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持续与和谐 新城策划经验与案例分享 戴德梁行新城发展观 特色塑造 以国际视野塑造鲜明城市特色、避免千篇一律 人本理念 以特色人群需求引领城市功能、避免单一主题 市场导向 以新城发展规律建立市场秩序、避免形式主义 新城策划经验分享 策划以市场秩序赋予城市内涵 戴德梁行新城谋划观 规划以空间秩序表现城市内涵 新城策划经验分享 对于新城开发，策划和规划犹如行走的“两条腿”，缺一不可。 只有“齐头并进、通力协作”，才能实现区域的持续与和谐发展 。 4 总体概念策划 土地运营策划 区域启动策划 实施策略制定关键节点把控 策划 新城策划经验分享 规划 总体概念规划 控制性详细规划 修建性详细规划 新城发展 运作阶段 解决问题 战略制定期开发筹备期建设推广期 总体战略制定 齐头并进、通力协作 战略制定期总体概念策划 新城策划经验分享 统筹考虑新城发展中需要解决的核心问题，提供战略解决方案 分解为五大逻辑步骤 功能分区布局 道路交通体系 核心项目 引擎项目 特色塑造人本理念市场导向落实新城发展观 1 2 3 4 5 新城策划经验分享 战略制定期总体概念策划 1、城市定位策划 意义： 以国际视野为区域制定总体发展方 向，塑造鲜明城市特色; 是明确城市功能的战略前提。 战略定位：制定区域发展方向 发展目标：提炼区域发展主题 发展特色：打造区域独特魅力 方法: 充分把握国内外发展机遇 充分顺应现代化高端产业的发展诉求 充分实现区域发展的差异化 充分挖掘和利用自身的资源 充分借鉴国内外成功案例 重点结论： 委托方：中信房地产股份有限公司 主要工作内容：为汕头濠江项目提供城市总体定位； 发展功能布局及概念规划，并就项目发展运营提供科 学建议。 7 城市定位研究案例 市场场研究篇 发发展定位篇 汕头层头层 面看濠江 粤东层东层 面看濠江 案例研究 总总体发发展定位 亚亚太层层面看濠江 总总体定位 形象定位 功能定位 城市定位思路： 操作案例经验分享中信汕头濠江项目总体发展策划 8 城市定位研究案例 操作案例经验分享中信汕头濠江项目总体发展策划 汕头层面看濠江 濠江应具备完整的城市功能，而不仅是“前花园”角色，应承担汕头新城市中心功能； 濠江应突出“港城”生态品质建设，与北岸有侧重、差异化发展； 濠江应突显“港城”服务型经济特色，功能形态更丰富，产业链更完整。 粤东层面看濠江 更应突出粤东现代服务业聚集中心这一重要竞争优势 从战略上应把握珠三角与海峡经济合作前沿这一重要机遇，成为粤东对外开放的重要窗口 打造粤东产业升级“大脑”功能，形成粤东工业设计中心。 亚太层面看濠江 潮人群体在世界的分布特征、财富能级和精神文化情节是濠江作为亚太层面定位的重要理据 ； 濠江应作为世界潮人精神文化圣地。发展旅游度假、休闲养老、医疗教育等的度假之城. 打造资源复合型的亚太休闲度假目的地是濠江作为亚太层面的最终发展目标。 市场研究篇 9 城市定位研究案例 发展定位篇 总体定位形象定位功能定位 生态型的汕头新城市中心 现代服务业发达的粤东首 邑 资源复合型的亚太休闲旅 游度假目的地。 新城cbd区 rbd核心组团 粤东产业综合服务区 旅游度假休闲区 “粤东之珠 海洋之心 ” 一坐展现汕头未来梦想的沿 海新城 粤东具有示范意义的产业新 城 汕头城市名片、城市客厅、 城市花园、城市生态居所 操作案例经验分享中信汕头濠江项目总体发展策划 新城策划经验分享 战略制定期总体概念策划 2、特色产业和人居环境策划 特色产业和特色人群的导入是实现城市总体定位、支撑新城可持续发展的 缺一不可的两部分 特色产业特色人居环境 顺应现代化高端产业的发展诉求，引 入与政策、资源、机遇相匹配的新型 产业，明确产业发展方向； 构架“主导产业基础产业配套产 业”的成产业集群化发展格局。 根据产业导入和发展预期，预测未来 导入人口的类别和规模； 以家庭为单位，考虑人的全方位都市 生活需求，为营造特色人居环境和物 质载体的策划提供支持依据。 