万景花城可行性研究报告.doc

房地产开发 房地产开发 第 0 页 共 页 目录目录 第一章第一章 总论总论5 5 1.1 项目概况.5 1.2 区域经济情况.8 1.3 所在房地产市场.9 1.4 板块前景.9 第二章第二章 项目项目定位与建设方案定位与建设方案1414 2.1 定位依据14 2.2 项目定位15 2.3 目标客户定位16 2.4 规划构思18 2.5 规划布局19 2.6 园区景观19 2.7 智能化配套19 第三章第三章 项目外部经济环境分析项目外部经济环境分析2222 3.1 区域经济发展强劲22 3.2 政策面支持房地产业可持续发展27 第四章第四章 项目市场分析项目市场分析2929 4.1 上海别墅市场需求分析30 4.2 上海别墅市场的供应分析36 房地产开发 第 1 页 共 页 4.3 上海别墅市场发展趋势分析38 第五章第五章 项目实施进度项目实施进度4141 5.1 前期工作41 5.2 施工期54 第六章第六章 项目定位与建设方案项目定位与建设方案5757 6.1 定位依据57 6.2 项目定位：顶级水岸生态别墅园57 6.3 目标客户定位58 6.4 规划构思58 6.5 规划布局59 6.6 道路系统规划与航道系统规划60 6.7 景观系统规划61 6.8 竖向规划与水利设施规划61 6.9 公建配套61 6.10 智能化配套.62 6.11 园区景观.63 第七章第七章 项目配套条件项目配套条件6464 7.1 交通64 7.2 燃气64 7.3 自来水64 7.4 供电64 房地产开发 第 2 页 共 页 7.5 排污65 7.6 通讯65 7.7 水利（将进行专项评估）65 第八章第八章 环境保护、安全防火与节能环境保护、安全防火与节能6666 8.1 环境保护66 8.2 安全防火67 8.3 节能与墙体材料67 第九章第九章 投资单位概况与项目组织机构投资单位概况与项目组织机构6868 9.1 耀江集团概况68 9.2 项目组织机构 .70 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度7272 10.1 前期工作.72 10.2 施工期.72 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7373 11.1 估算依据.73 11.2 开发成本估算 73 11.3 资金筹措及使用计划 77 第十二章第十二章 财务效益分析财务效益分析7878 12.1 经济评价说明.78 12.2 项目销售收入估算.78 房地产开发 第 3 页 共 页 12.3 经济效益分析.80 第十三章第十三章 风险分析风险分析8383 13.1 定性分析.83 13.2 定量分析84 房地产开发 第 4 页 共 页 第一章第一章 总论总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：万景花城 1.1.2 项目位置 万景花城项目位于 地铁二号线育英路东南 角，位于申花板块商业 圈，周边拥有蓝转天成、 杭州银泰城（城西银泰） 、莫干山路物美、古墩 路印象城、新武林商业 中心等规模商业业态丰 富，临近莫干路汽车东段、快速公交站点等交通配套设施完善。 该项目位于申花板块，地处益乐路以西、丰潭路以东，南临万 家花城、橡树园等成熟楼盘，其东面是大关小学申花分校及一处花 园，其北面是一处绿地，临近拱墅区的银泰都市综合体，环境优美， 配套成熟。 1.1.3 项目规划要点 万景花城项目总用地面积 54467m2，该项目分两期工程施工； 一期工程为申花单元 r21-17 地块，土地面积 24319m2，规划总建筑 房地产开发 第 5 页 共 页 面积 65661 m2，容积率为 2.7，建筑密度 28%，绿地率 30%，建筑 高度为 80 米，项目规划指标详见表 1.1；万景花城二期工程为申花 单元 r21-19 地块，可出让土地面积为 30148 平方米，规划总建筑面 积为 69340m2，容积率为 2.3，建筑密度为 28%，绿地率为 30%，建 筑高度为 80 米，规划指标详见表 1.2。 表 1.1 申花单元 r21-17 地块 编号编号 项目项目 数量数量 单位单位 1 规划总用地面积 24319 平方米 2 规划总建筑面积 65611 平方米 3 容积率 2.7 4 建筑密度 28 % 5 绿地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 规划住宅总户数 545 户 表 1.2 申花单元 r21-19 地块 编号编号 项目项目 数量数量 单位单位 1 规划总用地面积 30148 平方米 2 规划总建筑面积 69340 平方米 3 容积率 2.7 4 建筑密度 28 % 房地产开发 第 6 页 共 页 5 绿地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 规划住宅总户数 570 户 1.1.4 项目大体定位 高端城市绿色生活园 高端高端-一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设 施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。 城市城市-万景花 城位于杭州申花板块， 商业发达，各交通配套 设施完善，符合现代人 的生活方式。 绿色绿色-万景花 城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式 公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。 