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物业管理实务 戴德梁行物业管理培训戴德梁行物业管理培训系列系列 第三节 物业交付 一、物业的交付 三、物业入住手续文件及常用表式三、物业入住手续文件及常用表式 二、物业入住的程序与工作二、物业入住的程序与工作 第四节 一、物业的交付 物业的交付简单来说就是“交房入住”。所 谓“交房”就是指业主领取钥匙。也就是当房 地产开发企业会同物业管理企业在完成承接 验收之后，按照程序将物业的产权交付给购 房者的过程。所谓“入住”就是业主或使用人 接房后进入实际使用状态，也称“入伙”。 二、物业入住的程序与工作 交付是物业管理企业与服务对象的首次接触，它 标志着物业管理工作将以人为中心而逐步展开。这 一阶段除了大量的接待工作和繁琐的脚放手续外， 各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴 露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最 集中的阶段。为了交房手续及日后管理工作的顺利 进行，物业管理公司需要做大量的工作。 那么如何展开那么如何展开? ? 首先应及时将交房通知书、收楼须知等交给 业主，方便业主顺利办好交房手续；其次还应向 用户发放用户须知和用户手册，向用户 提供必要帮助；最后要加强对用户装修的管理。 所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做 好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主 着想，以便树立起物业管理企业良好的“第一印 象”，取得广大业主的信赖。 按照先后顺序，物业入住的程序和工作内容分 为以下几个方面： (一)交房前的准备 (二)向业主寄发入伙手续文件 （三）配合用户搬迁（三）配合用户搬迁 物业入住的程序与工作 (一) 交房前的准备 交房前必不可少的一项准备工作就是“ 清洁卫生”。也就是物业管理企业在完成了 对物业的承接验收之后，对物业内外进行 全面、彻底的清洁。具体内容包括：建筑 垃圾的清理；对玻璃、地面、墙面等处所 有灰尘、污垢的清除；对各种设备的清洁 等。 做好清洁卫生，一方面可以为日后的日 常保洁工作打下良好的基础；另一方面可 以使物业以崭新的面貌迎接业主的入住， 同时也是物业管理企业树立其良好形象和 信誉的开始。 (二) 向业主寄发入伙手续文件 交房前物业管理企业还需要设计及准备好各 种入住手续文件。入住手续文件是指业主在办理 入住手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件 ，主要内容包括入住通知书、入住手续书、收楼 须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理企业 负责拟定，并以开发商和物业管理企业的名义， 在业主办理入住手续前寄发给他们，以便业主按 时顺利地办好入住手续。在实际操作中，有些物 业管理企业还准备了验楼情况一览表、楼宇交接 书等，供业主在验楼时使用。 （三）配合用户搬迁 用户搬迁是指业主和非业主使用人实际 使用该物业的开始，因此对于物业管理企 业而言此时是十分关键的时刻。既要热情 服务，又要让用户自觉的配合物业管理企 业的工作，遵守物业管理的有关规定，共 同维护舒适的工作环境和生活环境。为了 能有一个良好的开端，物业管理企业需要 做好下列工作： 1、做好宣传工作 2 2、指挥交通、指挥交通 3 3、加强安全防范、加强安全防范 4 4、加强用户装修管理、加强用户装修管理 1、做好宣传工作 采用多种宣传手段和方法，向用户进行 宣传，使用户了解物业管理的有关规定， 主动配合物业管理企业日后的管理工作。 通常，物业管理企业都向用户发放用户 须知和用户手册。用户手册全 面详尽的反映出用户应遵守的管理规定， 同时也告知用户，物业管理企业所能提供 的服务项目。 2、指挥交通 设立专人指挥搬迁车辆出入，维护交通 秩序，避免发生交通事故。 3、加强安全防范 用户搬迁一般时间比较集中，人员进出 复杂，此时的人身安全、财产安全应引起 特别关注。这一时期物业管理企业应提高 警惕，加强治安管理，安排较多的保安人 员值班，以此杜绝火灾、偷盗、安全事故 的发生。 4、加强用户装修管理 无论是住宅物业还是非住宅物业，迁入 新居的住户和单位，一般都要对房屋进行 不同程度的装修。对此，物业管理企业除 给予积极的协助外，还要特别注意加强对 房屋装修的管理，包括建立对房屋的装修 尤其是房屋结构的变动和室内原有设备、 管线的改动的申报审批制度。也包括对装 修施工过程中的垃圾、噪声、用火、用电 安全的管理，对装饰装修材料的管理等。 三、物业入住手续文件及常用表式 (一)入住通知书 ( (二二) )收楼须知收楼须知 ( (三三) )入住手续书入住手续书 ( (四四) )缴款通知书缴款通知书 ( (五五) )验楼情况一览表验楼情况一览表 ( (六六) )楼宇交接书楼宇交接书 入住通知书是指物业管理企业在物业验收合 格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制 定入住通知书时应注意以下几个问题： (1)一般来说，楼宇的入住不是一家或几家业主 ，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一时间 办理，必然要给入住手续办理带来许多困难。