西太湖项目竞买策略调研报告.ppt

北区营销管理部 2011年 05月 10日 西太湖（ 滆湖） 项目用地 武进 经发 区 常州大 学城 武进高新 区 嘉泽镇 花卉基 地 新北区 戚墅堰区 常州主城区 约13km 约9km 滨湖新城 武进 核心区 2010年全市主要经济技术指标 gdp（亿元）2976.7 人均gdp（元）65000（10000美元） 三次产业结构3.4：56：40.6 全市户籍人口(万人)360.8 暂住人口(万人)133.4 城镇居民人均可支配收入（元）26269 城镇居民人均消费性支出（元）17124 城镇居民恩格尔系数0.327 农民人均纯收入（元）12637 农民人均生活消费支出（元）9924 农村居民恩格尔系数0.351 社会消费品零售总额（亿元）1044.7 城镇居民人均住房建筑面积（平方 米） 33.2 农村居民人均住房建筑面积（平方 米） 60.3 城市化率59.2%（2005年） 城市主导产业 装备制造业、新能源、新 材料、电子信息、生物技 术及医药五大产业 城市发展方向往北、往南 西太湖滨湖新城规划人口（万人）10 约9km 约13km 数据来源：常州市2010年国民经济和社会发展统计公报 结论： 项目用地位于政府重点打造的西太湖休闲生态区， 选址城市、选址区域符合项目选址条件。 武南分区 武中分区 武进经发区：规划32.74平方公里，常住人口3万人；2010年上半年完 成业务收入46.3亿元； 武中分区：以湖塘镇为核心，湖塘镇总人口35万，为江苏省百强乡镇； 武南分区：含武进高新区（规划100平方公里2009年总产值1400亿元 ）、常州大学城（规划13.2平方公里，约六所大学、在校学生超7万人 ）； 嘉泽：“花木之乡”，拥有10万亩花卉，全国农业旅游示范点，2013 年花博会举办地，全镇户籍人口约8万人，此外，嘉泽工业集中区内现 有工业企业约150余家，主要以精细化工、生物化工及制造业为主。 武进全区共有户籍人口约100万，常住人口近160万。 西太湖滨 湖新城 项目用地 类别名称定位 市级 商业 中心 市级商业 中心 满足市内外大众及中高档多层次、时尚消费为 主 市级 商业 副中 心 武进区商 业副中心 以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为消 费对象，集购物、休闲、商务功能于一体 新北区商 业副中心 以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为消 费对象，集购物、休闲、商务功能于一体 区域 商业 中心 青龙商业 中心 突出旅游、休闲、文化、地理等特点，目标顾 客为旅游人群及本地居民 城西商业 中心 突出休闲娱乐为主，购物为辅的特点，目标顾 客为本地居民及部分其区域居民 新龙商业 中心 目标顾客为本地居民及北部其他区域居民 武南商业 中心 目标顾客为本地居民及南部其他区域居民 武东商业 中心 目标顾客为本地居民及东部其他区域居民 滨江商业 中心 目标顾客为本地居民及北部其他区域居民 新运河商 业中心 突出以休闲娱乐为主，购物为辅的特点，目标 顾客为本地区居民及其他区域居民 结论： 西太湖滨湖新城尚未规划有城市的主要商业网点，整个区域 的商业消费需求需借助本区域自身的商业配套建设予以满足 ，目前项目周边还没有已经开工建设的商业配套类项目。 常州富都 青枫苑酒店 新北区 常州富都 青枫苑酒店 钟楼区 天宁区 常州大酒店 常州阳光国际大酒店 常州香树湾花园酒店 常州武进假日酒店 武进区 常州太湖湾金陵大饭 店 常州西太湖明都国际会 议中心 四星级酒店 五星级酒店 酒店名称所在城区酒店星级酒店规模 常州富都青 枫苑酒店 新北区五星480间 常州富都商 贸饭店 钟楼区五星378间 常州大酒店天宁区五星170间 常州阳光国 际大酒店 钟楼区四星 333间，占地1万 ，总建6.3万 常州香树湾 花园酒店 新北区四星 121,占地8万，总 建2万 常州武进假 日酒店 武进区四星280间 常州太湖湾 金陵大饭店 武进区四星200间 常州西太湖 明都国际会 议中心 武进区四星 104间，占地10万 ，总建2.4万 结论： 可考虑错位规划相应等级的酒店。 