1.1.5 地块背景分析 雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企 业，创建于 1992 年，迄今总资产逾 219 亿元人民币，开发面积达 600 万平方米，为建设部一级资质企业，连续 3 年被浙江省房协评 房地产开发 第 7 页 共 页 为全省房地产企业 30 强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最 具影响力的城市运营商之一。2010 年 11 月 30 号，雅戈尔置业在以 11.65 亿总价拿下 53 号申花地块之后，又以 125600 万元总价竞得 了其边上的 56 号宅地，楼面价 18114 元/平米，打破了自己刚刚创 下的 17751 元/平米的申花板块宅地楼面价记录。雅戈尔置业以 24.21 的总价，包揽了昔日出让的申花两宅地。2014 年杭州第二场 土地出让挂出了 5 个地块。其中申花单元的 r21-19 地块和 r21-17 地块，正是雅戈尔 2010 年 11 月 30 日以 24.21 亿元竞得又在 2013 年 6 月以 4.8 亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。 景瑞地产成立于 1993 年，专注于房地产开发，并一直秉持“永 远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适 之道”的企业使命。景瑞地产，源自上海。通过多年发展，景瑞确 立了“深耕三线、产品领先”的战略。并且依托城市发展实现：巩 固上海、深耕长三角、布局全国的三步走战略。作为一家从地产开 发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中 国房地产百强” 、 “中国房地产百强运营效率 top10”等荣誉。截至 2013 年 2 月，公司已在上海、杭州、宁波、苏州（太仓） 、常州、 舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等 13 个城市同 时开发 22 个项目。2014 年 01 月 07 日，景瑞地产以 20.76 亿拿下 申花姊妹地块。值得注意的是，申花单元 r21-19 地块 10 年首次出 让时起价 49204 万元，楼面起拍价为 7096 元/平米；2014 年 1 月 7 日，这宗地块挂牌起价为 100488 万元，楼面起价为 14492 元/平米。 房地产开发 第 8 页 共 页 另一个申花单元 r21-17 地块，10 年首次出让时起价 45975 万元， 楼面起价 7005 元/平米；今天，这宗地款挂牌起价则为 93247 万元， 楼面起价 14201 元/平米。与此同时，这两宗地块几乎没有调整地块 面积和容积率，也就是说，今天这两个地块的起价就是 2010 年首次 挂牌公告时的两倍多。 第二章 项目建设必要性与意义 2.1 迎合政府政策 2014 年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要 有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是 要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机 制，促进房地产市场平稳健康发展。 ”至此，2014 年房地产市场分 类调控因地制宜的调控思路已经敲定。 房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市 场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧 稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均 衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。 建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国 家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就 房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信 息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地供应制度改革， 房地产开发 第 9 页 共 页 发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面 深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战， 明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更 趋良性，逐渐回归理性。 在因地制宜的政策下，拱墅区政府下决心大力发展经济，拱墅区 正处于高速发展时期。拱墅区地处杭州市中部，是杭州市委、市政 府所在地，属于杭州市发展较为成熟的区块，公共配套齐全，人口 发展成熟度高，这些都为商业地产的良好发展奠定了坚实的基础。 另外，虽然拱墅区整体商业发展较为成熟，但区域内还是缺少大型 的商业综合体项目，尤其是北部区域，高密度的人口居住却没有大 型商业配套的支撑，这对于商业地产开发商来说无疑是一次很好的 机会。 第三章 项目外部经济环境分析 3.1 区域经济情况 杭州地处长三角经济圈，国家统计局年鉴数据显示，该市 2007 年经济总量达 4100 亿元，第一、第二、第三产业分别占 4%、50.2%、45.8%。 2008 年杭州 gdp 达到 4781 亿元，高于青岛 市(4409 亿元)，低于重庆市(5096 亿元）位居全国第八位（省会城市 第二位） ，2010 年杭州市辖区 gdp 已经达到 2008 年全市水平，为 4740 亿元，位居全国第七位。 