保障性住房可行性研究报告.doc

目 录 第一章第一章 总总 论论.3 一、项目概况.3 二、项目主办单位概况.4 三、编制依据及编制的原则.4 四、可行性研究的范围.6 五、主要技术经济指标.7 第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性.8 一、*市概况.8 二、项目提出的背景.13 三、项目建设的必要性分析.15 第三章第三章 拆迁安置方案拆迁安置方案.17 一、拆迁方案.17 二、拆迁安置补偿原则.17 第四章第四章 项目建设选址与建设条件项目建设选址与建设条件.18 一、地理位置.18 二、自然条件.19 三、地质条件.21 四、其它条件.21 五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件.22 第五章第五章 工程设计方案工程设计方案.23 一、工程概况.23 二、设计依据.23 三、设计目标及原则.24 四、总体构思.24 五、总体设计.25 六、建筑单体设计.28 七、建筑结构设计方案.30 八、配套公用工程.32 第六章第六章 节地、节能、节水、节材节地、节能、节水、节材.42 一、设计依据.42 二、设计原则.43 三、节地和土地保护.43 四、节能措施和能源利用.44 五、节水与水资源利用.46 六、节材与材料资源.47 第七章第七章 环境保护环境保护.49 一、编制依据及采用的标准.49 二、 项目区环境现状 .49 三、环境保护措施.49 4、项目投入使用后环境保护.54 第八章第八章 劳动安全卫生劳动安全卫生.56 一、编制依据及采用的标准 56 二、安全措施.56 三、卫生措施.58 第九章第九章 消消 防防.59 一、编制依据及采用的标准.59 二、工程火灾危险性分析.59 第十章第十章 项项目目实实施施与与组组织织管管理理 61 一、项目实施 .61 二、组织管理 .61 第十一章第十一章 项目实施进度项目实施进度.63 第十二章第十二章 工程招投标工程招投标.65 一、概述 .65 二、编制依据 .65 三、招标原则 .65 四、招标内容 .66 第十三章第十三章 投资估算投资估算.68 一、编制依据及说明.68 二、总投资估算.69 第第十十四四章章 项项目目融融资资 .72 一、资金筹措.72 二、融资方案分析.72 三、资金使用计划.72 四、资金来源及使用计划.72 第十五章第十五章 经济和社会效果分析经济和社会效果分析.73 一、经济效果.73 二、贷款偿还期 73 三、社会效果分析 73 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.74 一、研究结论.74 二、建议.75 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *3 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 1、项目名称 *市*保障性住房（g 区）建设项目 2、项目负责人 * 3、项目建设地址 本项目地块位于*市*新区*村，*北侧。 4、规划占地面积 81227.3 平方米。 5、居住区用地面积 81227.3。 6、项目主要建设内容 项目拟建多层住宅、小高层住宅、商业、小学校、幼儿园及其 配套工程，本项目规划设计为综合性的安置住宅小区。 总建筑面积：118709，其中: （1）住宅建筑面积：78613； （2）幼儿园建筑面积：1600； （3）商业建筑面积：17480； （4）社区配套建筑面积：400； （5）地下室建筑面积：20616。 7、总投资 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *4 本项目总投资 20584.38 万元。 8、资金筹措 本项目*市政府配套资金 7204.38 万元，占总投资 35；申请 银行贷款 13380 万元，占总投资 65。 9、项目建设期 建设期为两年。 二、项目主办单位概况二、项目主办单位概况 1、项目主办单位：*市*新区建设项目管理有限责任公司 2、单位地址：*省*市迎宾西路迎宾园综合配套楼 16 层 3、法人代表：* 4、注册资本：伍亿元 5、企业类型：有限责任公司（法人独资） 6、经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地 产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外） 。 *市*新区建设项目管理有限责任公司是*市工商局注册， 由*市*新区管理委员会投资成立的法人独资公司，注册资金伍 亿元人民币。经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有 资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外） 。 三、编制依据及编制的原则三、编制依据及编制的原则 （一）编制依据 1、*市*新区建设项目管理有限责任公司与*市*工程 项目管理有限公司签订的咨询业务约定书。 2、国家发展改革委、建设部关于建设项目可行性研究试行管 理办法 、 建设项目经济评价方法与参数第三版，中国国际工程 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *5 咨询公司投资项目可行性研究指南 。 3、 中华人民共和国建筑法 （1998） 。 4、 中华人民共和国城乡规划法 （主席令第七十四号） 。 5、 中华人民共和国环境保护法 （1989） 。 