所 以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时间 ，分期分批办理。 (2)业主因故不能按期前来办理，可在规定办理 时间以后，留有机动时间予以补办。 (3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间 内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。 下面是一份“入住通知书”的常用格式，仅做参 考： 入 住 通 知 书 女士先生： 您好!欢迎您入住花园! 您所认购的区栋单元室楼宇，经市有关部门验收，测量合格，现已 交付使用准予入住。 (一)请您按入住通书，收楼须知办理入住手续，办理地点在楼室。在规定的日期内 ，地产部，财物部，物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。 (二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入住手续，请以下表时间为准前来办理入住手续 。 各楼各层办理入住手续时间分配表(略)。 阁下如届时不能前来办理入住手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话： 特此通知 房地产开发公司 物业管理公司 年月日 收楼须知是告知业主在办理收楼过程中 应注意的事项及应携带的各种证件、合同和 费用，从而避免遗漏、往返、给业主增添不 便。下面是一份“收楼须知”的常用格式，仅做 参考： 收 楼 须 知 女士先生： 欢迎您成为大厦的新业主! 我公司将为您提供良好的管理服务。兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而导致不便。望 您能认真阅读，切勿遗忘。 1、您应在接到入住通知书之日(以邮戳为准)起3个月内前来办理产权登记和入住手续。逾期办理者，每逾期一天应缴纳人 民币元的逾期金。超过半年不来办理的房产，将由本大楼物业管理公司代管，代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过3年 不来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。 2、您来办理入住手续时请带齐以下物件： (1)购房合同(协议)： (2)业主身份证或护照及图章： (3)公司购买的还应带公司法人证件和公章； (4)入住通知书； (5)入住手续书： (6)已缴款项的收据(调换正式发票)； (7)未缴的购房款和物业管理应缴的款项。 注意 如您委托他人前来办理，还应带上以下资料和证件： (1)您(业主)的委托书，应由律师签证； (2)您(业主)身份证或护照的影印件； (3)代理人的身份证或护照。 3、您在办理手续时请按以下程序进行 (1)到房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预付款收据以换取正式发票。购楼余款缴清后，财务部将在您的入住 手续书上盖章； (2)至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的入住手续书上盖章； (3)至物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用；费用缴清后物业管理公司财务部将在入住手续书上盖章； (4)至物业管理公司办公室办理其他手续，主要有验收房屋、签订管理公约、领取住户手册、领取钥匙等。当以上事 项办好后，您(业主)在入住手续书上签章，并交由物业管理公司保存。 4、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业管理 公司将代表业主利益向承建商协商解决。 5、根据大厦承建合同，大厦维护保养期为1年，1年内如有工程质量所导致的问题，承建单位将为业主免费修理。但是，如因 使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。 6、您(业主)可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响大厦结构和公共设施。装修前，需向物业管理公司提出书面 的申请，获准后方可进行。 祝您顺利入住! 房地产开发公司 物业管理公司 年月日 入住手续书是物业管理企业为方便业主 ，让其知晓办理入住手续的具体程序而制 定的文件。一般在入住手续书上都留有各 部门的确认证明，业主每办完一项手续， 有关职能部门在上面盖章证明。