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物业管理实务 第三章 业主大会 本 章 讲 授 本章讲授： 业主大会的组织形式 业主委员会的产生和组织 物业管理公司与业主委员会的关 系 学 习 目 的 与 要 求 1了解 业主委员会的产生 2掌握 业主大会的组织形式 3重点掌握 业主委员会的组织 业主委员会的权利和义务 业 主 大 会 的 组 织 形 式 业主大会的召开 业主大会的职责 业主大会决定问题的程序 业主公约和业主大会议事规则 业主自治 业主代表大会 作为产权人，业主有权对自己 拥有的房产的使用、经营和管理作 出决定，这就是业主自治 当业主人数较多时，可以 按比例推选业主代表组成 业主大会 业主大会由物业管理区域内 全体业主组成，是代表和维护物 业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益的自治组织 业 主 大 会 的 组 织 形 式 业 主 大 会 的 召 开 首 次 业 主 大 会 第一次业主大会在物业交付使用且住 用率达到一定比例时，由政府物业管 理行政主管部门指导，由业主按法定 程序和形式召开 物业管理条例规定：同一物业管理 区域内的业主，应当在物业所在地的区 、县人民政府房地产行政主管部门和的 指导下成立业主大会，并选举产生业主 委员会 业 主 大 会 的 年 度 会 议 业主委员会成立后，负责召集此后 的业主大会，并每年至少召开一次， 称为业主大会的年度会议 业 主 大 会 的 临 时 会 议 经持有一定比例以上投票权的业主 提议，业主委员会应于接到该项提议 若干天内就其提议召开业主大会，称 为业主大会的临时会议 物业管理条例规定：经20%以 上业主提议，业主委员会应当组织召 开业主大会临时会议 召 开 业 主 大 会 的 法 定 人 员 物业管理条例规定： 业主大会会议应当有物业管理区内 代表半数以上投票权的业主参加， 方可召开 如经持有半数投票权的业主决定， 可以推迟召开业主大会会议 召 开 业 主 大 会 的 公 告 物业管理条例规定： 业主委员会应于业主大会会议召开 15天前将会议地点、时间、内容、方 式及其他事项予以公告并报物业管理 行政主管部门备案 业 主 大 会 的 职 责 制定、修订业主公约和业主大会 议事规则 选举、罢免业主委员会成员、监 督业主委员会的工作 选聘或解聘物业管理企业 业 主 大 会 的 职 责 续 决定维修基金续筹、使用方案， 并监督其实施 制定和修改在物业管理区域的物 业共用部位和公用设施设备的使用 、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度 法律、法规或者业主大会议事规 则规定的其他有关物业管理职责 业 主 大 会 的 职 责 续 业主大会会议的决定不得与宪法、 法律、法规和政策相抵触 违反此规定，政府物业管理行政 主管部门有权予以纠正或撤消 业主大会的决定还不得背离物业管 理委托合同的有关条款 业 主 大 会 决 定 问 题 的 程 序 业主大会可以采用会议集体讨论或 书面征求意见等，会议表决采取投 票、举手等形式 所有享有投票权的已住用业主，均 应按时出席业主大会，参加投票， 行使法定权利，承担法定责任 业主也可以委托代理人参加业主大会会议，委业主也可以委托代理人参加业主大会会议，委 托他人投票的，必须出具授权委托书，授权委托托他人投票的，必须出具授权委托书，授权委托 书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法人书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法人 公章公章 业 主 大 会 决 定 问 题 的 程 序 续 业主大会会议的出席人数达到规定 人数时，在会议上提出待决定事项， 由出席会议的业主表决，经与会业主 所持投票权1/2以上通过有效 业主大会作出业主大会作出: :制定和修改业主公约，业主大会制定和修改业主公约，业主大会 议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维 修基金使用和续筹、方案的决议等重大事项，必修基金使用和续筹、方案的决议等重大事项，必 须经物业管理区域全体业主所持投票权须经物业管理区域全体业主所持投票权2/32/3以上通以上通 过过 业 主 大 会 决 定 问 题 的 程 序 续 业主投票时，票数的计算原则上按 业权比例确定，其具体计票方法可由 业主大会议事规则决定 票数的计算通常有两种方法： 一是按所拥有的产权面积计算 二是按拥有的独立单元计算 物业管理条例物业管理条例规定：业主在首次大会会议上规定：业主在首次大会会议上 的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住 宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市 制定制定 业 主 公 约 和 业 主 大 会 议 事 规 则 首次业主大会会议上需要审议的重 要文件： 业主公约 业主大会议事规则 业 主 公 约 业主公约是一种管理规约，属于协 议、合约的性质，是由全体业主承诺 的，并对全体业主（包括非业主使用 人）有共同约束力的，有关业主在物 业使用、维护和管理方面权利、义务 的准则 业 主 公 约 的 主 要 内 容 业主使用、经营、转让、出租拥 有物业时遵守的事项 业主对物业进行室内装修时应遵 守的事项，包括是否收取装修押金 、装修押金退还方式等 