发展背景：沌口经济技术开发区目前遇到无地可用的发展瓶颈，当托管了不可多得的102平方公里的军山组团 后，非常重视其发展问题，坚决避免传统工业园的发展路径，决定以复合式的特色新城为发展目标。项目产业 发展是决定军山未来发展的重要一级，需进行科学系统的研究与定位。 11 产业与人口研究案例 操作案例经验分享武汉经济技术开发区军山组团整体概念性策划项目 构架产业体系：搭建“主导产业基础产业 配套产业”的产业格局，全面推进开发区 产业转型，破解依靠汽车、电子电器引领发 展的困局，为开发区后续发展储备力量打造 梯状团队。 l 实现目标：能在短期内产生最大经济 效益并带动周边产业升级发展，实现 保证税收的目标。 主导产业 l 实现目标：与主导产业形成联动发展 ，需要较长时间培育可提前进行前期 产业布局，为开发区未来发展埋下伏 笔。 基础产业 l 实现目标：提升区域经济生产服务功 能，提高区域城市生活质量。 配套产业 12 产业产业 集群细细分产业产业 主导产业导产业 汽车产业车产业传统燃料与新能源车并重、以乘用车为主兼顾商用车的整车制造、 零部件配套加工 电电子电电器产产 业业 显示器及面板、节能环保白色家电、汽车电子 装备备制造产业产业中档普及型数控机床、隧涵设备制造、汽车配件磨具及设备、通用机 械等工程机械 旅游产业产业旅游资源开发与运营、配套服务、旅游人才培养与管理 基础产业础产业 环环保产业产业环保设备、环保材料、环保服务业 新材料产业产业纳米材料、合成材料 新能源产业产业绿色电池、太阳能电池 现现代物流产业产业基础物流、城市配送、物流专业服务 配套产业产业 生产产性服务业务业专业服务以教育科研为核心，涵盖咨询、中介服务和特色信息服务等 消费费性服务业务业商业商务重点发展商业和旅游地产、商务酒店等 操作案例经验分享武汉经济技术开发区军山组团整体概念性策划项目 产业与人口研究案例 13 产业与人口研究案例 操作案例经验分享青山滨江区概念性策划项目 以人的都市生活需求营造综合性的特色人居环境 商务区 休闲 居住 文化 教育 医疗 商务 社交 休闲娱乐区 高尚居住区 文化活动区 公共配套区 旅游观光区 高端商务区 都市 生活 需求 核心 功能 分区 新城策划经验分享 战略制定期总体概念策划 3、物质载体策划 根据未来产业和人口的导入预期、以满足人的需求为目标进行功能分区和物业策划 物业类型策划物业规模策划 根据核心产业导入和发展预期，提供适宜成产 业集群发展模式各种研发楼宇、生产楼宇、商 务楼宇和产业人员居住楼宇； 根据导入的特色人群的居住、休闲、办公、教 育、医疗等全方位都市生活发展休闲娱乐区、 公共配套区、文化活动区和旅游观光区，形成 综合型新城发展模式。 案例模拟法：通过借鉴国内外成功可比案例， 寻找普遍发展规律，模拟新城发展进程，进而 预测不同时期对应的物业规模需求。 市场需求法：以新城特色产业和人口的导入规 模，按照人的全方位都市生活需求，借鉴国内 外可比区域发展规模，预测物业规模需求。 苏州工业园是国内工业园区的示范点和发展蓝本 ，其园区三产产值与写字楼需求、人口规模与住 宅需求、管理人员与酒店需求之间的关系和发展 轨迹是预测武汉经济技术开发区未来各物业规模 的参考依据。 15 物业研究案例 操作案例经验分享一武汉经济技术开发区军山组团整体概念性策划项目 二次 创业 武汉经济 技术开发 区 苏州工 业园 苏州工业园区管理人员和酒店存量的关系图 2010年 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2015年 例：武汉开发区酒店规模需求对比预测： 2010年经开区总就业人口约15万，其中管理人员 比例约为10%，总人数为1.5万，苏州工业园区在 管理人员1.5万人对应年份的酒店存量为6.7万 ，而经开区2010年酒店供应量约4.9万，结合目 前市场表现情况，可推测未来仍有较大需求。 