杭州人均生产总值位居全国前列，由于城市品位高、人文气息 房地产开发 第 10 页 共 页 浓、生态环境美、社会秩序好、生活品质优等特点。杭州每年都能 吸引大量外来人口就业与定居。 杭州市拱墅区经济概况：2013 年完成地区生产总值 372 亿元， 增长 7.9%，服务业增加值 261 亿元，增长 9.2%，十大产业增加值 159 亿元，增长 10.8%；实现地方财政收入 55.5 亿元，增长 7.5%； 完成固定资产投资 308.2 亿元，增长 25.1%；实现社会消费品零售总 额 360.2 亿元，增长 13.2%；开放型经济、节能降耗等指标完成市下 达任务。 2013 年拱墅区三次产业结构比例为 0:30:70，服务业对拱墅区经 济的主导作用进一步显现。全年兑现产业扶持资金 1.03 亿元。实现 主营业务收入 1426.7 亿元，同比增长 15.5%，实现总税收 42.1 亿元， 地方税收 20.7 亿元，分别同比增长 11%、15%。成功出让 4 个工业 地块 88.8 亩土地，启动康桥园区提升改造，加快石塘园区建设；完 成建筑业总产值 280.3 亿元，同比增长 12.6%，新增资质建筑企业 21 家。 2013 年实现楼宇税收 17.3 亿元，同比增长 19.4%，其中税收超 亿元楼宇 4 幢，超千万元楼宇 33 幢，分别比去年增加 3 幢、7 幢， 易构大厦等 5 幢楼宇成功入选 2012 年度杭州市五十佳商务楼宇。全 年出让 11 个商业地块 340 亩土地，开工楼宇 39 万平方米，竣工 51 万平方米，投用 56 万平方米，拱墅区建成楼宇总量达到 230 万平方 米。 2013 年全年完成 26 宗 1028.5 亩经营性用地出让。建立完善 10%留 房地产开发 第 11 页 共 页 用地项目管理协调机制，加大监管力度，开工经合社物业 22.5 万平 方米，竣工 34 万平方米。 2013 年全年实际到位市外资金 180.2 亿元，新引进亿元以上的 项目 16 个，成功引进绿地集团和伍尔沃斯商务咨询有限公司两家世 界 500 强企业。实际利用外资 3.4 亿美元，同比增长 6.2%；浙商创 业创新到位资金 61.5 亿元。外贸出口增幅全市第一，服务外包顺利 完成市下达目标任务。继续开展城乡统筹，完成产业转移项目 15 项， 投资额 3.5 亿元。 2013 年区各级各单位累计走访企业 10029 家次，送政策套餐 259 个，解决问题 4420 个。认真贯彻减负政策，切实减轻企业负担， 累计减免各类税费 2.16 亿元。出台扶持政策，加快推进“个转企” 工作，1340 家个体户转型升级为企业。 申花板块位于杭州市 中心，是拱墅区的重要板 块之一，商业交通配套完 善。随着浙大紫金港校区 的建成使用和与老城西的 无缝对接，使得申花板块 迅速得到市场的接受。 3.2 所在房地产市场 房地产开发 第 12 页 共 页 3.2.1 杭州房地产历史回顾 杭州市真正意义上的房地产开发始于 93 年，真正意义上的房地产开 发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。 而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政 府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房， 市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办 法就是由政府或单位分配。 到 93、94 年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。 这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房” 。因此杭州市房地产发 展史应是商品房的开发历史。 93 年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段：1993 年- 1995 年的初步繁荣期，1995 年一 1997 年的平稳调整期，1998 年至 2004 年的增长繁荣期，2005 年至今的新一轮宏观调控期。 一、1993-1995 年的初步繁荣期 自从 93 年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后， 杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋 般地涌现出来。 同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有 搞过房地产的外商。由于经验不足和水土不服，这些外商最终并没 有在杭州形成气候，大部分以失败告终。 当时的杭州的房地产开发， 也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而 回落。 房地产开发 第 13 页 共 页 总的说来，这一阶段的发展有如下特点： 1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。 2、供应量迅速增大，供应品种多样化。 3、市场需求不足且与供应结构不吻合。 4、开发水平低下，无品牌意识，几乎没有出现经得起时间考验的 精品楼盘。 二、1995 年一 1997 年的平稳调整期 随着宏观经济进入调整期，同时也随着供大于求且结构不合理等矛 盾，杭州楼市进入平稳调整期。有如下特征： 1.开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主，其他类 型的企业淡出市场，但私营企业蓄势待发。 