物业管理服务费的缴交方式和时 间；不按时缴交物业管理服务费时 ，物业管理企业可采取的措施 前期物业管理服务协议中约 定在业主公约中保留的内容 业 主 大 会 议 事 规 则 业主大会议事规则应当就业主大会 的议事方式、表决程序、业主投票权 确定办法，业主委员会的组成等事项 依法作出约定 业 主 委 员 会 的 产 生 和 组 织 业主委员会的性质和地位 业主委员会的产生 业主委员会的组织 业主委员会会议 业主委员会的权利和义务 业 主 委 员 会 的 性 质 和 地 位 业主委员会是业主大会的执行机构 由业主大会从全体业主中选举产生 经政府批准成立的代表物业全体业主 合法权益的社会团体 其合法权益受国家法律保护 业 主 委 员 会 的 宗 旨 业主委员会的是代表本物业的合法 权益 实行业主自治与专业化管理相结合 的管理体制 保障物业的合理与安全使用，维护 本物业的公共秩序，创造整洁、优 美、安全、舒适、文明的环境 业 主 委 员 会 的 产 生 （1）首次业主大会会议的召开 符合各地方性法规中所定的召开业主大会条 件的物业，开发建设单位应及时负责召集业 主召开首次业主代表大会会议，选举成立业 主委员会，代表全体业主行使有关权利，督 促业主履行义务 原由开发建设单位聘请的物业管理企业应积 极协助、配合。市县物业管理行政主管部门 应及时督促和指导首次业主大会会议的召开 业 主 委 员 会 的 产 生 续 首次业主代表大会的组织 规模较大、业主人数较多的物业可 按幢、楼层等单位选举业主代表， 采取召开业主代表大会的形式选举 业主委员会 业主代表应有其所代表的业主的书 面委托 业主代表的投票权按其所代表业主 的投票权之和计算 业主是自然人的，其书面委托应附 业主本人身份证复印件 业 主 委 员 会 的 产 生 续 （2）业主委员会的产生按照如下原 则进行： 自愿报名和业主推荐相结合 选举产生的程序和公平、公正、公 开 业主委员会委员进行差额选举产生 业 主 委 员 会 的 产 生 续 （3）业主委员会任期 业主委员会每届任期由业主大会章 程确定，一般为不超过3年 届满后由业主大会会议进行换届选 举 业 主 委 员 会 的 产 生 续 （4）业主委员会备案 业主委员会应当自选举之日起30天 内，持下列文件向所在地的街道办事 处和区、县人民政府房地产行政主管 部门备案 成立业主委员会登记申请表 业主委员会委员名单 业主大会议事规则 主管部门在30天内没有异议的发给 核准通知书，对不符合规定成的业主 委员会不予登记，并书面通知申请人 业 主 委 员 会 的 组 织 业主委员会主任、副主任 根据物业规模的大小，业主委员 会设委员5-15名，其中正主任1名， 副主任2-3名，主任、副主任在全体 委员中选举产生 业主委员会主任通常由主要业主代 表担任 业主委员会委员应当由热心公众事 业、责任心强具有一定组织工作能力 的业主担任 业 主 委 员 会 的 组 织 续 负责处理本会日常事务的执行秘书 业主委员会可聘请执行秘书1名， 负责处理本会日常事务。执行秘书可 以是也可以不是本会委员 业主委员会委员为兼职，主任可以 为专职或兼职 业主委员会成员是否给予津贴及津 贴，数额由业主大会会议确定并公布 业 主 委 员 会 的 组 织 续 （5）业主委员会主任罢免与补选 业主委员会主任如有损害业主合法 权益的，经半数以上委员同意，可以 召开业主委员会会议，重新在委员中 选出新的业主委员会主任 业主委员会委员因物业转让或身体 健康状况变化及其他的原因不能继续 担任的应及时补选，补选办法应在业 主大会章程中予以明确 业 主 委 员 会 会 议 业主委员会会议分为例会和特别会 议两种 例会：是常规会议，每3个月至少举 行一次 有三分之一以上的委员提议或主任 、副主任认为有必要时，可召开特 别会议 业 主 委 员 会 会 议 续 业主委员会会议的召开应由召集人 提前7天将会议通知及有关材料送达 每位委员 委员因故不能参加，可以一次性书 面委托代理人参加，并代其行使表决 权 业 主 委 员 会 会 议 续 业主委员会会议由主任召集、主持 ，主任因故不能参加时，由副主任主 持 召开会议时，可邀请物业管理行政主管部 门及政府有关部门，物业管理企业的人员 和非业主使用人代表参加会议，但上述人 员没有表决权 当物业有三分之一以上为出租时，应该聘 请相当委员数目三分之一以上人数的承租 人代表为聘请委员，并通知其列席会议 业 主 委 员 会 会 议 续 会议决定问题，采取少数服从多数 的原则，会议进行表决时，每一委员 有一票表决权 执行秘书应做好会议记录，并由会 议主持人签署后存档，涉及物业管理 重大问题应由与会的全体委员签署 业 主 委 员 会 的 权 利 召集和主持业主大会会议 组织修订业主公约、业主大会议事 规则 决定聘请、解聘物业管理企业 审议决定共用部位，共用设备设施 维修基金等物业管理基金的筹集、使 用和管理 业 主 委 员 会 的 权 利 续 审议物业管理企业制定的年度管理 工作计划，年度费用概预算报告 检查监督物业管理企业的物业管理 工作 监督公共建筑、共用设施的合理使 用 业主大会赋予的其他职责 业 主 委 员 会 的 义 务 筹备并向业主大会报告工作 执行业主大会会议通过的各项决议 ，接受广大业主的监督 贯彻执行并督促业主、用户遵守物 业管理法律、法规和政策以及业主公 约的规定，协助、支持和配合物业管 理企业落实各项管理工作，对业主、 住户开展多种形式的宣传教育 业 主 委 员 会 的 义 务 续 监督和协助物业管理企业履行物业 管理服务合同，保障各项管理目标的 实现 接受政府行政主管部门的监督指导 ，执行政府部门对本物业建筑