黄陂中心城区房地产市场调查报告[2].doc

黄陂中心城区房地产市场调查报告一 本次调研的目的：1） 了解当地未来半年内即将形成的居住板块2） 了解当地楼盘的发展潜力，供需空间，价格趋势3） 了解当地居民对楼盘的期望与未来的置业意向二 调研楼盘的对比1） 当地路段及新开发楼盘分布板块说明：当地主分为四条主干道：双凤大道、西寺大道、板桥大道和前川大道。规模较小的楼盘较为集中在西寺大道与双凤、板桥大道交汇处周遍（靠近中心地带），辐射区域西至武黄高速，南到黄陂公园，形成主要面向当地居民销售的居住板块，在不久的将来将会形成集中担负着城市的生活服务功能的区域，是金融、商业、文化和客运交通中心。具有一定规模的楼盘如冰晶、金龙等则比较分散。主要分布在“闹中取静”的位置，居住环境优越，吸引了大批武汉过黄陂的置业者。2） 调研楼盘基本资料： 冰晶江城 发展商：武汉冰晶房地产开发有限公司物业位置：黄陂百兴街68号开发规模：建筑面积70万平米，27栋容积率：1.68 绿化率：38% 起价：1580元/平米 均价：1700元/平米物业性质：多层高档住宅（21栋）与带电梯的高层（6栋）结合总户数：7000套销售状况：一期1200套已卖出500套左右，销售时间为5个月户型：90210（复式）平米评论：该案户型较为平均，设计合理，楼盘质量在当地数一流，规划合理，物业公司为武汉丽岛，并配有小区专车。 缺点是在当地的交通不够便利（离中心购物区太远） 该案目标市场主要锁定为武汉市区内的拆迁户与投资者以及当地追求高品质生活的置业者或当地的投资者。 该案销售较为强势，以逼定为主，广告宣传力度大。市场针对性强。 温馨家园发展商：武汉盛世传房地产有限责任公司物业位置：黄陂区前川街望城巷11号开发规模：建筑面积36000平米，12号楼起价：1220元/平米 均价：1550元/平米物业性质：多层高档住宅绿化率：40% 销售状况：一期已经清盘，二期刚开始销售，预计6月交房户型：以110平米以上户型为主，有错层、复式结构评论：该案开发规模虽没有冰晶大，但配套设施齐全，地理位置好，处于黄陂中心城区的中心，交通四通八达。未来升值潜力巨大，在当地有一定的知名度，所以现下该案把宣传推广的重心转向了武汉。营销模式、销售方式有特点，思路清晰，在区域高档楼盘竞争中有优势。 金都花园、富丽人家、金龙世纪阳光与前两个楼盘属同品质楼盘，其中金都与富丽已经清盘（两年前开发的，清盘前房价涨幅达到原起价的50%）。金龙世纪阳光正在销售当中，现均价在1700元/平米。楼盘的位置靠近高速，当地空气不好，楼层间隔较密。目标市场也是主要定位于武汉市区与当地消费水平较高的置业者。 注：以上分析的为黄陂中心区域的高档楼盘。 凌峰书香名邸发展商：武汉凌峰经贸发展有限公司策划代理：武汉富思特房地产顾问有限公司物业位置：黄陂前川街板桥大道（黄陂六中正对面）开发规模：建筑面积22000平米，四栋，占地1167平米户数：200户 绿化率：43% 物业性质：多层商住户型：多样化，以110140平米为主，户型结构合理均价：1460元/平米评价：该案本身并没有太大的优势，但其员工素质优秀，有针对性的制定了统一说词，以与周遍楼板定位与优、缺点对比作本案的说词，能快速进入置业者的思路并帮助置业者理清思路。并且有其营销策略。 盛和嘉园物业位置：黄陂区向阳大道（凌峰书香名邸斜对面）开发规模：一期3栋户数：一期130户物业性质：多层商住户型：以110130平米为主，户型不太合理起价：1308元/平米 均价：1360元/平米销售现状：销售状况良好，一、五和顶楼有空置，其他楼层基本上售出或有人预定。评价：该案地理位置较凌峰书香名邸更好（紧靠富丽人家且价位，所以销售状况良好），但项目的行销没有特点，主要吸引了当地的置业者。 西城馨苑发展商：武汉市黄陂区西城房屋开发有限公司物业位置：向阳大道，黄陂三中附近开发规模：3栋，一栋六层，二、三栋七层户数：140户户型：采光性、失密性良好，但干湿性不合理物业性质：多层商住顶价：1360元/平米 销售状况：销售状况良好，一、五和顶楼有空置，其他楼层基本上售出或有人预定。评价：该案在同类楼盘中，无论是品质还是销售手段，都是最差的，但地理位置良好（与盛和嘉园一样），主要吸引了当地的置业者。注：以上分析为黄陂中心区域中、低档次楼盘，该类楼盘所处的地理位置均不错，离区域中心至多十五分钟路程（走路），走边配套设施齐全，有大片的空地，是未来开发的重地。三 楼盘升值潜力分析万事总得有人来开头，所以，应该感谢玫汉口北城正式而富有想象地提出“汉口北扩”这一强而有力的煽动性口号，不仅吸引了武汉大批的置业者前来看房，更使得众多开发商、投资者把目光转向黄陂这块具有较大升值潜力的区域。