6、 住宅建筑规范 （gb503682005） 。 7、 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） 。 8、 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） 。 9、 高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95 2005 年版） 。 10、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb50067-97） 。 11、 城市居住区公共服务设施设置标准 （gbj08-55-2002） 。 12、 *市城市规划管理技术规定 。 13、*市规划局提供的地形图。 14、 *市总体规划 （20062020） 。 15、国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。 16、项目选址意见书。 17、 *省城市房屋拆迁条例 。 18、 *省城市房屋拆迁价格评估办法 。 19、 *省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法 。 20、委托方提供的有关资料。 （二）编制原则 1、坚持政府主导，市场运作的原则。安置住宅区改造要与住房 制度改革、住房保障体系建设相衔接，坚持“经济、安全、整洁、 实用”的建设原则。 2、坚持统筹规划，突出重点，客观科学，实事求是，因地制宜， *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *6 讲求实效，量力而行，分步实施的原则。 3、工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助 设施和公用工程要满足住宅的需要。 4、整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节 能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。 5、工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、 工业卫生、消防等有关规定、标准和规范，贯彻三废治理“三同时” 的原则，做到安全施工，文明施工。 四、可行性研究的范围四、可行性研究的范围 1、研究范围 *市*保障性住房（g 区）建设项目的总图布置、建筑工程 及配套工程的开发建设、投资估算、销售及经济技术分析。 2、咨询要点 （1）总论 （2）项目提出的背景及建设的必要性 （3）拆迁安置方案 （4）项目建设选址与建设条件 （5）工程设计方案 （6）节地、节能、节水、节材 （7）环境保护 （8）劳动安全卫生 （9）消防 （10）项目实施与组织管理 （11）项目实施进度 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *7 （12）工程招投标 （13）投资估算 （14）项目融资 （15）经济和社会效果分析 （16）结论与建议 五、五、主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标主要技术经济指标 表 1-1 序号项目单位数量 1 占地面积 m281227.3 2 总建筑面积 m2118709 2.1 地上建筑面积 m298093 住宅 m278613 商铺 m217480 幼儿园 m21600 村委会 m2400 其它公共设施 m20 2.2 地下建筑面积 m220616 3 容积率 1.46 4 建筑密度 %26.65% 5 绿地率 %31.50% 6 拆迁 户数户 拆迁面积 m2 回迁安置面积 m20 7 设计户数户 1012 8 总投资万元 20584.38 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *8 第二章第二章 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性 一、一、*市概况市概况 1 1、历史沿革、行政区划、历史沿革、行政区划 *市地处晋冀内蒙交界地带，居内外长城之间，是国家首批公 布的 24 个历史文化名城之一，是国务院 1984 年批准的全国 1 3 个 较大的城市之一，是闻名全国的“煤都” 。区位条件优越，交通通信 便利，矿产资源丰富，旅游资源声誉中外，工业基础实力雄厚。* 市地理坐标：东经 11234一 11433 ，北纬 3903一 40 44，之间。*历史悠久，战略地位十分重要，素有古战场之称，曾 为一代京华，两代陪都，四朝重镇。 *市属大陆性季风气候，冬季漫长且寒冷干燥，夏季短暂且温 热多雨，春秋凉爽，温差较大。年均气温 55，极端最高气温 377，极端最低气温一 291；年平均降雨量在 400 毫米；无 霜期 1001 56 天。*是我国著名的杂粮生产区，主要农作物有玉 米、谷子、莜麦、春小麦、荞麦、豌豆、绿豆、红豆、黑豆、青豆、 黄豆、黄芥、黄花、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、 向日葵和蔬菜、瓜果等。 *市是国务院首批公布的 24 个历史文化名城之一，有着 2300 多年的城市发展史和 1600 多年的建都史，曾是两汉名郡，魏京师、 辽金陪都、明清重镇，悠久的历史孕育了丰富的遗产，灿烂的文化 留下了浓重的积淀，素有“地下文物看陕西，地上文物*，*文物 看*”之称。