城市功能复合_模式与策略.docx

城市功能复合：模式与策略黄莉（广州市城市规划勘测设计研究院，广州 510060）摘 要：城市一直都是多样性集聚的场所，且在全球化、信息化时代背景下日益开放和融合发展，进而呈现出多元化和差异化增强的趋势，功能复合开发是应对上述趋势并提高城市化发展水平的一种普遍选择。本文从中外城 市功能复合发展的路径出发，从城市、社区、建筑等多个尺度探讨了城市功能复合的模式与相关规划策略，同时，结合广东省新型城市化发展实践，提出了促进人口多元化、在新区开发中预留白地、旧城改造中引荐棕地、填充 式开发理念以及“todsodeod”的综合开发策略，以期为未来进一步优化城市土地利用布局、提高城市空间活力、推进社会多元包容发展探索可能的途径。关键词：功能复合；城市；tod；模式；开发策略中图分类号：tu984文献标识码：a文章编号：1001-5221（2012）04-0402-07城市功能复合（mixed-use）指多种城市功能在一定空间和时间范围内的兼容状态，是不同土地使 用方式、功能布局、经营业态、空间形态混合的结 果。近三十多年来，该领域一直是国外城市规划研 究的热点，而国内研究尚处起步阶段，主要集中在 介绍西方相关理论、概念和实践，以及对国内城市 中心区、商业区、混合居住社区、公共基础设施建 设等方面的功能复合开发研究。随着广东省城市化 水平进一步推进，其发展进入亟须由偏重规模扩张 向注重质量提升转型的阶段；与此同时，广东总闲 置土地面积达 959 hm2，居全国之首，低效建设用 地达 13.33104 hm2，工业用地比重过高，这些现 象严重制约了城市空间品质的提升；广东各地正积 极探索一条符合广东实际的文明、宜居、承载力和 可持续发展能力强的新型城市化道路。本研究旨在 结合国外功能复合理念和广东的实践经验，以新型 城市化发展为背景，探讨综合应对经济转型、社会 结构调整、文化培育、空间塑造等问题的各种可行 的规划策略。1 中西方差异化的功能复合发展路径功能复合开发并非新兴策略，无论是功能多 元、高度集约的城市综合体，还是新城市主义、精 明增长理念倡导下的混合型多中心布局模式，或是soho 族的工作环境等，其社会经济与空间逻辑中均能找到功能复合的原型。由于城市化发展背景不 同，中西方发展路径也有所差异，但走向功能复合 发展是共同的趋势和必然选择。1.1 中国：从功能分区到功能复合再到功能分区中国传统城市为维护封建统治，形成了长达千 年之久的“坊市制”。它将作为居民区的“坊”和 商业区的“市”严格隔离，并用法律和制度对交易 时间和地点严加控制，体现了原始的功能分区思 想。唐代形成的“百千家似围棋局，十二街如种菜 畦”的统一城市格局是坊市制发展的顶峰。宋代逐渐打破坊市格局，功能复合自此成为发 展主流。北宋的清明上河图充分反映了京城汴 梁混合发展的景象，茶坊、酒肆、肉铺、庙宇等建 筑鳞次栉比，商贾、士绅、官吏、小贩、游客等人 物形形色色，医药门诊、大车修理、看相算命、修 面整容等行业应有尽有。建国后计划经济时期，具有完全功能的单位制 社区呈团块状散布在城市各处，形成一个个“大 院”。它将居民的工作、生活、消费、休闲、社交 等多类型的活动整合在同一社区范围内，生活自给 自足，这也是一种特殊形式的功能复合单元。市场经济时期，尤其是过去 20 年的快速城市 化进程，使城市功能日益多元化、活力日渐提升，收稿日期：2012-06-15；修回日期：2012-07-20作者简介：黄莉（1970），女，广东人，高级工程师、注册规划师，主要研究方向为城市土地利用与公共环境、城市规划实施与管理等，（e-mail）13902270583139.com。 汪洋同志在全省提高城市化发展水平工作会议上的讲话，2011。 城市人口比例从 1990 年的 26.4%提升至 2011 年的超过 50%。402-408 页4034 期黄 莉：城市功能复合：模式与策略保证高密度的使用4。有效的功能复合，并非杂乱无序的功能混合，而是强调各种功能之间的系统组 合以及高效的网络联接（图 1）。城市层面有效的 功能复合有利于住宅、就业岗位均衡分布，从而减 少钟摆式无效交通和能耗污染。