三、1998 年至 2004 年的持续繁荣期 98 年初停止福利分房政策和银行按揭贷款的全面推行是点燃杭 州楼市的导火线，前者导致了团购的集中消费，后者大大降低了普 通消费者的入市门槛，从而开始了持续至 2004 年的繁荣期。此阶段 大致有以下特征： 房地产开发 第 14 页 共 页 1、供应方面 供应总量：1998 年因蒋村划入杭州后，该区域基础设施有较大改善， 开发量进一步增加，加上次中心旧城改造的速度加快，以及城东成 片开发等原因，总体供应量有较大增长。 2、需求方面 停止福利分房的政策和按揭贷款的普及大大激发了潜在的住宅需求， 98 年初至 99 年底，团购掀起了几次购房高潮，几次出现现房告急 的现象，由此引起的市场兴旺又激发了个人买房的热潮，允许外地 人购房的政策也吸引了大量浙江其他地区的人进杭购房，此外，此 阶段一些高质量楼盘的开发产生的消费引导作用也是激发住宅消费 的一大因素。 3、开发主体与开发水平 99 年起，政府所属国营企业与行业所属国营企业中规模较大实力较 强的企业开始改革，以提升自身的开发水平与品牌形象为目标，耀 江房产、广宇房产、大家房产、广通房产、安居房产、西湖房产、 名城房产等一系列国有企业有一定程度的改善，一些小型国营企业 淡出市场，尤其是土地在 99 年下半年起实施招标制，大量无后续项 目的开发商名存实亡。绿城、南都、金都等在市场研究、产品创新、 营销包装方面已具有较强实力的后起之秀跃居前列。 三、2005 年至今的第一轮宏观调控期 2005 年上半年，从 3 月份到 5 月份，在短短 3 个月内，央行发布房 贷新政，国务院更是以前所未有的关注度，先后颁布了国八条、新 房地产开发 第 15 页 共 页 八条和七部门联合通知。 3.2.2 当下杭州房地产概况 2013 年杭州的楼市又是不平凡的一年。18 家全国性大型房企挟资本 之力布局杭州，直接推动杭州土地成交金额再创新高；更多的新进 房企，更快的开发周期，更立体的销售渠道，使得 2013 年杭州楼市 的总体销售额创历史新高。市场加强分化，在傲人的销售成绩下， 也出现了板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等 悲情现象，年末还留下了天量的库存积压。杭州楼市的发展已经进 入一个与以往不同的全新格局。 1. 杭州商品房销售概况 受政策和谣言影响，2013 年杭州楼市的走势全年跌宕起伏。1、2 月 份延续 2012 年的翘尾行情高开高走，3、4 月份受“国五条细则” 提及的“征收二手房转让 20%个税”等政策的影响产生了一轮爆发 性行情；随着政策面消息的确定，前期爆发性行情透支了大量的购 买力，5、6 整体楼市显现疲态；7、8 月份余杭沿运河圈层形成的北 部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热，板块行情分化明 显；9、10 月随着楼市行情持续良好，土地市场行情爆发，表现抢 眼，9 月 5 日华家池地块以 136.7 亿成交；11 月，三中全会审议通 过中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 ，内容涉及房 地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市 场等房产长效政策，年底杭城楼市平稳收官。 2013 年杭州商品房成交套数相较 2012 稳步提升，达 85822 套，仅 房地产开发 第 16 页 共 页 次于历史上的 2009 年；但成交总金额高达 1599.87 亿元，创下历史 新记录。二手房成交平稳，主城区二手房成交 31559 套。 成交价格与 2012 年比较，有较大幅度上升，全市（含萧山、余杭） 商品房成交均价为 17121 元/平方米，其中，主城区成交均价为 22091 元/平方米，余杭区成交均价为 11245 元/平方米，萧山区成 交均价为 14919 元/平方米。价格虽有较大幅度上升，但这是 2012 年年初 25%-30%大幅度降价的反弹，均价仍低于 2010 年水平。追溯 过去四年，价格基本平稳。 相比商品房和土地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。 截至年底，杭州商品房库存达 115161 套,创历史新高。杭州楼市呈 现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段 等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。 在这样的市场下，只有创新的、超值的房源才能吸引到购房者的 眼球。例如当前比较流行的跃层房源，就是投了购房者所好。有的 跃层是按一套的面积出售，享有两套的空间，但是单价高于平层房 源。有的跃层是购房者可以按照自己的需求，买上下两套或者左右 两套，然后 diy 隔空间。 3.3 板块前景 申花板块已经是风貌初具，繁华渐露。首先，从交通的角度讲， 萍水路、益乐路等通车后，这个区块将与主城区实现无缝接轨，交 通极为便捷；其次，从配套上看，这一区域的潜力非常巨大，富强 商业广场即欧尚超市二期即将动工，该项目位于丰潭路以东、萍水 房地产开发 第 17 页 共 页 路以南、富强路以北，总征地面积达 3.24 万平方米，用地面积 2.52 万平方米。杭州时尚白领人士最喜欢聚集的银泰百货，也将在这里 开出第二家店，位置就在富强商业广场的边上，被列为了杭州市重 点项目。据悉，规划的银泰城北店比现有的银泰要大上三倍。位置 在古墩路与余杭塘河交界处东北角的杭州深国投资商业中心，规划 建设用地面积 1.82 万平方米，总建筑面积约 6.5 万平方米，该项目 的总投资额达 2.5 亿-3 亿元人民币。 