*现存古建筑 300 余处，其中国家级 l 3 处、省级 29 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *9 处、市县级 280 处，特别是云冈石窟、北岳恒山、华严寺、九龙壁、 悬空寺等古迹更是以其特殊的历史价值和艺术魅力驰名中外。目前， 云冈石窟已列入世界遗产名录，云冈石窟和恒山景区被评为国家 4a 级景区，*被国家命名为中国优秀旅游城市。 *市交通便捷，地理位置十分重要，是沟通西北和华北的咽喉 要道，是重要的铁路交通枢纽和货运编组站，京包、京原、同蒲、 大秦等 4 条复线电气化铁路，40 余条铁路支线、专用线，纵横交错； 京大高速、大运高速和在建设的得大高速等 10 多条干线公路四通八 达，环城高速公路已奠基开工，威海一乌海高速公路前期工作正在 进行，一个现代化的高速公路交汇中心即将形成；加上即将在年内 通航的*机场，*已经构成了铁路、公路、航空相互配套的立体交 通网络。优越的地理位置，发达的交通网络，孕育了*繁荣的商贸 业，成为华北地区重要的商品集散地之一。全市共有各类商品交易 市场近 300 个。 *市现辖四区七县和经济技术开发区，即城区、矿区、南郊区、 新荣区、阳高县、天镇县、广灵县、灵丘县、浑源县、左云县、* 县。全市总面积 14 万平方公里，总人口 315.97 万人，其中城镇 人口 158.40 万人。 2 2、城市性质及规模、城市性质及规模 *位于*北端，地处内外长城之间，北、西两边隔长城与内蒙 相邻，东进跨太行与河北、京武相望，南边倚桑干河与雁塞雄关相 接，自古以来就是兵家必争的战略要地。 *市为*盆地中心，是*省的第二大工业城市，晋、冀、蒙三 省（区）和*省北部各县的交通枢纽，为*省北部门户，具有重要 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *10 的战略地位。全市总面积 14112.56 平方公里，现辖 33 个镇、121 乡，37 个街道办事处。 *市的城市性质是：国家历史文化名城，全国重要的能源城市， 晋冀蒙交汇地区的中心城市。 2007 年末全市总人口 315.97 万人，城镇人口占 49%，农业人口 占 51左右。该市有蒙、满、回、藏、苗、朝鲜等少数民族，汉族 人口占 99.6。 3、社会经济和旅游业概况、社会经济和旅游业概况 a：社会经济 改革开放以来，*市依托煤炭、电力主体产业优势，形成了冶 金、机械、建材、化工、医药、食品等门类齐全的工业体系。乡镇 企业异军突起，外经外贸前景广阔。今天，*已成为晋北政治、经 济、科技、文化、金融、信息中心和商品集散地。 经过半个世纪的建设，*已成为*第二大工业基地，现已有* 柴油机厂、*机车厂、*水泥厂、*热电厂等多家国有大型企业， 更有全国产量最大的*矿务局，所属十几个煤矿年产优质动力煤在 3700 万吨以上，产量居全国之首，因此这座塞外名城又被誉为“煤 都” 。 *市土地广阔，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、黍 子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。 *市矿藏资源丰富，是我国著名的“煤乡“，煤炭储量大、质量 好、热值高，已探明的煤炭总储量达 376.9 亿吨，是我国重要的优 质动力煤生产基地。境内地下矿藏还有铁、铜、铝、锌、磷以及石 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *11 灰石、云母、石墨、大理石、花岗石等。 到“十五”期末，全市生产总值完成 370.06 亿元，比 2000 年 的 170.18 亿元增长 89%，年均增长 13.58%；财政总收入完成 61.99 亿元，比 2000 年的 15 亿元增长 3.13 倍，年均增长 32.82%；一般 预算收入 20.42 亿元，比 2000 年的 9.49 亿元增长 1.15 倍，年均增 长 16.56%；全社会固定资产投资完成 145.30 亿元，比 2000 年的 33.32 亿元增长 3.36 倍，年均增长 34.26%。 2007 年，全市生产总值完成 480.09 亿元，增长 14；财政总 收入完成 93.04 亿元，增长 23.81；一般预算收入完成 36.73 亿 元，增长 33.69；城镇居民人均可支配收入 11506.40 元，增长 17.83；农民人均纯收入 3303.50 元，增长 13.98。 b：旅游业概况 *市历史悠久，文化底蕴深厚，古迹颇多，为旅游业的发展创 造了得天独厚的条件。 *市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址 2 万余处，其中国家级 和省级文物保护单位 60 余处。驰名中外的主要有北魏文成帝和平初 年开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构建筑上、下华严寺；九 龙壁；阳高“许家窑人“遗址；北岳恒山；悬空寺；浑源圆觉寺砖塔； 天镇慈云寺；灵丘觉山寺等。此外，北魏冯太后永固陵、孝文帝虚 宫万年堂、汉代白登之战遗址、观音堂、古长城等都是极为珍贵的 文化遗产。 近年来，*市的旅游收入不断增长，来*旅游的人次不断增加， 为*的经济发展注入了新的活力。 据市旅游局统计，2005 年全市旅游总收入 33.16 亿元，比上年 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *12 增长 59.7，旅游人数 724 万人次，比上年增长 21.5。