房地产上市公司盈余管理的实证研究-基于财务报表数据分析.pdf

河南大学 硕士学位论文 房地产上市公司盈余管理的实证研究-基于财务报表数据分析 姓名：李朋磊 申请学位级别：硕士 专业：会计学 指导教师：刘建中 2011-05 i 摘 要 摘 要 自 20 世纪 80 年代以来， 盈余管理行为逐渐成为国内外会计理论界进行研究 的焦点。并且很多文献都已经证明了我国的上市公司存在盈余管理问题，但是， 针对房地产上市公司进行研究的却很少。 房地产行业的上市公司跟其他行业的上 市公司相比，不论是在运营特点还是在具体的会计核算方面都存在重大的差异。 并且近几年来，尽管政府部门几乎每年都对楼市进行不同程度的调控，但是房价 依然在不断的上升。 因此， 本文选择把房地产行业和盈余管理结合起来进行研究。 本文采用了规范与实证相结合的研究方法。首先，在以前专家学者研究的基 础上，对盈余管理的相关理论进行了综述。然后，全面地回顾了房地产行业的发 展历程。 最后， 收集了在上海证券交易所上市交易的房地产公司 （a 股） 2007-2009 的年报及季度数据， 通过比较分析修正的琼斯模型 （模型一） 及新创建的模型 （模 型二）的回归结果得出结论，具体来说就是运用逐步回归分析法，通过分析回归 系数的方向以及显著性来检验房地产行业盈余管理的相关问题， 并在文章的结尾 提出了具体的治理建议。 通过实证分析，本文得出了以下三个结论： 1.房地产上市公司在年度财务报告及中期财务报告中均存在盈余管理行为， 并且盈余管理行为 2009 年最为明显，2007 年次之，2008 年最弱。 2.房地产上市公司会在年审完成后第一个季度的财务报告中做与年度财务 报告相反的盈余调整。 3.模型二更适合用于估计房地产上市公司在 2008 年第二季度、第四季度及 2009 年第三季度的非操作性应计利润，即在这三个季度房地产上市公司通过存 货进行盈余管理的可能性比较大， 而在其他研究期间模型一更适合用于估计房地 产上市公司的盈余管理行为。 与已有的研究成果相比，本文的创新点为： 1.在数据的选取上， 本文是以房地产这个对我国经济发展和国家稳定影响越 来越大的行业为研究对象， 对新会计准则颁布实施后的年度财务报表和中期财务 ii 报表（即 2007-2009 年度）进行分析，这在以往的以房地产上市公司为研究对象 的论文中不多见 。 2.在研究方法上，以修正的琼斯模型为基础，考虑到房地产的行业特征，加 入了一个新的变量存货，进而创建了一个新的模型，然后通过多元线性回归进 行回归分析，对两个模型进行对比，全面研究新准则颁布后房地产行业的相关盈 余管理行为。 当然，本文也存在不足之处，主要包括以下两点： 1.本文在研究对象的选取上，排除了房地产上市公司在特殊事项下的盈余管理 行为，即本文只是研究了房地产上市公司在一般情况下是否存在盈余管理行为。 2.本文论证了房地产上市公司存在着比较明显的盈余管理行为，并且揭示出了 其盈余管理的变化特点，但是房地产上市公司的盈余管理的程度到底如何，这有 待以后的研究。 关键词：房地产上市公司，盈余管理，季度财务报告，琼斯模型 iii abstract since the 20th century 80 years, earnings management has gradually become the focus of the domestic and foreign accounting theory area. many papers have demonstrated the existence of earnings management issue of listed companies, but the study of this area on the real estate company is rare. comparing to the listed companies in the real estate industry and other industries, there are significant difference both in the operating characteristics and in terms of specific accounting. although the government takes measures to regulate and control the building market, the estate price is still increasing in recent years. therefore, this paper combines the real estate industry and the earnings management to research. the combination of the specification and empirical confirmation is adopted in this paper. first of all, the related theories of earnings management are reviewed based on the previous study by the experts