深圳华南城运营模式研究.pdf

华南城案例研究华南城案例研究 产品策划中心 2 2 2 深圳华南城深圳华南城1 1 3 3华南城开发成绩及商业模式解读华南城开发成绩及商业模式解读 深圳华南城经营现状深圳华南城经营现状 i. ii. iii. 概况 主体工程简介 开发分期 i. ii. iii. iv. 项目总投资 项目租售收入 项目一期 项目二期 iv. v. vi. vii. 招商策略 推广策略 启动策略 关键要素总结 iv. v. vi. 开发历程 取地方式 盈利情况 iv. v 项目三期 项目配套 i. ii. iii. iv. v. 选址策略 产业选择 资源整合 政府扶持 创新模式 4 4 西安西安、河源河源、南昌南昌、南宁南宁 全国各地的华南城分析全国各地的华南城分析 3 深圳华南城分析深圳华南城分析 【基础资料基础资料】位于平湖物流基地位于平湖物流基地，总建筑面积总建筑面积260260万平方米万平方米，逐步发展成为立足逐步发展成为立足 深圳深圳、依托珠依托珠三角三角、辐射全国辐射全国、影响国际的超大规模综合商贸物流平台影响国际的超大规模综合商贸物流平台 区位区位：位于深圳龙岗区平湖物流园基地位于深圳龙岗区平湖物流园基地， 深圳市与东莞市的交界地深圳市与东莞市的交界地，奠定其采购与奠定其采购与 需求两大基础需求两大基础； 规模规模：占地占地1.51.5平方公里平方公里，总建筑面积总建筑面积 260260万平方米万平方米，总投资总投资100100亿亿。 经营范围经营范围：由纺织服装由纺织服装、皮具皮革皮具皮革、电电 子子、印刷纸品包装印刷纸品包装、五金化工塑料五个专五金化工塑料五个专 业交易中心组成业交易中心组成； 运营时间运营时间：华南城一期建筑面积约南城一期建筑面积约5050万万 平方米平方米，20042004年年1212月陆续投入运营月陆续投入运营。 香港五香港五大财团倾力打大财团倾力打造造：香港佳宁娜集 团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、 力嘉国际集团及京晖国际五家公司携手创 办。他们皆为深圳市的政协委员政协委员，相关行 业的资深工业家资深工业家，拥有广泛的行业网络； 4 概况概况 概况概况 【功能构成功能构成】华南城是集居住华南城是集居住、休闲休闲、商务商务、物流物流、商业于一体的现代综合商商业于一体的现代综合商 贸物流平台贸物流平台 功能功能 居住 商业 商务 物流 辅料辅料交易中交易中 子工子工业原材业原材 心心 店店 主体工程简主体工程简介介 五大交易中心是华南城的发展主体五大交易中心是华南城的发展主体，对整个商贸物流城的集成化影响最大对整个商贸物流城的集成化影响最大，其发其发 展结构如下展结构如下 1 1、华南城国际纺织服装及面辅料交易中心华南城国际纺织服装及面辅料交易中心 总建筑面积：约43万平方米 展示位：约7400个 首期建成开业面积：约10万平方米 主要经营：纺织原料、辅料、面料，家纺面料， 皮草，各类服装成品及床上用品等 2 2、华南城国际电子原材料及成品交易中心华南城国际电子原材料及成品交易中心 总建筑面积：约22万平方米 首期建成开业面积：约4万平方米 主要经营：电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材 料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品等。 3 3、华南城国际印刷纸品包装交易中心华南城国际印刷纸品包装交易中心 总建筑面积：约37万平方米 首期建成开业面积：约5万平方米 主要经营：各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设 备、配件、印刷包装成品等。 