据初步统计，未来五年内，这一区块的商品房供应量将超过 7000 套，可见，今明两年，这一区块将集体发力，成为杭州楼市的 一个新热门区域，同时，也是城西的压轴大戏。 第四章 项目市场分析 4.1 杭州市拱墅区住宅市场需求分析 拱墅区是杭州最重要的中心城区之一，东南与江干区、下城区接 壤，西北与西湖区、余杭区为邻，总面积约 87.73 平方公里。以境 内有拱宸桥、湖墅而得名。拱墅区辖区内拥有和睦、祥符、拱宸桥、 大关、湖墅、米市巷等多个街道，目前已经成为杭州城北最重要的 人口聚居地。 2013 年上半年拱墅区固定资产投资增幅居全市首位；服务业增 加值、社会消费品零售总额、建筑业总产值增幅高于全市平均水平， 并居五城区首位；十大产业增加值增幅居五城区第二位，地区生产 总值、地方财政收入增幅居五城区第三位；只有工业经济指标处五 城区末位。 房地产开发 第 18 页 共 页 拱墅区正处于高速的经济发展阶段，房地产开发投资也是与日俱 增。2013 年上半年，我区房地产开发投资 102.48 亿元，同比增长 30.82%，占全区固定资产投资总量的 2/3。在房地产投资中，土地 款 50.86 亿元，剔除土地款后，房地产项目实际投资同比增长 51.38%。除房地产以外的其他在地项目完成投资 47.40 亿元，同比 增长 56.87%，占全区固定资产投资总量的 30.8%。伴随固定资产投 资较快增长，我区建筑业增势喜人。上半年，我区实现建筑业总产 值 130.11 亿元，同比增长 31.0%，总量居五城区第二位，增幅居五 城区首位。 2013 年城西银泰的正式开张，才缓解了版块内供需的平衡。但 是对于一个人口规模超 50 万的行政区域来说，目前有限的几个商业 综合体并不能满足人们日常的需求。有鉴于此，拱墅区政府也正在 大力发展区域内的大型综合体项目。从引入万达综合体到蓝孔雀地 块的陆续出让，都让我们看到了政府发展商业的决心。而伴随着时 间步入了 2014 年，区域内各大新老综合体都开始加大了动作力度， 销售节点也是一个接着一个。2014 年成了拱墅区商业发展最为重要 的一年。随着拱墅区商业的高速发展，人口的增加，对于住房的需 求同样迅速增长。 4.2 杭州市住房市场的供应分析 下图是杭州市从 2008 年到 2011 年的住房供应变化。 房地产开发 第 19 页 共 页 从图中可以发现，拱墅区的未来可预计住房供量从 2008 年的 151 万平方米左右，持续增长到 2011 年的 356.5 万平方米。 未来供应增减的变化，可以看出某个城区在未来杭州楼市中扮演 角色的变化，供应量上升意味着在楼市地位的提升，供应量的减弱 则意味着楼市占据份量的减弱。由此可见拱墅区占据杭州楼市分量 的比重正越来越大。 2013 年上半年，杭州市商品房销售增速高位回落。上半年，新 建商品房销售面积 546.30 万平方米，增长 24.8，增幅较去年同 期和一季度分别回落 0.4 和 44.1 个百分点。其中住宅销售面积 473.81 万平方米，增长 24.7，增幅较去年同期和一季度分别回落 5 和 51.1 个百分点。从销售区域看，上半年市区新建商品房销售面 积 445.94 万平方米，增长 12.2，增幅比去年同期和一季度分别 回落 38 和 35.3 个百分点。五县（市）新建商品房销售面积 100.36 万平方米，增幅由去年同期-52.7提高至 149.6，但较一季度回 落 149.8 个百分点。 下表是 2013 年上半年杭州各区，县房地产开发投资及商品房销 售情况。 房地产开发 第 20 页 共 页 从投资区域看，市区投资增速大幅回落，五县（市）投资平稳增长。 上半年，市区完成房地产开发投资 650.13 亿元，增长 15.6，增 幅较去年同期回落 22.9 个百分点；其中主城区完成投资 465.74 亿 元，增长 6.3，增幅较去年同期回落 33.7 个百分点。五县（市） 完成房地产投资 112.74 亿元，增长 27.2，增幅较去年同期提高 6.1 个百分点。 4.3 杭州住宅市场发展趋势分析 4.3.1 2013 年下半年以来的房价变化趋势 房地产开发 第 21 页 共 页 从图中可以看出，不论是杭州总体房价还是拱墅区的房价，都 存在下降趋势。其实自 2010 年以来，中央政府出台一系列政策 （如限购令，增加普通商品住房供给）来抑制房价过快增长。 今年全国两会期间，住建部副部长齐骥曾明确指出，今年将实 施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市 继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。 而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必 要手段，消化库存。杭州市是地方财政对土地财政较为依赖的 地方之一。不少地方政府对于中央的限购令都有所松动。2013 年杭州房地产市场处于消耗存量的时期。2014 年房地产的供应 相对应该会有所增加。但就形势而言，2014 年下半年杭州开放 限购的可能性依旧不大。再加上盛传的关于开征房地产税的传 闻，估计大多数消费者都会采取观望态度。预计 2014 年下半年 杭州房价会继续下降，但幅度不会太大，依然存在小量上涨的 可能。 4.3.2 小户型大行其道 杭州版新国五条地方细则的出台，似乎并没有太多影响4 月杭州楼市的开盘大潮。上周，杭州共有13 个楼盘推盘， 其中光周末就有 11 个盘新推房源。而这其中，一批针对刚 需客户的 90 平方米小户型房源，最受市场关注，各个楼盘 售楼处反馈的信息，小户型依旧是最受宠的一类房源。 根据杭州市透明售房网数据统计，4 月以来杭州主城区拿 房地产开发 第 22 页 共 页 出预售证的房源为 1506 套，其中 90 平方米以下小户型为 990 套，占到 65.7%，碧桂园、万科草庄、田园牧歌等基本 都是小户型。