徐州市商业地产调研.pptx

徐州商业地产市场调研 徐州市主要商圈调研 2 徐州市城市发展 1 目 录 loft产品调研 4 写字楼市场调研 3 徐州市近期数据 5 徐州市城市发展 1 徐州交通发达，素称“五省通 衢”，而今铁路、公路、水运、航 空、地下管道“五通汇流”，形成 庞大的综合性立体交通运输网络。 铁路：陇海、京沪（铁路、高铁）两大 铁路干线纵横交会，即将开工的徐兰高 铁和在建的京福高铁在徐州贯通 公路：境内有国道5条，省道20条，高 速公路5条，通车总里程1.6万公里 水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳 州、万寨等4个内河大港 航空：有国内一级航空干线大型民航空 港徐州观音机场；大郭庄联航机场 也可起降大中型客机 徐州城市发展-区位概况 徐州市城市发展第1部分 徐州城市发展-历史篇 徐州古称彭城，有着5000多年的悠久历史。中华意经和 养生学的鼻祖彭祖、汉代开国皇帝刘邦、人杰鬼雄项羽都 在徐州留下了他们的痕迹。彭城大地上留下的文化遗产和 名胜古迹不胜枚举，其中尤以“汉代三绝”汉兵马俑、 汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，极具艺术欣 赏和考古价值，每年10月初，徐州还举办汉文化国际旅游 节。而以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区兼有北 雄南秀之美，美若西子，秀比江南，是苏北著名的风景胜 地。 历史上，徐州籍人士就出了11位开国皇帝，故徐州又有“ 千年龙飞地、一代帝王乡”之誉。 “大风起兮云飞扬，威加海内兮归故乡，安得猛士兮守四 方！”汉高祖刘邦从彭城大地走出，成为中国历史上第一个 布衣皇帝。自汉至今，彭城历经沧海桑田之变，历史文化 遗存丰厚。 徐州市城市发展第1部分 徐州城市发展-优势之对周边辐射区域所起的作用 徐州是交通区位优势非常明显的一个城市，除交通区位外，它的地域优势也比较明显，它是淮海经济区的中心 城市。 徐州地处苏鲁豫皖四省之交，东襟淮海，西接中原，北扼齐鲁，南屏江淮，古时汴泗二水交汇于此，京杭运河 和黄河傍城而过，以彭城驿为中心的水陆驿道四通八达，是我国历史上重要的交通枢纽，素有“五省通衢”之称。 如今的徐州已成“五通汇流”之地，初步形成了现代铁路、公路、水路、航空和地下轨道有机结合的综合运输体系 ，成为联系华东与“三北”、沿海与内地的全国重要的立体型交通运输枢纽。 徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产 ，储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上，预测储量69亿吨,年产量2500多万吨；井盐储量为220亿吨、 且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力500万吨，为华东地区之首。 徐州还是国家粮棉生产基地，优质农副产品生产加工出口基地，秸秆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和 五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一，农副产品资源十分丰富。 徐州过去就被称之为“五省通衢”，现在说她“十省通衢”都不为过。因为现如今的徐州不仅占尽铁路、公路、水路 和空中等各项交通上的优势，更有日新月异的现代化通信方式为徐州插上了腾飞九州及世界的翅膀。“不南不北” 的徐州既是人流、物流的中心汇聚地，又是各种先进思潮和精神的荟萃交流地。 徐州市城市发展第1部分 徐州城市发展-主要宏观经济指标分析 2011年，国民经济平稳较快增长。初步核算，全年实现生产总值3551.65亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加 值334.54亿元，增长4.5%；第二产业增加值1777.05亿元，增长14.6%；第三产业增加值1440.06亿元，增长14.5%。 小康建设成效显著，在四大类18项25个指标中，除二、三产业增加值占gdp比重与目标值略有差距外，其余，24个指标 均达到或超过省定全面小康标准，其中五大核心指标全部达标;顺利通过省级验收，以市为单位在苏北率先建成全面小康社 会。 