全市共接 待海外旅游者万人次，比上年增长 25.0，旅游外汇收入 2296.97 万美元，比上年增长 30.0；接待国内游客 716 万人次， 比上年增长 20.13，国内旅游收入 31.36 亿元，比上年增长 63.7。全市有涉外星级宾馆饭店 17 家。 2006 年全市旅游总收入 47.64 亿元，比上年增长 43.6%，旅游 人数 822.0 万人次，比上年增长 13.54%。全市共接待海外旅游者 99382 人次，比上年增长 24.1%，旅游外汇收入 3295.3 万美元，比 上年增长 43.5%；接待国内游客 812.10 万人次，比上年增长 13.4%，国内旅游收入 44.96 亿元，比上年增长 43.4%。全市有涉外 星级宾馆饭店 17 家。 2007 年全市旅游总收入 63.23 亿元，比上年增长 32.0% ，旅游 人数 933.38 万人次，比上年增长 13.0% 。全市共接待海外旅游者 12.66 万人次，比上年增长 27.4% ，旅游外汇收入 4186.6 万美元， 比上年增长 27.1% ；接待国内游客 920.72 万人次，比上年增长 13.4%，国内旅游收入 60.03 亿元，比上年增长 33.5%。 *市的旅游资源主要有两大类，一是文化旅游，包括古建筑文 化艺术系列、宗教文化艺术系列和三晋民俗风情系列等等；另一类 是风光旅游，如公园及自然风景旅游区等。 *交通发达，是晋、冀、蒙三地的交通枢纽，是京包铁路 和同 蒲铁路的交汇点，是大秦铁路的起点，也是北京经乌兰巴托 至莫斯 科及东、中、西欧国际联运线的重要一站。*有 7 条公 路与北京、 呼市、*、五台山、保定等地相通，构成四通八达 的公路网。随着 京大高速公路及大运高速公路的兴建，*的公路交通将更加方便。 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *13 二、项目提出的背景二、项目提出的背景 塞上名城*，地处晋、冀、蒙三角地带，是一个拥有 158 万多 城市人口的较大城市，也是*省第二大城市。*市历史悠久，文化 灿烂，已有 2300 年的城市发展史，曾是北魏京师、辽金陪都、明清 重镇，是国务院首批公布的 24 座历史文化名城之一。也是全国的重 要能源重化工基地、著名的 “煤都” 。但由于历史原因，长期以来， 城市建设严重滞后， “四大街八小巷，七十二条绵绵巷”的城市格局 沿袭了 400 多年，直到 20 世纪 70 年代末还是房屋低矮、街小巷窄 的老城格局。改革开放以来，随着经济建设的快速发展，城市建设 的力度逐年增加，城市面貌发生了翻天覆地的历史性变化。道路宽 阔明亮，环境整洁优美，景观随处可见。一个朝气蓬勃、充满生机 的现代化历史文化名城展现在世人面前。 改革开放 20 多年来，城市的基本建设投资累计近 250 亿元，是 开放前 30 年总和的 lo 倍多。特别是近几年，全市市政工程投入平 均每年都在 8 亿元左右，几乎比解放后 50 年的总和还多。城市中心 城区总面积达到 80 平方公里，是 1982 年的 2.28 倍；城市铺装道路 总长度 225 公里，比 1982 年增长了 40.62，面积增加了 80。以 道路的扩宽改造、硬化、亮化、美化、绿化为切入点，以城市景区、 景观、标志性建筑建设为着力点，全方位地展开了城市建设，城市 的整体面貌有了根本性的改观，品位不断提升。20 年来，*市先后 改造建设了 120 多条街道，重点建设了大西街商业街、东关批发贸 易区、振华商业住宅区、教场街商业区以及红旗广场、火车站广场、 迎宾大桥等景区、景点。增加了城市的景观，提高了城市的品位。 坚持以人为本，推动城市建设的可持续发展。加强公共设施建 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *14 设是提高人民群众生活质量的一条重要途径。*市在连续几年大手 笔地改造旧城中，把 50以上的拆迁地用于公共设施建设。由于* 市地处黄土高原风沙区，又是全国重要的能源重化工基地，生态环 境较差，城市绿地建设成为*市城市建设的重点。1997 年底全市人 均公共绿地只有 1.4 平方米，到 2002 年底也只有 2.8l 平方米。 2007 年全市人均公共绿地达到了 5.2 平方米，比 2002 年底，增加 了 85。值得一提的是计划总投资 9.8 亿元(含征地费)的御河生态 林工程已经展开，目前一期(西岸)工程全面完成，成为广大市民休 闲的理想场所。 与此同时，全市先后建设改造了 10 多个公园、广场，为人们提 供休闲、散步、娱乐的活动场所。最近， *市 20012020 年城 市总体规划已获国家批准，成为国务院因土地政策调控停止规划 审批后第一个恢复审批的的城市，也标志着*市城市规划和建设将 进人一个新的发展阶段。与此同时，为了缓解主城区人口密度过大 的压力，提出了“一主两副”(主城区、口泉区、*区)的城市布 局，积极实施了城市东移战略，重点建设*新区。目前连接主城 区与*区的迎宾大桥、御河及两岸治理、迎宾大道已经竣工， *新区进入了全面建设阶段。 2009 年，*市又进行了大范围的城市改造，其中御河东路建设 是重点工程，目前御河东路、*路正在美丽变身 ，二条凸显城 市品位的景观路呼之欲出。御河东路建设工程兴云路大塘路，道路 长度 7.27 公里，道路规划线宽 60 米,道路等级为城市级主干道。 *路（*段）建设工程西起御河东路、东至工业园路，道路 长度约 9 公里，道路规划线宽 50 米,道路等级为城市级主干道， *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *15 道路于 2009 年 10 月底全线竣工通车，街道两侧的街景立面整治规 划也已完成，这将结束过去路归路、楼归楼的状态，改造为富有地 域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整治明快、城市品位凸 显的*景观路。 