16 click to add title 先导性产业创造 需求 城的发展，逐渐产 生产业配套需求 城的完善，大型区 域配套需求 产业起步发展： 依靠自身产业集聚 创造需求 承接郑州、新乡部 分外溢产业 产业快速发展： 迅速导入人口 住宅、商业起步发 展 城市规模壮大： 多功能城市娱乐设 施、休闲功能的消费 需求 城的形成，大量住 宅和商业需求 产业高速发展，城市服务 需求突显： 大量住宅和商业需求 疏散郑州、新乡部分人 口 2013201820202010 平原新区新城的发展路径模拟 物业研究案例 项目发展背景介绍：受深圳沙河实业集团委托，在河南新乡平原新区寻找投资机会。对于一个处于发展起步期 的新区而言，未来物业的发展方向及需求规模是项目确定投资机会及发展方向的核心关键点。项目通过模拟城 市发展规律，根据产业的发展及人口的导入，确定新区未来物业发展的方向及规模。 操作案例经验分享二河南平原新区投资机会研究项目 17 产业起步期 城市功能集聚期 2010 2013 2018城市提升期2020 产 业 物 业 人口规模 商贸物流：批发交易、仓储运输 食品加工：初级、精深加工 生物医药、装备制造：生产 休闲度假：养生、运动度假 居住需求：为产业配套的居住 产业需求： 1）交易市场、配送中心、检测 中心 2）生物医药中试大楼、机械装 备制造、食品加工工业厂房 3）休闲度假产品 服务业逐渐兴起，与工业协 同发展 工业产业链延伸：生物医药 研发、装备制造研发 居住需求：居住需求数量快速 增长 商业需求：满足基本的需求 写字楼需求：基本是为产业配 套的商务办公 酒店：需求很少 居住需求：居住品质需求迅猛 增长 商业需求：商业体量不断增多 写字楼需求：快速发展 酒店：市场飞速发展 第三产业快速发展 工业向科技化、信息化发展 新兴产业：创意产业 2011年约1.7万人 2018年约13万人 平原新区需求预测分析： 2013年约2.7万人 2020年约20万人 物业研究案例 操作案例经验分享二河南平原新区投资机会研究项目 新城策划经验分享 战略制定期总体概念策划 4、 物理空间策划 按照市场秩序规律为规划机构提供与市场接轨、符合市场导向的总体规划建议 总体功能分区道路交通体系 以人的都市生活生理和心理需求，综合考 虑地理条件、历史、民俗、交通、未来规 划、政策导向等多方面因素，给出符合市 场导向、顺应人的需求、实现城市持续与 和谐发展的总体功能分区建议； 针对不同性质、功能和形象的功能片区 ，按照人的都市生活生理和心理需求， 提出适宜片区定位和功能实现并可持续 发展的道路交通体系规划建议； 新城策划经验分享 战略制定期总体概念策划 贯彻综合策划理念和目标，结合市场 导向制定新城开发时序及关键节点控 制； 对于区域营销和特色塑造给予市场化 的宣传策略建议； 提供区域开发的宏观经济、社会效益 评价。 5、区域启动策划 通过对总体运营策略和引擎启动项目的遴选，将总体策划充实和运作起来 总体运营策略引擎项目策划 贯彻新城总体定位策划理念和总体运 营策略，策划核心引擎启动项目，强 势树立区域鲜明特色，从而对整个区 域起到引爆作用，通过营造良好的社 会与经济效益，拉动后续区域开发； 对引擎启动项目的主题、目标客群、 功能、发展模式给予总体定位策划。 区域启动策划案例 20 操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区策划 武当大太极湖生态文化旅游区于丹江口，南临武当山道家文化发 源地。它是一片未被开发的处女地，拥有原始森林、山谷、湖泊 等丰富的自然景观资源。 项目规模： 总控制用地面积1万平方 公里，可开发用地面积10500亩 服务对象：湖北武当太极湖置业有 限公司 服务时间：2010.92010.12 提供服务： 旅游主题概念策划 片区综合开发策划 项目整体发展策略及定位 旅游地产产品定位 土地价值评估及利用建议 武当山周边城市高端物业市场调研 项目简介: 本案 武当山 21 操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区策划 引擎打造国家新遗产遗产 公园 通过主动式收藏方式，打造“世界遗产 建筑”，赋予“大武当”地区 “贮存、流传和创造文化”的历史使命，改变了土 地属性， 使“大武当”站在世界顶端与其它“世界遗产 ”正面竞争，拉开距离。 