徐州市城市发展第1部分 20072011年地区生产总值 （亿元）（%） 2011年三产产值和增幅 徐州城市发展-主要宏观经济指标分析 2011年，城乡居民收入稳步增长。全年城镇居民人均可支配收入19206元，比上年增长14.6%。农村居民人均纯收入9490 元，增长19.3%。全市恩格尔系数为35.5%，比上年下降0.8个百分点。 固定资产投资增长较快，全年完成固定资产投资2200.99亿元，比上年增长22.2%。其中房地产开发投资255.08亿元，增 长24.2%。 徐州市城市发展第1部分 20072011年 固定资产投资和房地产开发投资情况2007-2011年城乡居民收入 （%）（亿元）（元） 徐州市主要商圈调研 2 徐州市主要商圈调研第2部分 淮海广 场商圈 人民广 场商圈 古彭广 场商圈 东部 商圈 新城 商圈 徐州中心区商圈 沃尔玛 商圈 徐州区域性商圈 铜山 商圈 矿大 商圈 高铁 商圈 徐州市主要商圈调研第2部分 传统阶段起步阶段普及阶段转型阶段高速发展阶段 2000年前2001-2003年2003-2005年2005-2009年2010年起 本土、国营传统百货 ，柜台式、大而全 超市业态出现，专业 店出现 现代的、开放的综合 购物中心与大型连锁 超市不断出现 外资、外地商家不断 进入，连锁商家疯狂 开店，购物中心实现 ，社区商业大受追捧 徐州进入商业大发展 时期，新商圈崛起， 老商圈腾飞 百货大楼、古彭大厦 、华联商厦、人民商 场、友谊商场等 新一佳、百惠家美时 、惠客隆、苏宁电器 金地百货、金鹰百货 、家乐福、大润发 家乐福、沃尔玛、易 初莲花、苏宁、国美 、时尚大道、彭城一 号 中心商圈改造扩建、 苏宁银河广场、力宝 城即将亮相，新城区 百万商业项目启动、 东区近80万商业地产 入市 徐州商业格局发展历程 随着古彭广场中心商圈改造演变，形成徐州市核心购物中心。新城区商务中 心、行政中心雏形渐显。区域性商圈应“需”而起。 徐州市主要商圈调研第2部分 中心商圈古彭广场商圈 古彭广场商圈地处徐州市中心（中山北路与淮 海路交汇处），自上世纪80年代就以成为徐州市商 贸中心，是徐州古老的、最繁华的市级商业中心区 ，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位， 集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种 功能于一体。是迄今为止徐州市最为繁华的钻石商 圈地带。 主力店 购物中心中央百大、金鹰国际购物中心、苏宁百货、金鹰名品购物中心、力宝城 大型超市家乐福、新一佳 市民休闲古彭广场 写字楼泛亚大厦、金地国际二期、成功大厦、恒茂国际、盛佳大厦汇源置地广场、锦绣茗都、国贸大厦 业态购成大型百货、超市和特色商业街构成 租金水平 一般沿街商铺或商业街的租金在5-20元/天，根据位置和商业形态不同差异较大，中心时尚大道地下商业街的 租金最多可达到20元/天 代表项目 天成国贸（力宝成）40万，福源国际底商部分3万，苏宁银河广场47万，中央国际广场（中央百大）53万 、金鹰国际一期、彭城壹号、金地国际 徐州市主要商圈调研第2部分 人民广场商圈 人民广场，又称段庄广场，位于淮海西路与矿山 路交汇处，随着西区大盘、大企、大环境的“三大” 效应，西区楼市在强势崛起，而以人民广场为中心的 西区商圈，磁场效应则日渐发威。 主力店购物中心友谊商场、华美商厦、尚城国际、西都国际、苏豪时代广场、中凯城市之光 大型超市苏果旗舰店、新一佳西关店、大润发超市 餐饮娱乐海天假日酒店、新锦江酒店、汇源餐浴中心、星美国际影城 市民休闲人民广场、天山绿洲生态公园 写字楼尚城国际、苏豪时代广场、西都国际、公交大厦 业态购成以超市、传统百货为带动，整体经营档次不高 租金水平商圈内租金水平在1.5-10元/天 代表项目中凯城市之光商业3万，华夏国际商务休闲广场5万，原杏山子工业园地块19.5万规划建设为综合体项目 ，欢乐买购物广场、建国路商业项目、友谊商场 徐州市主要商圈调研第2部分 淮海广场商圈（东站商圈） 作为徐州市流动人口最密集的区域，淮海广场商 圈是徐州的窗口。主要小商以小商品贸易为主要产业 支撑，朝阳市场、宣武商圈便是徐州市最为知名的两 座大型品集散市场。淮海广场商圈的形成与发展，宏 观优势在于徐州的区位基础和交通基础，微观优势在 于地处火车站和汽车站这两大“出入口”。 