运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然 生成资本、人力作用资本、派生资本、城市无形资本等进行集聚、 重组和经营，盘活存量，吸引增量，以谋求城市资本的流动和增值， 为城市建设发展提供资金支持到以城建城、以城养城。 三、项目建设的必要性分析三、项目建设的必要性分析 1 1、建设省级园林城市，塑造名城和谐形象、建设省级园林城市，塑造名城和谐形象 作为*省第二大城市，*市的城市定位:“发挥名城、资源、区 位三大优势,把*建设成新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方 旅游胜地。在十一五规划中，*市提出了“继续加大城市生态建设 力度，大面积提高绿化水平，建成高标准的省级园林城市。特别要 在五年内，精心规划建设*新区，建成 11 条主干道，建成御河 生态园二期，实施行政中心东移，形成几个气势宏伟、造型优美、 充满现代化气息、堪称*新标志的亮点片区”的奋斗目标。 本项目建设场地为北邻北环路、西邻御河东路及御河生态园， 自然风光优美，交通方便，是*市未来发展的和城市中心区域的重 点区域，从城市建设和发展上来看，该项目的建设是非常必要的。 2 2、陪衬道路改造建设，改善东南区域环境、陪衬道路改造建设，改善东南区域环境 按照市委、市政府的构想，*新区的建设，将为*市东片区 的经济繁荣发展奠定坚实的基础，道路建成后，也将成为富有地域 特色标志、充分融入现代人文元素、市容整洁明亮、城市品位凸显 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *16 的绿色路、和谐路。本规划小区力求在总体形象上与区域级的“中 心”地位相称，体现新、雅的时代气派，塑造 21 世纪的现代化时代 生态居住小区。 同时项目配合御河东路、*东路改造，极有必要建设相关的 人居和商业建筑，通过打造该区域的人气，提高该区域的总体景观 效果，为使其成为未来的城市亮点区域而奠定基础， 经过调查，在 该区域建设安置区，得到了大多数拆迁户的认可。 3 3、城市化发展的需要。、城市化发展的需要。 伴随着和谐社会的建设，城乡一体化的速度加快，昔日的郊区 现如今都变为城区，城区的外延速度使得城区周边的村庄正在逐步 变成为城区，伴随着乡村的城市化改造，一大批村民的就业问题出 现，要维持这些村民的生计，保持社会经济的可持续发展，就必须 为村民找到就业的渠道，而一般小规模的小区无法实现，必须借助 于大规模的小区才能实现。该项目的物业及商业无疑为村民实现就 业创造了良好途径。 综上所述，为了彻底改变该地区的城市面貌，提高城市居民的 生活居住水平，将项目所在地的村庄建设成为环境景观优美、配套 设施完善、综合功能齐全的中高档居住小区是必要的，也是极具现 实可行性的。 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *17 第三章第三章 拆迁安置方案拆迁安置方案 一、拆迁方案一、拆迁方案 本拆迁严格按照现有国家、省市有关规定实行，依据为*市 城市住宅拆迁安置的若干规定 （2008 年 7 月） 。 1、拆迁范围 本项目的拆迁范围为： 除需保留的建筑物外的一切建筑物及附属物。 二、拆迁安置补偿原则二、拆迁安置补偿原则 1、对持有宅基地证的乡村民住户，比照南郊区现行拆迁安置政 策办理。 2、对持有宅基地证的非乡村民住户，证内面积的正房实行拆一 还一，由城发开公司就地安置；证内面积的其它房屋由市财政评审 中心评审后，给予货币补偿。 3、对没有合法手续的住户，一律不予安置，依据财政评审结果， 实施货币补偿。 4、过渡费、搬家费、奖励比照南郊区现行拆迁安置政策办理。 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *18 第四章第四章 项目建设选址与建设条件项目建设选址与建设条件 一、地理位置一、地理位置 1、用地规模及基础条件 用地位置位于*新区*北侧，*北侧。自然风光优美， *东西穿过。总体地势较为平坦，适于建设安置住宅。 2、项目选址分析 该项目选址，地处*市*新区，基于地块得天独厚的自然、 人文优势，又临近御河，河流是一个城市历史文明的见证，美丽的 泰晤士河旁，绅士之城伦敦散发恒久魅力；浪漫的塞纳河畔，时尚 之都巴黎为世人所向往。*，历经千年的兴衰更迭，从一个边陲小 镇发展成为经济繁荣的历史文化名城，御河水依旧静静地流淌，只 是每一粒石子都刻下一个动人的故事。项目的实施，将对东新区域 经济的快速发展，起到带头作用，项目力图创造一个高品质的安置 住宅小区，从而有力的提升*的城市形象。 3、用地现状情况 1）场地条件 该规划用地内现状比较简单，主要是砖房，都比较破旧，村民 菜地。地块内部无成熟路网结构，且市政设施短缺，平时污水横流， 雨季则汪洋一片，环境恶劣。规划用地现状地形较为平坦。现状建 筑主要为温室大棚及民用地，地块周围有多为菜地。 2）交通及环境条件 规划地块内现有已形成的道路少，交通条件差，相应的公共服 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *19 务设施和市政设施配套匮乏，地块内居民乱搭乱建，整个用地环境 质量差。 3）规划地块内建筑层数不高，建筑及人口容量小，土地利用率 低，需结合农村改造，提高土地利用率。 二、自然条件二、自然条件 1、气象条件 *市气候属温带大陆性气候，冬季少雪，天气寒冷，多晴朗天 气，春季干燥多风沙，夏季温和，雨量集中于 79 月，多为局部大 雨、暴雨及冰雹，常发生山洪。