在新一轮“理想城市”的探索与建设过程中， 广东在南沙新区开发中针对以下八大功能类型地 区提出复合开发策略（表 1）。2.2 复合型社区：强调 tod 引导下的人口复合复合型社区的建设着重考虑交通可达性，即采 取通过公共交通带动社区复合功能发展的 tod 模 式，方便人流和车流的集散。peter calthorpe 提出 tod 社区内应拥有居住、商业、工作场所、公共空 间等多种满足人们日常生活需求的功能，社区的中 心部位设有交通车站和商业设施，人们可以通过公 共交通方便地到达其他社区或城市中心。tod 社区侧重居住功能和本地商业服务，以适 当的 建设密度（ density ）、 多样化的用 地构成 （diversity）和宜人的空间设计（design）为原则， 主要解决了追求交通便利的白领一族、收入不高的 工薪阶层以及因道路交通建设而不得不搬迁的市 民等各色人群的居住问题，极大地支持了人口的多 元化复合。广东正大力推广 tod 模式，其实早在 2009 年 的珠三角城乡规划一体化规划中就提出了“培 育 15 条集聚区域城乡资源的高密度城镇化走廊， 推动沿线地区集约、紧凑的tod开发建设 集商业、游憩、居住、就业等混合性功能于一体的 复合型高品质社区，成为未来珠三角集聚城镇人 口、提升城市功能的重要载体”。目前，广东已确 定将广佛环线中的张槎、陈村两个站场作为试点， 探索建设“站场社区”的 tod 综合开发示范点， 综合考虑城际轨道项目资金、投资运营主体、运营 补亏、社区开发的同时，进一步优化城市空间布局， 为市民提供便捷、舒适的生活环境。2.3 复合型建筑：强调城市综合体立体空间的有序 组织复合型建筑立体空间的组织表现为不同高度 上的功能复合布置。一方面，在无建筑限高区域适 当提高容积率，向上要空间；另一方面，结合交通 节点、广场、大型公建的建设进行地下空间的开发 利用，向下要空间；并通过地下、地面、天桥等交 通空间的组织，将建筑群体的立体交通和公共空间 贯穿起来，与街道、地铁、停车场等设施以及建筑但为了满足快速开发需求，加上缺乏细致的规划安排，大尺度、单一功能的新建区域不断涌现，给功 能复合的可持续发展带来挑战。很多学者开始反思 功能分区中出现的弊端，并积极介绍国外功能复合 的思想，一些学者还结合中国实际提出了“新单位 主义”的思路。1.2 西方：从功能复合到功能分区再到功能复合受民主政治进步的思想影响,功能复合是西方 传统城市的典型特征。中世纪西欧将城市划分为若 干教区，内部有辖区小教堂、水井以及公共活动场 地等，涉及宗教、商业、文化、政治、居住等多种 功能，且市民住所常常是居住和家庭手工作坊相结合1。工业革命带来了城市人口及规模的急剧扩张， 为缓解和改善城市无序蔓延、工业和居住混杂所造 成的卫生、交通和居住环境品质下降等问题，雅 典宪章将城市功能活动划分为居住、工作、游憩 与交通四大类，并在较大的城市尺度上予以实践。 随着工业文明逐渐达到顶峰，过分追求理性主义而忽视城市有机秩序和社会文化模式的功能分 区遭到广泛批评2。马丘比丘宪章旨在把功能 的相互依赖性和联系性重新整合起来。自此，新城 市主义、精明增长、紧凑城市等理论相继出现，城 市从“功能分区”重新回归“功能复合”。总体而言，无论古今中外，城市的功能组织模 式随着经济社会发展演变而发生不同变化，但归根 结底，都是由不同历史背景下人的就业和居住方式 所决定。社会经济发展水平越高，人对生活环境的 要求越高，功能复合就成为必然选择。2不同尺度的功能复合开发模式功能复合建设的具体策略应视不同开发尺度而定。美国城市土地协会将复合开发模式分为水平混合功能地块（horizontal mixed-use sites）、混合 功能步行区（mixed-use walkable areas）以及垂直 混合功能建筑（vertical mixed-use buildings）3，即 在城市、社区、建筑 3 个尺度上进行功能复合的探 索与实践。2.1 复合型城市：强调用地功能的系统组合功能复合的意义在于功能之间能彼此提供支 援性服务。