主力店购物中心白云商厦、蓝天百货、朝阳贵邦、朝阳市场、宣武市场、远大陶都 大型超市百惠家美时 餐饮娱乐徐州饭店、白云宾馆、铁路宾馆、迪欧咖啡 市民休闲淮海广场 业态购成主要由传统百货商场、专业市场、临街商铺组成，整体消费环境较为凌乱，依托区域交通条件，专业市 场发展成熟 租金水平商圈内租金约在5-10元/天，根据 位置和商业形态不同差异较大 代表项目水游城商业10万，日成奥运城商业10万，朝阳贵邦，蓝天百货、百惠商都，原四道街棚户区地块，3 万 徐州市主要商圈调研第2部分 沃尔玛商圈 将商业范围不足一平方公里的沃尔玛商业带单独 提出，是因为其地段的特殊性师范大学、户部山 步行街、帝都大厦、地王大厦、戏马台布料市场等成 熟而具有代表性的物业物业聚集于此；距云龙湖1.5公 里，距古彭广场商圈1公里，距宣武市场500米的距离 更使得该地段不得不受人关注，令人期待。 主力店大型超市沃尔玛、戏马台布料市场 餐饮娱乐户部山步行街 市民休闲云龙山、云龙湖 写字楼帝都大厦、汉御广场、东坡广场 业态购成高端写字楼、大型购物中心及周边沿街服饰餐饮，旅游产业 租金水平周边租金范围在4-7元/天/ 代表项目和平西路北侧地块5357商服用地，春天时尚广场北侧地块1165，南郊宾馆地块 徐州市主要商圈调研第2部分 金鹰二期 苏宁广场 徐州市古彭广场商圈 随着中心商圈五大建设项目的建设，古彭广 场商圈的徐州市商业核心地位将进一步加强 中央国际 天成国贸 彭城一号 徐州苏宁广场，位于徐州商业的核心位置彭城广 场商圈，由全国高端综合地产领袖企业苏宁置业投资开发 建设。项目占地面积超过4万平方米，规划总建设面积约 47万平方米，主建筑高度约266米，是徐州规划中建筑高 度最高的城市项目。徐州苏宁广场由国际顶级建筑设计公 司英国凯达环球建筑设计咨询有限公司进行设计，该 项目规划共62层、建筑高度266米，四座副楼（b,c,d栋 ）分别为30层（99.6米），e栋28层（99.6米）。 商业购物中心 超五星级酒店 甲级写字楼 大型电器旗舰店 高档soho办公 徐州苏宁广场将打造徐州首个国际超五星级酒店，将 引进全球著名的酒店管理公司凯悦酒店集团，规模约 5万平方米。此外，苏宁广场还计划引进苏宁电器旗舰店 ，开拓新一代未来概念店。 核心商圈项目调研第2部分 苏宁广场 a塔楼酒店、办公及公寓式酒店 c塔楼酒店式公寓 b塔楼公寓式酒店 d塔楼酒店式公寓 e塔楼酒店式公寓 评比项目 面积指标备注 综 合 技 术 经 济 指 标 总占地面积44355.6 总建筑面积471391 1地上建筑面积348067 2地下建筑面积123324 3首层占地面积22178 其 中 地上商业102224裙房 15层 1电器主力店8586临河清路13层 2主力百货25540临彭城广场14层 3商场6809815层 含5层4289平米电影院 地下商业25025b1层不计入容积率 含4905平米精品超市 五星级酒店47566a塔楼42-46层 高档写字楼37842a塔楼7-25层 公寓式酒店58240a塔楼26-41层以及b塔楼 酒店式公寓102195cde塔楼 地下车库及设备98299地下二三层 综合容积率7.85 建筑密度50.0% 绿地率15% 汽车停车位1310辆首层停车70辆 自行车停车位7322辆地面绿化非机动车位1850辆 总非机动车车位可达9172辆 核心商圈项目调研第2部分 苏宁广场 核心商圈项目调研第2部分 中央国际广场 徐州中央国际广场将打造成为集购物中心、五星级酒店、高档写 字楼、酒店式服务公寓于一体的大型城市商业综合体。 根据建设计划，未来的徐州中央国际广场将由双塔楼、裙楼和地 下商城组成。位于青年路北的双塔楼高度都在200米以上，主要用于建 设五星级酒店、高档写字楼和酒店式公寓，裙楼里则是购物中心及其 它高档休闲场所，项目东北角还设置有地下商城，与未来经过这里的 轨道交通站点对接。目前的徐州中央百大和东面小广场则变身为城市 广场，设置有水系、绿化带等景观，可以举办大型活动，同时为市民 提供一个新的休闲场所。 目前，地下商城正在对外销售： 成交价格：负一层5.6-5.7万/，负二层3.92-4万/； 产品面积段：负一、二层为商业街区，单层面积7000余平米，分为两 大街区，六条主街，可售面积中12-30占比40%，大面积80-100； 其中负一层主要是返租原有拆迁安置，负二层规划1000餐饮，百大 持有经营； 业态设置：yovo时尚街区以日、韩时尚街区为定位蓝本，负一层： 品牌服装、百货化妆品、鞋类；负二层：个性服装、小百货化妆品、 美甲、鞋类、餐饮美食 占地面积40300 建筑面积530000 建筑高度200m 建筑层数40 物业形态购物中心、甲级写字楼 工期2013 核心商圈项目调研第2部分 天成国贸 天成国际广场是一座集星级酒店、超级购物、休闲娱 乐、餐饮美食、商务办公于一体的现代化高智能综合性大 厦。