房地产经营与估价毕业论文-我国房地产业的发展与分析.doc

四川工业管理职业学院题 目： 我国房地产业的发展与分析 姓 名： 学 号： 指导教师： 专 业： 房地产经营与估价 年 级： 2010级4班 系 部： 建 筑 工 程 系 v 四川警安职业学院毕业作业（设计） 系 建 筑 工 程 系 专 业 房地产经营与估价 年 级 2010级4班 学 号 201011380152 姓 名 指导教师 题 目 我国房地产业的发展与分析 指导教师评 语 指导教师 (签章) 成 绩 年 月 日 诚信承诺一、 本论文是本人独立完成；二、 本论文没有任何抄袭行为；三、 若有不实，一经查出，请取消本人论文成绩。承诺人： 2012年11月6日目 录摘要v一、我国房地产市场发展现状分析1 （一）房地产投资状况1 （二）房地产开发状况1 （三）房地产销售状况2二、我国房地产市场存在的问题2 （一）融资渠道单一3 （二）外资流入放大了房地产市场潜在风险3 （三）房价上涨的心里预期刺激了房地产市场的投机行为4 （四）房地产市场供求失衡4三、促进我国房地产市场健康发展的措施4 （一）完善房地产金融市场体系4 （二）改革利率汇率机制，调节境外资金供求5 （三）通过税收政策抑制投机性需求5 （四）优化房地产市场供给结构5四、我国房地产市场未来前景预测与分析6 （一）后续调控政策的出台与否取决于政府与市场的博弈6 （二）房价基本稳定，成交回归常态6 （三）竞争依然激烈，企业分化日益明显7 （四）中小城市化进程加快，土地升值空间大于一二线城市7 （五）保障房建设规模加大，社会覆盖面进一步上升7 （六）资本市场融资短期内难以开阔，新的融资品将不断涌现8五、结论8致 谢9参考文献10 摘 要房地产企业是我国房地产企业的主体，房地产业也是我国规模经济发展的支柱产业。当今我国房地产业竞争越来越激励，本文主要对我国房地产市场的基本情况、面临的外部环境、发展现状、投资风险分析、未来前景预测五个方面进行了分析与预测，并提出我国房地产未来的发展趋势。关键词：房地产市场；发展现状；对策；发展趋势2 四川警安职业学院毕业作业（设计） 我国房地产业的发展与分析 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性产业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的作用。房地产业也是我国规模经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施。在我国经济复苏这段时期内，国家对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展，遏制投机行为，科学预算用地指标，严格规范土地储备，打击“囤地”行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。一、我国房地产市场发展现状分析（一）房地产投资状况 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间投资的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%，而从这种速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资价格来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。(二)房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点：一是新开工面积增多，竣工面积逐渐减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过度，开工情况增加了很多，但是为了10 四川警安职业学院毕业作业（设计） 保证足够的利益往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。（三）房地产销售状况 从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来后，销售量仍然是增加的。房地产销售价格和销售来量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地方稍有回落但是不具有代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产的市场需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。这也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受教育，而他们最终大多数人都会落户到城市，这也是一个不小的群体。在就投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综上三个方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然很强烈。二、我国房地产市场存在的问题近年来，我国房地产行业已近成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。（一）融资渠道单一 房地产行业是一个资金密集型行业，从1997年至2006年，我国房地产开发企业平均资产负债率为75.06%，我国房地产业对银行体系的信贷资金具有很强的依赖性。虽然国内贷款占房地产开发企业资金的比重近年来呈持续下降趋势，在20%左右徘徊，但自筹资金和其它资金来源的比重却在不断增加。同时，在其他资金来源中，约有80%左右来自于个人住房贷款，所以，房地产市场仍有超过50%的资金来自于银行的信贷。然而，国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金，20%才是银行贷款。银行信贷在支持我国房地产业发展的同时也积累了大量的潜在风险。房地产市场一旦从繁荣走向衰退，就可能导致整个金融体系的风险，从而影响整个国家的宏观经济。表1 我国房地产开发企业资金来源所占比重表 单位：%年份1997199819992000200120022003200420052006国内贷款23.923.923.223.122.022.823.818.418.319.7自募资金25.526.42426.928.128.128.620.332.731.7其它资金来源38.141.0434747.747.446.349.947.847.1资产负债表76.276.176.175.675.074.975.874.172.774.1 资料来源：根据2007年中国统计年鉴计算得出（二）外资流入放大了房地产市场潜在风险 由于人民币升值预期不断累积，以及房地产价格的持续攀升，导致了大量的境外逐利资金通过各种渠道流入到我国，主要是选择股票市场和房地产市场。