in this area. then, it is comprehensively reviewed in the development process of the real estate industry. finally, 2007-2009 annual report and quarterly data of listed real estate companies in shanghai stock exchange are collected and the conclusions are obtained by comparative analysis regression results of the modified jones model (model ) and the newly created model (model ii). specifically, it is to test the issue related earnings management in the real estate industry by the use of stepwise regression analysis and analyzing the direction and significance of regression coefficients. moreover, the specific treatment recommendations are proposed in the end of the article. by empirical analysis, three conclusions are included as: 1. the earnings management exists in both annual financial reports and interim financial iv reports in listed real estate companies. this phenomenon is most obvious in 2009. 2. listed real estate companies will do the opposite earnings adjustment to the annual financial report in the first quarter financial report after the annual financial censor. 3. model ii is more suitable for estimating the non-operational accruals of the listed real estate companies in 2008 second and the fourth quarters and 2009 third quarter, that is to say, the listed real estate companies carry out earnings management more likely by stock., whereas, during other study times, the model is more suitable for the estimation of the earnings management of the listed real estate companies. compared with the existing research, the innovations of this paper are as following: 1. in the selection of the data, this article is based on the real estate industry which has more and more important effectiveness on the economic development and national stability as research object and analyzes the annual financial reports and interim financial reports after the implementation of new accounting standards (2007-2009). this is rarely mentioned in the previous papers researched on the listed real estate companies. 