58层中心商圈标志性建筑。五星级大酒店，13万平米 超级商场，近2000余个充足车位，以及国内外品牌实力公 司的入驻。积45亩，总建筑面积约23万平方米，总层数58 层，其中地下三层，地下23层为地下停车场，地下1层至 地上7层为商场，89层为商务公寓，1011层为会所、空 中大堂，1232层为国际标准5a甲级写字楼，33层以上为 星级酒店，并设有总统套房及观光层。 全球500强企业力宝城携国际众多著名品牌强势进驻， 开业在即。星级影院，空中奢华中西餐厅，世界级保龄球会 馆、健身房、室内游泳池、书城、咖啡馆、等休闲娱乐设施 将使天成国际广场成为徐州中心商圈核心位置的超级商业综 合体。 乐宾百货大型超市，国内外知名品牌入驻，还有星级影院， 空中中西餐厅，风味美食城，保龄球会馆，健身房，室内游 泳池，书城，咖啡馆，美容疗养馆等休闲娱乐设施。 核心商圈项目调研第2部分 天成国贸 区域地段云龙区大同街南 发展商徐州天成房地产开发公司代理商自销 设计单位著名设计师属镜波物管单位未定 建筑面积 23万（写字楼38940.48 ；商业：40865.25） 占地面积45亩 项目属性商办综合楼工程进度15层左右 栋数1栋层数58层（-3）绿化率13%（屋顶绿化） 总套数约540容积率5.26物业费用2.5 使用年限50年开盘时间09年10月份左右 开工时间2006年5月18日交房时间2012.12.01 户型面积及比 例（主力面 积、面宽、进 深、层高） 单层写字楼（共27间）面积区间：60-230， 主力面积：6080平；开间：4米；进深：12米、15米 商业面积区间：1005000 1-7层商业，8-9层为商务公寓，1011层为会所，12-32写字楼，33以上星级酒店、观光层 物业设施 外立面高级面砖、写字楼为整体玻璃幕墙 内部装修标准毛坯房 中央空调分体式中央空调，24小时供应 其它设施电梯18部；24小时热水 核心商圈项目调研第2部分 金鹰国际购物中心二期 金鹰国际购物中心位于徐州二中以西，河清路以北，彭 城路以东，黉学巷以南，用地面积8.1亩，建筑面积5.6万平 方米，高度为207.8米，有550个停车位。金鹰国际商城二 期将融汇高级百货、五星级酒店、国际标准甲级写字楼等多 重复合商业形态。 占地面积4910 建筑面积56000 建筑高度207.8m 建筑层数45 物业形态五星级酒店、高档写字楼 工期未定 核心商圈项目调研第2部分 彭城一号 “彭城壹号”坐落在徐州市彭城路一号原市级机关北大院内，是上海、徐州两地政府商贸合作交流的重点项 目。 “彭城壹号”项目一期总建筑面积约2.85万平方米，已有58家商户进驻。 项目启动以来，招租率高达85%，屈臣氏个人护理商店、百特喜意式休闲餐厅、台湾圆缘园时尚茶餐厅、 印象云南风尚餐厅、多拉多拉意式餐厅、费洛蒙法式时尚餐厅、英伦壹号酒吧、钻石钱柜中心店等核心商家已 落户，加速度时尚美食、红跑车西饼咖啡屋、徐州银楼、佳泰和港式料理、尊尼美发、乔治美发等本地品牌也 积极入驻。 占地面积14300 建筑面积28500 建筑高度24m 建筑层数6 物业形态娱乐、餐饮、休闲、购物 工期2009年10月已开业 出租率85% 其它重点项目调研第2部分 绿地城市广场平面图 绿地城市广场位处徐州新老城 区、徐州经济开发区、京沪高铁站交 汇的中心位置。项目占地近6公顷，总 建筑面积24万平方米，包括准甲级“ 双塔”写字楼、四星级酒店、创意 loft、酒店式公寓、饕界、max mall 等现代服务业业态，由专业的商业运 营管理公司进行整体运营。 3大主题功能区 【城市广场】商务功能区 【饕界】休闲美食广场 【max mall】商业服务功能区 商业运营：沃尔玛、星美国际影院已 签约 其它重点项目调研第2部分 绿地城市广场经济指标 总占地60000 总建面240535.17 地上总建面199642.6 地下总建面40892.57 停车场地上90、地下952 建筑密度39.80% 绿地率25.20% 容积率3.33 建筑类型占地面积栋数层数建筑面积 商业步行街6782.88 321609 大卖场76171215005 准甲级写字楼4672.1221550899.6 公寓式酒店234541956247 loft54031136032 四星级酒店190011519850 商业步行街 大卖场 准甲级写字楼 公寓式酒店 loft 四星级酒店 其它重点项目调研第2部分 世茂东都comsmo平面图 世茂东都项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山、狮子山为邻，周 边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模的绿化，有山有水的 地形条件，为项目提供了绝佳的景观。