2012房地产发展趋势.docx

一 影响因素分析1. 调控政策因素分析1.1 调控政策决定行业走势从2000年以来中国房地产行业的发展轨迹来看，中央政府的宏观主导性政策具有很强的导向性作用。房地产市场的发展受到宏观政策及产业政策因素的影响，往往会转变发展方向。从1998年至今，几乎每年中央政府均会出台与房地产业相关的产业纲领性文件，对全年行业走势及发展起到决定性因素。 政策因素对房地产行业的影响十分巨大，有能力控制整个行业的走向。但是我国自2003年以来出台的一系列宏观调控措施在矛盾中反反复复，并未呈现出较为明确的长期目标。这是由于房地产行业已成为我国的支柱型产业，对我国经济发展有重大拉动作用且牵连广泛，因而我国多年来发布的与房地产相关的各项政策均表现出希望市场健康发展，防止过热的趋势，而未出台过打压房地产行业的政策。甚至一般认为较为严厉的宏观调控措施也仅是政策上的回归常态表现。(图表1 行业景气度与中央调控政策)1.2 2012调控政策预期自2009 年底开始的此轮调控至今已延续24 个月之久。2011 年初出台的新国八条要求“强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1 倍,省会居民暂停购买第三套房”。这一以限购、限贷、限价为核心调控措施迅速将投资性需求遏制住，而主要限购城市的房地产市场成交量也开始出现快速下降趋势，并带动房价的向下调整。2011 年也毫无疑问的成为我国房地产行业发展史上市场调控最严厉的一年。 今年上半年，我国商品房销售面积及销售金额仍延续2009-2010 年上涨的势头，呈现较大幅度的增长。但下半年至今，受限购城市成交量开始出现大幅跳水及房价水平的回落。截至2011 年11 月底，今年商品房累计销售面积及金额分别仅增长了8.5%及16%，增速水平呈现持续回落趋势。(图表2 全国商品房销售面积（万平方米）)(图表3 全国商品房销售金额（亿元）)从目前的行业调控政策来看，限购、限贷、限价这样的调控政策行政干预色彩过重。虽然短期内有助于对房地产市场的降温及遏制房价持续上涨的势头，但这一政策缺乏长期可执行性。从今年10 月27 日住建部部长姜伟新在人大常委会会议上的发言可以判断，楼市限购政策是行政办法，仅具有短期有效性。未来在其他地产政策推行后，限购政策将逐步被取消。 房地产市场调控在中长期的发展方向仍是以建立个人住房信息系统，配合房产税的征收为导向的。但在短期内，由于担心房价及成交量在政策退出后的报复性反弹，因此判断在明年中央针对房地产市场的调控政策仍将延续目前偏紧的格局。虽难有进一步收紧的可能性，但2012 年出现政策快速退出或转向的概率很小，更有可能出现的情况是针对特殊市场的政策微调。2. 信贷政策分析2.1 11年货币环境收紧影响房地产供需双方2011年，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。2011年央行还3次上调存贷款基准利率，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。(图表4 2011年以来央行调整存款准备金率情况) (图表5 2011年以来央行调整存贷款利率情况 )信贷政策从供需两方面影响房地产市场及开发商的运营能力，信贷政策的收紧不仅加大了开发商的融资成本及融资难度，同时也从需求端影响到开发商的销售收入。 (1)影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。 (2)影响需求：多次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。2.2 信贷收紧融资受限 房企融资成本上升房地产行业作为资金密集型行业，资金也成了地产公司维系的命脉。基于此，其受到货币政策的影响较大。从过去其资金来源的分布来看，近年来，地产商也在积极拓展自己的资金来源渠道，对来自于国内的贷款的比例有逐年下降的态势，自筹资金比例逐渐增大。(图表7 房地产企业自筹资金来源情况 )(图表8 非银行金融机构贷款占比情况 )其中，国内贷款分为银行贷款和非银行金融机构贷款，非银行金融机构贷款主要来源于房地产信托。可以看到，去年四季房地产信托融资出现大幅增长，而此类融资需求对开发商来说仍供不应求。 