大量的资金流入到我国的房地产市场，资金有推动价格上涨的作用。境外逐利资金的流入对房地产价格形成了支撑作用。外来资金具有很强的流动性，一旦市场发展遇到拐点，外来资金的增值预期破灭，那么它往往又是最先撤出房地产市场，会给房地产市场甚至整个宏观积极以较大的打击。（三）房价上涨的心里预期刺激了房地产市场的投机行为 由于通胀的压力，使得有能力的购买者宁愿将资金以资产的形式来保值增值，也不愿意存入银行，这将促使其将资金尽可能的转换为房产等资产形式。目前，房价等资产价格提高速度很快，资金成本远远低于投资回报，导致了投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，助推了投资需求以及投机性行为。（四）房地产市场供求失衡 从需求角度来看，随着近年来国民生产总值的快速增长，居民收入的显著提高，为住房需求打下了坚实的经济基础。同时，长期低利率也对居民的买房需求产生了一定的刺激作用。由于流动性过剩，居民消费物价指数持续升高，全年居民消费价格指数上涨，产生了通胀预期，加剧了购房者的投资需求。与此同时，商品住房空置面积持续下降。 从供给方面看，日益稀缺的土地资源决定了住房供应难以满足如此庞大的需求。全国房屋竣工面积增速低于房屋销售速度。房屋总量供应不足客观上加剧了住房供求矛盾。最后，供求结构性失衡，主要表现在大户型、豪华住宅的空置与小户型、中低档次宅的短缺并存，使得商品房平均价格上涨。三、促进我国房地产市场健康发展的措施（一）完善房地产金融市场体系 首先，规范银行房地产信贷，加强房地产信贷的监督和管理，严格按照相关程序对房地产开发企业和个人购房者信贷，根据市场行情，定期对抵押物进行重新估价，抵押物价格发生变化的，实行多退少补原则。积极推行房地产贷款资产证券化，使集中在银行系统的风险得到分散。其次，大力发展房地产证券市场，改变房地产金融过度依赖银行的局面，实现房地产市场的直接融资，增加其融资方式多元化。 最后，发挥保险机构的功能。从而提高市场的有效性，避免不必要的道德风险。（二）改革利率汇率机制，调节境外资金供求 房价的非正常变动主要是国际游资的大量进入，而国际游资的进入则主要是由于人民币的升值预期在所难免。由于我国的利率还不是完全由市场的供求关系所决定的，所以利率汇率传导机制不畅，人民币汇率的弹性小，导致人民币继续升值的压力仍然存在。因此，应该继续进行利率市场化改革，增强货币政策的有效性，增加人民币汇率的弹性，理清利率汇率传到机制，发挥其自动调节机制。同时，培育健全的外汇市场，放宽我国居民对外汇市场投资的管制，大力发展远期外汇市场，完善外汇市场价格形成机制和规避风险机制。(三)通过税收政策抑制投机性需求 市场的投机行为助涨了房地产市场的潜在风险，所以，要抑制投机性需求。首先，借鉴国外的经验。其次，政府应完善购房登记制度。最后，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度。（四）优化房地产市场供给结构 首先政府继续开发大量的经济适用房和廉租房，来满足低收入者的住房需求。同时，政府还应该实行退税政策，鼓励开发商建设廉租房，为中低收入者提供住房。其次，限制大户型、别墅等奢侈型住宅的建设，可以提高开发商建设该种户型的成本，对于奢侈型住宅，银行要收取较高的利率，政府征收较高的税率。最后，加快发展住房三级市场。四、我国房地产市场未来前景预测与分析 房价走势一直是各界人士关注的焦点，中央经济工作会议明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价回归”。面对继续从景的宏观调控政策，未来房地产行业发展趋势如何，值得业界深思。 近年来，房地产市场发展迅速。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是国内房地产市场还未成熟，同时发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都还有相当大的差距，随着市场经济的发展，房地产技术水平、产品质量的提高，应用领域的不断扩展，我国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。（一）后续调控政策的出台与否取决于政府与市场的博弈2010年往后的日子中，是否仍会有新的或更严厉的调控政策和措施将陆续出台？虽然目前还没有明确答案，但如果房价和低价还继续上涨或上涨过快，就会有新的调控政策或降温措施出台，以促使房地产业的持续健康和有序发展。政府为了争取民意，安抚民愤，两代会结束前，房地产业近一步和调控的阴云和预期不会消散，调控政策和措施不会发生大的改观，当然也不排除两代会后会有近一步的调控政策和措施将陆续出台，但预期不会太严厉。因此，从政策层面上来看，政府与市场的相互博弈将是房地产市场运行中的一大亮点。（二）房价基本稳定，成交量回归常态尽管2009年房价涨幅过高已成为政府和社会各界最为关切的民生问题，甚至在某种程度上可称之谓“众矢之的”，但认为房价会整体下降甚至下降幅度会有较大的看法，不太现实。为确保经济企业稳定增长。政府将会正确引导房地产业发展，稳定住房消费预期。因此，预计2010年以后，房价会温和上升，交易会持续增长，但2009年的火爆情况不会在现，全国总的销量会比较平稳，回归常态。（三）竞争依然激烈，企业分化日益明显 由于商品房用地资源稀缺这一现象将始终伴随着我国城市化的进程中，因此，开发用地十分有限，土地不可能无限制的供给，地价下降的可能不大，尤其是一二线城市及三四线城市的主城区。（四）中小城镇城市化进程加快，土地升值空间大于一二线城市 无论是从我国的实际情况（如大城市无法承接过多的人口，尤其是蓝领域产业工人，交通拥挤，犯罪率上升等），还是从国际发达经济体的实践来看，中小城镇或三四线城市的城市化进程必将加快，这一点已得到中央高层的重视，因此开发商进军中小城镇可能会由被动被调控地位转向被鼓励或被支持的地位；且三四线城市由于前期房价上涨的幅度明显小于一二线城市，因此未来的升值空间会比较大。（五）保障房建设规模加大，社会覆盖面近一步上升 出于社会稳定、保障低收入人群和住房困难户的人道精神和职责，借鉴成熟国际经验，未来我国城镇保障房建设将进一步加快，社会覆盖面将进一步扩大，这一点从近几年来各地方政府大力推动和增加保障房建设的步伐和规模中可以得到证实。（六）资本市场融资短期内难以开闸，新的融资品种将不断涌现 出于统盘考量和响应中央的政策要求，预计在房地产市场没有明显的降温情况下，证监会再次开闸还会有一段较长的路要走。因此房地产业除了依靠传统的银行借贷融资外，必然会考虑和选择采用其他的融资渠道，各种新的融资品种和开发模式将会应运而生。 五、结论 总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业房地产规模过小、后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，抗风险能力也将会得到不断加强。我国房地产企业要在市场上站稳脚跟、牢牢把握好市场开发方向，学习国外的先