该地块将建设成为集文化、旅游、休闲娱乐、 商业与居住等设施于一体的具备复合功能的城市综合体。 商业业态四大功能板块规划： 购物零售业 商务服务业 餐饮宾馆业 休闲娱乐业 商业运营：大润发、世茂百货、世茂院线已确定进入 其它重点项目调研第2部分 世茂东都comsmo经济指标 菁英soho shoppingmall 五星级酒店 商业街 建筑类型建筑面积备注 shoppingmall60000已签约大润发 菁英soho8000045每间，可自由组合 商业街4700030-200、3000-8000 世茂百货25000世茂院线 5星级酒店40000 车位1000个 总占地120000 总建面260000 世茂百货 写字楼市场调研 3 写字楼市场调研第3部分 写字楼市场状况 no项目名称 1金郡中央 2金地国际 3国贸大厦 4汇源置地广场 5成功大厦 6盛佳大厦 7锦绣茗都 8天成国际广场 9财富大厦 10财富广场 11恒茂国际商务中心 12泛亚大厦 13帝都大厦 14恩华大厦 15 soho时代广场 16尚城国际 17西都国际中心 18中凯城市之光 19理想国际广场 20新锐领地 21绿地城市广场 22月星环球商业中心 23水游城 24弘辉大厦 25吉田商务广场 26绿地商务城 1 23 4 5 6 7 8 9 10 11 15 1718 19 20 21 25 26 人民广场板块 p核心驱动力：配套+低租金 p产品类型：多以soho为主，少 数纯写字楼 p在售物业价格： 1.1-1.4万/平 p租金水平:1-1.5元/平.天 p入住率：90%以上 彭城广场板块 p核心驱动力：地段+配套 p产品类型：占据办公物业价 值高地，以纯写字楼为主 p在售物业价格： 1.3-1.6万/平 p租金水平:1.25-2.6元/平.天 p入住率：95%以上 新城区板块 p核心驱动力：规划利好+投资价值 p产品类型：中高档写字楼 p在售物业价格： 6500-7500万/平 12 13 16 14 22 23 24 项目档案 地块位置：；环城路与坝子街交汇处 规划用途：；商住 地块面积：；3442方 总建面积：13108平方米； 产品类型：；商铺、写字楼 主力产品：；36-75moho公寓 档次定位：高档（规划居住154户）； 项目进度：2009年底已交付使用 开盘价格：2009年3月26日开盘4300元/平米，现在 租金水平在1-1.2元/平米/天 物业管理：3元/平米/月 营销情况：已售罄，客群以私企业主为主，年龄集 中在30-40岁，投资客占约60%。 点评 交通便捷、借鉴风靡全国的moho商务公寓新模式，在徐州市中心创新的将移动式商务办公、服务 式生活空间、高档硬件配套有机融和，并提供体贴细微的酒店式管家服务 写字楼市场调研第3部分 弘辉大厦 写字楼市场调研第3部分 弘辉大厦 区域地段环城路与坝子街交汇处 发展商江苏弘瑞房地产代理商上海宝名 设计单位徐州设计二院物管单位 建筑面积13108平米占地面积2945平米 项目属性商住综合楼工程进度已交付 栋数1栋层数13绿化率35% 总套数170容积率3.3物业费用3 使用年限商业40年，商住50年开盘时间2009年3月 开工时间2008年交房时间2009年底 户型面积及比 例（主力面 积、面宽、进 深、层高） 12层为首层5.7米挑高精品商铺，3-13层为35-76平米纯粹moho式商务公寓，35-76平米商居全能户型 ，全框剪结构，空间组合灵活，业主可根据自身需求规则不同功能的办公、居家空间；部分户型送20- 25平米超值大露台，可改成空中花园或阳光书房 物业设施 外立面玻璃幕墙 内部装修标准简装 中央空调分体式中央空调 其它设施东芝高速电梯2部 点评： 地王大厦由中国建筑勘察设计研究院周畅大师主笔设计，在突出建筑现代风格的同时，着力 打造城市中央稀缺型高尚住宅/商铺，成为徐州顶级品牌物业。 