中国银监会授权中国信托业协会7月25日发布的最新数据显示，截至2011年二季度末，我国信托资产规模达40977.73亿元，比上季度末增长9.5。值得一提的是，前三季度投向房地产领域的新增信托资金累计达6797.69亿元，呈现成倍式增长趋势。这主要是因为在2011年宏观环境和调控房价的双重背景下，流向房地产市场的信贷资金收紧，间接促进了信托的增长。 目前市场中信托融资的成本在14%左右，部分甚至在20%以上。过高的融资成本实质上抵消了开发商的盈利能力，限制了开发商的发展空间，影响了开发商的生存能力。2.3 降准是积极信号 流动性改善利好行业央行自2011年12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，到2012年2月24日央行再次下调存款准备金0.5个百分点，释放出货币政策微调的信号。目前，欧洲债务危机有愈演愈烈的趋势，已经开始对核心国家产生影响。美国方面，就业等经济数据缺乏亮点。国内方面，拉动中国经济增长的三驾马车在经受不同程度的挑战，国际国内复杂形势加大了宏观层面货币政策适度微调的可能性。 同时，2011年10月份新增外汇占款为-249 亿元，是2007年12月份以来首次出现单月负增长。人民币升值压力的减轻，也为存准的下调提供了空间。11月份cpi涨幅回落至4.2%，为今年以来最低涨，整体上看，全社会物价总水平涨幅已经走向全面回落，通胀压力已经减弱。cpi适度回调，有利于未来经济的平稳运行，也为政策放松提供了空间。随着经济增速的下滑和cpi的回落，预期2012年还将有4次左右“降准”行为。准备金率的降低，有利于缓解开发贷紧张和按揭贷款难的问题，从而缓解房地产行业整体资金紧张的局面下调准备金对地产行业的利好体现在： （1）房地产企业开发贷可能由目前极为紧张的状况有所缓和。三季度房地产企业开发贷同比增速从二季度的15%下滑到8%。房地产企业目前从银行获取资金的能力不断减弱。如果银行信贷有所宽松，对行业资金面是一个利好。 （2）银行资金面的宽松提高个人购房按揭贷款放款速度。目前，个人按揭贷款受到银行放贷速度的影响回款相对较慢。而个人按揭贷款占房地产开发资金来源的10%左右，对行业的现金流有一定的影响（图表9 2007年以来cpi、ppi变动情）3. 人口红利因素分析3.1 未来适龄购房人口将下降，城市化进程支撑行业发展按照统计局统计的年龄段，以25-29、30-34、35-39、40-44岁年龄段的人口为购房适龄人口。从过去的发展趋势来看，我国总购房适龄人口有不断下降的趋势。但作为房地产需求主力的城镇购房适龄人口，随着我国城市化进程脚步的加快，反而呈现不断上升的态势。(图表10 近年城镇购房适龄人口情况)根据20032010年的发展趋势，假设人口自然增长率未来十年平均每年递减0.017个百分点，城市化率平均每年增加1.60个百分点，购房适龄人口占总人口比例平均每年减少0.39个百分点，那么在未来十年的发展趋势仍然表现为总购房适龄人口不断下降，城镇购房适龄人口不断上升的态势。因此，未来十年，房地产行业潜在的需求是在增加的，对我国房地产行业的发展仍能够产生支撑。如果把住房需求分为城镇常住人口增加带来的刚性需求、人均居住面积增加带来的改善型需求、以及旧城改造拆迁带来的刚性需求三部分来看，分别分析如下： 常住人口增加带来的刚性需求：按照前述的假设人口自然增长率未来平均每年递减0.017个百分点，城市化进程为城市化率平均每年增加1.60个百分点，按照2010年城市人均住宅建筑面积31.6平方米，则到2011年2020年年增加住宅建筑面积为7.857.94亿平方米。 人均居住面积增加带来的改善性需求：根据过去发展趋势，假设2011至2020年城市人均住宅建筑面积平均每年增长0.70.3平方米，到2020年，城市人均住宅建筑面积将达到36.6平方米。照此计算改善型需求部分，则在2012年到2020年年增加住宅建筑面积为5.042.76亿平方米。 旧城改造拆迁带来的刚性需求：根据2005 年人口普查数据显示，全国城镇存量住房中1980 年之前建成的住宅户数占比约16.9%，总计约2730 万套，假设此部分住宅的60%在20112020 年间拆除新建，按原户均面积80 平米计算（不考虑拆迁后提高容积率增加的新房面积以避免于改善性需求发生重复），这部分在未来十年内共新增需求约131亿平方米。该部分需求假设在20112020年十年平均释放，则每年增加的需求约为1.31亿平方米。 