五金化五金化工塑工塑 料料交易中心交易中心 4 4、华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心 总建筑面积：约48万平方米 展示位：约9300个 首期建成开业面积：约10万平方米 主要经营：合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五 金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等 5 5、华南城国际五金化工塑料交易中心华南城国际五金化工塑料交易中心 总建筑面积：约37万平方米 首期建成开业面积：约8万平方米 主要经营：五金工具、机械设备、模具磨料类，五 金饰品、配件类，化工类、塑料类等 皮革皮具原皮革皮具原 辅料交易中辅料交易中 心心 印刷纸品包印刷纸品包 装交易中心装交易中心 华南西苑华南西苑 纺织服装原纺织服装原 华华丽城酒丽城酒 料交易中心料交易中心 会展中心会展中心 办公大办公大 楼楼 仓仓 储储 区区 7 2003年11月动工，2004年12月，首批商 家进驻 50万平方米 3200个交易展示位、两幢三星级酒店、一 座美食广场、两幢商务办公楼的建筑，其 余配套建设陆续投入使用。 从正式开工到一期50万平方米五大市场试 运营，华南城实现五大交易中心总体入驻 率超95%，一个现代化的综合商贸新城出 现在人们面前。 时间时间 规模规模 产品产品 效果效果 开发分开发分期期 共分共分2 2期开发期开发，一期启动一期启动5050万建面万建面，主要为五大专业市场及配套商务设施主要为五大专业市场及配套商务设施； 一期一期 1 1 皮革皮具 1 服装纺织 五金化工 数码广场 1 印刷制品 1 1 8 二期二期 2007年7月动工，2009年，投入运营 210万平方米 1号交易广场、2号交易广场、环球物流中心 （商务办公楼）、政府办公区、保税仓储区、 生活服务区和停车区 同时，华南城以更加惊人的速度在全国四处 开花，短短数月间，广西南宁华南城、广东 河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华 南城就相继大规模开工，得到各地各级政府 的高度重视。 时间时间 规模规模 产品产品 效果效果 二期主要增建二期主要增建两大交易广场两大交易广场 ，并升级和完善商业并升级和完善商业、商务和居住等功能商务和居住等功能 1 皮革皮具 数码广场 印刷制品 1 1 五金化工 2 1 服装纺织 2 阶段阶段 配套配套 跟进跟进 扬帆起航扬帆起航 2003 整体整体 规划规划 12月6日，一期 建成，首批商家 正式进驻华南城, 总体入驻率超95% 华南西苑 开工 华南西 苑开盘 均价 50005000元元/ / m2m2 200420052006200720082009 2010 周边周边 住宅住宅 价格价格 11.20华南城开 工奠基； 由香港五家企业 投资60亿元打造 五大交易 展示中心、 三星酒店、 美食广场、 商务办公楼 一期50万m2正式 试营业，获得五亿 美元的融资； 7月7日，二期全面 动工，建面超过170 万m2 快速发展快速发展培育过程培育过程角色确立角色确立四处开发四处开发 二期在主板上市， 获得30多亿元的 融资； 二期规模扩大， 更向高端生产服 务业延伸，成为 辐射整个华南及 东南亚地区的 “世界工业原料 及商品展示交易 中心”； 启动深圳二期二批 建设； 启动广西南宁华南 城、广东河源华南 城、陕西西安华南 城和江西南昌华南 城相继大规模开工 shopping mall 在建； 兰桂坊酒吧街投 入使用； 各种餐饮、银行 陆续进驻； 2011年五星级酒 店开建； 华丽城酒 店开业 啤酒广场 营业 2003以前均价均价 20002000元元/ m2/ m2 2007年均价均价 85008500- -90009000元元/ / m2m2（茗萃园茗萃园） 华南西苑 入住 目前华南 西苑均价 7000-8000 元/ m2 2009年均价均价 1500015000- -2000020000元元 / m2/ m2（御峰御峰园园） 2010年均价均价 2000020000- - 2500025000元元/ / m2m2（合正合正 中央原著中央原著） 9 开发历开发历程程 华南城用华南城用380380天创造了天创造了 “华南城速度华南城速度”，用短短七年的时间打造成为蜚声海外用短短七年的时间打造成为蜚声海外， 名动珠三角的国际工业原料城名动珠三角的国际工业原料城，并且并且“华南城模式华南城模式”在全国在全国四处开花四处开花 10 取地方取地方式式 以物流工业用地以物流工业用地价格取得土地价格取得土地，并与政府约定并与政府约定30%30%物业销售物业销售，70%70%物业租赁物业租赁， 以保证政府以保证政府、企业和商户的利益企业和商户的利益 酒店、办公、公寓等配套只租不售； 公寓等。