2. in method, the whole research process is based on the jones model, taking into account the characteristics of the real estate industry, added a new variable - stocks, thereby creating a new model, then, comparing the two model by the multiple linear regression analysis, a comprehensive study of the earnings management related the real estate industry after the enactment of new standards. of course, there are also shortcomings in this paper, including the following two points: 1. in this paper, the selection of subjects about the earnings management behavior of the listed real estate companies is only in general situations, the special items related the earnings v management behavior being excluded. 2. this paper demonstrates the existence of obvious earnings management behavior of the listed real estate companies and reveals the change features of earnings management, but the extent of earnings management regarding the listed real estate companies is needed to do further study. key words: listed real estate companies, earnings management, quarterly financial reports,jones models 1 第一章 引言 1.1 研究背景 盈余管理是目前国外经济学和会计学广泛研究的课题。在学术界，盈余管理是一个 有 20 年历史的热点研究话题，但是，我国学者对盈余管理的相关研究并不多。随着经 济以及近几年来我国股票市场的蓬勃发展，会计信息成为了投资者、债权人、政府相关 部门等日益关注的焦点，其中公司盈余作为一种最重要、最综合的会计信息，成为了人 们关注的重中之重。在我国的股票交易市场，相关利益的利害关系人对公司的盈利或者 是亏损非常敏感，所以，公司盈余具有很强的信息含量，会直接影响到股票的价格。此 外，证券监管部门、会计准则制定机构、投资者等也把公司盈余作为重要的参数。正是 因为公司盈余的信息如此关键， 促使会计准则制定委员会和证券监督管理部门纷纷出台 了相关的会计实施准则和监管措施。但是，上市公司的管理当局出于经济利益、薪酬契 约等方面的原因，为了达到一定的目的，并且由于会计准则自身所具有的灵活性，使得 公司的管理层有动机、有机会进行盈余操纵，并且要从根本上加以消除是很难的。 另外，房地产作为我国的一种稀缺性资源，在国民经济的发展建设、城市建设和人 民生活环境的改善等各方面都起着举足轻重的作用， 对我国国民经济的健康稳定发展有 重大影响。在计划经济时代体制下，房地产行业曾经一度销声匿迹，因为在当时经济体 制下，没有人把房地产看作是商品，当然更不会把它作为商品到市场上进行交易，理所 当然房地产也不会形成产业。随着我国经济体制的改革，从上世纪 80 年代开始房地产 行业开始从新兴起，到了 90 年代得到了迅速的发展。党的十一届三中全会召开以来， 国家就相继出台了土地使用制度的改革、房屋商品化决策、住房制度改革等一系列政策 法规，为房地产行业的发展在理论上和实践上奠定了基础。从此房地产业日新月异，并 且发展势头迅猛。另外，由于房地产业具有很强的行业相关性，它的发展不仅可以带动 建筑业、建材、冶金以及金融服务业等其他 50 多个物质资料生产部门的发展，并且也 可以带动住宅消费等产业，为社会就业机会的增加、社会的稳定、国民经济的发展有着 重大影响。并且这些年来房价增长迅速，已经到了人民群众承受不起的地步，房地产也 2 逐步变成跟人们的生活息息相关的热点，越来越多的受到了大家的重视。并且，房地产 行业毕竟是一个年轻的行业，起步比较晚，仍然属于逐步发展、逐步完善的阶段，并且 还存在着房价与消费能力不相适应的住房供需格局， 还没有实现广大群众住有所居的住 房环境。在此基础上，2010 年、2011 年国家也相继出台了一系列有关房地产的政策法 规。比如说：2011 年公布的关于房地产的新八条政策，内容涉及到了政府的监管、交易 税费改革、金融新政策、土地交易等诸多方面，这次出台的新政策也可以说是我国近年 来有关房地产调控政策的最为严厉的组合。并且规定 2011 年 1 月开始对上海、重庆的 应税房产征收房产税。基于以上内容，本文决定选择以房地产行业为研究对象，用实证 分析方法分析我国在上海证券交易所上市交易的 a 股房地产上市公司的盈余管理情况。 1.2 研究目的及方法 1.2.1 研究目的 2011 年， 房地产行业的走向因为严厉的调控而变得逐渐模糊， 各种各样的争议也成 为了近期百姓、媒体等讨论的热点，这背后不仅有政府、学者、专家对社会公共利益的 关注，也有开发商、有房者、无房者、户籍居民、外地居民等各类主体对自身利益的关 注。