美国城市土地协会研究指出，复合型城 市开发必须具备 3 种或 3 种以上能创造显著收入的 使用性质，如零售、办公、居住、旅馆和娱乐等， 并具有相互促进但不是完全单一依赖的关联性，且404热 带 地理32卷 （续表 1）流供应链的完整运输、展贸、采购图 1 有效的功能复合：从“杂乱无序”（a）走向“系统组合”（b）fig.1 effective land use mixing: disorderly to combination2）配套完善的表 1 南沙新区用地功能复合的土地利用模式一览表tab.1 mixed land use pattern of nansha district合；3）以总部等综合性生产服居住、合理布 局公园和 空间。资料来源：南沙新区总体概念规划国际咨询，2011。为 20 万左右人口4）餐饮、娱乐、布局酒店、餐饮、集中布置休闲度图2 “通道树型”（access tree）体系示意图fig.2 schematic diagram of access tree内部的交通系统有机联系，组成完善的“通道树型”（access tree）体系5（图 2），如法国规划师埃纳 尔 1925 年畅想的未来城市模型（图 3）；芝加哥河 滨的某栋滨水建筑，底层做游艇停泊区，地面 13 层用于零售和商业等公共功能，4 层以上用于停车 楼，更上层则用于居住、办公等私人功能（图 4）； 新加坡 scotts 大厦基于“垂直城市”理念设计，是 一个最大限度利用空间，垂直集成多种居住功能的 城市模式，汇聚 4 个不同街区主题，共有 31 层，231 个单元，同时拥有广阔的花园、空中露台、复产学研一体化；（转下列）功能区开发策略模式图综合 服务 中心1）围绕区域公交 枢纽布局；2）紧 凑集约，功能混经济、商务、金融 务功能为主；4） 放空间，形成交流商业 服务 中心1）围绕轨道站点 建设；2）服务半 径 12001 800 m，提供服务；3） “商-住”混合；购物和休闲等多 业态融合。休闲 商务 中心1）沿海滨岸线布 局公共空间；2） 沿交通走廊纵深购物等设施；3） 假、游憩等文娱设施。教育 中心1）强调共享与互 动；2）共享区内 布置图书馆、体育 活动中心和商业 服务等设施；3） 生活区、教学区 和研发区围绕共 享区布置。研 发 区1）2）科技研发机构及企业 依托公共 研发平 台集中布 局；3）外围布置适当的 科技成果 转化生产用地。物 流 区1）围绕货运枢纽 布局；2）强调物和物流增值服务；3）集中布置仓储、等综合服务设施。工 业 区1）“工住”混 合、职住平衡；商业服务设施、 公园广场和居住；3）工业生产用地 在外围布置。居 住 区1）围绕商业服务 中心，完善公共服 务设施；2）强调 商业、游憩、 就业等功能多元混 合；3）以步行系 统连接住区和服 务中心，服务半径500800 m。b）a）4054 期黄 莉：城市功能复合：模式与策略呈现主题式的发展趋势6，分为城市商业综合体（日本福冈博多运河城、广州白云万达广场等）、城市 文化综合体（伦敦 bankside 区文化综合体、北京三 里屯 village）、城市居住综合体（香港将军澳广场、 香港地铁九龙站 union square）、会展综合体（新 加坡新达城、中国博览会会展综合体）、旅游综合 体（洛杉矶迪斯尼、深圳华侨城）、医疗综合体（阿 布达比 saif bader 医疗城）等（图 6），其核心功能 支撑有利于提升活动的效率并降低交流成本。广东省委省政府关于提高我省城市化发展水 平的意见中提出“到 2015 年，全省城乡建设用 地总规模控制在 147.38104 hm2 以内”，为实现土 地资源节约集约的目标，省政府又进一步提出了由 省国土资源厅牵头、省住房城乡建设厅按职责分工 配合，围绕公交站场枢纽规划建设集多种功能于一 体的新型城市综合体，促进城市土地集约紧凑利 用。广州天河城、太古汇、万达广场，深圳华润中 心等是广东较具代表的综合体。3.1.3 倡导多业态开发形式 目前，办公功能的高 空置率使其无法再成为开发的主要推动力，多样化 的人流才足以支撑混合功能开发的实施和可持续 发展。