项目档案 地块位置：；解放南路原解放路小学 规划用途：；商住楼 地块面积：；5756平方米 总建面积：41713平方米； 产品类型：；商铺、moho公寓、住宅 主力产品：；小面积moho公寓 档次定位：高档 项目进度：；已交付 开盘价格：5500元/平米左右，后期售价接近10000 元/平米 写字楼市场调研第3部分 瑞龙地王大厦 截至目前 去化情况 写字楼市场调研第3部分 瑞龙地王大厦 项目档案 地块位置：段庄广场对过 规划用途：商住楼 地块面积：3636平方米 总建面积：8000平方米； 产品类型：商铺、商住两用公寓 主力产品：小面积商住两用公寓 档次定位：高档（规划居住118户）； 项目进度：已交付 开盘价格：5000元/平米左右，目前售价13700元/ 平米； 物业管理：未定 营销情况：已售罄，客群以私营业主为主，年龄集 中在35-45岁，自 用客占约60% 点评： 项目位于徐州第三中心商圈人民广场西侧黄金地段,坐拥繁华都市中央,全力打造“商 居 皆宜”理念,缔造徐州的hopsca,开启2009城市生活的新纪元。 写字楼市场调研第3部分 中凯城市之光 写字楼市场调研第3部分 中凯城市之光 区域地段人民广场商圈、淮海西路 发展商中凯开发管理代理商融道机构（企划） 设计单位物管单位中凯物业 建筑面积140000平米占地面积63636平米 项目属性住宅、写字楼、商业工程进度已交付 栋数 一期4栋2栋住宅：一栋办公 ，一栋商业 层数28层绿化率20.5% 总套数650容积率2.2物业费用 使用年限办公50年开盘时间2009年3月 开工时间2008-05-15交房时间2012-12-31 户型面积及比 例（主力面 积、面宽、进 深、层高） 主力面积：60-70平米，面积区间：60-110平米之间 物业设施 外立面高级面砖 内部装修标准毛坯房，公共部分简装 中央空调无 其它设施品牌电梯、塑钢窗、光纤宽带 项目档案 地块位置：大同街 规划用途：商住楼 总建面积：23万平方米； 产品类型：商铺、商住两用公寓，酒店 主力产品：小面积商住两用公寓 档次定位：高档（规划居住540户，不含酒店）； 项目进度：14、15层以上 开盘价格：均价9000元/平米左右，目前售价13000 元/平米； 物业管理：未定 营销情况：项目先推出负一层、夹层和7层及10层 商服楼，开盘至今已成交273套，销售 面积16150平米，去化率近70%，主力面 积在60左右，客群以35-45为主，投 资约占60% 点评： 徐州天成国贸中心位于徐州市商业区中心，是一座集星级酒店、超级购物、休闲娱乐、 餐饮美食、公寓办公为一体的综合性大厦，引入印尼力宝集团。 写字楼市场调研第3部分 天成国贸 写字楼市场调研第3部分 天成国贸 区域地段云龙区大同街南 发展商徐州天成房地产开发公司代理商自销 设计单位著名设计师属镜波物管单位未定 建筑面积230000平米占地面积45亩 项目属性商办综合楼工程进度14、15层以上 栋数1栋层数58层（3）绿化率13%（屋顶绿化） 总套数约540容积率7.67物业费用 使用年限50年开盘时间2009年10月份左右 开工时间2007-12-01交房时间2012-12-01 户型面积及比 例（主力面 积、面宽、进 深、层高） 单层写字楼（共27间）面积区间：60-230平米，主力面积：60-80平米，开间：4米，进深：12、15米 商业面积区间：100-5000平米 58层(地下三层，地下23层为地下停车场，地下1层至地上7层为商场，89层为商务公寓，1011层 为会所、空中大堂，12-32层为5a甲级商务办公套房，33层以上为五星级商务酒店。 写字楼市场调研第3部分 帝都大厦 p项目名称： 银建帝都大厦 p开 发 商： 徐州银建房地产开发公司 p所属区域： 鼓楼区 p地址： 和平路64号，和平路与解放路 交叉处 p建筑面积： 40000平方米 p容 积 率： 4.5 p楼层： 27层 p停 车 位： 200 p租金：2-2.3元/平.天 p物业收费： 8.0元/平方米/月 p物业公司： 徐州银建物业管理有限公 司 写字楼市场调研第3部分 泛亚大厦 p项目名称： 泛亚大厦 p开 发 商： 徐州泛亚国际房 地产开发有限公司 p所属区域： 鼓楼区 p建成年份：1999年 p地址： 彭城路93号 p建筑面积： 2.8万平 p楼层： 6-20层为标准写字楼 p停 车 位：138个 p租金： 3-3.3元/平.