房产开发流程.doc

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薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀羅腿艿蕿肈羂薇薈螇膈薃薈羀羁葿薇肂芆莅薆螂聿芁薅袄芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚂螈肅芈蚂袀芁芄蚁肃膄薂蚀螂荿蒈虿袅膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿螆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羁莇螄螃芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿袀袂肆薈衿羅节蒄袈膇肅蒀袇袆莀莆蒄罿膃节蒃肁莈薁蒂螁膁蒇蒁袃莇莃薀 一、房地产开发流程房地产综合开发的步骤基本上可以分为5个阶段：（1）决策阶段这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括：规划摸底了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。市场调查通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。可行性分析经济分析、效益测算等领导决策在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发项目。（2）前期阶段在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括：申请立项 由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，以后视前期工作进展再列入建设计划。建设方案根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。申请用地在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。委托设计建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。动拆迁上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。三通一平指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。（3）工程建设阶段指房屋的施工阶段，主要的工作内容包括：施工招标房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。进度控制按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。质量监理对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。竣工验收工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。市政配套市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。交付使用小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收，并办理房屋的移交手续。（4）经营阶段实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括：房屋预售在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。房屋销售商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。产权登记商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。（5）物业管理房屋交付使用后，在两年内，由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。房地产开发中涉及的部门及批文（1）申请选址立项报计委 取得立项批复报规划局 取得选址意见书与土地局洽谈 取得土地出让合同到住宅发展局 登记开发项目内容（2）规划阶段进行规划方案设计 报规划局 方案审批进行扩初设计 报规划局 扩初批准各项配套征询 报各配套主管部门 取得征询意见（3）申请用地三证一书报规划局：取得规划用地许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证报房屋土地管理局：取得建设用地批准书（内销房）或房地产权证（外销房）注：有偿取得土地使用权有三种方式：招标、协议、拍卖。（4）建设扩初批准后 报建委 取得施工许可证建设过程中包括建筑、监理单位的招标、对监督站的报监、材料采购等工作，征询单位穿插其中。（5）预销售取得预售许可证的条件：工程进度至+0或投资总投资的25%。期房预售；现房销售。期房竣工验收合格交房许可证，大产证 现房（6）验收经过质监站、水、电、煤、消防、交通设施等配套部门、住宅发展局等的验收。 二、房地产术语一）、前期类专有名词1、土地使用权证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。2、预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。3、建设用地规划许可证：城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。4、建设工程规划许可证：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。5、营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取企业法人营业执照取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。6、三通一平：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。7、七通一平：七通指上下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。8、销售平面：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。9、销售海报：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回仔细研究的销售资料。 二）、售后服务类专有名词1、 按揭：凡购买房产开发商与建设签有合作协议，承诺提供抵押贷款商品房的本市市民。2、 契税：是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地的开发，所形成的级差收入征收的税，由财政局征收。目前商品房契税缴纳标准为总房价的1.5。3、交房条件：1）经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证明书；2）办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；3）新建住宅交付使用许可证。4、维修基金：为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。 购房者应缴款为：多层12952建筑面，高层12953建筑面积。5、交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。6、进户：购房者办理好交房手续，验收合格后，物业业主缴纳一定的房屋维修基金，垃圾清运费、物业管理费等费用，陆续回原处搬迁至物业的过程。 三）、业务类专有名词1、销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、swot分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。3、案场：指个案售楼处。4、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为np稿中copy的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。5、售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。3、 足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。4、 签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。5、 退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”。6、 换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。10、清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。11、折扣：经过代理商或发展商同意，所给予客户的一定价格折让。12、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。14、标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图，扫楼标的图。15、a、b、c级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填a级卡，意愿平平填b级卡、基本无意想者添c级卡。16、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。17、报备：指业务员须让专案知道或批准的事情。包括吸烟，饮食，出外，休息，接听私人电话，拨打私人电话，如厕等。18、销售循环：指整个一个销售追踪过程。（客户接待电话追踪信件联系节日问候告知工程进度客户再来现场）19、订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为rmb10002000。20、定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为rmb20000。21、强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。22、抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。23、主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。24、主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。25、主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。