将以上三部分相加得到的未来20112020年每年增加的自住型需求大概在13.99亿平方米12.01亿平方米，十年总共需要新增住宅建筑面积131.49亿平方米。需求部分，则在2012年到2020年年增加住宅建筑面积为5.042.76亿平方米。 4. 土地财政收入因素分析4.1 土地收入仍为地方财政收入主要来源2010年，受益于土地市场的火爆，地方政府共通过土地出让获得2.94亿元资金，同比增加106%，占当年地方财政收入的72%。如果将地方本级财政收入、政府性基金以及中央对地方的税收返还和转移支付视为地方财政总收入的话，2010年土地出让金占比27.6%左右。除了土地出让金，房地产开发还涉及多环节的税收，包括营业税及附加、土地增值税、印花税、契税等，同样贡献了地方税收的很大一部分。(图表11 地方财政支出已远超收入（亿元）)(图表12 土地出让收入变化（亿元）)(图表13 地方财政对土地出让收入依赖度逐年提升)4.2土地市场遇冷预计将持续到今年年中随着住宅市场交易冷清，销售不畅加之信贷紧缩，去年下半年以来，开发商资金状况日益紧张，进入过冬模式，减少土地投资支出，造成了土地市场流拍现象频发，溢价率降低。数据显示，从去年6月份开始，开发商土地购臵面积同比开始下滑，到10月份，土地购臵面积同比减少31%。开发商减少土地开支使得地方土地出让金受到很大影响。(图表14 单月土地购臵面积及增速)根据统计，去年前11个月，全国130个主要城市土地出让金收入为1.18万亿元，同比2010年的1.7万亿元减少5200亿元，减少幅度达到30.6%。 土地出让金的大幅下滑给地方的土地财政收入造成极大影响，同时对上下游的负面影响更使政府在税收收入上雪上加霜，同时对当地经济增速、就业也会产生一定程度的影响。因此，如果房地产销售持续恶化对地方政府的压力在加大。从目前情况来看，一些政府已经开始进行尝试对政策进行调整，但中央政府的调控态度依然坚决。综合各方面情况来看，预计政策博弈的窗口在明年2-3季度的打开概率较大。二、2012年房地产发展趋势预测总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。运用“中国房地产业中长期发展动态模型”，在“经济增速中稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，随着房地产调控政策效果的进一步显现，2012年全国房地产市场将呈现出“销售量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点，预计2012年商品房销售面积10.3-10.6亿平米，相比2011年下降3%-6%；2012年商品房销售均价预计为5050-5200元/平米,相比2011年下降1%-4%;2012年房屋新开工面积预计为20.5-21亿平米,相比2011年增长6%-9%;2012年房地产投资预计7-7.3万亿,相比2011年增长15%-20%.（图表15 中国房地产指数系统预测）过去两年大规模新开工项目的入市,将给2012年上半年的销售带来巨大压力,历史数据显示,通过全国新开工与销售面积增速的差值能够很好地反映市场的供求关系,进而判断价格走势.2010年以来,新开工面积持续放大,而销售面积增速低位徘徊,预计2012年上半年,这一趋势难以逆转,价格总体向下的趋势更加明显。从不同城市来看，与2011年和2010年类似，不同城市受政策影响的程度将有所不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一线降幅接近20%，二线降幅接近15%，三四线增速也将大幅下降3%-5%；价格方面，重点城市销售均价将下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间的差异将比较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大，开发投资规模高，但受限购的影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。不同物业表现仍将存明显差异，住宅销售面积和销售额均会有明显下降；商业地产销售面积及销售额均会有10%左右的增长，价格将维持稳定。但值得注意的是，商业地产