广东城市中心区吸引客流的主要手段倾向于 多业态互动经营，将大型娱乐中心、时尚百货、生 活超市、餐饮中心、商业步行街、酒店式公寓、连 锁五星级影院、国际社区、ktv 等不同业态形式科 学地规划在不同的商业空间中，打造业态齐全、复 合度高的新兴消费模式，充分满足现代人的多样 化、个性化的商品需求和对生活品质的追求（图 7）。3.1.4提供舒适、多元化的公共空间信息化时代 生产效率的提高促使人们有了更多的时间用于丰 富多彩的业余生活，多元变化的公共空间和景观环 境构成人与人之间的空间纽带，串联起公共生活。 一方面，它们为人们提供不同的生活方式选择和消 费心理感受，另一方面也能增强人们的游、购、娱、 食的兴趣和意愿。广州天河城与天河南地区的广场和街道的交 替出现就形成了一种空间收放的节奏变化，空间与 空间之间的大小变化、旷奥变化、上下变化、宽窄 变化能使人们的审美和身体疲劳得到调节；北京 路、上下九等步行街通过标志物、小品、街道家具、 植栽、铺装、照明等手段所形成的丰富景观与宜人式天台花园和各种休闲设施（图 5）。3 引导城市走向功能复合的规划策略复杂且多维度的城市发展需要有全面综合的 规划手段。广东在新型城市化发展中，针对功能复 合建设提出了“规划理念方面，基础设施和土地利 用倾向于新旧城区协调发展，土地功能组合利用； 开发秩序方面，统筹城乡和产业发展，整合各功能 区资源，协调生产、生活和生态功能，实现功能区 内职住平衡；交通运输方面，鼓励紧凑、高密度和 混合式土地开发以及提供多种交通模式选择来减 少对小汽车的依赖和需求；资源利用方面，鼓励深度开发利用地上地下空间”等实施策略 。具体操作包括吸引人流集聚，营造人口多元的包容社会； 引入“白地”、“棕地”、“填充式开发”等规划 管理手段；合理选择不同密度的功能复合形态；应 用“todsodeod”结合的开发模式。3.1 吸引人流集聚，营造人口多元的包容社会人口合理集聚能发挥规模集聚效应，实现基础 设施、公共资源投入的经济性；以多元化的人口为 触媒，还将进一步吸引物流、资金流、技术流和信 息流的集聚。3.1.1 设计政策保障人口的多样化 引导和促进 人口多样化需要相关政策配套。例如，新加坡为促 进民族和阶层融合，进行了组屋分配政策设计，建 屋局规定每座组屋（每栋楼）都要依据各族人口的 比例进行分配，马来人、印度人等少数民族均要占 一定比例，若转售也必须卖给少数民族。维也纳也 通过住房调控政策促进不同种族的人群混居，当某 一族群的人口在社区里超过一定比例时，政府会通 过提高针对该族群人口房租或取消其住房补助的 方式予以控制。广东目前主要针对不同地区和不同 领域实施差别化的土地供应政策，并通过全面实施 农民工“积分制”政策来深化户籍制度改革，放宽 中小城市人口准入条件，加快农民工和外来人口落 户融入城镇；此外，还根据有利于促进与城市功能 融合、有利于丰富产业构成、有利于保护原村民的 合法权益的原则，实行“一村一方案”，分批进行城中村改造 。3.1.2以城市功能综合体高效集聚人流城市综合体有利于集聚人流、节约用地，是一种多功能的高效建筑形式，被称为“城中之城”。城市综合体 中共广东省委广东省人民政府关于提高我省城市化发展水平的意见，2011。 中共广东省委广东省人民政府关于提高我省城市化发展水平的意见，2011。406热 带地 理32卷 环境，促使人们更乐于在公共空间逗留。3.2引入“白地”、“棕地”、“填充式开发”等 规划管理手段“白地”（white site）引荐自新加坡，具有很 强的土地兼容性，其核心是“白色成分”，即可用 于其它用途开发的用地性质和用地比例；在一定许 可条件下，开发商可通过对白色成分的合理调配与 布局，充分发挥白色地段的综合效益。我国的城 乡规划法对于新区的开发建设和旧城区的改建均 提出过明确的实施要求：未来，城市新区开发应以 “职住平衡”为原则，积极探索人口与就业的预测 方法、保障其平衡的空间布局和政策手段；并预留 白地以增加用地混合的弹性，促进其从单一功能区 向综合型新城转变。珠海横琴新区在规划建设过程 中，优先安排交通基础设施、公共服务设施、市政 配套设施等建设内容，为新区功能培育提供基础保 障；并在区位良好但开发意向尚不明确的地段规划 “白地”，保障开发的弹性。