功能分区：建筑收藏品区、企业会所区 主题分区：概念建筑园、建筑遗址公园与青年 建筑师作品展示园 风格分区：不同流派区、不同建筑地域区 建筑遗址公园 概念建筑园 青年建筑师作品区 l 建筑遗址公园收集类方式，建筑大师的遗作； l 概念建筑园邀请类方式，邀请五大洲50个国家99 个知名的建筑师同台竞技； l 青年建筑师作品展示园竞赛类方式 ，“世界青年 建筑师大赛” 项目功能分区：项目运作方式： 区域启动策划案例 22 操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区策划 服务效果：武当太极湖生态文化旅游 区起步区的策划深受甲方赞赏和肯定， 甲方进一步确定与戴德梁行的战略性合 作。后期将环丹江口生态文化旅游圈的 两大组成部分之一的太极湖功能圈西北 端的重要组成郧县生态文化旅游区 （总用地面积7平方公里）总策划交由 戴德梁行全权负责。 项目发展目标：游客接待量突破1千万 人次，中国最大、世界知名、国际一流 的复合型生态文化旅游目的地。 武当太极湖生态文化旅游区起步区 太极湖功能圈 郧县生态文化旅游区 区域启动策划案例 以市场导向为原则，维 护土地价值得以在政府 方实现。 l用地规模调整：遵循市场规律在保证土地总量不变 的情况下，对土地开发指标进行适当平衡，实现土地价 值最佳化。 l用地性质调整：根据物业价值原理和市场需求，结 合具体项目操作在保证区域总体结构的基础上，对部分 地块进行用地性质的置换，以优化区域功能； l开发时序调整：对能起到区域强劲拉动效应的项目 进行优先打造，以促进局部土地升值及各物业的协调发 展。 优化功能组合 提出土地开发方案 建议近期操作方案 新城策划经验分享 开发筹备期土地运营策划 项目名称：2010广州亚运村市场运营 客户名称：广州市土地开发中心 项目简介 项目位置：京珠高速公路及地铁四号线以东，莲花山水道以西 ，清河路以南的区域 项目规模：规划面积约2.7483平方公里。 项目功能：亚运村赛区时由运动员村、媒体村、技术官员居住 区、志愿者居住区、体育场馆区、亚运公园及其他公共设施七 大部分组成，届时可容纳14000名运动员和随队官员、10000名 媒体人员和2800名技术官员以及其他工作人员18000人进驻。 24 面临主要问题 使用者（参加亚运会的运动员、媒体以及其他工作人员）对亚运村建设以及硬件设计的期望如何？ 亚运村物业产品形式是什么？ 根据亚运村长期需求与首要需求（短期需求），如何设置最佳的产品解决方案（临建、永建、缓建、户型、标准、配套等）？ 亚运村物业产品的市场价格预测？ 亚运村总体项目的最佳建设运营模式？如何达致项目有最好的财务效益？ 土地运营策划案例 戴德梁行的解决方案 遵循快速发展的原则加快启动广州新城 亚运村肩负着启动广州新城建设，通过新城建设实现中心城区的疏解，打造新的发展极， 实现城市的整体发展，因此，亚运村的建设并非单一项目，而是具有提升广州城市发展的战略意义，应站在广州城市 的层面来尽快启动、发展。 以居住为核心，减轻中心城区压力 尽管广州新城未来是一个产业新城，但在启动初期，还应以居住为核心，尽快为新城的发展积聚人气，同时减轻中心 城区的居住压力。 推动配套建设 通过亚运村的建设，为新城发展提升基本的居住、商业、产业配套。 项目定位及运营 主要目标客户以广州中心城区居民、南沙企业中层员工和高层管理人员、大学城教职工为主，以本地消费者为辅。建 议本项目主要采取土地出让的模式，针对已部分开发的土地，将已有建筑与其增建土地捆绑出让，以保持项目的整体 性，加快资金回收进度。 25 项目名称：2010广州亚运村市场运营 客户名称：广州市土地开发中心 土地运营策划案例 提升赛后土地价值的建议 提高配套等级，如三甲医院、省重点学校等 进一步明确广州新城的定位，加强购房者对区域前景的信心 提高土地利用效率，尤其是需要充分利用景观资源、交通资源较好的地块，将部分对景观资源要求较低的物业置换成较 高价值的经营性用地 提高住宅的比例，区域尚未成熟，写字楼、商业地块的价值相对较低 充分利用亚运会这一契机，在2009年或2010年开始推出土地 26 地 块 编 号 用地性 质 占 地 容 积 率 建 筑 面 积 均 价 总价 （万 元） ag t02 50 （原） 办公用 地 3 2 3 0 3 5. 