商业地产—物流市场报告 Word 文档.doc

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商业地产物流行业市场报告一、宏观市场分析1、整体市场概况。就中国现阶段而言，我国的gdp正处于平稳增长期。2011年中国国内生产总值47.2万亿元，同比增长9.2%。今年3月5日，国务院总理温家宝在向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时提出，今年2012年国内生产总值将增长7.5%。有专业机构分析预测，2012年gdp增速将保持在8.5%左右。2、房地产市场运行。根据高纬环球2012年全球房地产投资报告显示，尽管目前全球地产投资市场谨慎观望态度仍占主流位置，但随着投资者对市场信心的增加以及企业租户需求的增长，今年下半年地产投资市场有望呈现20%的增长。地产投资交易总量在7100亿到7200亿美元之间（包含住宅则为8050亿到8150亿美元），与2011年整体水平基本持平。其中在亚太地区，尤其表现在工业地产领域的物流市场更是会呈增长趋势。2012年1月2月，中国房地产开发投资资金来源总额达14150.9亿元，较上年同期增加1977.8亿元，同比增长16.2%。（投资资金来源于国内贷款有3116.2亿元，同比增长16.3%。外商投资107.2亿元，同比增长24.2%。其它资金来源4932.6亿，同比下降5.6%。下降的主要原因为受到房产新政的影响。自筹资金一直是我国房地产行业资金来源中的重要组成部分。1月2月房地产行业开发投资自筹资金5994.9亿元，同比增长43.3%，其中自有资金为2984.2亿，同比增长32.3%。）3、物流市场展望。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。2010年以来，物流市场整合步伐加快，呈现出明显的季节性和结构性变化。从区域来看，东部沿海地区物流受外需萎缩影响较大，增速放缓。中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持较快的增长速度。2011年，我国工业物流整合速度加快，商贸物流整合趋势明显。商贸物流发展专项规划指出，到2015年初步建立一套与商贸服务业发展相适应的高效通畅、协调配套、绿色环保的现代商贸物流服务体系。未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势和特征。物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。各级政府陆续出台的相关配套政策，为我国物流业发展创造良好的的外部环境。“十二五”期间，中国经济有望继续保持平衡较快增长，物流行业面临重大发展机遇，农村物流、零售业物流等细分市场投资前景乐观。二、中观市场分析。1、四川省政府对物流的态度。2011年，四川省政府发布的四川省西部物流中心建设规划2011年度工作计划。根据计划的安排，一方面立足本地，通过适当的政策引导，让第三方物流依照自身特点，围绕重点服务的领域、行业和产业，做精做强；另一方面，则通过招商引资，积极引进国内外优势企业来四川建立总部基地和运营中心，促进其在省内有关物流节点城市设立分支机构，从而增强四川物流企业的整体实力。同时，在资金方面，四川也将加强投入，鼓励银行机构加大对物流企业的信贷投放，积极支持符合条件的物流企业在境内外资本市场上市融资，并且支持符合条件的物流上市公司利用资本市场再融资。届时，物流企业将可以通过发行企业债券、短期融资券等融资方式，解决发展中的资金难题。四川打造的西部物流中心基本框架为“一核、一圈”，即：以成都市为核心，深入推进“四园区、四中心”建设，把成都建成西部地区最大的物流中心和全国性物流节点城市。同时围绕成都物流中心，打造攀枝花、自贡-泸州-宜宾、达州、绵阳-广元、南充-广安、遂宁-内江、乐山、雅安8大次区域物流中心。加快出川通道建设和国际物流航线的开辟，进一步开通成都至国内沿海主要港口、经济发达城市之间的铁路货运“五定”班列，提高四川在物流服务方面的能力和效率。并且将积极推进企业物流管理的信息化，促进相关物流的广泛应用，同时在中小物流企业中推广应用物流信息软件，实现物流交易信息化和业务流程规范。