星城安居工程项目可行性研究报告 (安置房 商品房)精品.doc

xx星城安居工程项目可行性研究报告二一三年三月xx星城安居工程项目可行性研究报告目 录一、总 论4（一）项目背景4（二）项目概况8二、市场分析10（一）xx市房地产建设现状10（二）xx市房产市场发展分析11（三）房地产业与国民经济的协调发展12（四）房地产应对金融危机的影响13（五）项目的区位优势13三、场址选择与建设条件15（一）场址现状15（二）建设条件15（三）建筑工程方案32（四）公用工程方案37（五）社区主要经济技术指标44五、节能节水措施47（一）节能措施47（二）节水措施48六、环境影响评价49（一）项目环境保护执行的法规、标准49（二）环境现状49（三）环境影响分析50七、劳动安全保护与消防54（一）劳动安全54（二）消防措施56八、组织机构与人力资源配置58（一）项目建成后组织机构58（二）人力资源配置58（三）人员来源59（四）人员培训59九、项目实施进度60（一）建设工期60（二）项目实施进度安排60十、投资估算与资金筹措61（一）投资估算依据61（二）建设投资估算61（三）资金筹措方案63十二、社会评价64（一）项目对社会的影响分析64（二）社会评价结论65十二、风险分析66（一）项目主要风险识别66（二）风险程度分析68（三）风险防范措施68十三、工程招标71（一）发包方式71（二）招标组织形式71（三）招标方式71（四）本项目招标形式和招标内容73十四、结论与建议75（一）结论75（二）建议7575一、总 论（一）项目背景1、项目名称：xx星城安居工程项目2、承办单位概况（1）承办单位：xx芜湖产业园管委会（2）联系电话：（3）单位概况xx芜湖现代产业园区（以下简称产业园）是省委、省政府为加强南北共建，统筹区域协调发展建设的五个县域产业园区之一，由xx县与芜湖县合作共建，独立运作，享受省级开发区各项政策，8月8日，安徽省人民政府正式批复设立xx芜湖现代产业园区（皖政秘2012373号）。xx芜湖现代产业园区为xx县委、县政府派出机构，产业园设立管委会和党工委，党工委第一书记由xx县委书记担任。管委会领导暂为一正两副，管委会下设一办五局，分别为：党政办、财政局、招商局、规划建设国土局、企业发展促进局、社会事务局，人员分别由两县选派，目前，管委会有领导3名、正式工作人员8名、聘用人员4名。 xx芜湖现代产业园区将以建设皖北地区工业化、城镇化、农业现代化协调发展的先行区和以新型工业化为主、城乡统筹发展的现代化新城区为发展定位，坚持高起点规划、高品质建设、高水平承接、高强度投入、高效率服务、高效益产业，积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子，努力建立合作共建园区的有效体制机制，为加快皖北地区发展、建设美好安徽做出积极贡献。3、可行性研究报告编制依据（1）项目建设单位编制可研报告的委托书（2）xx县“十二五”发展规划纲要（3）xx县城市总体规划（20062020年）（4）xx县住房建设规划（20082015年）（5）安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定（6）xx市人民政府关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见（7）xx县统计年鉴2012（8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规（9）建设项目经济评论方法与参数第三版（10）建设单位提供的其它有关资料4、项目建设背景房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作政府工作报告时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。 “十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。在“大多数人有房住”的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。当前xx市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。xx市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入xx，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。根据xx市委市政府的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。该项目是xx芜湖现代产业园区濉南新城一期安置房，地处xx芜湖现代产业园区。xx芜湖现代产业园区是省委、省政府为加强南北共建.统筹区域协调发展建设的五个县域产业园区之一，由xx县与芜湖县合作共建，独立运作.享受省级开发区各项政策。园区以建设皖北地区工业化、城镇化、农业现代化协调发展的先行区和以新型工业化为主、城乡统筹发展的现代化新城区为发展定位，探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子.努力建立合作共建园区的有效体制机制。综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。因此，根据xx市城市经济社会的快速进步和房地产市场发展现状，xx县xx工业园管委会提出建设xx星城安居工程项目。