26、均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。27、基价：某一个个案的最低价。28、开盘：某一个个案取得了预（出）售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。29、水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。30、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。31、出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。32、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。34、扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。35、压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。36、市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。37、swot：指强势（strength）、弱势（weakness）、机会（opportunity）、威胁（treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。 四）、企划类专有名词1、logo：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。2、pop：户外造势用的宣传平面。3、sp：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。5、dm：表现个案情况，用于邮寄的小册子。寄发沪上企业、合资企业、外地驻沪企业负责人及各种dm名单，并于外地展销会上发放。6、cf：电视广告，可制成vcd。7、mg：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。8、ds：用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等）。9、户外据点：以灯箱，看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导，重复加深民众印象，传递个案信息。10、横幅：悬挂现场附近街道两侧，方便买家寻找到现场位置。11、裱板：本案拟设计十二块裱板存放于接待区通往样品屋的游廊两侧及现场，表现发展商实力背景，发展业绩。本案规划说明等，并可用于外地销售。 五）、建筑类专有名词1.房地产一级市场？房地产以及市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体征用为为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。 2.房地产二级市场？房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 3.房地产三级市场？房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换，抵押，典当等流通形式。 4.建筑红线？是指建筑物的外立面所不能超出的界限。 5.建筑基地面积？是指市规划管理部门规定的用地范围的面积。 6.建筑占地面积？是指建筑底层所占的土地面积。7.建筑高度？是指室内组要地坪（即0.000）至屋顶（平屋顶是屋面板面，如为女儿墙至到女儿墙顶端，如为坡屋面则为屋脊处）。 8.低层住宅指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式（townhouse）住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具与自然的亲和性，适合儿童或老人的生活环境，住户间干扰少，有宜人的居住氛围。虽然其为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、市政及配套设施、规模位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。9.多层住宅指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。用地较低层住宅节省，性能价格比高，公共空间与氛围较好，公摊面积少。物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。一般来说，这种住宅，存在共用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。10.小高层住宅一般而言，主要是指9至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。这种住宅是在考虑建筑防火规范和城市土地使用效率与经济的同时，由于设置了电梯，舒适性较好，兼顾了多层与高层住宅的特征。有单元式、外廊式和点（塔）式等多种类型。这种住宅在欧洲传统街区中采用较多。11.高层住宅一般指总高12层以上的住宅（不超过100米）。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。但是这种市中心的高层住宅往往也存在着（与其他区域相比）居住生活费用高和住宅性能价格比低等问题。高层住宅的主要优点是，土地利用效率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区且具有良好的生活便利性等。一般来说有公摊面积较多且造价高、外观缺乏宜人的尺度感等不足之处。 12.超高层建筑一般指高于100米的建筑，（不包括单层的构筑件）。 13.砖混结构：一般多层住宅，由砖砌筑承重，加混凝土圈梁，构造柱称砖混结构。 14.框架结构：由钢筋混凝土柱、梁组成的承重体系，一般用于公共建筑。 15.剪力墙结构：一般用于小高层及高层住宅，由混凝土墙体承受风、地震的水平荷载。 16.框剪结构：一般用于高层公共建筑，由框架柱，混凝墙共同组成受力体系。 17.建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积+公用分摊面积=建筑面积 18.公用分摊面积？是指总建筑面积减去总套内建筑面积为公共所用的面积。如：楼梯、公用走廊门厅等。 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的功用建筑面积之和 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积可分摊的公用建筑面积（一） 大堂，公共门厅，走廊，过道，公用厕所，电（楼）梯前厅，楼梯间，电梯井，电梯机房，垃圾道，管道井，消防控制室，水泵房，水箱间，冷冻机房，消防通道，变（配）电室，煤气调压室，卫星电视接收机房，空调机房，热水锅炉房，电梯工休息室，值班警卫室，午夜管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房（二） 套与功用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间（一） 作为人防工程的地下室，仓库，机动车库，非机动车库，车道，供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间（二） 售房单位自营，自用的房屋 19.实用面积住宅的实用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用实用面积来计算价格。计算实用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按实用面积计算。 20.容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 21.得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 22.绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 23.建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 24.日照间距指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。 建筑面积计算有什么规则？建筑面积计算规则：计算建筑面积的范围单层建筑物不论其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。不计算建筑面积的范围突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。检修、消防等用的室外爬梯。层高在2.2米以内的技术层、夹层。构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。岗亭、警亭、书报亭等。里弄房屋后天井内的天棚。利用马路、通道及隙地所搭棚架。阁楼。房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。其他在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。 房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一般再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖（约24公分），户内分割墙一般采用一砖或半砖。社区部分：按照社区的规模可分为：居住区80001.5万人居住小区30005000人居住组团8001500人（按照各地户均人数不同，基本上33.5人/力）以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。 按照社区的规划布局可分为：行列式（象公房、新村房）周边式（花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新家坡美树馆）混合式（既有行列式，又有周边式）自由式（依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科）按照社区的层数结构可分为：别墅花园联排别墅、排屋多层小区小高层小区高层小区混合式 按照社区景观组织方式：中心式（集中绿地）分散式（小区花园） 社区部分中需要了解的基本知识：基地面积：又称占地面积是开发商买的全面积用地面积：基地面积-规划红线（道路）退界的面积：是可供开发商进行建设的用地建筑面积：所有建设形成的构筑面积（每层均算），其中住宅建筑面积是实际销售面积容积率：建筑面积/基地面积，一般多层小区2以内；高层3以上间距：（日照间距）建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响