0 16 15 15 1 6 4 4 26,5 53 居住用 地 3 2 3 0 3 3. 0 96 90 9 5 5 2 0 53,4 94 改用途 后价差 3 8 7 6 +26, 941 ag t02 37 （原） 博物馆 用地 2 3 3 2 5 1. 3 29 60 0 00 居住用 地 2 3 3 2 5 3. 0 69 97 5 5 5 2 0 38,6 26 改用途 后价差 5 5 2 0 +38, 626 两块地合计+65, 567 项目名称：2010广州亚运村市场运营 客户名称：广州市土地开发中心 土地运营策划案例 亚运村目前进展 2009年12月22日，广州亚运城项目用地整体挂牌出让，亚运 城总用地面积263.952万平方米，地上总建筑面积为438万平 方米。富力、雅居乐、碧桂园等三家公司组成的联合体以255 亿元竞得该地块，折合楼面价5810元/平方米，成为中国的新 地王。 2010年9月26日，亚运城开盘，每平方米11000-13000元之 间，这与我司2007年预测均价约11000元/平方米基本相符。 目前，亚运城正在推出运动员村90-130平方米的舒适型两房 及三房，售价为1.3万-1.5万元/平方米。 截止2011年5月，亚运城的总体销售超过5000套。（注：首 期8000多套） 27 项目名称：2010广州亚运村市场运营 客户名称：广州市土地开发中心 土地运营策划案例 新城策划经验分享 建设推广期重点项目策划 以市场导向为新城区域开发中的具体重点项目提供专题详细定位策划 重点项目详细定位策划开发主体推荐及土地平衡方案 通过详尽的市场调研与国际案例借鉴 ，为重点开发项目做前期可行性研究 和总体定位； 对项目的功能、形象、目标客户群、 物业类型配比、规模配比和产品形态 及规划布局提供市场导向建议； 提供具体的项目开发预算。 为政府与一级土地运营商之间开展的土 地出让协议斡旋提供具有公信力的参考 方案，让政府与一级土地运营商在充分 参与区域开发的过程和结果中实现“双 赢”。 提供包括土地面积、出让价格和方式、 运营方式等一系列土地平衡方案。 委托方：武汉市发展和改革委员会 项目背景：成都新城公司与武汉城投公司计划 成立合资公司，在汉阳打造武汉博览中心项目 。鉴于单独开发博览中心项目难以实现财务平 衡，故提出提供经营性土地进行财务平衡的要 求。发改委为确定其要求是否合理，委托我行 进行土地平衡方面的相关研究。 工作内容及效果： i. 动态的考虑项目的未来价值，提出了项目土地 平衡所需的实际规模； ii. 发改委以我方提供的土地平衡方案与开发商进 行谈判，减少了1/3的土地供应面积；其它效 益平衡需求则通过相关政策支持来弥补。 29 重点项目策划案例 操作案例经验分享一武汉国际博览中心土地平衡项目 项目委托方：硚口区商务和旅游局 项目规模：1300亩 工作内容： i. 确定项目发展方向：以国际的视野，从市场的 角度，确定项目发展的主题公园类型。 ii. 建议项目合作方：从国内外发展主题公园的实 力投资商中，选择适合本项目定位的投资者进 行合作开发。 iii.提供土地平衡建议：通过对主题公园运营收益 评估，提供土地平衡方案。 30 重点项目策划案例 操作案例经验分享二武汉硚口区竹叶海主题公园项目 2 新城策划案例分享 客户名称：重庆市江北城开发投资有限公司 项目名称：重庆江北城cbd运营（控制性规划后修建性详细规划前 ） 项目概要 项目是重庆市主城核心区之一，是重庆市规划 的行政、信息、金融、科技、文化艺术中心和 cbd中央商务区，占地面积约2平方公里。 背景 对接国际商务楼宇的要求，指引修建性详细规 划的制定，从而配合国际水平的cbd的开发建 设； 在高成本和本地出让受阻情况下，通过有效的 行销方案启动首期的出让。 成果 发展成为未来重庆cbd区域商务中心乃至 长江上游和西南地区的区域性商务中心； 将集中建设办公字楼等金融商贸设施和一 系列市级大型公益文化设施，兼容商业、 服务业居住等多种功能。 