内 结合此次中式大院这种新产品的特点，重点对外立面和坡屋面进行成本分析， 完成了供各方案比选的测算模板 对别墅层高提出了优化建议由3.3m改为3.0m，可使建安成本降低5%左右。 节约了成本约1700万元 16. 要点4 充分利用外部环境 通过与政府部门沟通，将配套 费由190元/m2降为150元/m2 通过向政府争取，将虎溪河整治 ，排污管网以及三条市政道路纳 入了bt范围 节约了成本约1200万元