同时，四川省还将根据各部门职能，完善应急物流调度机制，加强煤炭、成品油、天然气等重要物资综合调控、紧急调度和交通运输协调工作，避免因类似“柴油荒”的情况发生对物流行业发展造为成冲击。2、四川省物流运行状况2011年，由四川省发改委、省统计局、省现代物流协会联合发布的2010年四川省物流运行情况通报显示：2010年全省社会物流总额为34725.76亿元，比上年增长16.9%。从构成情况看，工业品物流总额为23745.83亿元，同比增长20.0%，占全省社会物流总额的比重为68.4%。农产品物流总额为4095.68亿，同比增长5.2%，占全省社会物流总额的比重为11.8%。进口(包括外省流入)物流总额为5858.28亿元，同比增长13.7%，占全省社会物流总额的比重为16.8%。再生资源物流总额为824.23亿，同比增长9.4%，占全省社会物流总额的比重为2.4%。单位与居民物品物流总额为201.74亿元，同比增长11.8%，占全省社会物流总额的比重为0.6%。（见附表）3、西部将建最大物流园区3月3日，福建的盘兴集团有限公司和泉商（厦门）股份有限公司与巴中巴州区人民政府在巴中投资兴建“盘兴中国西部现代建材物流园区”。双方在厦门签约仪式，项目总投资估算150亿元，其中首期投资预估12亿元。项目总用地规模约5800亩。建设内容包括约502万平方米的以石材、洁具及五金配件、陶瓷、钢材等各大类建材组成的一级综合性市场；333万平方米的与配套相关的仓储物流设施、物联网系统、电子商务系统、智慧型园区等现代流通体系，以及169万平方米的金融配套、生活配套设施，届时将形成覆盖西部的物流枢纽节点综合性园区。3月27日，该项目已正式奠基。该园区物流模式为“行业领头、生产厂家直接入驻销售，并经统一由第三方现代物流直接配送到终端客户群的产销模式”。4、成都物流市场。目前，成都拥有40家物流园区。分别为1、成都双流物流园区2、成都101货运市场3、新川陕停车场4、成都新金牛货运市场5、成都新都物流中心6、华荣货运交易市场7、成都华恒货运市场8、成都传化物流基地9、成都尚福货运交易市场10、成都西东货运交易市场11、成都八一货运市场12、成都东直口货运市场13、成都冠杰货运市场14、成都美地亚停车场15、将军碑停车场16、大西南生旌物流市场17、新驷马桥停车场18、成华区成都物流基地19、渝南货运交易市场20、成都骏业货运物流广场21、成都新田物流园22、成都鑫和货运停车场23、成都长运货运市场24、成都北方货运交易市场25、成都新西南食品城货运一条街26、成都新大福货运市场27、成都洞子口货运站28、成都航空物流园29、成都欧美佳货运市场30、成都新三环货运交易市场31、成都冠川汽配物流商城32、成都西北货运市场33、成都青龙立交桥停车场34、成都金府装饰城35、成都保税物流中心36、成都综合农贸市场37、成都西联货运市场38、成都海峰物流园39、成都北站建材市场40、成都荷花池大市场三、微观市场分析以成都某大型物流园区为例序号调查项目调查结果1自我定位物流平台整合运营商2项目规划总建筑1150亩，投资15亿元以上。2008年4月23日开始招商，2009年5月20日正式运营3企业前身1997年改组“自备车队”成立储运公司起步4物流模式打造公路港物流5物流主体依托物流企业和社会车辆两大主体6主要业务信息中心、货运班车总站、零担快运、车源、司机之家以及配套服务7信息中心四层高楼，每层约280家，总计约1000多家8司机之家16栋四层高楼，其中一楼为商铺，以上为住宿9停车中心占地400余亩，静态停车3000辆10机修部占地60余亩，8栋2层楼，每栋约50家11零担快运200多条线路，可覆盖全国220多个城市公路12工程进度基本完工（新建信息商铺已进入收尾阶段）13签租方式最早一次可签5到8年，现在一年一签14园区消费餐饮、超市等与园区外物价相比持平或略低15招商情况三分之二以上的商铺已租售出去16招商联系地址：新都区物流大道号 电话：028- （1）铺面面积及租金详细信息中心：共四层楼，一楼为信息服务大厅，有三块较大的电子显示屏，标记着相关服务信息。每层楼分a、b、c、d四个区域。每个区域约有70间铺面，每层约280间铺面，四层共约1000多家商铺。商铺面积大多为20平米以上30平米以下，租金为13200元/年/间（最新价格），前两年的租金为10900元/年/间。