32 新城策划案例分享 项目背景介绍 丫髻沙大桥 洛溪大桥 项目规划总用地面积2平方公里，建 设规模560万平方米，容积率为2.7 在重庆市的总体城市结构中，江北城 居于显要的中心位置，南距现在的城 市中心区0.5公里； 在重庆未来的cbd区域内，江北城位 于核心位置，成为解放碑、弹子石滨 江地区乃至重庆、长江上游流域的商 务中心； 处于长江与嘉陵江交汇处 形成 “金三角”。 33 洛溪大桥 江北城 弹子石 解放碑 江北城 重庆地心 新城策划案例分享 丫髻沙大桥 项目原为旧城区，为建设新的cbd区域拆 迁重建； 集约高效的土地使用效率，展现现代商务 办公区繁荣向上的形态特点； 集中安排商务写字楼、金融办公机构以及 酒店、购物中心和住宅等混合使用设施； 项目以上海浦东陆家嘴为目标，将江北打 造成为重庆的陆家嘴； 时至今日，新江北城这一现代商务区已成 雏形。 34 重庆江北城：以浦东陆家嘴为发展目标 项目背景介绍 新城策划案例分享 35 cbd核 心区 cbd中 心外圈 cbd迎 接点 南cbd 临江办 公区 cbd过 渡段 商业文 化休闲 区 传统生 活区 城市生 活区 高端生 活区 cbd过渡段 cbd中心外圈高端生活区 cbd核心区 cbd迎接点 南cbd 商业文化休闲区 传统生活区 城市生活区 临江办公区 引擎拉动 整体规划共分为十区： 第一阶段推地范围 第二阶段推地范围 第三阶段推地范围 规划发展方向 新城策划案例分享 36 物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。 当考虑cbd第一连接点及cbd 过渡连接点时，dtz提出一些土 地功能置换的建议，如： b19-4与b20-1地块建议用作 临江高星级酒店。因是新桥 的第一连接点。 a16-1地块是办公和商业步行 街的转接位置。建议这地块 的地下临街部分用作零售商 业，连贯a13和a16-5商业。 a16-5地块： c21/c24/s22 a16-1地块： c21/c22/c23 b19-4地块： c25 办公和商业步行 街转接位置 影响修建性详细规划的因素 b20-1地块： c25 新 桥 连 接 点 影响修建性详细规划的因素 37 物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。 因a区设有轻轨站及公交车站，dtz提 出一些土地功能置换的建议，如： a区将设有地下停车场，建议原用作 停车场的a13-4地块，改用为地面为 公交车站的写字楼（u21/ c22) 不建议采用独立搭楼形式。写字楼大 厦应设有3-4层裙楼商业。所以a06、 a07及a11地块的土地用途应加入 c21用途，容许发展零售商业 a07地块： c21/c22/c23 a06地块： c21/c22/c23/ c24 a11地块： c21/c22/c23/ c24 轻轨站 公交车站 a13-4地块： u21/c22 38 物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。 当考虑cbd中心外圈的建造时，dtz提 出一些土地功能置换的建议，使cbd与 c区能流畅地连接，如： a15-1地块改用为配套商业和住宅用 途，首1-3层提供餐饮零售服务，余 下楼层用作住宅。另设由地下隧道连 贯c区。 轻轨站 公交车站 a15-1地块： c21/c24/c25 影响修建性详细规划的因素 影响修建性详细规划的因素 国际商务楼宇的基本条件，影响到修建性指标的制定 为了打造地标性建筑群，dtz根据国际甲级 写字楼的层高要求，对项目写字楼的控高 提出调整建议，如： a13-1的写字楼建筑物楼高应达300米， 构造标点效应 a13-2、a13-3、a13-4、及a08的写字 楼建筑物楼高应保持在160-240米之间， 以层叠式排列，附和及烘托地标性建筑 b14至b18的地块应 善用其100-150米的 建筑高度限制，提高其楼层至30层以上 （楼高最少120米） a08地块： c21/c22 a13-3地块： c21/c22 a13-2地块： c21/c22/c25 a13-4地块： u21/c22 a13-1地块： c21/c22 b14 b18地 块 影响修建性详细规划的因素 40 区域市场行销的需要，影响启动区的功能构成和布局 二大公建（歌剧院和科技馆）是熟化cbd的启动项目，但效果因为空间的分割和辅助功能的缺失、 人流动线断裂从而影响熟化的效果。 