很明显，地方细则出台后，90 平方米以下小 户型，供求两旺。一方面，开发商愿意推，另一方面，购房 者喜欢买。政策虽然不断在出台，但有一点是明确的，那就 是首次刚需购房还是受保护的，这也是小户型销售并没有受 到太大影响的原因。 基于以上分析，杭州拱墅区房地产市场需求庞大，供应量不 会减少，刚性小户型依旧受欢迎，市场前景较为乐观。 第五章 竞争性楼盘与项目优劣势分析 5.1 典型楼盘基本情况和分析 5.1.1 周边在售楼盘 （1）.保利香槟国际 保利香槟国际，位于城西繁华中心，杭州核心区域申花板块。 区域内高档社区集聚，大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继 入驻，同时拥有优越的教育资源，完善的生态、生活、娱乐、医疗 等配套设施及交通体系。香槟国际临近地铁 2、5 号线站点，咫尺城 市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅 2 公里。 占地面积 20454 m2 建筑类型板塔结合，高层 户数总户数 400 当期户数 184 主力户型 85-139m2 房地产开发 第 23 页 共 页 装修状况毛培 车位配比近 1:1 绿化率 30% 价格（均价）20000 元/ m2 开发商浙江保利房地产开发有限公司 保利香槟国际自 2011 年 6 月 19 号开盘以来，五撞高层房源户型在 85-139 平方米之间的全部售罄，目前大户型 137 方和 159 方还有部 分在售，175 方在售。 房地产开发 第 24 页 共 页 （2）.武林壹号 武林壹号坐落寸土寸金的杭州市市中心武林广场北侧，坐拥杭州最 繁华的武林商务圈、西湖文化广场，以及具有千年历史的京杭大运 河水景资源，完善的配套加上市中心的罕见体量成就了该地块与生 俱来的王者之气。 作为滨江绿城首都问鼎杭州的旷世之作，武林壹号占地面积 107945 平方，总建筑面积约 46 万平方，最高建筑高度 110 米，项 目由 9 幢豪华精装修住宅、3 幢高端公建楼宇组成，建成后将成为 长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑，成为中国最为高端、瞩目 的城市精装修复合体之一。 占地面积107945 平方米 建筑类型精装豪华高层住宅（还有部分商铺 写字楼） 主力户型235 平方米 640 平方米 停车位1691 个 绿化率 30.6% 房地产开发 第 25 页 共 页 价格最低 1500 万每套 开发商杭州滨绿房地产有限公司 武林壹号位居 2014 年第一季度杭州住宅销售第一，总共销售套 数为 31 套，共销售面积 12043 平方米，销售金额 69879 万元。 （3）德信德信北海公园北海公园 德信北海公园总建筑面积约 15 万平方米，由 11 幢点式和板式 高层组成，以经典两房、三房为主，主力户型 89 平米。建筑风格采 用简约现代风格，清新脱俗的建筑群外型，展示出与周边建筑不同 的艺术视觉效果。为实现人们依水而居的居住梦想，德信北海公园 不仅坐享运河区域的人文底蕴，以及 12000 平米原生水域北海 湾，在近 16000 平米的庭院盛景中还精心设置了景观水系，形成了 内外呼应的双水景体系，诠释了水岸诗意栖居的生活精髓所在。平 日里可以在庭院嬉戏，亦可沿着水岸散步，也可以在亲水平台上赏 景，水的元素与公园的休闲功能在此完美结合，北海公园特有的水 岸公园住区意境也因此展现无遗。为最大限度的提高居家生活品质， 德信北海公园特别在社区内精心设置了逾 4000 平米社区生活街区， 房地产开发 第 26 页 共 页 集休闲购物、娱乐美食等功能于一体，为每一位居者营造精彩品质 生活。 占地面积38746 平方米 建筑类型塔楼 高层 主力户型85-123 平方米 户数总户数 1000 当期户数 181 绿化率 30% 价格平均 15800 元/平方米 开发商浙江德信东行置业有限公司 自 2012 年首次开盘至今，已基本售罄，可售房源较少。 5.1.2 周边在售楼房特点 （1）除武林壹号外，周边楼盘大多数楼盘都是主打刚需小户型，并 且销售状况良好，大户型销售状况较差。 楼盘总套数可售套数 累计楼盘均价 （元/平方米） 武林壹号33719969486.81 保利香槟国际4495820991.69 德信 北海公园11803415959.38 房地产开发 第 27 页 共 页 德信 晓宸76533518762.45 （2）各个价位的楼房都有，楼房类型呈现多样化，可以满足各个收 入消费者的需求。 5.2 本项目优劣势分析 5.2.1 优势分析 位于潜力巨大，发展迅速的申花板块，申花板块有以下优势： （1）区位优势：申花与武林广场之间的最近距离仅为 4 公里的距离， 离西湖和西溪约 6-7 公里的距离，至紫金港约 3 公里的距离，板块 能够方便地接受市中心相关功能的辐射，并获得国家级教育资源和 湿地环境资源。 （2）配套优势：地处西溪、三墩、城西的黄金中央地带的申花板块 吸引了不少商业投资者的兴趣。商业配套规模完全成型后，规模非 常大。涵盖了已经开业的世界 500 强之一的沃尔玛购物广场、集购 物饮食为一体的印象城，已开业的新武林商业中心，商业配套堪称 豪华。最大的优势就是城西银泰的入驻，城西银泰就是申花业主家 门口的大商场，同时还有其他的一些综合体建设也提供了极为丰富 的商业配套以及各种文化娱乐方面的设施；同时，在板块西侧还有 浙大医学中心，今后将要进一步进行建设。像这些教育、医疗、文 化设施都集中于申花板块，使得人们不必再依赖于市中心。 申花板块目前规划的四大综合体包括：一、蓝孔雀综合体，拥有 100 万平米体量，其中商业和公建占到 30 多万平米，住宅约占 60 房地产开发 第 28 页 共 页 余万平米；二、城西银泰综合体，包括商场和写字楼；三、热电厂 及周边地块的综合体，总开发建筑面积达 80 万平米；四、民生药厂 及周边地块的综合体。 （3）建设优势：申花板块的建设有政府支持的优势。近年来，拱墅 区政府提出“拱墅大开发”的战略，前三年投入累计已超 300 亿元， 今后三年还将再投入 300 亿元，把这块区域建设成为“一厅四区”， 即杭州的“北大厅”、科学发展的试验区、高新产业的集聚区、各 类人才的创业区和宜居生态的新城区。政府的重视和大力投入为申 花板块的发展提供了强有力的支撑。 （4）交通优势：申花具有交通便捷的优势。申花板块南北向道路包 括莫干山路，丰潭路，古墩路等城市主干道，东西向道路包括申花 路，余杭塘路，构成了四通八达的交通网。而且从规划上来看，板 块今后还将拥有地铁，地铁 2 号线和 5 号线，这两条线已经都已经 列入到近期建设规划的范畴，还有快速公交线在我们这个区域都将 进行建设，所以为我们这个板块的业主出行带来非常便利的交通条 件。 （5）教育资源优势：据悉，根据规划申花板块被杭州市政府定位为 “城西核心示范区”，将引入 40 万人口居住，成为“学在杭州、住 在杭州、游在杭州、创业在杭州”和谐示范的典型区域。因此，云 集了幼儿园、小学、中学、大学等各个学龄同阶段的名牌学校。申 花路幼儿园、闻裕顺幼儿园、保俶塔实验学校申花路分校、学军小 房地产开发 第 29 页 共 页 学紫金港分校、文一街小学塘北分校、保俶塔实验学校申花路分校、 塘北中学、浙江大学紫金港校区都集中在该板块。 （6）文化优势：申花具有丰厚的文化价值。花园港位于申花区域内， 花园港在历史上属于皇家园林的一部分，具有悠久的历史积淀；申 花还有工业文化，工业遗址文化，滨水休闲文化，大学文化等等， 多种文化在此进行交流，共同发展。 （7）设计优势：聘请顶尖的设计师，优秀的施工单位和物管公司为 购房者打造完美的复式住宅和跃层式住宅，从规划设计、建造到装 饰，每个细节都是为业主量身定造。 复制住宅极具个性，打破原有普通单元式住宅单调的平面形式，把 室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别， 公私分明，格调高雅，是介于普通单元式住宅与别墅之间的一种理 想的高档住宅形式。复式住宅不具备完整的两层空间，而是利用不 同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能 分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，它的高度的变化实际 上是平面功能分区的延伸，比如加大起居室的层高形成“厅”的效 果。复式住宅平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面 积提高 50%70%。比较适合年轻人居住。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通，风较好，户内居 住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在 高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积， 房地产开发 第 30 页 共 页 提高空间使用效率。 5.2.2 劣势分析 （1）周边竞争楼盘较多，竞争激烈。周围楼盘有：滨江万江花城， 武林壹号，保利香槟国际，德信北海公园，德信晓宸等 （2）2014 年杭州市房价普遍具有下降趋势且不稳定。除了住房的 刚型需求，大多数买房者会有观望心理。 （3）设计劣势 复式住宅劣势：1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式 平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2.层高过低，如厨房只有 2 米高度，长期使用易产生局促弊气的不 适感，贮藏间较大，但层高只有 1.2 米，很难充分利用。 跃层式住宅劣势：跃层户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于 二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易 迅速进入。 在对周边楼盘分析基础上，认为本项目竞争优势明显，具在对周边楼盘分析基础上，认为本项目竞争优势明显，具 有较强的市场竞争力。有较强的市场竞争力。 第六章第六章 项目定位与建设法案项目定位与建设法案 6.1 定位依据 2013 年，杭州的楼市特征明显，主要表现为：高库存、潜在供 应量大、土地市场疯狂，价格平稳，价格战，大型房企不断进入， 房地产开发 第 31 页 共 页 市场竞争激烈，板块内部竞争尤为明显。我们将杭州房地产大体分 为三类：第一类以处于杭州市中心、商业高度发达为主，周边地价 高于 30000 每平米，比如市中心、钱江新城、湘湖、复兴、五常为 代表；第二类是杭州次商业地带，以发展潜力巨大、大型商业不断 兴起为特点，房价每平米超过 18000，申花、桥西、九堡、钱江世 纪城为典型区域；第三类是杭州市区边缘地带，其房价的带动主要 靠大量工薪阶层的入驻，房价在一万到一万八，以良渚、丁桥为代 表。 万景花园位于申花板块，由于位于杭州市中心，拥有交通便利、 商业发达等特点，其所在地东面是大关小学申花分校，地价较其他 地方略高。万景花园周边拥有银泰和蓝钻天成等大规模商业体系， 符合年轻人快节奏的生活方式。其周边交通便利，拥有 91、93、快 速公交等便捷的交通，万景花园东南面是一处小花园和小广场，是 老年人和青少年的活动场所。申花板块房价逐年升高已经是不争的 事实，如何合理利用土地资源，房型设计是空间利用率最大化，是 房地产商关注的问题。 根据杭州市庆隆地区控制性详细规划和杭州市申花路两 侧控制性详细规划 ，这一区域将以居住为主，规划的住宅用地一部 分是城市住宅用地，以后将会出让用来建商品房，另一部分将是村 镇新型住宅用地。