2010年旅游总收入349.7亿元，接待国内游客 2802.4万人次，国内旅游收入326.1亿元；接待入境 游客35.9万人次，旅游外汇收入3.5亿美元；全市共 有5a级景区1家，4a级旅游景区9家，旅行社发展到 104家。 数据来源：市场调查及2010年常州统计公报 2008年2009年2010年 全市房地产开发投资额/新开工 面积 308.9亿元（住宅210.9；办公 8.2；商业50.1）/838万平米（ 其中住宅551.2） 306.2亿元/住宅新开工 623万平米 447亿元（其中住宅305 亿元、办公楼商业营业 用房91.3亿元）/1322.8 万平米 全市商品房屋施工面积（万平米 ） 2577. 32748.893208.1 全市商品房屋竣工面积（万平米 ） 685.1749.81732.5 全市商品房屋销售面积（万平米 ） 421 888.5（其中住宅787.2 ；办公：21.4；商业 70.5） 销售备案面积910.9（其 中市区744.3） 结论：2010年，全市商品房屋成交均价6307元/平方米；施竣工量比例失衡，土地开发速度相对缓 慢；2008年以前，房地产市场供过于求；2009年以后，市场发生逆转，呈现供不应求的发展态势 。 数据来源：政府统计公报 武进中心 城区 常州市区 科教城 2009年2010年 土地挂牌宗数（宗）177 土地供应总面积（万平方米）580.76762.38 土地成交宗数（宗）133 土地成交总面积（万平方米）632.98677.5 土地成交总金额（亿元）274 数据来源：常州国土资源局网站及策划公司年度报告 结论：城市有大量土地推出，2009年土地市场供求比为1：1.1， 2010年土地市 场供求比为1：09；土地市场供求关系基本平衡。 武进中心 城区 常州市区 科教城 常州季度商品房成交走势 2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度 供应（批准预售面积：万平方米）137.85188.24195.51225.4296.42 需求（成交面积：万平方米）211.71198.01175.67297.92188.76 常州月度商品房成交走势 2011年1月2011年2月2011年3月 供应（批准预售面积：万平方米 ） 37.5812.146.74 需求（成交面积：万平方米）94.6945.7548.32 需求（成交套数：套）911843735333 常州周度商品房成交走势 第8周 2.24-2.20 第9周 2.21- 2.27 第10周 2.28-3.6 第11周 3.7-3.13 第12周 3.14-3.20 第13周 3.21-3.27 第14周 3.28-4.3 第15周 4.4-4.10 第16周 4.11-4.17 第17周 4.18-4.24 成交套数（套）194242238.71170.86178.29180.85169.57137.29187.14163.14 成交面积（平方米 ） 1.992.562.331.731.361.611.651.171.631.5 结论：无论从季度还是从月度数据来看，商品房市场发展态势良好，呈现供不应求的局面 。 武进中心 城区 常州市区 科教城 常州季度商品住宅成交走势 2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度 供应（批准预售面积：万平方米）102.43159.49152.52163.0383.78 需求（成交面积：万平方米）166.97154.26137.25239.72153.64 常州月度商品住宅成交走势 2011年1月2011年2月2011年3月 供应（批准预售面积：万平方米 ） 32.4711.539.81 需求（成交面积：万平方米）77.2138.2838.15 需求（成交套数：套）669032603666 常州周度商品住宅成交走势 第8周 2.24- 2.20 第9周 2.21- 2.27 第10周 