作为黄陂的中心城区，长期以来就是开发商投资开发的热土，早在1999年冰晶地产就已悄然进驻黄陂，开发了黄陂第一个大型商品房小区（冰晶兰馨苑，20万平米）。时隔六年，该区域的房地产市场发展日趋成熟，已经迎来另一个房地产开发高潮！ 具调查研究分析：1） 一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。所以说，房价会随开发区域的成熟程度而趋高。2） 房价上涨是趋势，只是快慢问题。两年前开发的金都丽园与富丽人家已经清盘，清盘前房价涨幅达到原起价的50%；凌峰书香名邸才通过第一次调价，均价就已经直逼1500元/平米；金龙世纪阳光1700元/平米的高价在当地仍有不少人愿意接受这个价位。暂且不论武汉的置业者与投资者，仅根据当地人的购房价格底限，应该是在23万26万，按最大的期望面积150平米计算，均价为1700元/平米；以现在的房价，买150平米的房子仅需20万左右，事实说明，与现在当地的房价相比，未来房价在当地是有一定的涨幅空间的。3） 当地客户较喜爱的户型已基本显现（110平米140平米的中、大户型），使人不禁回想到数年前的武汉，当时市内还有不少人有的“住大房子”的观念，而现在则多为选择90平米100平米的功能齐全的两房两厅。原因就是房价上涨并没有抑制需求的增加，不少置业者不得不调整自己原有的购房期望来适应目前数年内房地产业的强势发展！如果说武汉的现在就是黄陂不久的将来的写照，房价上涨是受市场强势的推动力的影响的！4） 伴随着天兴洲大桥，川龙高速的通车，黄陂区近半的国土面积已归入武汉的经济发展区，作为黄陂区的中心城区与经济中心，土地增值速度快，也是吸引不少发展商前来本区域开发的一大亮点，该区域房地产发展是有不少利好条件的！区域升值潜力分析：中、低端楼盘所在区域的升值空间更大！因为当地置业者对房型，质量，物业管理等置业条件暂时不是非常敏感，他们主要关心的更多的是房子的面积与价格，高端楼盘在对当地市场的竞争中暂时显现不出优势。再者，中低端楼盘区域较为集中，离黄陂闹市区较近。走路也不过十分钟路程，更容易吸引物流、商家。房价是分区域调价的，高端虽然利润高，但市场相对小，升值过快只会主动失掉当地的市场。四 供求空间分析 总体分析1） 当地老区正在不断拆迁改造当中，会有成片的空地供开发商选择，目前的状况既有利于当地政府重整规划，优化城区发展布局；也有利于开发商进入当地市场形成规模，比如说，在最近两年中，在西寺大道与双凤交汇处周遍的物业，已形成其规模优势，并且还在不断开发当中，在未来两年中，将会是当地居民购房的首选地域。2） 买房观念是随形势发展而改变的，现下已有部分当地年轻人面临自己的第一次置业，考虑到经济承受能力问题，艰难地选择了90平米左右的功能齐全的小户型，随着房价的攀升，小户型在不久的将来在当地会有巨大的潜力。3） 武汉人口发展在未来5年10年中也会大量向2环、3环扩展，这也是一个必然。如何把握武汉市内客户的需求，迎合武汉市内市场，成为开发商研究的重点。总体而言，因为当地不可估量的需求空间（当地拆迁户与武汉的置业者占相当大的比率）黄陂中心城区的房地产发展在未来两年内的供需是很容易求得平衡的。 目标客户群分类分析根据市场调查，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：a、中低层面解决基本生活需求的购房者本区政府机关、事业单位青年公务员本区内企业中青年职员这一人群，年龄大约在25-35岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款1016万，面积80120之间。b、中层及中层以上改善居住条件的购房者本区政府机关、事业单位中层管理者本区内企业中高层管理者武汉市区企事业单位中高层私营个体业主集中在政府机关及效益较好的企事业单位35-45岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改善。有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。主要购买力在1625万，面积在120160之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。c、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者 私企成功人士 高级管理层政府事业单位高层这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于多次置业。要求绝对的工作生活环境，安静从容。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识