*全年平均温度为 6.6，最冷月 (一月)的温度平均值为-10.9，极端最低温度为-29.1，最热月 (七月)的温度平均值为 21.8，极端最高温度为 37.7，全年平均 无霜期为 162 天，年平均降水量为 376.9 毫米，蒸发量为 2043.2 毫 米，是降水量的 4.9 倍，年平均日照数达 2753.3 小时。 *市主要气候特点：1)冬季寒冷而漫长，夏季短暂而；京夷， 无霜冻期短。2)春季多风沙而干旱，秋季气温骤降降水量骤减。3)温 差较大，光照充足。4)降雨集中，年、季、月变差大。5)气象灾害 繁多，危害较重。 主要灾害性天气，以干旱、霜冻、大风、低温冻害危害最大。 2、水文地质 *市位于*省最北端，地处黄土高原东北边缘。地理坐标为东 经 1123411433,北纬 39034044之间。该市地 处晋、冀、蒙交界处，是闻名全国的“煤都“。区位条件比较优越， 交通通信较为便利，矿产资源颇为丰富，旅游资源声誉中外，工业 基础比较雄厚。全市国土总面积 14112.56 平方公里，平均海拔 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *20 700-1400 米之间， 最高峰是阳高县六棱山主峰黄羊尖 2420 米， 最低处为灵丘县冉庄河 558 米，市区海拔 1000 米。境内地貌类型 复杂多样，山地、丘陵、盆地、平川兼备。土石山区、丘陵区占总 面积的 79%。西北部山脉属阴山山脉和吕梁山脉，主要有双山、二 朗山、云门山、采凉山等；东南部山脉属太行山脉，主要有恒山、 太白山、六棱山等。全市一般海拔在 10001500 米之间，最高处为 阳高县境内六棱山黄羊尖（海拔 2420 米） ，最低处为灵丘县境内花 塔村冉河出口处（海拔 558 米） 。桑干河自西南向东北横贯全市，形 成了周围高、中间低、两山夹一川的槽型盆地。除桑干河外，境内 主要河流还有属海河水系的御河、南洋河、壶流河、唐河和属黄河 水系的苍头河。 *市地处黄土高原与内蒙古高原交接地带，平均海拔 1000 1300 米，地势起伏变化大，地形复杂，地貌多样，东北西南走向 的山脉构成了基本地貌骨架。 *市主城区位于*盆地中，西部有雷公山，北有孤山，东北部 有采凉山。区内海拔 10001500 米，相对高程 500 米。区内主要水 系为御河、十里河，两岸各形成一、二级阶地。御河以东有一处大 湖泊文瀛湖，湖面面积 4.88km2。 根据“*省工程抗震设防烈度图” ，该地区抗震设防烈度为 8 度。 3、生物与植被 *市地处森林土壤和草原土壤的过渡地带。土壤类型为褐土向 栗褐土过渡，褐土、栗褐土和栗钙土等交错分布。 土壤特点： *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *21 （1）黄土分布广泛，土壤侵蚀严重。水土流失量大，土壤侵蚀 模数达 30006000 吨km2； （2）土壤贫瘠、干旱。土壤有机质含量一般在 06l，土 壤保肥保水性差。 *市生物资源种类繁多，有高等植物 105 科，439 属，1030 种， 野生动物有 65 科，245 种，有天鹅、黑鹳等国家级保护动物和药材、 花卉等植物。*然植被为灌丛和半干旱草原向落叶阔叶林过渡，城 区属温性落叶阔叶灌丛带。植物资源以落叶阔叶灌丛为主。 主要植物种类：山地有华北落叶松、油松、山杨和桦树；灌丛 主要有沙棘、虎榛子、绣线菊、黄刺梅、照山白等；草本植物多为 旱生、中生植物，有棘豆、拂子茅、白羊草、鹅冠草、野古草、白 背凤毛菊、草木樨状黄芪、隐子草、火绒草等。 三、地质条件三、地质条件 拟建场地位于*市*新区*两侧，具体地质条件待详勘 后的勘察报告说明。 四、其它条件四、其它条件 规划地段东临规划路、安置地块，南邻*，西邻规划路，北 邻北环路、安置地块。规划地段有大面积的公共绿地，可提供便利 的休闲、娱乐、体育锻炼空间和开阔的视野，环境上乘、优美。 其它银行、邮电、商业等基本设施该地段已有，但规模不大， 特别是给予拆迁后，需要新建新的商业设施。 *设有城市供水、污水干管，集中供热、天然气、供电、有 线电视、通讯等（城市基础）设施均可在规划地段南侧位置与小区 设施接壤。 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *22 五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件 1、本工程所在地的抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组第一组， 设计基本地震加速度值为 0.15。 2、风荷载 50 年一遇的基本风压值为 0.55kn/，100 年一遇的基本风压 值为 0.65kn/，地面粗糙度类别为 b 类。 3、雪荷载：50 年一遇的基本雪压为 0.25 kn/。 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *23 第五章第五章 工程设计方案工程设计方案 一、工程概况一、工程概况 本工程由若干栋多层住宅、沿街商铺、配套幼儿院和小学以及 地下车库组成，多层住宅地下一层，地上分别为 6 层，采用砖混结 构体系；沿街商铺和幼儿院为地上二层建筑，小学为地上三层建筑， 均采用钢筋混凝土框架结构体系。地下车库为地下一层钢筋混凝土 框架结构，考虑到施工方便，地下车库与住宅及其它地上建筑之间 保留施工面所需间距，和高层建筑地下室之间设地下通道连通。 