实际操作中，另外的70%类物业出 售使用权。 目前周边土地已上涨约3-4倍 其中可出售的30%，仅限于商业物业，其余 可建总楼面：260万平方米 保留的70%包括商业物业、酒店、办公楼、 取地方式：以物流工业用地取地， 产权为50年。 取地基础信息 取地时间：2002年 取地总价： 3亿元 取地条件 与政府约定三七模式与政府约定三七模式： 即，全部物业中，出售30%，保留70%。 营利情营利情况况 华南城主华南城主要盈利点在于物业销售要盈利点在于物业销售。截至截至20112011年年3 3月月，年度总收入较去年上涨年度总收入较去年上涨4242 % %，增长迅速增长迅速 亿港元增加16.8%至约15.53亿港元。每股基本盈利 为25.95港仙，董事会建议每股派息2.5港仙。 业绩报告表示，深圳华南城在报告期内表现出色， 共就交易中心商铺约9.4万平方米订立销售合同及意 向书，其中约8.56万平方米已签订合同，并已算入 年度收益表。交易中心商铺的平均售价约为每平方 米16750港元，较去年上升11.7%。 11 华南城 盈利点 物流和配 套服务 物业 经营 前期，通过销售一部分物业，快速回收投资。 物业 租赁 华南城营利构华南城营利构成成 物业 销售 华南城营利情况华南城营利情况 华南城6月28日晚间公告，集团截至2011年3月31日 止年度总收入由去年约15.7亿港元增加42.3%至约 22.34亿港元。母公司拥有人应占溢利按年由约13.3 3 深圳华南城经营现状深圳华南城经营现状 20 华南城项目总投资华南城项目总投资 项目总占地1.6平方公里,拿地成本3亿元(一亩地13万元).总投资100 亿元。但由于地形复杂，山包沟壑较多，土地整理费用不菲。 20 华南城项目租售收入华南城项目租售收入 销售员说辞：09年、10年销售收入为17-18亿。租金收入为每年1亿左右。 预期每年递增中。 20 华南城项目一期华南城项目一期 一期共分四大块，以纺织、皮革、电子、印刷四大原材料的三层商铺为主。 商铺面积划分：70-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。 好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年递增约10%-15% 2010年整个市场的贸易额800亿（销售员说辞） 印 刷 五 金 20 华南城项目二期华南城项目二期 1号馆33万平方、2号馆38万平方；销售价格13000/平方。均为地上六层，地下二层。 负二层为停车场，负一层营业。目前入住率为30%-40%。 1号馆划分有奥特莱斯店香港企业/台湾企业/三个主题。 20 华南城项目三期华南城项目三期 三期五号馆30万平方是电子交易大厅在建、在售。售价24000-25000。 投资客户为主。占80%。自用客户占20%。 3号馆16万平方、4号馆30万平方目前未建。 三期三期5号馆号馆 三号馆四号馆 在建三期五号馆 20 华南城项目配套华南城项目配套 2个四星级酒店已经投入运营, 规划中还有两栋地超高层五星酒店. 酒店、公寓、办公、住宅、商业等多业态并存 华南西苑项目占地39992平方米，总建 面161341.25平方米，户型以1房38m2、2 房73m2、3房111m2为主， 07年入市，08 年交房。当时售价5000元左右，没有产 权，只有50年的使用权。 底层租金5060元/平方/月 高层租金70-80元/平方/月 写字楼写字楼 住宅住宅 20 华南城开发成绩及商业模式解读华南城开发成绩及商业模式解读 21 华南城控股有限公司已将华南城控股有限公司已将深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略 位置的地区位置的地区 包括包括 江西省南昌市江西省南昌市（南昌南昌华南城华南城）、）、广西壮族自治区南宁市广西壮族自治区南宁市（南宁华南城南宁华南城） 及西安及西安（西安华南城西安华南城） 、广东河源广东河源（河源华南城河源华南城） 南南 昌昌 广广 东东 南南 宁宁 西安西安华南华南城城 西西 安安 南昌南昌华南华南城城 河源河源华南华南城城 深圳深圳华南城华南城 南宁南宁华南华南城城 届时，华南城将成为中国 乃至全球独一无二、拥有 建筑面积超过超过33763376万万m2 m2 。 