楼梯转角处每间50平米左右为16800元/年/间（最新价格）。司机之家：共16栋，每栋四层，其中最下面的一层为生活配套商铺，用于餐饮、超市、干洗、保健等。每间铺面大小不等，大多为30平米左右，租金为550元/平米/年。面积大一点的商铺，年租金在750平米/元。二、三、四楼为住宿。单间或标间为70元，双人间80元，三人间（带空调）90元。如过往司机有在服务台办理的会员卡住单间或标间为60元。（2）企业历程：98年提供第三方物流，03年浙江传化物流基地运营，05年开始连锁复制战略，08年同时打造苏州传化物流基地和成都传化物流基地。（3）2012年工作安排：推进治理结构优化，提升组强运行效率，着力优化商业模式。深化战略绩效管理，实现以财务为中心的精细化管理。突破激励机制瓶颈，推动创业创新团队建设。完善投融资管理体系，适度优化产业结构。深入推进品牌建设，促进企业文化落实。始终保持风险意识，不断强化风险管控。其次，在化工产业方面立足“专用化学品系统集成商”的战略目标，做强做大化学品领域。 四、个人建议由于大多数的物流缺乏战略规划，其物流商的收益85%来自基础性服务，如运输管理和仓储管理工作。增值服务如物流系统集成、物流咨询和信息服务的收益只占15%。基于目前这种情况，建议：1、核心业务的划分。建议以信息和运输、仓储及商住办公的soho为核心业务。2、加强信息化建设。尽管大多数入住园区的物流企业不喜欢通过电子显示屏接收信息，但电子信息咨询管理已是物流行业将来必不可少的发展趋势，像新三环、将军碑这边挂黑板写粉笔的公告牌我们也可以用（目前需要），但电子显示屏必然有（未来趋势）。3、目前，成都物流市场表面一片欣欣向荣，实则竞争激烈。（1）在招商的前期，建议不分行业，只要其实力尚可，即可入住园区，并在客户入住之时就开始建立客户的每月经营情况档案。一是为了解决资金尽快回笼的问题，二是为了给园区增加人气。之后再在客户合同期满续签时根据其经营情况进行优胜劣汰，只有经营最好的客户方可续签。这样几年下来，园区的实力水平将会不断提高，通过树立品牌，从而为公司在对后续物流地产项目的开发复制上打下坚实的口碑基础。（劣势：如此一来势必得罪不少客户，同时在对实力欠佳的客户进行清场劝退时会有一定的困难。）（2）在招商之初就对客户进行筛选。严格把控，宁可商铺空着，也不租售给那些实力不佳，经营下去只会关门且给公司带来不良影响的客户，尤其要坚决打击借机一人排多个号打算在公司炒商铺的客户。（劣势：筛选强商需要一个长期的过程，商铺的空置不利于资金回笼。）针对以上两种招商目标的各自优劣，在招商之初可以对客户进行“适当”的筛选，按照强、中、弱客户的一定比例进行目标招商。4、目前物流园区的建筑修建千篇一律，在资金允许条件下不知可否修建别具一格的建筑风格。并让此建筑成为公司的标志性建筑。不但吸引眼球，还可顺势打出公司的品牌。五、附录1、2010年四川省物流运行情况饼形图（亿元） 薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿莂蚁虿羅蒁莁袄袁肈蒃蚇螆肇蚆袃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂肃莂螂肈膂蒄薅羄膁薆螀袀膀芆薃袆腿蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄羃芃荿蚆罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁莈芈螁螇莇莀薄肆莇蒂螀肂莆蚅薂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀芇蒀螃肂蒃莆袃膅芆蚄袂袄蒁薀袁羇芄蒆袀腿葿蒂衿芁莂螁袈羁膅蚇袇肃莀薃袇膅膃葿羆袅荿莅羅羇膁蚃羄肀莇蕿羃节膀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀羁膆蒄蚆羀艿芆薂聿羈蒂蒈蚅肁芅莄蚄膃蒀螂蚄羃芃蚈蚃肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿蚀罿莀蚅虿肁膂薁螈膄莈蒇螈袃膁莃螇肆莆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄螄羀