地产_城市综合体发展的五种模式.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 城市综合体发展的五种模式 城市综合体发展的五种模式 模模 式式特特 征征典典 型型 案案 例例 模式一 商业核心模式商业核心模式 城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛 一流的合作团队规划设计/经营管理 深圳华润中心、日本福 冈博多运河城、合肥元 一时代广场 模式二 酒店核心模式酒店核心模式 不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线 ；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级 商场配套设施 上海商城（波特曼酒店 ） 模式三 写字楼核心模式写字楼核心模式 客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区； 写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商 场、公寓等配套完善 广州中信广场、深圳信 兴广场、合肥财富广场 模式四 住宅核心模式住宅核心模式 项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区； 成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业 ，但规模往往不大； 深圳星河国际、合肥金 地国际城、万科运河东 一号 模式五 均衡发展模式均衡发展模式 cbd/城市中心；主干道沿线/地铁口； 建筑面积20万以上； 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的物业管理/经营管理 香港太古广场 北京华贸中心 典型案例深圳华润中心，总建面50万平方米 的大 型综合性商业设施（商业（商业56.656.6，写字楼，写字楼8.48.4，酒店，酒店1212，公，公 寓住宅比例达到寓住宅比例达到2121） 1.1.商业核心模式商业核心模式 一期 二期 p 写字楼4.2万平米 国际标准5a甲级写字楼 p 酒店6万平米 超五星级酒店君悦酒店 p 购物中心（万象城）18.8万 华润万象城定位为“深圳最大、华南最 好、中国最具示范效应”的购物中心 p 公寓1.5万平米 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享 受超五星级的酒店服务 p 商业街9.5万平米 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步 行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧 、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等 p 住宅9万平米 将建成深圳顶级豪宅 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体都市综合体” 大型高端集中商业（万象城）和大型高端集中商业（万象城）和5a5a甲级写字楼先期入甲级写字楼先期入 市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之 势发展可售型物业，增加整体的盈利能力势发展可售型物业，增加整体的盈利能力 典型案例元一时代广场，合肥第一mall（总建 筑面积16万平米，其中商业8万平米） 1.1.商业核心模式商业核心模式 概况：总建面16万平米，其中 商业面积8万平米，4层裙房商业 定位：安徽首席复合体验式时 代欢乐主题购物公园 主力店：国美电器、华联超市 、电影院、ktv、大型百货 销售方式：无经营权，返租10 （税前）10年，头三年返租资 金抵按揭 p 4层商业 8万平米 合肥首个名副其实的合肥首个名副其实的mallmall，成为带动项目及区域发展的引擎，成为带动项目及区域发展的引擎 1 2 3 4 元一时代广场 天骄国际 金色地带 温莎杰作 b区 a区 在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发 展，不到三年的时间区域形象完全改变展，不到三年的时间区域形象完全改变 从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综 合判断，项目不适合发展商业核心模式 1.1.商业核心模式商业核心模式 本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式 n 市场竞争激烈 n 开发资金限制 n 销售目标限制 本项目不可能成为区域商业领导者本项目不可能成为区域商业领导者 未来区域将面临未来区域将面临5050万平米的大型商万平米的大型商 业供应，大型超市、高档百货等业供应，大型超市、高档百货等mallmall中核心主力店项目均没发展的可能性中核心主力店项目均没发展的可能性 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入 五万平米的大型商业总五万平米的大型商业总 投资将超过投资将超过1.51.5亿元（未计地下），且培育期往往需要亿元（未计地下），且培育期往往需要2323年，对于资金的要年，对于资金的要 求非常高，风险非常大求非常高，风险非常大 mallmall销售比例不能超过销售比例不能超过50% 50% mall mall有大量的主力店存在，需要开发商自有大量的主力店存在，需要开发商自 己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有不想持有”的目标相违背的目标相违背 上海商城五星级酒店（含大型剧院）带动下 的城市综合体 2.2.酒店核心模式酒店核心模式 p 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其 独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中 的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口 p 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院 为蓝本建设的为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳 991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全 的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾 舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。 包括：豪华包括：豪华公寓公寓、国际水准的、国际水准的办公大楼办公大楼、世界、世界 知名品牌的知名品牌的购物商场购物商场、五星级酒店五星级酒店 由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式 酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展 1.1.商业核心模式商业核心模式 信兴广场总建面28万，其中写字楼14.4万 3.3.