目前，区域内已经成熟的住宅小区最具典型意义 的是政苑，已经进入的开发商则包括滨江房产、广宇房产、旅游房 产等五、六个品牌开发商，据初步统计，未来五年内，这一区块的 房地产开发 第 32 页 共 页 商品房供应量将超过 7000 套。 申花板块三大优势：第一，未来发展潜力巨大，区位优势相当 显著，项目周边拥有银泰、新武林中心、蓝钻天成等多重商业配套， 生活购物、休闲娱乐一应俱全；第二，申花板块是杭州次商业中心， 一直受到人们的关注，随着外来人口的涌入，必将申花板块地产推 向新的顶峰；第三，随着杭州主城区土地价值日益稀缺，大规模、 成效应土地出让逐渐稀缺，申花板块的优势逐渐凸显，将是杭州房 地产发展新的高点。 6.2 项目定位 6.2.1 项目环境因素 （1）项目的地形地貌：地势平坦，交通便捷，拥有不可多得的 交通条件。 （2）项目的地理位置：处于长三角地带，正在腾飞的长三角经 济为该地区的发展带来了勃勃生机。 （3）新颖舒适住宅运动的兴起：城市化进程的加快，生活水平 的提高使得人们的消费观念发生了巨大的变化，以养老置业为代表 的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。 （4）杭州人口的大量涌入和土地资源紧张：市场调研结果表明， 杭州可待开发房产逐渐减少，土地资源逐渐紧张，如何合理利用利 用土地，如何让百姓住宅更加舒心，成为房地产越来越关注的问题， 更是未来房地产发展的关键。 房地产开发 第 33 页 共 页 6.2.2 项目定位具体细节 万景花城在地铁二号线育英路站东南角，周边银泰城、蓝转 天成等规模商业业态丰富，临近莫干山路汽车站东站、快速公交站 点等交通配套设施完善，随着区域改造力度不断加大，未来升值空 间将得到充分释放。在房价方面，例如万景花园周边楼盘保利香槟 国际、方家花苑等小区，其楼盘每平米都在 18000 以上，周边楼盘 选择平面房型，面积多在 80 平米到 130 平米，且周边新兴房地产较 多，竞争激烈，目标客户重复。面对这竞争激烈的局面，我们万景 花园要独辟蹊径，才能从众多竞争者中脱颖而出。 万景花城的项目定位是高端绿色城市生活园，打造杭城人最好 住宅。万景花城为满足现代人个性化要求以及面对土地紧张的局面， 万景花城的住宅以复式住宅和跃层式住宅为主，户型以 90 到 140 平 米为主。 6.3 目标客户定位 万景花城目标是做杭城最好的房子，为每个杭城人打造温馨舒 适的住宅。我们的房型选择复式住宅和跃层式住宅，更多的是为了 满足年青人的需要。复式住宅最大的优点是，能够满足一个大家庭 的需要。跃层式住宅采光面积好，能够收到成功人士的青睐。所以 万景花城的目标客户定位是年轻人和社会成功人士。 6.4 规划构思 从第一居所与多功能居所的环境特征对比入手，构筑独特的内 房地产开发 第 34 页 共 页 外空间结构。万景花城最大的优势在于能够充分的利用土地和空间 资源，但与此同时，让顾客住的舒心与温馨，更是我们关心的重点， 所以我们在产品设计上，以顾客的感受为一切工作的出发点，要不 拘一格，构筑温馨家园。 以绿色人文社区为特色，塑造鲜明的社区氛围。以绿色人文社区为特色，塑造鲜明的社区氛围。每个社区都要 有自己的灵魂，这样才能吸引更多的客户。万景花城的灵魂在于绿 色和人文。这就要求规划应该围绕这一目标进行空间布局及景观系 统规划等，合理安排公建配置，合理组织道路系统。 独特的户型设计，温馨的家庭体验。独特的户型设计，温馨的家庭体验。万景花城以复式结构和跃 层式结构为主，在房型设计中既要考虑到空间的利用，又要考虑房 子的舒适程度。我们要坚持秉承着这两个原则，为客户打造温馨舒 适的家园。 6.5 规划布局 6.5.1 用地布局 万景花城将南北两个区域，根据各个地块的不同特性，分别布 置不同档次的房产品。申花单元 r21-17 地块以复合式结构房型为主， 申花单元 r21-19 地块以跃层式房型为主。 6.5.2 公建布局 在别墅区主入口附近布置一般性配套设施，如餐厅、超市、酒吧 等，为住户提供基本的生活服务。 6.5.3 房型布局 房地产开发 第 35 页 共 页 本项目以公寓为主，并由高至低，细分了好几个档次。房型结构 为复式房型和跃层式房型，建筑面积在 90 到 140 平米，为满足顾客 的需求，我们将分为 a、b、c、d 四种户型，详情见表 2-5 建筑分 类比重情况表。 表 2-5 建筑分类比重情况表 户型 建筑面积 (m2) 户型结构 用地面积 (m2) 数量(栋) 比重 （% ） a 户型1000-1500复式结构300061.9 b 户型550-650复式结构1500-18007825 c 户型400-450跃层式12009630.8 d 户型300-350跃层式80013242.3 合 计 312100 6.6 园区景观 在园区景观设计方面，万景花城秉承着绿色社区的理念，将社 区打造成不单单是一个居住区，更是一个花园。绿色将由点到线， 再到面的设计理念，让绿色充满整个社区。 房地产开发 第 36 页 共 页 6.7 智能化配套 住宅智能化依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关 的最新技术，将传统的土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、 通讯与信息处理技术、多媒体技术等先进技术相结合。它以节约能 源，降低运行成本，提高住宅小区基础物业管理、安全防范管理以 及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平为特征，为小区住 户提供安全、舒适、方便、快捷和信息高度通畅的家居环境。 （1）通讯系统：通过提供电话、高速数据宽带、有线电视等先进 通讯技术，满