个人商务贷款前期问题.ppt

个人商务贷款发展中 应关注的问题 业务发展中应该关注的问题 、抵押期限的问题 、抵押涉及土地的问题 、抵押房产的问题 、土地证、房产证两证抵押的问题 5、 现金流计算的问题 6、 加强监管的问题 业务发展中应该关注的问题 、抵押期限的问题 目前存在的问题，前期业务大量存在 抵押短于年的问题。 业务要求：抵押12年，或则抵押 年，最低要求10年。 业务发展中应该关注的问题 物权法 第一百七十七条 有下列情形之一的，担保物权消灭： （一）主债权消灭； （二）担保物权实现； （三）债权人放弃担保物权； （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问 题的解释 第十二条 当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间 ，对担保物权的存续不具有法律约束力。 业务发展中应该关注的问题 物权法 第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵 押权；未行使的，人民法院不予保护。 业务发展中应该关注的问题 、抵押涉及土地的问题 可以受理的土地：出让、符合条件的 划拨方式 不能受理的土地：集体土地、租赁土 地 业务发展中应该关注的问题 中华人民共和国城市房地产管理法 第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以 下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法 批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的 行为。 (可理解为无偿使用） 业务发展中应该关注的问题 划拨土地房产抵押需要满足的条件 、当地政府对于划拨土地房产抵押有明确的规定 。 、领取了国有土地使用证。 、划拨土地未来交纳的土地出让金、土地收益金 能够可靠的确认与计量，在评估的时候这部分费 用要给予剔除。 、未来不存在拆迁等风险。 业务发展中应该关注的问题 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理 部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物 ，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同 ，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 业务发展中应该关注的问题 第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使 用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收 其非法收入，并根据情节处以罚款。 第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁 移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市 、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本 条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需 要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规 定予以出让。 业务发展中应该关注的问题 中华人民共和国城市房地产管理法 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准 权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出 让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批 准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权 出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获 收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式 取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴 纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方 可优先受偿 业务发展中应该关注的问题 、抵押房产的问题 抵押房产出租问题 房产空置问题 单户面积过大问题 厂房问题（评估价很高，但不容易处 置） 业务发展中应该关注的问题 “买卖不破租赁” 物权法第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租 的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财 产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 担保法第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有 权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见 第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与 或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房 主继续有效。 解决办法，承租人要出具放弃权利的声明 业务发展中应该关注的问题 中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性 房地产信贷管理的通知（银发2007359号）文件中要 求“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款 的抵押物。” 业务发展中应该关注的问题 、土地证、房产证两证抵押的问题 原则上只要抵押一个就可以 实物上可以灵活把握 业务发展中应该关注的问题 物权法 第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的 建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土 地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一 并抵押。 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结 财产的规定 第二十三条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用 范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑 物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他 人的除外。 第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖 、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序 相同的，按照债权比例清偿； （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 业务发展中应该关注的问题 解决办法 、抵押房产前去查土地的登记册 、不影响效率的前提下两证可以都抵押 ，可以取得房屋的他项权利证书额度生效 ，后续办理土地抵押。 、如果土地证与房产证分离，如果土地 证是大产权土地证（开发商未分割），可 以考虑受理。如果土地证是小土地证（已 经分割），且在第三人名下，谨慎受理。 业务发展中应该关注的问题 5