在两会召开前夕，房地产行业的相关争议与关注再次成为了最大的焦点之一。房地 产是一个盈利的行业，这是一个不争的事实，但是近几年来房产类上市公司的股票市场 却一直处于低迷状态，从理论上来说这是不应该出现的情况，因为在我国的股票市场， 公司的业绩与股票价格息息相关。鉴于此，本文考虑到房地产业可能会进行盈余管理这 一现实情况并结合当前的研究现状来进行研究， 对房地产上市公司在年度和中期财务报 告中公布的数据进行分析，用实证的方法论证房地产上市公司是否存在盈余管理的迹 象。并且考虑到 2007 年 1 月 1 日开始实行新会计准则，其中对存货具体会计准则做了 较多的修改，所以在琼斯模型中加入了存货这一变量。希望达到以下目的： 1.房地产上市公司在年度财务报告以及中期财务报告中是否存在盈余管理行为。 通 过对房地产上市公司 2007-2009 年的年报和季报的会计信息进行研究。 并进一步研究房 地产上市公司是否会在年审完成后第一个季度的财务报告中做与年度财务报告相反的 盈余调整。 2.构建新的盈余管理模型，在修正的琼斯模型的基础之上，考虑到房地产行业的特 3 点，加入存货变量，希望可以论证房地产上市公司是否会通过存货进行盈余管理。 3.提出相关的政策建议以减小上市公司盈余管理的可能性。 1.2.2 研究方法 目前，国内外会计界的研究方法主要有两种：规范研究和实证研究。这两种不同的 研究方法回答了不同质的问题，它们的主要区别在于：规范研究方法主要回答了“应该 如何做” ，而实证研究方法则主要是回答了“实际是什么” ，它的研究思路一般为：提出 问题和研究目标提出假设设计研究过程介绍结果得出结论。 本文采用规范研究 和实证研究相结合的分析方法。主要运用实证分析，并且采用了实证分析的一般步骤。 具体思路如下： （1）首先运用规范研究，从已经知道的理论演绎出新的理论，即运用国内外历史文 献简要介绍盈余管理的概念、特征、动机和主要操作方法等。并找出盈余管理在以后的 研究方向。为其他部分的实证研究奠定理论基础。 （2）其次，采用实证研究分析方法，首先收集在上海证券交易所上市交易的房地产 公司（a 股）在 2007-2009 年的年度和季度财务数据，然后提出理论假设检验房地产业 有没有进行盈余管理，并对其动机、手段进行分析，最后为检验假设展开研究，根据分 析出来的数据解释说明理论命题，并针对房地产业的盈余管理特点提出相关的政策建 议。 1.3 本文的主要研究内容及结构安排 本篇论文的研究内容主要由四部分构成，具体安排如下： 第一章，为引言部分，主要阐述了我国房地产上市公司盈余管理的研究背景及研究 意义，并且对本文的研究目的及主要研究方法做了说明，以此作为本篇论文的出发点。 第二章，介绍了盈余管理及房地产行业的相关理论问题，包括盈余管理的概念及特 征，并且对盈余管理产生的原因进行了分析，同时也对我国上市公司管理层进行盈余管 理的主要方式、动机进行了分析。另外，简要介绍了房地产的概念及房地产行业的发展 历程。 第三章，盈余管理实证研究文献综述，即主要是对以前的专家学者关于盈余管理的 动机、产生原因以及房地产行业的盈余管理行为的文献综述。 4 第四章，本文的实证部分同时也是本文的重点内容，结合相关理论分析提出本文的 三个研究假设，选取在上海证交所上市的房地产行业上市公司，运用总体应计利润分析 方法，通过运用修正的琼斯模型与及在此基础上创建的新模型进行比较分析，来验证房 地产上市公司是否存在盈余管理及其进行盈余管理的手段。 第五章，对实证部分的分析结果进行总结，并提出一些相关的对策建议。 本文的结构安排图 研究背景及意义 研究目的及方法 本文的优点及不足 盈余管理的相关理论 房地产行业相关概述 盈余管理动机的综述 盈余管理主要手段的综述 房地产公司盈余管理综述 研究假设 模型构建 回归分析 1.4 本文的优点及不足 1.4.1 本文的优点 一方面在数据的选取上， 本文是以房地产业这个对我国经济发展和国家稳定影响越 来越大的行业为研究对象，选取新会计准则颁布后的年度财务报表和中期财务报表（即 2007-2009 年度） 进行分析， 这在以往的以房地产上市公司为研究对象的论文中不多见 。 房地产上市公司盈余管理的实证研究 基于财务报告数据分析 引 言 盈余管理实证 研究文献综述 盈余管理及房地产 行业的相关理论 实 证 研 究 盈余管理的治理对 策及建议 5 另一方面在研究方法上，以修正的琼斯模型为基础，考虑到房地产的行业特征，加入了 一个新的变量存货， 进而创建了一个新的模型， 然后通过多元线性回归进行回归分析， 对两个模型进行对比，进而全面研究新准则颁布后房地产业的相关盈余管理行为。 1.4.2 不足之处 本文在研究过程中由于各方面的原因也存在不足之处，主要包括以下两点： （1）本文在研究对象的选取上，排除了房地产上市公司在特殊事项下的盈余管理行 为，即本文只是对房地产上市公司在一般情况下是否存在盈余管理行为进行了研究。 （2)本文论证了房地产上市公司存在着比较明显的盈余管理行为，并且揭示出了其 盈余管理的变化特点，但是房地产上市公司的盈余管理的程度到底如何，这有待以后的 研究。 6 第二章 盈余管理实证研究文献综述 2.1 有关盈余管理动机的研究综述 2.1.1 契约安排动机 1. 