下面是一 份“入住手续书”的常用格式，仅做参考： 入 住 手 续 书 女士先生： 您认购的区栋单元室 楼宇，现已交付使用具备入住条件，请阅读收楼须 知，按下列顺序办理入伙手续： 1、至房地产公司财务部缴付购房余款 2、至房地产公司地产部审核入住资格 3、至物业管理公司财务部交付管理费用 4、至物业管理公司办公室办理收楼事宜 房地产开发公司 物业管理公司 年月日 购房款项已全部付清购房款项已全部付清 特此证明特此证明 财务部盖章财务部盖章 年年 月月 日日 入住资格审查合格入住资格审查合格 特此证明特此证明 地产部盖章地产部盖章 年年 月月 日日 各项管理费用已全部付清各项管理费用已全部付清 特此证明特此证明 物业管理公司财务部物业管理公司财务部 年年 月月 日日 入住收楼审查已办理完毕入住收楼审查已办理完毕 特此证明特此证明 物业管理公司办公室物业管理公司办公室 年年 月月 日日 缴款通知书是物业管理公司通知业主在 办理入住手续时应该缴纳的款项即具体金 额的文件。下面是一份“缴款通知书”的常用 格式，仅做参考： 缴 款 通 知 书 女士先生： 您好，您所购买的区栋单元 室房屋已经竣工。按购房合同规定，您来办理入住手续时， 请同时缴清以下款项： l、购房余款，计人民币元。 2、预收个月的管理费，计人民币元。 3、专项维修资金，计人民币元。 4、建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建 筑垃圾所预收的管理费，装修完毕后，按规定清退，计人民 币元。(政府规定应按户一次性计费) 5、其他费用(具体列出项目及金额供业主选择)。 房地产开发公司 物业管理公司 年月日 验楼情况一览表是物业管理公司为方便 业主对房屋进行验收，督促开发商及时整 改相关问题，以避免相互扯皮，使问题能 得到及时解决而制订的文件。下面是一份“ 验楼情况表”的常用格式，仅做参考： 验 楼 情 况 表 大厦屋室业主于年月在物业管理公司 部的陪同下入住验收，检查了所购房屋的 建筑质量和初装修情况，认为： 1、无任何异议： 2、发现有以下质量问题： (1) (2) (3) 请开发商予以解决! 业主签字： 物业管理公司(代表)签字： 年月日 楼宇交接书是业主在确认可以接受所购 楼宇后，与开发商签订的一份协议。下面 是一份“楼宇交接书”的常用格式： 楼 宇 交 接 书 甲方：开发商 乙方：业主 鉴于甲方所开发的物业“大厦”已竣工，并且经市有关部鉴定合格。业主购买 的楼层室已经具备入住条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交 接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。 现在业主已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交 付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款： 1、双方确认，自年月日起，该单元由开发商交付给业主； 2、业主在此确认，确已收到该单元钥匙； 3、开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但仍负有“楼宇销售(预售)合同中”规定 的保修义务； 4、业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签的“楼宇销售(预售) 合同”的规定，业主并无异议； 5、双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均委托师事务所办理， 开发商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担； 6、本交接书自双方签字之日起生效； 7、本交接书一式两份，双方各持一份。 开发商(代表)签字： 业主签字： 年月日 第四节 物业的装饰装修管理 一、物业装饰装修的概念及分类 二、物业装饰装修管理的重要内容二、物业装饰装修管理的重要内容 三、物业装饰装修管理规定三、物业装饰装修管理规定 结束 二、物业装饰装修管理的重要内容 根据国家建设部发布的建筑装饰装修管理 规定和物业管理企业制定的住户装修管理规 定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申 请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修 管理规定，根据约定在申请表上签字，并且提 供施工人员名单给物业公司予以登记，经批准后 方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业 应及时组织验收 内容 一、物业装饰装修的概念及分类 业主在验收楼宇后根据自己的审美要求、生 活情趣和经济实力对自己所购物业进行的房屋修 饰和装扮，就是物业的装饰装修。目前装饰装修 的种类、风格各种各样，格调也迥然不同，一般 可分为简易装修和豪华装修；同时也可分为纯自 然型、都市现代型、高雅传统型、青春浪漫型等 多种格调的装饰装修。 二、物业装饰装修管理的重要内容 (一)、业主装修申请(住宅) ( (二二) )装修报批装修报批 ( (三三) )装修管理要求装修管理要求 业主在装修前向物业管理企业申请登记 时需如实填写装修施工内容，并注明委托 单位及进场人数，业主、施工队及物业管 理企业三方应在申请书上签字盖章。 