二、设计依据二、设计依据 1、主要设计规范和规程 、 建筑结构可靠度设计统一标准 【gb50068-2001】 、 建筑结构荷载规范 【gb50009-2001】 （2006 版） 、 混凝土结构设计规范 【gb50010-2002】 、 建筑地基基础设计规范 【gb50007-2002】 、 建筑抗震设计规范 【gb50011-2001】 （2008 修正版） 、 地下工程防水技术规范 【gb50108-2001】 、 建筑工程抗震设防分类标准 【gb50223-2008】 、 建筑桩基技术规范 【jgj94-94】 、 高层建筑混凝土结构技术规程 【jgj3-2002】 以及国家和*省其它的相关设计规范和规定。 2、上级部门的批文与建设方的设计任务书 3、工程合理使用年限 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *24 本工程合理使用年限为 50 年。 三、三、设计目标及原则设计目标及原则 1、强调整体性 小区的用地功能、道路系统、景观环境在统一的规划理念、道 路结构、绿化系统的统率下，充分考虑配套设施的共享、空间的过 渡、绿化资源的均好性以及区域联系的合理性。地块虽由城市道路 分隔，但由经东西地块的小区内部道路有序的连为整体，在有效组 织小区内部交通的同时强调地块的整体性。 2、注重生态性 充分考虑小区的自然环境和生态特色，从营造高效的生态环境 的高度出发，科学的确定规划指标和组织多层次的有机生态绿地系 统，在充分考虑基地实际情况的基础上，塑造生态型的新型生态小 区。 3、户型设计合理性 户型设计人性化，精心安排每一寸的使用空间，户型合理精致， 功能设施齐全，注重造型和材料的细节，营造舒适写意的生活空间。 按照业主要求合理配置各户型比例，设计经济合理优质户型。 4、一切以人为本 强调小区人，环境和自然的共存和融合，以提高环境质量为目 标，充分考虑人的活动需求，创造人性化的活动空间。 四、四、总体构思总体构思 舒适宜居、节能省地、绿色环保，平均宽度达 40 米的带状集中 绿地，以及占绝大多数的一梯四户板楼户型，使住宅楼的均好性较 高，大多数住户在采光、通风、景观上都拥有很好的条件。社区的 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *25 舒适宜居就得到了有力的保证。 所有机动车被严格限制在社区外围，使社区几乎每一寸土地都 成为人们与自然充分亲近的场所。延展的中心绿地大大削弱了高层 建筑的压迫感，居民在社区内生活的每一个细节都有与自然接触、 交流的可能。 从鸟瞰角度看整个社区，布局方式与在建的项目一期相衔接， 形成完整的外高内低的空间形态。楼栋围聚内敛，领域感强，空间 层次分明，与*传统民居建筑“外实内静”的空间意境相吻合。 提高容积率最直接的办法就是增加层数，但过高的建筑带给人 们的心理感受并不舒适，而且超过 18 层的住宅在建造和维护成本上 将有大幅增加。所以，高“容”低密并非简单等同于高“层”低密。 本规划方案以性价比较好的 6 层板楼为主，在环境最好的核心区域 布置少量 11 层小高层板楼。这样，整个社区高容低密，公共区域场 地充足，有效绿地面积大，且绝大多数绿地下无构筑物，使社区拥 有动人的景致和不错的微观气候环境。 五、总体设计五、总体设计 1、社区形象 注重社区形象的营造，尤其注重沿街和核心重点空间的建筑形 象的设计。在沿街形成富有韵律感同时不失变化的建筑立面效果， 以建筑形象结合空间效果创造出既统一和谐又有主有次、突出重点 的社区空间感受。 2、道路交通 小区的道路系统为高效的分级道路系统，能通达小区各个区域 的主干道，在次一级组团形成组团环路，做到车能到户，机动车环 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *26 路系统下，有另一套相对独立的步行道路系统，步行道以向绿化带 的延伸为基本走向，同时沿路边再形成独立步行休闲散步道，步行 线贯穿各个景观中心，形成完善的休闲步行系统。 3、绿化景观 第一级绿化景观系统是贯穿整个地块中心的公共区域，由大面 积的绿地、尺度适宜的主题广场、社区配套小公建等组成，归属全 体社区居民。各部分不再由传统意义上的道路连接，而是由形态丰 富的绿化植被和硬质铺装构成整体，局部仅由突出地面的地砖和灯 柱等小品限制出紧急情况下的车行道路，社区环境达到最大程度的 完整和统一。 第二级绿化景观系统是宅前绿地，归属不同的楼座，主要由绿 化和小型休闲设施组成，是老人和儿童就近活动的地方，在这里完 全可以创造特定氛围或趣味的空间。 4、配套公建 （1）商业 沿街及规划路设置了社区商业，既可以对外服务也可以面向小 区居民服务。 （2）幼儿园及小学 各小区配套建设有幼儿园及学校，方便居民的居住环境条件， 充分体现“以人为本，和谐均好”的规划宗旨。交通便捷且避免了 与住宅的相互干扰，日照条件较为理想。 （4）公共活动场地 主要考虑服务于老年人和儿童游玩的项目为主，适当设置文化 娱乐及休憩设施，为全体居民服务。组团中心主要为休闲、活动绿 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *27 地及场地、设施，满足就近活动需要。 5、停车设计 住宅停车以地面停车为主，地下停车为辅，地面停车场沿每块 地块红线周边集中布置，方便快捷；地下停车弥补地面停车的不足， 以尽量少做为原则。 考虑本项目回迁安置性质，自行车较多，采用地下、地上相结 合，以地下停放为主的方式。 利用多层建筑的基础埋深，将住宅楼的地下一层设计为自行车 库，可解决绝大多数自行车停放问题。地面部分单元门口设少量自 行车棚。 每栋多层住宅的地下一层可停放 100 辆自行车。 