“棕地”（brownfield）概念来源于英国，是指 已开发、利用过并已废弃的土地。旧城改造中，原 来过于严格分区的单一功能区可以通过适当增加 其它功能提升活力。或将城市工业区退出后留下的 大量土地用于城市的再开发，未来有可能成为零售 商业区、住宅区、轻型无污染工业区、办公区、交 通枢纽站、公园、广场、展览馆、学校等。“填充式开发”（infill development）在美国较 为典型，是指对市区内公用设施配套齐全的空闲地 的有效利用，对衰败社区的复兴尤为重要。如美国 达拉斯、休斯顿、凤凰城等地通过植入包含居住及 零售功能的城市综合体，推动区域土地混合使用。 广东的“三旧改造”工作也充分体现了“填充式开 发”的理念。广东已将“实施旧城区改造”作为考 核 21 个地级以上市工作绩效的测评指标，并在具 体工作开展中注重旧区改建与调整优化产业结构、 配合周边城市功能有机结合，以推动实现“退二进 三”、“腾笼换鸟”的城市发展策略，提升产业发 展质量，促进老城区焕发新活力。3.3合理选择不同密度的功能复合形态适当的密度是城市产生活力的源泉，使城市的 多样性和差异化成为可能。由于城市区位直接影响 到城市的土地价格，进而影响了不同密度的功能复 合方式的选择。3.3.1中密度的“街坊式形态”为加快促使郊区 或新城从居住单一功能向兼有居住、购物、娱乐、就业、旅游为一体的综合功能转化，美国郊区的outlet 购物中心等，多数采取成街成坊的整体并联 式混合开发方式，以更好地服务于郊区居民，广州 番禺的 outlet、万博中心等地亦是如此；位于美国 密度较高住宅区域内的典型的生活方式购物中心（lifestyle shopping center）（图 8，图 9），通常由 一条步行休闲购物街、若干条副街以及休闲广场组 成开放式的商业街区，规模平均在(56)104m2 左 右，从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街，通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机 结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使 用中心，延展了城市的空间价值。3.3.2 高密度的“巨构形态” 在城市中心地区， 土地资源的稀缺性常常导致土地高度集约化的开 发利用模式，超大型城市综合体建筑规模一般为（20100）104 m2 不等成为建筑向城市空间巨型 化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 日本、香港等地普遍施行高密度的立体开发，各类 城市功能在同一空间尺度内积聚并相互渗透，通过 强化立体化的步行联络廊道、创造统一的超大型内 向商业空间等方式，形成高度混合的“巨构形态”。 广州天河城、深圳华润中心都是广东较具代表的巨 型建筑，据统计，2012 年广州、深圳及佛山分别在 建和将建的综合体项目为 20 个、16 个和 22 个。此 外，广州正计划在珠江新城核心区规划建设步行连 廊系统，通过地面步行街、步行连廊、地下人行隧 道、地铁隧道系统等多层次的步行通道，将珠江新 城核心商务区沿线的多栋建筑，连结成一个步行可 达的整体，实现人车分流和各建筑与公共交通设施 的便捷联系。3.4 “todsodeod”结合的开发模式tod 开发有利于实现城市功能与交通功能的 耦合。香港建在轨道交通线路上的城市综合体数量 占总数 70%以上7；日本新干线通车后，设有站点 的城市在批发零售、工业建材方面比同一地区未设 站点的 城市 增长 16%34% ；美国 阿 灵顿地 区的 rosslyn-ballston 地铁走廊在宏观层面上很好地体 现了规划的统筹作用，其 5 个站点地区均在 5 min 步行圈范围内实现高密度混合开发且彼此协调（图10）,达到土地利用的平衡和混合（商业用地约 30，公共设施用地约 4，居住用地约 66），有 效避免了微观层面上功能混合的建筑建设费用昂 贵且很难经营获利的问题8。