本项目的建设符合国家政策，符合xx市城市发展需要，项目的建设是必要的。（二）项目概况1、拟建地点本项目拟建地点位于202省道以东.地处xx芜湖现代产业园区内，区内交通等外部条件良好.。2、建设规模及内容（1）建设规模项目总投资39600万元；占地面积86598.48m2（约129.898亩）；总建筑面积212511.5平方米，其中地上建筑面积190547平方米，地下车库建筑面积21964.5平方米；安置1990户，6368人。 （2）建设内容具体建设内容如下表：公建技术经济指标项目建筑面积(m2)用地面积(m2)备注社区服务会所936.88481.94幼儿园2000666.67市政公用垃圾中转站72*172服务半径2000m公厕108*1108服务半径2000m燃气调压站88*188服务半径2000m综合技术经济指标项目单位数量备注总规划用地面积hm29.2085总建筑面积万m219.0547其中地上总建筑面积万m219.0547其中住宅建筑面积万m217.1457配套公共建筑面积m219089.95幼儿园m25012.43商业m213857.52垃圾中转站建筑面积m2108燃气调压站建筑面积m2112建筑基底面积万m22.01总建筑密度%22综合容积率2.07绿地率%37.8住宅总户数户1990其中90m295户，户型比例为47.87%型种类多样，户型面积区间范围大，满足各个层次居民的居住要求。3、剖面设计住宅层高3.0米；办公层高底层5.1米，2-4层4.7米,5层3.6米。住宅设两部电梯，两部疏散楼梯通达各层。4、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注重建造方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街办公立面呼应住宅的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层办公融入部分现代元素，以活泼的形象提升办公气氛。办公体块，以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的办公互动。5、结构设计（1）设计依据：1）本工程采用的主要标准及有关法规、资料：建筑结构可靠度设计统一标准（gb50153-2008）建筑抗震设计规范（gb50011-2010）混凝土结构设计规范（gb50010-2010）建筑桩基技术规范（jgj94-2008）砌体结构设计规范（gb5003-2011）地下工程防水技术规范（gb50108-2008）工程建设标淮强制性条文（房屋建筑部分）（2002年版）建筑抗震设防分类标准（gb50223-2008）建筑结构荷载规范（gb5009-2012）建筑地基基础设计规范（gb50007-2011）高层建筑混凝土结构技术规程（jgj3-2010）人民防空地下室设计规范（gb50038-2005）高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）（2005年）混凝土异形柱结构技术规程（jgj149-2006）2）本工程建筑结构设计的安全等级为二级，设计使用年限为50年。3）根据建筑抗震设计规范（gb50011-20010）附录a本工程所在地区。建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度第二组，设计基本地震加速度值为0.05g ，建筑物抗震分类标准为丙类。故本工程按6度抗震设防。（2）设计荷载：1）风、雪荷载：根据建筑结构荷载规范（g850009-2012）附录d：基本风压（标准值）：wo=0.35kn/m2 （五十年一遇）基本雪压（标准值）：s0=0.5okn/m2 （五十年一遇）2）楼、屋面使用荷载：主要按建筑结构荷载规范（gb650009-2012）取用，异形柱框架按安徽省异形柱框架轻质墙结构（抗震）设计规程（d834/222-2001）取用。其主要荷载取值如下：住宅：2.0 kn/m2厨房：2.0 kn/m2 异形柱框架厨房：2.4kn/m2浴室、卫生间、盥洗室：2.0kn/m2走廊、门厅：2.0kn/m2楼梯：2.5kn/m2阳台：2.5 kn / m2异形柱框架阳台：3.0kn/m2幼儿园：2.0kn/m2会所3.5： 2.0 kn/m2（3）结构处理高层住宅结构设计本工程十八层住宅楼均采用剪力墙结构。1）结构选型根据使用功能要求及建筑平面布置，本工程合理布置一般剪力墙和短肢剪力墙，形成剪力墙体体系楼、屋盖均为现浇钢筋混凝土板结构。剪力墙抗震等级为四级。2）主要结构材料选用：填充培体：采用200厚mu5砌体（具体材料由当地根据现场实际情况选取）混凝土强度等级：混凝土墙、柱根据高度变化采用c35-c25、框架梁采用c30-c25。钢筋：hpb235，hrb335，hrb400。（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范gb50015-2003建筑设计防火规范gb50016-2006高层民用建筑设计防火规范gb50045-95 ( 2005年版)自动喷水灭火系统设计规范gb50084-2001 (2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb50067-97建筑灭火器配置设计规范gb10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）用水量 生活用水量名称用水单位用水定额使用时间小时变化系数最高日用水量最大小时用水量住宅