2.28-3.6 第11周 3.7-3.13 第12周 3.14-3.20 第13周 3.21-3.27 第14周 3.28-4.3 第15周 4.4-4.10 第16周 4.11-4.17 第17周 4.18- 4.24 成交套数（套）141171.57179.57120.43125.86119.86115.7185.71129.7191.43 成交面积（平方米 ） 1.662.0821.351.121.231.320.941.351.03 结论：无论从季度还是从月度数据来看，商品房市场发展态势良好，供求基本平衡，呈现供 略小于求的局面。 延政路 环湖路 西太湖大道 环湖路 延政路 项目用地 武南路 西湖路 常合高速 常 泰 高 速 往锡 宜高 速公 路 往南京国际 机场方向 1 7 2 3 4 5 武进电大 星韵学校 明都国际会议 中心（4星） 国家动漫产业西 太湖基地（经发 区管委会） 百合婚庆岛（占地 100亩，计划今年 动工） 世界奇石 园（计划 今年动工 ） 西太湖（ 滆湖） 功能规划总规划面积33平方公里，规划成一个核心区，十个功能区：核 心功能区、商办混合区、滨湖文娱区、水景居住区、科技研发区、休憩疗养 区、婚庆产业区、主题公园、湖景居住区、湿地涵养区、湿地野趣区。 项目用地属核心功能区，规划功能主要为承载区域内商业服务功能配套，是 整个西太湖未来最具活力和商机的核心区。 结论：项目用地周边别墅价格落差比较大，居于1-1.8万/平米，去化速度比较慢；公寓售价 约0.55万/平米；未来可供开发居住用地315万平米，竞争激烈；在售商业基本没有。 5公里范围内房价 项目名称产品/建筑类型 市调时刻点(4月 28日)均价 湖畔春 秋 别墅，占地23万，总 建11万，地上2层， 地下一层；共199栋 独立、50栋双拼，容 积率0.35。 一期已入住；二期 近销售尾声；三期 21栋别墅5月初开 盘，面积500-600 平米，目前售价约 1.5万/平。 天安别 墅 别墅，占地47万，总 建14万，地上2层， 地下一层；共370栋 独立；分四期开发； 容积率0.28 一期已基本售磬入 住；二期建设中， 在售；目前售价 1.8万/平，约850 万元/套。 湖滨1 号 别墅，总占地560亩 ，容积率0.89，一期 占地118亩，共213 套联排，地上三层， 地下一层。 一期已销售完毕， 二期预计6、7月 份推出5套四联排 和独立别墅；价格 预计联排0.88万/ 套、独立1万/套。 湖滨御 景（湖滨 2号） 小高层（11）、高层 （18），占地5.6万 平米，容积率1.5， 共796户。 前期房源已售罄， 预计6-7月新开盘 ，价格约0.52- 0.55万/平米。 湖滨花 苑商铺 安置房，总占地18万 平米，总建面24万平 米，多层、小高层公 寓房1100套、别墅 房212套。 现已入住1235多 户，常住外来人口 3000余人，入住 率80%。商铺09 年拍卖价格0.8-1 万/平米。 数据来源：现场调查 项目用地 1 2 3 45 项目用地 2 31 4 5 地块名称 出让面 积(亩) 容积率 用地性 质 起始价（ 万/亩） 成交价（万 /亩）/成交日期 溢价率楼板价（ 元/平米） 竞得人 环湖北路南、兴 湖路东地块3 181.6商业5050/2010.4.10%333滨湖城 投 环湖北路与兴湖 路交叉口东北角地 502商住82284/2010.4.1246%2130平水置 业 环湖北路南、兴 湖路东地块1 381.5住宅82274/2010.4.1234%2740平水置 业 环湖北路南、兴 湖路东地块5 121.8商业5051/2010.5.302%425丰乐房 产 揽月路南侧地块3431.0-1.5商住115116/2010.12.290.8%1160-1740富都酒 店 数据来源：常州国土资源局 延政路 环湖北路 结论：2010年商业用地基本以起始价成交；2号、3号商住及住宅用地溢价明显，主打近郊度假休闲养生地产概念 ，案名为世家太阳岛。 