sod 与 eod 模式分别是以公共服务导向和以4074 期黄 莉：城市功能复合：模式与策略图 3 法国规划师埃纳尔 1925 年畅想的未来城市fig.3 the city of the future imagined by einar(1925)图 5新加坡 scotts 大厦垂直空间布局the vertical spatial distribution图 4 芝加哥河滨水某高层建筑fig.4 the waterfront high-rise building nearby chicagoriverfig.5of scotts tower of singapore图 8 纽约 woodbury 购物区fig.8 a shopping area of woodbury new york图 6 主题型城市综合体示意图fig.6 urban complex topic schematic图 7 功能复合开发的多业态空间布局示意图fig.7 spatial structure of mixed land use图 9 迈阿密 coco walk 生活方式购物中心fig.9 a lifestyle shopping center in coco walk miami图 10 rb 地铁走廊五个站点地区土地利用规划图fig.10 the mixed-use of five station area of rosslyn-ballston metro corridor408热 带地 理32卷 生态导向为前提的开发模式。广东目前正大力推进公共服务均等化的建设，通过 sod 开发模式更好地 塑造城市空间形态，促进社会公正、公平的建设， 促使人口和就业在更广阔的区域实现均衡发展；以 及通过 eod，以“在保护中开发、在开发中保护” 为理念，在城市先行构建总量适宜、分布均匀、植 物多样、景观优美的绿地系统。整优化维持特有的职住平衡和社会网络，提升活力和可持续增长的动力；依据项目区位灵活选择不同 密度的功能复合形态，并积极倡导“todsod eod”结合的开发模式，促进城市功能复合有效开 发。未来，功能复合开发将贯穿新型城市化发展进 程，成为提高其发展水平的重要手段。参考文献：4结语：功能复合开发是城市更新与活力提升的重要手段新型城市化下的城市面临着从量到质的多重12 3姜鹏综合体的起源与发展趋势j技术要点，2011（8）：2黄毅城市混合功能建设研究d上海：同济大学，2008 uli.mixed-use development handbook（second edition）musa： urban land institue，2003 翟强城市街区混合功能开发规划研究d武汉：华中科技大学，2010 李志鹏交通：城市综合体的维度武器j技术要点，2011（8）：19陈旸 ，金广君，徐忠快速城市化下城市综合体的触媒效应特征探 析j国际城市规划，2011（3）：99 林燕浅析香港建筑综合体与城市交通空间的整合j建筑学报，2007（6）：28 张昊，张忠国美国阿灵顿城市轨道交通发展模式的分析与借鉴 j国际城市规划，2011（2）：82-83转型压力，功能复合开发为其提供了一种将社会、经济、文化、空间、环境等多方面要素予以整合的 综合性策略：首先要针对城市、社区、建筑等不同 尺度因地制宜地制定复合建设标准；其次在规划策 略上，采取政策设计、功能引导、空间塑造等多种 方式吸引多元化的人流集聚；新区开发可引入“白 地”预留弹性，创造出和谐的多功能的空间组合， 建设混合、紧凑的综合型新城；旧区改建应强调存 量空间的弹性利用和活化再生，结合产业结构的调45678mixed land use for urban development: models and strategieshuang li（guangzhou institite of uban planning, surveying & designing,guangzhou 510060，china）abstract: cities have always been the places where multi-functions a