淮安建华汤始项目产品定位及营销策划提案-市场篇.ppt

房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 淮安建华汤始项目市场调研报告 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 part 1 第一部分 两个理解 城市解析 urban analysis 项目土地属性 terrain characteristics 第二部分 四个解析 宏观政策 macroeconomic policy 整体市场 overall market 区域市场 regional market 客群分析 segments constitute 第三部分 两个研究 典型楼盘研究 typical properties 社区底商研究 community business part 2 part 3 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 理解淮安这座城 understanding of this city huaian 第一部分 两个理解 城市解析 urban analysis 项目土地属性 terrain characteristics 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 让我看看你的城市，我就能说出这个城市 的居民在文化上追求的是什么 。 美国著名城市学家伊里尔沙里宁 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 地理区位南北枢纽 /苏北腹地 /交通要道 淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北 ，地处以上海为龙头的长三角地区。 淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地 区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省， 北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地， 为连接江苏南北的咽喉之地。 淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地 理分界线。 城市解析 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 历史人文 新增项目逐渐增多，土地放量供应，后期供应量呈增长趋势。 开发热点外移，已由清浦/清河老城区转向水渡口/清浦新城/淮安新城三大区域。未来城市重点 将向东、向南转移； 大量品牌开发商进驻淮安市场，未来将出现多个品质规模大盘，市场竞争加剧； 新政对楼市的影响及后市供应量的增加，使得未来市场销售压力倍增。 市场 层面 产品 层面 120以下的中、小户型在市场上供需两旺，其中小高层、高层物业以90两房与120三房较 为热销，多层物业以80-90两房与110-120三房热销。 大部分项目的建材配置与智能化均属于标准配置，未来市场将在标杆项目的推动下发展。 大多数项目的景观与建筑外立面以现代简约为主，大盘项目引入园林景观、特色建筑风格，以 凸出品质； 学区、商业配套是项目必备配套，会所运用以休闲运动健身为主。 典型楼盘市场小结 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 对本案住宅开发的启示 1、实用主义消费仍是市场主流，户型设计可注重实用，兼顾舒适，在 此基础上能有较多元素的创新以增加产品的附加值； （1）现代简约风格为主，适当融合中式元素，以区隔于市场； （2）户型面积以90-120平米为主，兼顾部分90平米以下经济型房源 和120平米以上能够设置较多附加元素的舒适型房源，整体走多元化以 丰富产品线，以期获得市场广泛认同； （3）新科技运用和先进的物业管理将为项目赢得更多口碑； 2、社区整体氛围的营造有待改进，可通过社区园林景观的主题营造以 及持续不断的社区文化活动，激发业主的凝聚力和归属感。 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 典型楼盘研究 typical properties 社区商业研究 community business 两个研究 第三部分 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 大盘社 区商业 统计 项目名称亿力未来城水韵天成茂华国际汇华德利运河城 总体量（万）87757056（一期16.19） 商业体量（万）10310一期1.62 商业比重11.49%4.00%14.29%10.00% 楼盘社 区商业 统计 项目名称学林雅苑金榜花园金满华府红豆美墅 总体量（万）2322.2614.8210.27 商业体量（万）60.97 商业比重10.00%10.11%5.80%9.44% 项目名称 清河嘉园东方凯旋城清江华府中天虹桥花园 总体量（万）98.9585.4 商业体量（万）0.6 商业比重8.89%6.70%6.25%11.11% 50万以上的大盘商业体量所占比重大多在10-15%，代表性的如亿力未来城；总体 量在10-25万的楼盘社区商业所占比重为10%左右，体量在10万以下的楼盘社区 商业所占比重集中在6-9%。 