天（含物 业费） p出租率：100% p物业公司: 徐州泛亚物业管理 有限公司 写字楼市场调研第3部分 财富广场 p项目名称： 财富广场 p开 发 商：财苑地产房地 产开发有限公司 p所属区域： 鼓楼区 p地址：建国路和西安路交 叉口 p建筑面积 62317.4万平 方米 p停 车 位： 200 p租金：2.2-2.8元/平.天 p物业收费： 6.8元/平方米/ 月 p物业公司：徐州市立信物 业管理有限公司 p 租赁价格高档写字楼为50-80元/月，低档写字楼为20-40元/月 p 物业管理费1.5元-6.8元/月，高档写字楼多包含在租金内 p 出租类写字楼物业管理水平较出售类写字楼高 p 目前平均出租率66%，其中租赁型写字楼平均出租率87.6% 写字楼市场调研第3部分 写字楼租赁市场分析 写字楼市场调研第3部分 写字楼租赁市场分析 loft产品调研 4 soho时代广场位于淮海西路与矿山东路交汇处， 百米楼高，气势恢宏。裙楼1-4层为顶级商业配套 ：1层为徐州大型环球美食荟/时尚生活名品商业社 区；2-3层引进华润苏果超市，卖场面积相当于徐 州家乐福的两倍之大；4层为五星级国际豪华影城。 三大龙头配套鼎定了soho时代广场在西区商圈的 核心地位。5-19层为4.8米挑高精致小户型，为蓬 勃发展的西区再添新亮点。 loft产品调研第4部分 soho时代 loft产品调研第4部分 soho时代 西都国际中心位于人民广场北侧，项目以领袖 城市的姿态俯瞰城市商业大道淮海路上的 璀璨繁华，项目规划设计为一座具有现代国际 简约风格的创智型企业商务基地，总建筑面积 3.5万平方米，共设13层，1-3层为商业，4- 12层为282套50-100平米的空中小公馆， 4.9米挑高loft空间，以买一层用两层的超 高性价比、超高投资回报。 loft产品调研第4部分 西都国际 loft产品调研第4部分 西都国际 贵邦财富位于市中心百货大楼斜对面，中山南路与 文亭街交汇处，生活配套齐全。项目占地4.1亩， 总建筑面积27000平方米。地下二层，地上共十 八层。 一至五层为产权式商铺，是以品牌服饰为 主题的购物商城白马国际服饰商城。整个商场 由徐州白马商业管理有限公司统一招商、统一运 营、统一管理。 loft产品调研第4部分 贵邦财富 loft产品调研第4部分 贵邦财富 汇源置地广场占据徐州商业中心彭城广场商业圈东首， 为一幢带有裙楼底商的20层高层，总高度在百米左右， 功能为办公+居住。首创70米高摩天阳光中庭，上下贯 穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融 ，形成独特的建筑“肺”空间， 10个空中花园形成了立 体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流，满足现代商 务与生活的双重需要，直接地体现生态建筑的本质。 loft产品调研第4部分 汇源置地 loft产品调研第4部分 汇源置地 锦绣茗都位于市中心核心商圈，淮海东路与解放北 路交汇处往北50米处。物业出自清华大学独具匠心 的前瞻设计，建筑形式新颖：创造性地把街景概念 引入高层建筑内部，并在每个标准层设计花园式休 息平台，强调建筑内部人与人的交流与融合；整个 建筑拥有共同的中庭采光空间，保证每户的采光通 风；户型设计巧妙，夹层（复式）局部挑高5.6米， 突显置业者的未来投资空间。 loft产品调研第4部分 锦绣茗都 loft产品调研第4部分 锦绣茗都 规模占地：5219平方米，总建筑面积:38039平方米 开盘时间10年6月开盘 产品类型u字形/4t22户型 物业形态一层商业，二层以上商住两用 价格16000-17000元/平方米 销售状况 锦绣 茗都尾房10余套在售，目前所剩房源为精装修公寓，户型面积为 50平 米一室一厅和70平米两室两厅 配套与服务采用玻璃幕墙，全部精装精装修 客户 以本地中小服务类公司为主，约2/3，投资兼自用；纯投资约1/3。外地客户 较少。其需求面积在50-300平之间 物业 徐州立信物业管理有限公司，物业费为2.9元/月（包水电等，不包括空调 ） 绿地翡翠公馆，挑高5.2米、买一层送一层、多 变自由组合、新城核心位置、绿地集团全新力作 等等标签，让绿地翡翠公馆一经公开即成为市场 明星产品。 2009年10月开盘，均价5000元/平米， 2010年12月，均价5500元/平米， 目前，住宅售价6500元/平米。 