奖金计划 1. 奖金计划 watts 和 zimerman（1978)在实证会计理论这本书中提出了三种有关会计理论 的假设：薪酬计划假设、债务契约假设以及政治成本假设。然后以这三种理论假设为基 础，他们认为，公司的管理层在进行会计政策选择的时候，会倾向于选择使公司的会计 报告盈余朝向自己所期待的方向的会计政策，并且由于企业市场价值难以确切的观察 到，公司的经营业绩又难以具体分解，所以公司经理人的薪酬一般情况下是以会计盈余 为基础的，所以为了奖金或者是薪酬，管理当局就会进行盈余管理。healy（1985）研 究了划分上下限的分红计划下，企业的管理层如何进行盈余管理，指出了公司的管理当 局和财务人员并不一定都是通过增加收益来实现他们的薪酬最大化的。healy 认为，企 业的会计盈余共可以分为三个部分：经营性现金流量、可操控性应计利润 (discretionary accruals) 以 及 不 可 操 控 性 应 计 利 润 (nondiscretionary accruals)。管理当局和会计人员一般通过可操控性应计利润对公司的盈余进行操控， 即如果公司只是根据当年的会计报告中的净利润来确定管理人员的薪酬和奖金的话， 那 么管理人员就会操纵利润，以使自己的利益达到最大化。gaver 等运用琼斯模型，再次 验证了奖金计划下管理人员的盈余管理行为，实证结果表明，当操控性应计利润低于会 计报告盈余的下限的时候，公司的经理人就会选择增加收益的应计项目。dechow(2000) 也做了有关这个方面的实证研究，研究结论与 watts 和 zimerman、healy、dechow 的结 论都基本一致，即公司的管理人员为了稳定他们的职位或者是晋升，会进行平滑收益的 盈余管理行为。 2. 债务契约 2. 债务契约 sweeney（1994）对基于借款合同而产生的盈余管理行为进行了实证研究。她对 22 7 个违反借款合同条款的公司进行了详细的案例分析,通过分析证明了公司因为债务契约 的目的而进行盈余管理的频率很低，即在总体样本中仅有 5 家公司为了推迟债务契约， 会选择进行会计变更。defond 和 jiambalvo（1994） 通过研究发现，样本公司在违反 债务契约的前一年提高了利润。因此得出结论:有证据表明公司越是靠近债务契约条件 边缘，越是有可能进行盈余管理。 2.1.2 资本市场动机 teoh 等（1998）检验了首次发行新股前公司的经理人是否有高估会计盈余的行为， 研究结果证明公司在首次发行新股前报告了正向的即增加收益的非预期性应计项目。 他 们的研究结果还表明：首次发行新股之后，公司调回了非预期性的应计项目。在对公司 的管理层及会计人员在股票季节性发行前的盈余管理行为进行研究时， 他们发现发行股 票当季的会计盈余要大于其他季度的会计盈余， 并且是通过随意性的应计项目来获得高 估的会计盈余的。hayn 等（2000）在研究中都发现，在会计报表信息中披露略微盈余和 会计盈余微升的公司数目大大超过了披露会计盈余微亏和会计盈余微降的公司数目， 从 而得出了经理人有避免公司亏损和公司盈余下降的动机的结论。 由于我国的制度环境具有自身的特点，并且在我国的资本市场中，会计信息特别是 会计数字是判断我国上市公司股票发行、配发新股、停牌或者是终止股票交易的一个硬 性指标。 所以我国国内对盈余管理的研究也主要是集中在资本市场动机方面。 张靖(2007) 认为，我国上市公司盈余管理的最主要的动机就是股票的发行和上市、配发新股、避免 被摘牌或者是特别处理、进行内幕交易、操纵市场、银行借款或者是减少各种税收等； 马葵(2008)的研究结果与张靖相似， 他也认为， 我国的上市公司之所以会进行盈余管理， 主要也是为了取得融资资格、提高配股价格、进行二级市场炒作等。顾振伟、欧阳令南 (2008)以我国亏损的上市公司为研究对象，发现他们为了避免被退市、配发新股或者是 季节性股票发行，也会进行盈余管理。于林(2007)认为，上市公司的盈余管理行为与注 册会计师的审计意见有关系。 综合以上观点，我们可以把我国上市公司资本市场的最主要动机概括为以下几点： 1. ipo（initial public offerings） ，即首次发行新股动机 1. ipo（initial public offerings） ，即首次发行新股动机 林舒、魏明海（2000）对中国的 a 股上市公司首次发行新股过程中的盈余管理行为 进行了实证研究。他们考察了相同时期 a 股上市公司的总体收益情况，结果发现在整个 8 考察期间内， 被考察的 a 股上市公司的资产收益率在首次发行股票前两年或者是前一年 的时候处于历史最高水平，而在首次发行股票的当年却显著下降。这种下降的原因主要 是工业类上市公司在首次发行股票前后运用盈余管理的手段大势粉饰报告收益的结果。 aharony 等（2000）对我国上市公司在发行 b 股及 h 股过程中的财务粉饰行为进行了研 究，他们对 1992 年到 1995 年 3 年间的首次发行新股的 83 家公司进行了考察，结果发 现在首次发行新股的当年,上市公司的资产收益率达到了公司的历史最高水平,在发行 新股过后资产收益率开始逐渐下降,这就说明了中国的公司在首次发行新股是存在着一 定程度的盈余管理行为。 2. 获得配股资格动机 2. 