6、消防设计 各住宅楼进深不一，相邻两高层住宅楼间距均在 5070 米，均 有到达个住宅楼的消防通道，方便紧急情况下大型消防车辆的进出， 在地块内部结合环境设置了足够的消火栓确保消防供水。 7、住宅设计 该地块根据地形条件分为三个组团，每个组团采用院落群组合 的概念设计，吸收了传统院落的优点，并进行改造和创新。将空间 院落的传统理念与理性简约的现代主义有机的结合在一起；将文化 意境与功能实用有机地结合在一起。住宅采用正南北朝向，同时， 通过种植绿化等措施，提高其整体环境质量。 所有组团采用点板结合的方式，采用传统的院落形式，进行合 理、有序的空间围合，以组团级绿地和活动中心为组团中心，住宅 主要顺应地形和主路布置。住宅主要采取旋转、拼接、错位的手法， *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *28 既避免了条式房的单调，又使住宅可以与地形良好地结合，而且还 满足了北方住宅建筑朝向的要求。各组团内院落住宅造型要求各具 特色，有一定变化，但在整体上要协调统一。 六、建筑单体设计六、建筑单体设计 1、户型设计 其户型平面设计具有以下共同特点： 户型设计均以纯板式户型为主，南北朝向的居室为主，东西通 透，布局合理，方正实用，功能清晰，根据不同的功能分为几个相 对明确的区域，每个区域安排恰到好处，体现了主人居室的私密性； 大开间、小进深的设计，充分体现了休闲生活的情趣。 强调充分利用每一单元位置的独特景观，主卧室朝南布置，客 厅或是朝南、或是朝向最佳景观面。采用挤塑聚苯板作为屋顶及外 墙的保温层，塑钢中空玻璃外门窗。采用大面积开窗，结合凸窗、 落地窗等，为住户创造良好的视景条件，同时均考虑户内公共活动 空间的开放、灵活性。室内尽量设计过度空间，以组织含蓄、雅致 的生活空间。公共梯间管井、户外空调机位及厨房、卫生间烟道、 暖气、通风等管道空间尽量集中，统一设计，以不影响空间实用及 立面效果为前提。顶层、地层等特殊单元均统一设计，丰富建筑形 体与户型的选择。方案特别根据不同单元的组合，仔细设计了建筑 的连接细节，把建筑的连接细节作到精致。 商业、物业管理设计参照商店建筑设计规范 （jgj48-88） 、 民用建筑设计通则 （gb50352-2005）执行。商业及物业管理建筑 按使用功能分为营业、仓储、辅助三部分。建筑物内外应组织好交 通，人流、货流应避免交叉，并设有防火、安全分区。营业面积大 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *29 于55%，仓储面积小于27%，辅助面积小于18%。营业厅采用自然通风， 窗户开口的有效通风面积大于楼地面面积的20%。 幼儿园、小学设计严格按照托儿所、幼儿园建筑设计规范 jgj39-87 （jgj39-87）进行设计。 小区内考虑了残疾人坡道等无障碍设计的要求。 2、单体建筑风格 中国传统建筑主张“天人合一、浑然一体”居住讲究“静”与 “净” ，环境的平和建筑的含蓄，追求人与环境的共生，讲究居住建 筑的稳定、安全和归属感。 本项目有沿袭*传统建筑精粹的同时，更注重对现代生活价值 的精细雕刻，与单纯的仿古建筑不同，本项目建筑通过现代材料和 手法，修改了传统建筑中的各个元素，并在此建筑上进行必要的演 化和抽象化，外貌上看不到传统建筑的模样，但在整体风格上仍然 保留着传统*住宅的神韵和精髓。 建筑以北方建筑色调（灰色墙体）为基调，结合*传统民居双 坡屋顶造型，配以制式门楼、带有传统花窗的阳台，传统北方民居 双坡筒，瓦制式屋顶，略带弧度的屋脊，多传统住宅经典符号的有 机结合，体现了对传统*建筑意境的追求，强调地域化、本土化、 以及现代化的追求。 建筑竖向分上、中、下三段，用阳台、竖板、立柱把三部分有 机整合成不相脱节的一个整体，上段顶部以双坡、单坡屋顶的形式， 形成了错落有致的建筑天际轮廓线。中段是建筑的过渡联系段，以 白色粉墙面为主，配以灰砖与窗框，阳台长短相错以及不对称的运 用，形成了丰富的建筑形式。下段是近人的尺度段，在尺度上较为 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *30 考究，层次更加丰富，通过局部入口檐廊的处理，使建筑与环境融 合为一个整体。 住宅设计为北方风格的和谐宜居型高档住宅，户型要求宽敞明 亮，构思新颖独特，设计精巧别致。卧室、客厅、餐厅、厨房、储 藏间、卫生间，综合考虑，合理布局，满足舒适居住和建筑美学的 功能和要求。 本方案根据规划地块中住宅的不同位置设计了多种不同的住宅 基本单元，每栋住宅又因地制宜设计了不同的标准户型，辅以底层、 顶层单元的变化，使业主有更多的选择。 七、建筑结构设计方案七、建筑结构设计方案 1、地基与基础 根据地质报告（待勘）和规划设计，本项目小高层、高层采用 桩筏板基础，地下车库采用筏板基础，如地下水位高应采用抗拔桩。 商铺、幼儿园及小学等多层建筑拟采用柱下天然独立基础或条基。 本工程地基基础设计等级为乙级。 cfg 桩和桩基均按建筑地基处理技术规范jgj79-2002 进行 设计。 建筑物采用砼灌注桩,桩径 0.8m，桩长为基底下 32m，桩尖持力 层为中砂。 基坑深 7.0m，支护选用单排悬臂钻（冲）孔灌注桩，桩顶设帽 梁，基坑降水采用管井降水法降水。为防止降水对相邻建筑影响， 在基坑外侧设计防渗帷幕，帷幕可用深层搅拌桩或旋喷桩，并设置 回灌井与观测井。基坑开挖过程中应加强基坑外侧回灌及监测工作， 发现问题及时处理。 *市*东街保障性住房（g 区）建设项目 *31 桩基正式施工前，应进行单桩静载试验，单桩竖向承载力最终 取值应根据试桩结果确定。 基础地板下需铺 300mm 厚河卵砂层，砂中含泥量不超过 5%，垫 层每边扩出基础外缘 600mm。分层夯实。 2、