典型楼盘社区商业体量配比 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 项目名称中天虹桥花园金鼎御庭华德利运河城 层数111 层高（m） 开间（m）84-53-4 进深（m）148-1010 项目名称清江华府学府街69号学林雅苑 层数222 层高（m ） 1f44.54.2 2f33.93.9 开间（m）3-103-44 进深（m）141012 社区商业多为沿街街铺，规划为两层；一层层高集中在4-4.5m，二层层高基本都在 3m以上，3.9m居多；开间多为4-5m，进深为10m左右。 社区商业空间设计 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 面积区间套数销售套数面积配比去化率 30以下1233.5%25.0% 30-50422812.4%66.7% 50-70613218.0%52.5% 70-100403211.8%80.0% 100-1201115932.7%53.2% 120-1401444.1%28.6% 140-1601363.8%46.2% 160以上461013.6%21.7% 总计339174100%51.33% 据不完全统计，社区商业产品供应以中小套型为主，面积大多在120以下，其中 100-120所占比重较大，其次是50-70。从去化情况来看，70-100去化情况 最好，其次是30-50。 社区商业面积配置 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 代表个案中天虹桥花园清河嘉园清江华府学府街69号学林雅苑 所属区域清河区清河区清浦区 开发区（高 教园区) 开发区（高 教园区） 层数12222 主力面积（）200以上50-120100-13042-45100-120 销售价格（元/）12000-160007000-800012000- 30000 7000-80006000-8000 淮安社区商业售价因区位/产品规划/面积等差异，售价高低不一。老城中心社区商业 一二层连卖的售价在12000元/以上，最高达到30000元/；高教园区社区商业的 售价偏低，两层连卖售价约7000元/左右。 n从区位来看，位于老城中心的社区商业因周边商业氛围较好，售价较高，基本都在12000元/以上，如中天虹 桥花园、清江华府；而位于高教园区的社区商业，由于区域商业基础薄弱，售价偏低，两层连卖售价约7000元/ 左右。 n面积也是影响价格的重要因素，面积过大，商业售卖难度大，价格上不去，如中天虹桥花园。 社区商业在售价格 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 代表个案 中天虹桥花 园 清河嘉园清江华府学府街69号学林雅苑 所属区域清河区清河区清浦区开发区 开发区 层数1 2222 主力面积（）200以上50-120100-13042-45100-120 销售价格（元/）12000- 160007000-8000 12000- 300007000-80006000-8000 去化率15.38%70.45%17.94%81.25%86% 价格适中的中小套型去化较快，如学林雅苑；而面积过大（如中天虹桥家园）或价格 过高（如清江华府）的社区商业，去化情况不佳。 社区商业去化率 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 所属区域项目名称商业体量(）小计(） 清河区老城区中天花园30000263000 榕兴水韵天成30000 天力熙园3000 水渡口广 场 茂华国际汇100000 亿力未来城100000 清浦区老城区金满华府860024800 清浦新城华德力运河城16200 开发区东方凯旋城600021700 红豆美墅9700 中央美地6000 生态商务新城绿地世纪城200000 总计（未计入本案）509500 从市场已知项目的社区配套商业来看，未来市场集中供应主要在清河区，其次是清浦区和开发区。 其中，水渡口广场和生态商务新城为未来社区商业供应的主要区域。这主要由于清河区为传统的老城 中心，商业基础较好，且区域内项目开发的急剧扩张带动了整体社区商业供应的增加。而水渡口广场 周边几个大盘的开发，对社区商业供应拉动明显，如茂华国际汇、亿力未来城等，体量与本案相似。 绿地世纪城20万的商业体量将成为本案最直接的对手。 社区商业后市供应 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 社区商业小结 供应 层面 未来供应集中在新城区，尤其是新城区大盘的开发，对社区商业未来供应拉动最为明显，如茂 华国际汇、亿力未来城、绿地世纪城等； 住宅用地的大量供应，随之带来的社区商业供应量也相当大，加之当前市场社区商业的存量， 未来社区商业的总体供应量巨大。 社区商业主要分布在中心城区，清河区分布最为集中； 社区商业销售的区域、产品差异性较大，价格适中的中小套型商铺受市场追捧，价格高或面积 过大的社区商业去化较慢。 市场 层面 产品 层面 主力面积在120以下，其中100-120所占比重较大，70-100面积段的商业去化最快； 老城中心的售价为12000元/以上，最高达到30000元/；高教园区社区商业两层连卖售价为 7000元/左右； 社区商业多规划为两层；一层层高集中在4-4.5m，二层层高基本都在3m以上，3.9m居多；开 间多为4-5m，进深为10m左右。 客群 社区商业的主力客群大多为本地投资客群。 趋势 老城中心的社区商业价格较高，投资成本高。同时，考虑到未来供应主要集中在新城区，加之 新城区社区商业较主城有明显的价格优势，商业投资需求或向新城区转移。多方面因素将促使新 城区成为社区商业投资的热点区域。 未来市场供应量过大，或带来供大于求的状况。 房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛 对本案商业开发的启示 1、尽量控制商业总体量，或增加住宅体