获得配股资格动机 陈小悦等(2000)在配股权与上市公司的利润操纵一文中，基于税后净资产收益 率将所有的样本划分为三个小组，并以其中两个小组中的上市公司作为对比样本，来考 察净资产收益率处于 10%-12%之间的上市公司有没有明显的操纵利润的现象。该项研究 以琼斯模型为基础，借鉴 han 和 huang(1998)的做法，考虑到研究的实际情况，对琼斯 模型进行了修正，在保留其主体部分的同时加入了虚拟变量，建立新的模型以判断被考 察样本是否存在盈余管理行为。通过研究发现：处于盈余临界点的上市公司为了获取配 股权具有极其强烈的盈余管理动机， 此类公司利用信息的不对称性以及契约的不完备性 进行利润操纵，进而达到获得配股资格的目的。陈晓、李静(2001)在对盈余管理进行研 究时，把政府作为一个特殊的利益主体纳入了研究范围，目的是为了考察各级地方人民 政府是否参与了该地区上市公司的盈余管理行为。研究结果表明：我国上市公司的实际 缴纳所得税的税率远远小于 33 （在实行新的企业所得税税法之前， 我国的企业所得税 税率为 33%）的法定税率，并且上市公司的绝大多数都享受到了 15%的优惠税率。另外， 越来越多的上市公司从地方财政部门那里直接获取了财政补贴， 这也就是说地方政府通 过使用财政支持的方法，主动的参与了上市公司的经营业绩提升行动，从另一角度也就 说明了大多数上市公司如果没有得到地方政府的支持，那么将会失去配股的资格。蒋义 宏、魏刚（1998）运用了一种比较直观的研究方法直方图，研究结果表明，我国的上 市公司在为了达到配发新股资格的目的会进行盈余管理，即“10%现象” 。 3. 防亏、扭亏和保牌动机 3. 防亏、扭亏和保牌动机 陆建桥(1999)以我国亏损上市公司为研究对象， 为了考察其盈余管理行为进行了实 证研究。结果发现我国亏损的上市公司为了避免被停牌普遍存在着盈余管理行为。因为 9 根据证券法的规定，如果上市公司连续三年亏损并且在下一个会计年度还是没有实 现盈利的话，那么该公司的股票就会被停止交易，所以为了避免股票被停牌并且受到证 监会等相关部门的监管， 出现亏损的上市公司在亏损年度及其前后的年度几乎都进行了 相应的调增会计盈余的盈余管理行为， 并且这些盈余管理行为大多数都是通过调整应计 利润项目来实现的。于海燕、李增泉(2001)以在上海证券交易所上市交易的 a 股上市公 司为研究对象， 通过研究样本公司对资产减值准备等政策的实施情况来考察其盈余管理 行为。研究结果显示：扭亏上市公司和亏损的上市公司会通过存货跌价准备的提取进行 盈余操纵， 并且还证明了处于配发新股临界点的公司在提取存货跌价准备或者是坏帐准 备的过程中也同样存在盈余管理的行为。吴联生等（2007）的研究结果表明，1998 年至 2004 年的 6 年间我国上市公司以及非上市公司每个年度都存在着为了避免亏损而进行 的盈余管理行为，并且上市公司进行盈余管理行为的频率和程度都超过了非上市公司。 2.1.3 政治成本动机 莫耶(moyer，1990)对商业银行管理层的盈余管理行为进行了研究。他提出了两个 研究假设：其中一个假设是如果商业银行的资本充足率可能会无法达到规定的下限时， 那么银行的管理层以及财务人员为了降低管制成本或者是避免违反负债契约， 会采取调 整应计项目的方法从而增加该银行账面的盈余，从而提高资本充足率；另一个假设是如 果商业银行存在非常收益的时候， 银行的管理当局为了避免由此而引起的过度的政治敏 感和不必要的政治成本，会采取调整应计项目的方法从而减少该银行账面的盈余。通过 实证研究其结果表明：第一个假设得到了有效的论证，但是第二个假设并没有得到明显 的支持，即第二个假设是不成立的。琼斯（1991）研究的时间跨度是美国国贸委对相应 的公司进行进口救济调查的期间，研究对象选取了不同行业的 23 家公司，主要目的就 是研究样本公司（即被调查公司）有没有采用调减收益的方式进行盈余管理行为，以达 到从进口救济中获取利益的目的， 琼斯此次研究最大的贡献就是提出了应计利润预期模 型，为以后专家学者进行盈余管理实证研究打下了基础。同时研究结果也表明，被调查 公司在实证研究期间内有明显的人为调减会计收益的盈余管理行为。key（1997）的研 究主要是针对美国的电视电报行业， 目的是调查样本公司在接受美国国会对他们的服务 费用审查期间有没有盈余管理行为。结果证明：样本公司几乎都采用了调减会计盈余的 账务处理，这也就说明了存在政治成本动机。 10 田丰、周红(2000)以新闻纸企业中的 5 家上市公司为研究对象，对这 5 家上市公司 是否在新闻纸反倾销的调查过程中采取了盈余管理行为进行了实证分析。 在研究过程中 使用了 deangelo 模型和产业模型对样本公司的应计利润进行了检验，并与应收账款占 销售收入百分比的变动情况相结合进行了替代检验从而得出结论， 在新闻纸反倾销的申 诉期间内，受到中国证券市场特有的结构影响，新闻纸行业的上市公司并没有采用调低 应计利润的盈余管理行为，而是调高了会计盈余以便在证券市场中获得筹资资格。 2.1.4 盈余管理动机综述的小结 国内外的相关文献中对盈余管理动机的研究主要包括三个方面：契约安排动机、资 本市场动机以及政治成本动机。 我国有关盈余管理动机方面的研究主要集中在资本市场 动机。具体包括：首发新股动机、获得配股资格动机、防亏、扭亏和保牌动机等。