22 全国华南城总体发展概况全国华南城总体发展概况 华南城目前在国内拥有华南城目前在国内拥有5 5大基地大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过未来全部建成后总建筑面积将超过33763376万万 m2 m2 ，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心。 深圳华南城260260万万m m2 2 南宁华南城488488万万m2m2 河源华南城300300万万m2m2 南昌华南城428428万万m m2 西安华南城18001800万万m m2 到2011年6月，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑 面积131万平方米，其中会展中心已与2010年10月投入使 用，作为“2010中国东盟轻工产品展览会” ，江南华 府一期建设已经完成，商贸预计2012年上半年投入运营。 总投资80亿元，已列入省重大建设工程项目。截至目前， 该项目市政道路与水系工程正在进行土地平整。一期目前在 售住宅售价5300。商贸市场预计将于2012年5月投入运营。 总面积约1800万平方米，在落实规划及前期准备工作， 预计2012年6月份一期投入运营。 商业未建，别墅先行。规划第一期及部分第二期建设约22.3 万平方米别墅单位，并已完成约8万平方米的建筑面积。 新落成的别墅单位已于2011年1月中开售，约5.02万平方米 已订立销售合同，每平方米的售价约为8391元； 南宁华南城 南昌华南城 西安华南城 河源华南城 23 一期即将投入一期即将投入 使用使用 1 1、2 2号交易广号交易广 场正在招商场正在招商 住宅住宅正在销售正在销售 一期五金机电项一期五金机电项 目正在销售目正在销售 住宅项目已开盘住宅项目已开盘 全国华南城总体发展概况全国华南城总体发展概况 【外地项目开发情况外地项目开发情况】外外地四家华南城中地四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用目前南宁华南城已投入使用，河源河源 和西安华南城项目陆续建成销售和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段南昌还在前期建设阶段 24 华南城华南城 的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此因此，以下主要以深以下主要以深 圳圳 华南城为研究对象华南城为研究对象，分析华南城的成功经验分析华南城的成功经验。 铁路铁路 京九、广九线穿基地而过； 平湖铁路货运编组平湖铁路货运编组 站位于基地中心； 日编组8000车次； 原有16股道，未来规划为18股； 平湖编组站将升级扩容改造成华南地区最 大的铁路编组站，运输能力成倍提高； 高速高速 水官、清平、南坪、机荷高速、莞深、广 深等十几条高速公路在华南城周围纵横交 错； 机场机场 香港国际机场1个小时； 宝安国际机场20分钟； 港口码头港口码头 葵涌码头：从华南城可直接到世界集装箱 吐吞量第一的葵涌码头； 盐田港：15分钟可到世界集装箱吐吞量第 四的盐田港； 25 【选址策略选址策略】交通因素交通因素：以平湖铁路货运编组站为中心以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交形成四通八达的立体交 通网络通网络，辐射范围广泛辐射范围广泛，货物运输可至全世界货物运输可至全世界 15km 位于深圳龙岗区平湖物流平湖物流 园基地园基地，深圳市与东莞市深圳市与东莞市 的交界地的交界地 东莞市东莞市素有“制造业名城制造业名城” 之称 ，大量的工业原料需 求为华南城的发展奠定了 充实的基础。 平湖平湖紧邻龙岗大工业区， 150公里第一覆盖区有几十几十 万家万家制造工厂;300公里的 第二覆盖区囊括了珠三角 90%90%以上的制造业，这是 原材料就近采购的两个临 界点。 