2号地块定位为高层、花园洋房和少量商业，3号地块定位为双拼、联排和花园洋房， 项目用地 7 6 8 9 地块名称 出让面 积(亩) 容积率 用地 性质 起始价（ 万/亩） 成交价（万 /亩）/成交日期 溢价率楼板价（ 元/平米） 竞得 人 揽月路南侧地块 （东地块） 411.20商业5656/2011.3.20%700亚盟 投资 揽月湾西侧地块1981.5-2.3商业4041/2011.2.242.5%267-410协达 投资 环湖路北侧、凤 苑南路西侧地块 2061.2-2.2商住156157/2011.2.240.6%1070-1963协达 投资 延政西路南侧、 凤苑南路西侧地块 2921.2-2.5住宅156157/2011.2.240.6%942-1963协达 投资 孟津路北侧、凤 苑南路西侧地块 2641.2-2.5住宅156156/2011.2.240%936-1950协达 投资 数据来源：常州国土资源局 延政路 环湖北路 结论：2011年无论是商业用地，还是商住、住宅用地基本以起始价成交，溢价较不明显，反映国家宏观调控 下土地市场的热度减退明显。 10 项目用地 地块名称 出让面积(亩)容积率 用地性质起始价（万/亩 ） 楼板价（元/平米 ） 环湖北路南侧、凤苑南路西 侧地块 1301-1.5商住60600-900 环湖北路与兴湖路交叉口东 北地块 372商住2832123 祥云路西侧、揽月路北侧地 块 351.2商业60750 揽月湾东侧地块2211.5-2.3商业65424-650 揽月路北侧、明月路西侧地 块 321.8商业60500 西太湖大道东侧、环湖北路 北侧地块 1381.2-2.0商住2802100-3500 数据来源：常州国土资源局 延政路 环湖北路 结论：2011年无论是商业用地，还是商住、住宅用地基本以起始价成交，溢价较不明显，反映国家宏观调控 下土地市场的热度减退明显。 1 2 3 4 5 6 延政路 环湖北路 结论：周边已出让或与本地块同期出让的土地中，商业用地共838亩，未来可建总建面56-78 万平米；商住用地共77亩，未来可建总建面71-108万平米；住宅用地共594亩，未来可建总 建面48-96平米。 用地性质总出让面积（亩）可建总建筑面积（万平方米） 商业83856-78 商住77471-108 住宅59448-96 u 地块所在区域为政府重点规划建设中的西太湖生态休闲区（滨湖新城），区域内自然和景观环 境较好，未来发展潜力可期； u地块周边道路骨架已基本形成，且与延政西路、西湖路、武南路、常泰高速、常合高速等城市干 道及快速路相连，地块通达性较好，外联能力较强； u 地块周边现状人口较少，配套尚未真正形成，已建及在建项目比较少，规划建设项目较多，周 边目前无商业项目。 u地块周边在售别墅及公寓项目较少，销售价格上涨趋势明显：别墅约1.5万/平方米，公寓约0.55 万/平方米，在售商业项目没有。 u地块周边目前成交的商业地块基本以底价成交，溢价不明显；住宅及商住地块成交溢价较为明显 ； u地块用地性质为商业用地，鉴于所属区域处于开发启东期，目前周边人气不足，暂无浓厚商业氛 围，地块开发初期的公寓及商业销售与招商压力将客观存在； 地块周边环境评价： 地块综合评价： 数据来源：地块出让文件 环湖路 西 太 湖 大 道 揽月路 地块位置 东临规划河道，南靠揽月 路，西为西太湖大道、南 十字河，北接环湖北路。 用地性质c2（商业金融业用地） 用地面积 187436.4平方米（281亩 ） 容积率1.7-2.3 建筑面积35万平米(暂按1.87) 商业持有比例 持有不低于60%的 商业建筑(不含公寓式酒 店)，且项目完成后自正 式经营之日起10年内不得 分割销售持有的物业。 绿地率20% 建筑密度45% 规划内容 购物、餐饮、娱乐、文化 、休闲、商务、公寓式酒 店等。 其他限制条件（ 限高退线等） 地块a-a80米；a- b30米；b130米； c100米；d、e、f30 米；g24米 地块a-a 44370.6 地块b 39768.7 地块c 31960.6 地块e 24794.1 地块f 10157.1 地块g 16953.9 地块a-b 地块d 19431.4 地块报价 单位地价：60万/亩（净地） 楼面地价：481元/平米（按容积率 1.87计算） 总地价：1.74亿元 定位依据： 主题定位：依托良好的自然景观和区域功能规划，打造常州地区最具休闲特色的大型生活方式体验 中心。