并且 大部分研究都是建立在修正的琼斯模型以及扩展的琼斯模型的基础之上。 2.2 有关盈余管理主要手段的研究综述 2.2.1 关联交易 魏明海等（2000）在对我国上市公司的关联方交易进行探讨时，采用分析案例的方 法,得到了以下结论：即上市公司通常使用商品的购销来转嫁关联企业之间的费用，或 者是通过资产重组、托管经营等关联方交易方式进行盈余管理行为。 2.2.2 公允价值 王婷婷(2007)认为新企业会计准则的执行将会给上市公司的盈余管理行为带来较 大的影响，特别是公允价值计量属性的引入，更扩大了企业的管理当局和财务人员会计 处理的自由度。不过，随着以后不断对公允价值加以规范，该计量属性将发挥越来越大 的作用。李玉凤(2008)认为，尽管新的企业会计准则的实施在一定程度上缩小了公司进 行会计政策和会计估计的选择范围， 从而减少了上市公司对利润的盈余操纵行为。 但是， 由于新的企业会计准则引入了公允价值计量属性，进而更加注重会计信息的决策有用 性，因此，在这一方面又给上市公司进行盈余管理带来了较大的空间。黄亦农(2008)考 察了上市公司对公允价值计量属性的使用情况， 结果发现由于公允价值的变动从而使得 11 上市公司的损益和资本公积出现了大幅度的波动， 虽然会计报表中的公允价值信息符合 了相关性的会计信息要求，但是其可靠性却被大大的削弱了。 2.2.3 地方政府的“庇护” 陈晓、李静(2001)对我国上市公司利用地方政府支持(主要是税收优惠、税收返还 以及财政补贴)来提高上市公司的经营业绩的行为进行了详细的分析。他们的调查研究 结果显示， 1997-1999 年三年间实际的所得税率为 33的上市公司比例小于 5%， 然而实 际税率为 15，也就是说享受国家税率优惠的上市公司比例达到了 85%。另外，享受地 方政府财政补贴的上市公司从 1997 年的 20%上升到了 1999 年的 54%。如果我们剔除这 些公司的财政补贴以及税收优惠对其经营业绩的影响，那么在 1999 年进行配发新股的 上市公司中有 65 家上市公司将会失去配股资格， 其总数约占 1999 年进行配发新股的上 市公司总数的 44。 2.2.4 盈余管理主要手段综述的小结 盈余管理的主要手段主要包括会计方法和非会计方法。具体内容可以分为三个方 面：第一是指上市公司利用会计手段，主要包括会计政策或者会计估计的变更。第二是 上市公司对相关经济业务进行规划，控制其交易时点进而实现盈余管理。第三主要是指 上市公司利用地方政策的“庇护”进行的盈余管理行为。 2.3 房地产行业盈余管理文献综述 目前，以房地产行业为研究对象的盈余管理实证研究不太多，一般情况下，都是对 如何制约房地产公司采取非法形式进行避税的研究。比如说，晋峰龙（2009）对房地产 公司的盈余管理行为进行实证研究就得出了我国房地产上市公司出于避税动机进行盈 余管理的结论。刘跃生、王小妮（2002）在房地产企业常见的偷税方式及检查对策 一文中阐述了房地产行业进行偷税、逃税的具体手段。 汤惠 （2007） 主要是对房地产行业利润调节的具体手段进行了研究， 研究结果显示： 房地产类公司主要是通过调减营业收入和调增营业成本进行盈余管理的。 张雁翎、刘昊（2007）对我国房地产行业的盈余管理行为进行了实证研究，在研究 过程中以修正的 jones 模型为基本，加入了一个新的变量预收账款，从而创立了以预 12 收账款作为被解释变量新模型。通过实证分析得出结论：房地产上市公司通过预收账款 进行微弱的正向的盈余管理行为。 吴敏（2007）以房地产行业为研究对象通过对比新旧会计准则，得出了以下结论： 原会计准则的相关规定给房地产行业留下了较大的盈余管理空间，因为在收入的确认、 辅助设施等开发成本的计量以及借款费用核算方面存在较大的不确定性， 从而使得房地 产上市公司披露的会计信息缺乏价值， 而新的会计准则的推行提高了会计信息的使用价 值，在一定程度上缩小了上市公司盈余管理的空间。 13 第三章 盈余管理及房地产行业的概述 3.1 盈余管理的相关概述 3.1.1 盈余管理的概念及其特征 1. 盈余管理的概念 1. 盈余管理的概念 盈余管理(earning management)是世界各国经济学界以及会计学界研究最为广泛 的课题之一，自 20 世纪 80 年代开始，西方理论界就开始致力于对盈余管理的研究。盈 余管理最早出现在 19 世纪，是从创造学会计逐渐演变过来的，最初是以利润平滑的形 式出现，后来则表现为秘密准备。 关于盈余管理的概念，会计学界存在着诸多不同意见，但总体来说，主要有以下三 个比较通用和流行的定义：第一，williamr scott(1997)在财务会计理论一书 中认为，盈余管理是指， “在公认会计原则允许的范围内，通过对会计政策的选择使经 营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为” ，是会计政策选择具有经济后果的一 种具体表现。从他对盈余管理的定义我们可以看出，他认为公司的财务人员只要具有自 由选择会计政策的空间，那么他们必然会选择使公司效益最大化的会计政策。由此我们 可以看出，他的观点是基于“经济收益观”提出来的。第二，美国著名会计学家 katherineschipper(1989)在盈余管理的评论中认为，盈余管理是“企业管理高 层为了获取某些私人利益（而并不是仅仅为了中立地处理经营活动） ，有目的地干预对 外财务报告过程的披露管理 。