26 【选址策略选址策略】产业因素产业因素：与全世界制与全世界制造业发达的珠三角广阔腹地相连造业发达的珠三角广阔腹地相连，150150公里公里 半径范围内聚集了数十万间工厂及企业半径范围内聚集了数十万间工厂及企业，具备强劲的原材料需求具备强劲的原材料需求与供给保障与供给保障 纺织服装原料纺织服装原料 由于珠三角纺织服装 原材料供给市场有限 ，导致企业的原材料 都从外省市购买从外省市购买，珠 三角的纺织企业原料原料 成本更高成本更高，企业生产 过程中的创造利润环 节更少 皮革皮具原料皮革皮具原料 珠三角汇聚了30000 多家皮革皮具企业， 形成年需需450450亿亿皮革皮 具原材料市场，仅华 南城1小时经济圈内， 三大皮革基地深圳、 东莞、惠州，每年就 有300300亿亿皮革原材料和 设备需求。 五金化工塑料五金化工塑料 珠三角是国内五金化 工塑料企业最大的聚最大的聚 集地之一集地之一 ，存在着每 年200200亿亿以上，且以 10%10%的速度递增的需 求市场。目前已在广 东投产的外商投资和 来料加工企业超过 80,00080,000家 印刷纸品包装印刷纸品包装 印刷、纸品、包装行 业需求市场需求市场平均每年 以1818的速度递增， 纸张一直供不应求。 珠三角是中国印刷业珠三角是中国印刷业 发展最快的区域发展最快的区域，目 前广东全省印刷企业 超过2 2万家万家，居全国第 一位。 电子工业原料电子工业原料 由于珠三角现有的物珠三角现有的物 流供应相对有限流供应相对有限，导 致总产值2300亿元的 珠三角电子工业，其其8 8 成以上的原料都是成以上的原料都是从从 珠三角以外的地方采珠三角以外的地方采 购的购的 珠三角聚集了大量制造企业，他们既是产品制造商，也是原料提供商 ，但珠三角没有统一的原材料市场， 且采购分散采购分散、产业链条不完产业链条不完整整、没有大规模配套没有大规模配套等，而分散采购周期长、库存大、成本高。 现在珠三角的当地企业往往直接从国内厂家购入原料当地企业往往直接从国内厂家购入原料，但这些厂家是分散于国内各但这些厂家是分散于国内各个城市个城市的，既无价格优 势又不便于质量的比较，无疑增加了企业的采购成本。 27 【产业选择产业选择】珠三角对如下五种原材料需求旺盛珠三角对如下五种原材料需求旺盛。但供给分散但供给分散，缺乏完善原材料缺乏完善原材料 供应链供应链，增加了企业的采购成本增加了企业的采购成本 28 佳宁娜集团佳宁娜集团 经营范围经营范围：达成集团 的全资附属公司，主要 从事酒楼酒店从事酒楼酒店、食品制食品制 造造、成衣成衣、零售零售及中国 内地房地产内地房地产开发业务。 董事董事长背景长背景：马介璋马介璋， 全国政协委员全国政协委员 、深圳市 侨商国际联合会会长会长等 多项荣誉，制衣商起家制衣商起家， 全世界设有服装生产基全世界设有服装生产基 地地，组成以生产牛仔裤组成以生产牛仔裤 为主兼营布匹为主兼营布匹、拉链拉链、 纽扣等副料的香港达成纽扣等副料的香港达成 集团集团 民生集团民生集团 经营范围经营范围：香港首家 上市珍珠企业，从事采 购、加工、镶嵌、买卖 及批发分销珍珠及珍珠珍珠及珍珠 首饰首饰产品产品业务 董事长董事长背背景景：郑松兴郑松兴， 深圳市政协委员深圳市政协委员 ，深圳深圳 市物流与采购联合会会市物流与采购联合会会 长长 。 建业五金塑建业五金塑胶厂胶厂 有限公司有限公司 经营范围经营范围：主主要经营要经营 厨具及塑胶家庭用品系厨具及塑胶家庭用品系 列列，拥有建乐士品牌。 董事长董事长背景背景：孙启烈孙启烈， 五金加工厂起家五金加工厂起家，宁波宁波 市政协常务委员市政协常务委员，香港 工业工业总会总会副主席 ，香港 塑胶业厂商塑胶业厂商会会主席 力嘉国际集团力嘉国际集团 经营范围经营范围：是一间以 生产优质纸制产品纸制产品、彩彩 印产品为主要业务印产品为主要业务的国 际性集团公司 董事长背董事长背景景：马伟武马伟武， 中国包装包装联合会联合会副会长 ， 香港瓦通纸业厂商会纸业厂商会主 席 ，广东省印刷复制业印刷复制业 协会协会副会长 ，深圳市政政 协委员协委员 金晖国际金晖国际 董事长背景董事长背景：梁梁满林满林， 从事服装加工生产服装加工生产起家， 现工厂遍布世界各地， 成为香港四大丝绸制造香港四大丝绸制造 商商之一。