加入辅助性的商业功能让二大公建人流动线连在一起，增强熟化效果。 吸引人气 一次性人流 潮水式人流 非消费人流 大剧院、科技馆 商务办公项目 政策拉动 被动入驻 短暂效应 沉淀人气 多次性人流 持续性人流 消费人流 人气拉动 主动入驻 持续效应 休闲设施 休闲商业 商务办公氛围 板块成熟 土地价值的提升 41 大剧院、科技馆 休闲娱乐设施 休闲商业 商务办公 周边住宅 价格提升 提升 溉澜溪 片区价格 江北城 住宅 土地出让 价格提升 炒 热 板 块 树 立 价 格 标 杆 树 立 价 格 标 杆 示范区形成 区域价值提升 土 地 价 格 优 惠 享受板块成熟 带来的收益 区域市场行销的需要，影响启动区的功能构成和布局 大剧院、科技馆、周边商业和休闲设施整合为一个整体，与a13写字楼作为两大引擎，拉动周边土地价 值的提升，更增强cbd的熟化效果。 重庆江北城cbd2007年部分土地出让情况 序号土地位置用途土地面积（ ） 建筑规模（ ）/容积 率 起始价（万元） 竞得单位成交价出让方式 出让单价 （万/元/亩） 土地出让 价金 土地出让 综合价金 1 江北区江北城b19-3、b19 -4、b19-5、b20-1、b20- 2 宗地 商业、金融 、绿地 56,517 62,032 重庆越洋房地产 开发有限公司 62,032 挂牌731.76 2 江北区寸滩道茅溪村原大 井湾社和红沙坡社宗地 二类居住、 综合 133,627 263,87714,672 重庆海尔房地产 开发有限公司 14,672 挂牌73.20 3江北区嘉陵四村12号宗地居住7,530 26,3201,062 重庆市渝通公路 工程总公司 1,130 挂牌100.05 2 江北区观音桥组团h标准 分区h07-1宗地 二类居住5,769 21,0481,458 重庆世家地产发 展有限公司 1,458 挂牌168.50 4 江北区大石坝街道下石门 1号宗地 居住、绿地142,390 398,602398,602 25,519 重庆东海房地产 开发有限公司 25,519 挂牌119.49 5 江北区江北城b16-1 号宗 地 商业、金融11,587 67,73414,889 重庆成大置业有 限公司 14,889 挂牌856.69 江北区江北城a09-1、 a09-3、a18-3、a18-5、 a09-4 (地下)、a09-5 (地 下)宗地 商业62,457 331,11865,277 金融街重庆置业 有限公司 66,700 挂牌711.99 江北区鱼嘴镇鱼嘴组团a 分区部分宗地 居住11,758 23,694955 重庆棋奥地产有 限公司 1,510 拍卖85.62 42 土地价值的提升 43 2010年12月27日，国家开发银行和中国人寿已进驻办公 即将有六七十栋标志性建筑在此竣工或开建 数百家金融机构将先后入驻 2011年1月11日，西部第一高楼，高达500米的重庆国际金融中心正式签订合作备 忘录 2011年2月20日，国内一知名企业拍得江北嘴b19-2/03地块，该地块占地16亩， 规划建面87,144平米，容积率8.0，楼面价高达8,090元/ 2011年10月，江北嘴a03地块26万平方米的国际5a级甲级写字楼，将开盘亮相 九龙仓与中海在江北嘴cbd合力打造的三大项目已正式动工 虽然已投入使用的楼宇极少，但从在建项目和拿地的企业实力来看一个具国际水 平的cbd将在数年内会呈现在大众的面前 重庆江北城cbd到今天为止经营性用地已全部出让完毕，运营方获得良好的效益 。 土地价值的提升 3 戴德梁行公司简介 dtz戴德梁行是什么 45 最早进入中国市场，目前是中国规模最大、网络最广的国际房地产顾问公司 1784年成立，1987年於英国伦敦上市 业务遍及全球4646个个国家，共160160个个城市，超过 12,500 12,500 名员工