他的观点是基于信息观的，因此被称为“信息观”下 的盈余管理，但是值得我们注意的是，他对盈余管理的定义只是局限在财务报告对外的 处理过程中， 并没有包括比如说管理者影响或游说会计准则制定委员会进行会计准则的 制订或者修改活动。第三，paulmhealy 和 jamesmwahlen（1999）从会计准则 制定者的角度出发， 他们认为盈余管理是指管理当局运用职业判断编制财务报告和通过 规划交易以变更财务报告， 旨在误导那些以公司的经营业绩为基础的利益关系人的决策 行为或者是影响那些以会计报告数字为基础的契约的行为。他们是从“经济收益观”和 14 “信息观”两个角度解释了盈余管理的含义。 我国的会计学界从上世纪 90 年代才开始对盈余管理进行研究。国内许多会计学者 围绕以上的这三种观点，从不同的角度出发，形成了不同的新概念。当然对盈余管理的 定义也没有达到统一。孙铮、王跃堂(1999)认为，盈余管理是企业的管理当局利用会计 管理制度的弹性化，操纵会计数据的合法行为。陆建桥(2002)将盈余管理界定为“企业 的管理人员在会计准则允许的范围之内， 为了实现自身效用的最大化或者企业价值的最 大化作出的会计选择“，他的观点比较接近于 scott 对盈余管理的界定。吴文静(2008) 的观点与陆建桥有些相似，她也认为盈余管理是在符合相关会计法律法规、制度的大前 提下，即在会计准则允许的范围内，对现行的相关会计制度所存在的缺陷做到最大限度 地利用，已达到对盈利进行调节等目的。财政部财政科学研究所的吴江涛（2003）将盈 余管理定义为：企业的管理当局基于特定主体的利益，通过使用各种可控方法，对企业 的经营成果进行调节，以达到误导信息使用者的决策行为的目的。中山大学管理学院的 魏明海在盈余管理基本理论及其研究评述中提出：盈余管理是企业的管理当局为了 迷惑其他会计报表信息使用者对企业经营成果的理解， 或者影响那些基于会计数据的契 约的结果，在编报财务报告和“构造”交易事项以改变财务报告时做出判断和会计选择 的过程，即他认为从“信息观”的角度看待盈余管理更有意义。 综上所述，以上的定义均是从盈余管理的不同方面，侧重于不同的角度做出的，即 其对盈余管理的界定都只是抓住了盈余管理的一个方面， 因而不够全面。 之所以会如此， 是因为对盈余管理的一些本质性问题认识不够所致。综合来看，盈余管理的定义主要是 建立在两种理论基础之上的，即“经济收益观”和“信息观” 。赞成经济收益观的专家 学者认为，有一些会计相关信息（主要是财务数据）被故意扭曲了，经济收益之所以会 被扭曲为会计的报告收益，盈余管理是最为重要的原因。赞成信息观的专家学者们则认 为，盈余仅仅是许多作为投资决策和判断的信号中的一部分，而并不是全部内容。 2. 盈余管理的特征 2. 盈余管理的特征 从对盈余管理的界定中我们可以得到它的基本特征： （1）盈余管理的主体是企业的 管理当局。 （2）盈余管理是在企业会计准则及相关法律法规允许的范围内进行的，也就 是说盈余管理的客体主要是公认的会计原则、会计方法和会计估计。 （3）从一个足够长 的时间段来看（最长的也就是企业的整个生命周期） ，盈余管理并没有对企业的实际盈 利调增或者是调减， 它仅仅是对企业的实际盈利在不同会计期间的反应或者是分布进行 15 了调整。 （4）盈余管理的目的既明确但是又十分复杂。明确指的就是获取个人利益，在 这一点上是毋庸置疑的。所谓复杂，指的是盈余管理的利益表现形式。有的时候是直接 的经济利益，比如说公司的高管人员为了增加红利；但是有的时候又比较间接，像是晋 升职位或者是提高股价。 我们认为，盈余管理应该从经济收益观和信息观相结合的角度来考虑，即 paulmhealy 和 jamesmwahlen 的观点，这也是目前学术界相对主流的一种观点， 国内学者魏明海对盈余管理的的界定也于此类似。因此，本文在后续的写作过程中仍然 采用这一比较广义的定义。 3.1.2 盈余管理的主要手段 1. 利用关联交易进行盈余管理 1. 利用关联交易进行盈余管理 关联方交易是指关联方之间发生的转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。 根据我国企业会计准则规定,关联方交易的类型包括购买或者销售商品及以外的资产、 提供或者接受劳务、担保、租赁、代理、研究与开发项目的转移、关键管理人员薪酬等。 关联交易之所以会成为我国企业盈余管理的主要手段,有其特殊的社会背景。我国证券 市场中股权进行融资的制度、机制以及程序都比较混乱，因此而造成的我国上市公司在 进行制度的改造以及机制的转换时不完全， 这也是我国上市公司与其大股东之间进行不 公允的关联方交易的根本原因所在。 （1）商品的购销、提供或者是接受劳务 由于信息的不对称性， 公司的外部人员如果想了解到关联方之间销售商品或者是提 高劳务的真正目的几乎是不太可能的。并且企业通常情况下早在设计集团的组织架构、 进行内部业务分工时，就已经为日后进行关联方交易打好了基础，从而使得关联方交易 的目的更加隐蔽。比如说，关联方之间相互提供劳务从他们各自的生产经营活动过程来 看是不需要的，但是由于某种特殊的目的，关联方之间就会蓄意设计一些业务，使这项 劳务的提供变的有据可依， 同