集休闲娱乐、餐饮游憩、旅游度假于一体 建筑风格建议：简欧风格 产品配比建议： 市场部根据对项目区域市场调查，同时在与宝龙当地项目公司及相关中心研讨后，明确 项目定位应立足武进，面向常州；也就是说，在未来客群上，项目前期应以武进区域内 ，尤其是周边的湖塘镇、嘉泽镇等作为主要客群来源，项目后期则依托西太湖区域的逐 渐成熟，走向整个常州市区。 容积 率 类别物业形态产品类型建筑面积（万 ） 面积占比备注 1.87 商业 （13万平 ） 自持 （7.8万平） 宝龙天地6.318%22%开放式街区 精品酒店1.54% 销售物业（5.2 万平） 企业公馆4.212%15% 商业街13% 酒店式公 寓（22万 平） 酒店式住宅宝龙公馆1234%63%精装修，户型面积为 150、220、300平米 酒店式公寓单身公寓1029%精装修，以45、55平 米1房、2房为主力 合 计35100%- 定位依据：常州西太湖宝龙天地项目定位及设计任务书（2010-11-02，集团总裁签批版） 2011201220132014 土地款（万元） 二季度付清 17350 工程款（万元）24,06370,56036,5520 其他费用（万元）4814,4743,208508 销售回款（万元）0 102,102 一季度开始回款 82,566 16,932 税费（万元）011553934213673 投入产出 平衡点 计银行融资三季度起平衡 不计银行融资三季度起平衡 净现金流量（万元）-33，49415,515 33,464 -7294 净现金流量合计 8,191万元 持有物业宝龙天地： 6.3 万平米，酒店： 1.5 万平米 u土地款：土地出让金 + 契税； u工程款：前期费用 + 建安成本 + 装修费用 + 市政大配套 + 园林景观及室外工程 ； u其他费用：营销费用 + 管理费用 + 财务费用； u销售回款：各类物业的销售收入回款； u税费：营业税及附加 + 土地增值税 + 企业所得税； 2011201220132014合计 营业收入01021028256616932201600 营业成本41894 82758 46006 13546 184205 利润总额-41894 19344 36560 3386 17395 净利润-41894 15515 33464 1106 8191 净利润率4% u营业收入：各类物业销售毛收入； u营业成本：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费； u利润总额：营业收入 - 营业成本； u净利润：利润总额 所得税； u净利润率：净利润 / 营业收入 敏感性分析 地价增30% （78万元/亩） 地价增50% （90万元/亩） 地价增80% （108万元/亩 ） 地价增100% （120万元/亩 ） 地价增150% （150万元/亩 ） 备注 利润总额13646 11147 7398 4899 -1349 - 净利润4442 1943 -1806 -4306 -10554 - 净利润率2%1%-1%-2.00%-5%- u持有物业估值： 7.8亿元（持有物业宝龙天地： 6.3 万平米，酒店： 1.5万平米）; u自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等； u自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入； u自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入； u总投资回报率：净现金/总投资； 自有资金投入 60361万元 自有资金投资回报率（未考虑持有物业估值）13.6% 自有资金投资回报率（考虑持有物业估值）143% 项目总投资158841万元 银行贷款840