下面是一份“装修申请表”的样张： ( (一一) )、业主装修申请、业主装修申请( (住宅住宅) ) 装修申请表 业主名称业主名称 住址住址 联系电话联系电话 施工单位施工单位 负责人负责人 联系电话联系电话 开工时间开工时间 完工时间完工时间 装修内容装修内容 管管 理理 处处 意意 见见 出入证工本费元，装修垃圾清运费元，合计出入证工本费元，装修垃圾清运费元，合计 元。元。 审核人签字：审核人签字： 年年 月月 日日 说说 明明1 1、凡申请装修的项目要有图纸说明：、凡申请装修的项目要有图纸说明： 2 2、本申请表超过申请装修完成日期后自动失效，若需要、本申请表超过申请装修完成日期后自动失效，若需要 继续装修要重新申请；继续装修要重新申请； 3 3、本表一式两份，业主和物业管理企业公司各执一份。、本表一式两份，业主和物业管理企业公司各执一份。 (二)、装修报批 根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安 全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业 管理企业均按以下程序进行装修审批： 1、业主或使用人在装修前，应事先将施工单位、施工期限、装修 内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等向物业辖区管理处申报。与 此同时，物业管理企业应当全面告知业主或使用人条例中规定地 住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位及相应的注意事项。 2、业主或使用人详细、如实地填写“装修申请表”，并经管理处审 核同意。 3、装修施工队进入现场施工，首先应到管理处签订装修施工 队治安责任书及装修施工保证书。 4、装修施工队领取装修许可证、办理装修工人临时出入证后， 方可进行装修施工。 (三)、装修管理要求 1、不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌； 2、不得随意占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用 设备； 3、不得在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑 物、构筑物； 4、不得侵占绿地、毁坏绿化； 5、不得乱倒垃圾、杂物；严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天 台等公共场所抛散堆放； 6、不得在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； 7、不得排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪传声； 8、不得凿穿地面和房顶的水泥层； 9、不得随意增加落地面的静荷载； 10、不得在晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日期间，从 事敲、凿、钻、锯等产生严重噪声的施工活动； 三、物业装饰装修管理规定 为了进一步加强对物业的装修管理，规范物 业管理装修行为，创造和保障安全、舒适、整洁 的工作环境和居住环境，维护全体业主的合法权 益。根据法律的有关规定，对业主(使用人)、物业 管理公司分别做出规定 三、物业装饰装修管理规定 为了进一步加强对物业的装修管理，规 范物业管理装修行为，创造和保障安全、 舒适、整洁的工作环境和居住环境，维护 全体业主的合法权益。根据法律的有关规 定，对业主(使用人)、物业管理公司分别做 出规定。 物业装饰装修管理规定 （一）、业主（使用人）应当遵守的有关规定 （二）、物业管理公司应当遵守的有关规定（二）、物业管理公司应当遵守的有关规定 （三）、装修报批程序（三）、装修报批程序 （四）、建筑垃圾清运费（四）、建筑垃圾清运费 （五）、其他（五）、其他 （一）、业主（使用人）应当遵守的有关规定 1、按书面告知物业管理公司的有关装修内容施工，做好房屋装修隐蔽工 程记录，若需调整装修项目，应及时通知物业管理公司； 2、严格执行本市住宅装修的有关施工规范和标准，遵守施工作业时限， 晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、钻、锯等产 生严重噪音的施工活动； 3、搬运装修建材时不得妨碍其他业主或使用人的正常通行，不得造成公 共部位的损坏和污染，住宅装修施工废弃物，应装袋清运到指定的地点堆放 ，确保沿途清洁； 4、装修工程时，应做到文明规范施工，现场应配备消防灭火设备，不得 造成下水道堵塞和损坏以及墙面、露面等渗漏水。 5、施工人员在从事住宅装修施工期间应接受物业管理部门的检查和监督 。 （二）、物业管理公司应当遵守的有关规定 1、配备相关的专业人员加强规范装修行为的宣传和 指导；并及时告知业主或使用人条例中规定的住宅装 修的禁止行为，禁止敲凿的部位及相应的注意