loft产品调研第4部分 绿地翡翠公馆 loft产品调研第4部分 绿地翡翠公馆 区域地段新城区昆仑大道徐州市行政中心北门对面 发展商 上海绿地集团徐州新诚置业 有限公司 代理商无 设计单位美国威尔考特建筑事务所物管单位重庆泓山物业管理有限公司 建筑面积2000000平米占地面积1050000平米 项目属性住宅、别墅、商铺、写字楼工程进度绿地商务城4期全部封顶，5期建至16层 栋数层数 小高层为11层、高层为 18层、24层、28层，叠 加别墅为4层 绿化率35.2% 总套数约540容积率1.92物业费用1.5 使用年限50年开盘时间2009年10月份左右 开工时间2008年12月交房时间2012-12-01 户型面积及比 例（主力面 积、面宽、进 深、层高） 40-73平米 loft产品调研第4部分 风尚米兰 56 p地块指标及产品规划 位置：鼓楼区中山北路庆云桥北300米 占地面积：13万 容积率：2.6 总建面：60万 产品定位：项目共规划三期，1800户，当期推 出300户，其中叠加别墅为四层，一户两层； 5.4米挑高的loft为2栋，一栋14层，一栋13层 ；3栋高层为32层，1栋18层，主要户型面积 126平米 均价：1.2万/ 特色一：地段。占据城市核心区，交通网络 便捷，生活配套设施齐全；距金鹰、金地、 家乐福超市10分钟步程；医院、银行等市政 配套集中 特色二：产品。市中心60万平米国际复合社 区，首创大平层豪宅设计，140-180平米奢华 空间 特色三：营销。项目在徐州市场上口碑非常 好，样板展示区打造精致高端，在未来盘的 情况下蓄客非常理想 风尚米兰平面图风尚米兰鸟瞰图 o手中闲散资金多数不足以投资高端物业或写字楼、商铺，但是可以用以投资面积和总价都适中 的loft o客户看好的loft物业多位于交通便捷、配套完善的商圈之内或者发展潜力巨大的片区之内， 物业升值潜力可观 o成长型中小企业主自身商务办公升级换代的最佳选择（汇源置地新景祥） o看好徐州写字楼市场的平稳发展，短时间内没有大且集中的放量 o空间利用率高，一层投资，两层回报；宜居宜商（soho时代广场） o良好的租赁市场-2006年住宅“禁商令”促使小户型loft迎来发展契机，中小企业办公租赁 的佳选 o麻雀虽小五脏俱全，公共部分装修满足“面子”上需求（大堂、电梯、外立面） loft产品调研第4部分 loft客户投资动机分析 oloft产品地理位置的特殊性决定客群的差异 例如：汇源置地作为学区房自用的客户也占有比例 o产品设计的品质差异化也影响购买可群和投资后收益 例如：贵邦财富区位优越，销售率和出租率却偏低 o物业水平的高低决定日后经营，直接影响客户租金收益 例如：目前徐州loft在物管方面均出现或多或少的问题，影响销售率和后期出租率 o依托品牌，大型社区综合体中的一部分 例如：绿地翡翠公馆 o良好的性价比打开片区市场空白，具备良好的物业升值潜力 例如：soho时代广场和现在的翡翠公馆 loft产品调研第4部分 loft产品的差异性分析 徐州市近期数据 5 徐州近期数据第5部分 2011年度土地总体供应情况 2011年全年，徐州市区 2011年土地市场共出让地块 68宗（不含工业、科研用地），出让面积 325.3万平方米，较2010年增 长6.7%。 2011年调控政策频出，房价上涨势头基本被扼制，部分一二线城市房价开始下滑。房地产二级市场成交量及成交价格的回归 直接影响到一级市场，2011年下半年土地底价成交甚至流拍现象频繁，土地市场也逐渐回归理性。但随着前两年房地产市场的火 爆，政府对土地收益预期增高，土地出让起始价格上升幅度较大。 2011年全年，徐州市区共挂牌商业住宅土地68宗，面积4879亩（具体地块情况见附表），平均每宗占地面积约72亩。其中纯 住宅用地挂牌面积1549亩，商业用地挂牌面积1122亩，商住用地挂牌面积657亩，商办用地挂牌面积541亩，综合用地（指含3种 或3种以上用地性质）面积1010亩。 从上表可看出，住宅用地依然徐州市区土地市场供应的主力，出让面积占比32%，较2010年上升2个百分点。商业用地占 比23%，基本持平。值得关注的是商办用地的比例上升至11%，较2010年上涨9个百分点。目前住宅市场受到政策调控影响较 大，商办类产品影响相对较小。因此土地出让也迎合二级市场情况，商办类性质土地出让逐年增加。 徐州近期数据第5部分 徐州近年来土地成交情况 从成交量来看，2011年徐州市区土地市场年度成交4560亩，较 2010年上升2%。土地成交溢 价幅度约17%,与2009年市场溢价相当。 从成交价格上来看，2006 年至今徐州市区土地成交均价整体呈上升的趋势。2010年平均成 交价格