写字楼核心模式写字楼核心模式 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体 p 写字楼14.4万m2 深圳的顶级写字楼，一直保持着95以上的高入 伙率 p 公寓4.3万m2（未含设备层及避难 层） 33层的顶级商务公寓，服务于跨国企业的高层管 理人员以及部分对形象要求比较高小型企业 p 商业3.4万平米 标准的吉他型商业，原为深圳最顶级的百货，但 随着城市其它大规模商业兴起而逐步衰落 地王大厦聚集了大量的世界顶级企业地王大厦聚集了大量的世界顶级企业 ，同时带动了旅游观光的发展，为商，同时带动了旅游观光的发展，为商 业和公寓发展提供了很大的支持业和公寓发展提供了很大的支持 合肥财富广场总建面20.5万，其中写字楼13.5万， 占到66% 3.3.写字楼核心模式写字楼核心模式 写字楼群改变区域形象，带动公寓、大型商业发展写字楼群改变区域形象，带动公寓、大型商业发展 p 写字楼13.5万m2 写字楼分三期开发，一期4万平米，二期6.5万平米，三 期3万平米 p 公寓2万m2 第三期开发公寓，作为写字楼配套产品 p 商业5万平米 一二期商业以写字楼底商为主，三期发展3万平米的大型 集中商业，弥补区域商业功能缺失，同时增加自身的盈 利能力 在核心租户的带动下，通过高形象产品创造在核心租户的带动下，通过高形象产品创造 区域商务市场；在区域形象得到改善后，开区域商务市场；在区域形象得到改善后，开 发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中 商业，弥补区域商业空白商业，弥补区域商业空白 a地块 3 3 期期2 2 期期1 1 期期 规划小学规划小学 庐阳区政府庐阳区政府 柏柏 景景 湾湾 3.3.写字楼核心模式写字楼核心模式 写字楼核心模式成功的关键驱动因素 kpi体系 外因 内因 视觉冲击视觉冲击以超高层建筑以超高层建筑/ /建筑群成为区域地标甚至建筑群成为区域地标甚至 城市地标城市地标 功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次规模与档次 客户（产业）支撑客户（产业）支撑已形成产业簇群已形成产业簇群/ /引入核心客户带引入核心客户带 来相关簇群来相关簇群/ /未来商务核心区未来商务核心区 高形象高形象 公建化外立面、气派大堂公建化外立面、气派大堂 配套完善配套完善 商业配套、公寓商业配套、公寓 城市主干道城市主干道便利的交通系统便利的交通系统 项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向 星河国际深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层 满布商业消化部分容积率 4.4.住宅核心模式住宅核心模式 大规模住宅下的集中商业大规模住宅下的集中商业 p 占地3.4万，建面23.5万平米，容积率4.5 p 住宅建筑面积15.3万平米，950套； p 商业4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻 （百货） p 停车位：1795辆 该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但 从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住 宅高品质的同时商业面积也最大化宅高品质的同时商业面积也最大化 这种形式下的大进深商业往往以持有为主这种形式下的大进深商业往往以持有为主 合肥金地国际29万平米，高品质住宅、公寓 树立形象，带动商业街的发展 住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间 4.4.住宅核心模式住宅核心模式 p 住宅17万m2 总体容积率3.3 p 商务公寓及办公9.2万m2 2栋楼中楼（约3.2万平） 1栋为国际商务公寓（约1.6万平） 1栋为办公型soho公寓，共约3.2万平 3-4裙楼作为办公楼：约1.23万平） p 商业2.4万平米 住宅在其中有两大作用：住宅在其中有两大作用：1.1.先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开 发争取时间；发争取时间；2.2.树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫 住宅核心模式的两条发展路径： 4.4.住宅核心模式住宅核心模式 基于商业销售的考虑，基于商业销售的考虑，“住宅商业街住宅商业街”是项目最合适的发展方向是项目最合适的发展方向 pp 各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小 pp 住宅开发可能只是一个住宅开发可能只是一个“缓冲剂缓冲剂”，同时起到树立形象的功能，同时起到树立形象的功能 住宅核心模式的基本认识：住宅核心模式的基本认识： 住宅核心模式住宅核心模式 的两种路径的两种路径 住宅+集中商业 住宅+商业街 高容积率下的商业裙房高容积率下的商业裙房 持有经营，引进单一百货持有经营，引进单一百货/ /超市超市/ /家具家电专家具家电专 业店等大规模商业业店等大规模商业 长临街面，以销售为目的长临街面，以销售为目的 依托住宅的高品质形象，打造风情概念依托住宅的高品质形象，打造风情概念 无主力店的销售型商业，培育期会非常长，无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大且经营风险很大 香港太古广场 总建面约48万平米，其中写字楼占 43，酒店占29，商业公寓均占14 5 5均衡发展模式均衡发展模式 pp 三栋超高层甲级写字楼三栋超高层甲级写字楼 pp 三座五星级酒店三座五星级酒店 pp 香港顶级购物中心（太古广场）香港顶级购物中心（太古广场） pp 两栋顶级酒店式公寓两栋顶级酒店式公寓 优越的地理位置优越的地理位置 金钟地铁站上盖，香金钟地铁站上盖，香 港及九龙港及九龙( (荃湾荃湾) )两条两条 地铁线的交汇点地铁线的交汇点 香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业 写字楼和购物中心采用出租经营的方式写字楼和购物中心采用出租经营的方式 5 5均衡发展模式均衡发展模式总建面为66万平米，写字楼占25.8，酒店占 19.7，商业占24.2，公寓占30.3 p 写字楼17万平米 一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米 二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米 三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米 p 酒店13万平米 超豪华酒店兹卡尔顿 国际五星级酒店万豪 p 商业16万平米 p 公寓20万平米 写字楼 北京超大规模的综合体物业北京超大规模的综合体物业 购物中心 n n 超大规模，形成建筑集群效应，成为名超大规模，形成建筑集群效应，成为名 符其实的符其实的“城中城城中城”； n n 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级利用高档次的写字楼和引入豪华五星级 酒店带动整体形象；酒店带动整体形象； 均衡核心模式成功的关键驱动因素： kpi体系 外因 内因 区位条件区位条件一线城市核心区域一线城市核心区域 交通条件交通条件地铁口地铁口/ /交通主干道交通主干道 大规模大规模至少在至少在2020万平米以上万平米以上 强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层