深圳市政协委政协委 员员、深圳市纺织行业纺织行业协 会副会长、深圳市服装服装 行业行业协会副会长、深圳 市皮革行业皮革行业协会副会长、 深圳市电子商会电子商会副会长、 广东省塑料工业塑料工业协会副 会长 【资源整合资源整合】企业结构企业结构：自身由香港五大实力制造商构成自身由香港五大实力制造商构成，具备雄厚的资金实力具备雄厚的资金实力、 广泛的产业资源广泛的产业资源，及丰富的市场开发运作经验及丰富的市场开发运作经验 华南城五位主要创建投资者 皆为香港资深工业家，在香 港和国际市场上拥有较广泛 的人脉关系网络 华南城一期开业前，现任特 首、时任香港特区政府财政 司司长曾荫权，以及四十多 个国家的驻港总领事和商务 代表机构都曾亲自莅临华南 城参观考察。 一期开业后，众多香港和东 南亚商会团体开始到华南城 寻找商机和进行采购。 充分利用香充分利用香港资源港资源 2007年7月，一期开业仅两 年半时间，二期建设才刚开 始，华南城就以可转换债券 形式成功引进1.25亿美元。 2009年9月，华南城纺织服 装、皮革皮具二期首批商家 刚刚进驻，华南城又在香港 联交所主板成功上市，集资 近30亿港元。为深圳华南城 其余三大交易中心的二期建 设和内地华南城项目的建设， 提供了更多低成本资金。 【资源整合资源整合】社会资源社会资源：充分发挥五大集团的充分发挥五大集团的关系网关系网，整合国内外资源整合国内外资源 充分利用国际资本充分利用国际资本 华南城注重同各行业协会、 金融机构、中介组织、新闻 媒体、研究机构及相关专家 学者的合作。 为国家、省、市及香港相关 行业协会组织提供免费办公 条件和工作人员工资补贴。 赞助各行业在华南城举办各 类活动 以最优惠的条件引进国家级 产品检验检测机构、研发设 计机构和财会、法律、税务、 策划、媒体等中介服务机构。 充分利充分利用用内地资源内地资源 29 20032006年深圳重大建重大建设项目设项目 20032006年深圳首批重首批重点物流项目点物流项目 深圳首批绿色通道项目 深圳首个旅游局挂牌的旅游重点项目 30 【政府扶持政府扶持】连续连续4 4年成为深圳市重点年成为深圳市重点建设项目建设项目，从取地到运营过程中得到政府从取地到运营过程中得到政府 各相关部门的大力支持各相关部门的大力支持 政府对华南城的高度重视政府对华南城的高度重视 31 征地拆迁基础设施行政支持税费优惠 对区政府直属物流管 理机构进行改革，设置平 湖街道物流办，调动街道 办参与园区建设的积极性。 以专人服务的形式推 进重点项目的选址和用地 手续办理。 通过组织专家评审， 解决历史遗留问题，理顺 了国土部门-街道（社区） -物流办-企业的关系，形 成四方共赢的良好局面。 建立基地联席会议制 度，完善园区基础设施后 续管理办法。 成立拆迁工作领导小 组，协调解决道路的征地 拆迁和补偿等问题。 开设机荷高速华南城 出入口。 原长途汽车客运站改 造现代化客运枢纽站。 规划建设大型中长途 客运站。 增加数十条巴士路线 华南城享受政府在工 商、税务、重点物流项目 等方面的优惠政策。 水、电费按政府规定 的平湖镇物流园区最低标 准收费。 事业单位进驻海 关、工商、税务、金融 （各家银行及中国银行华 南城理财中心）、检测中 心（国际检测中心等）、 人才交流中心、深圳市龙 岗区鞋业（皮革）商会等 相继在华南城设立办公室 或分所。 政府机构进驻平 湖派出所华南城警务室， 华南城消防指挥中心，龙 岗区平湖街道综合行政执 法华南城工作室。 【政府扶持政府扶持】政府对华南城的支持表现在如下四个方面政府对华南城的支持表现在如下四个方面，其中交通道路改善和引其中交通道路改善和引 进政府相关部门对园区建设起到极大作用进政府相关部门对园区建设起到极大作用 【创新创新模式模式】 “集成服务集成服务模式模式”：通过综合物流商贸园区通过综合物流商贸园区、会展经济和电子商会展经济和电子商 务务，实现一站采购和一站式物流配送服务实现一站采购和一站式物流配送服务，降低了企业采购成本和交易成本降低了企业采购成本和交易成本 制制 造业造业 集集 成服成服 务务 模式模式 综合物流商贸园区综合物流商贸园区 在工业原料交易做大做强的 基础上。 根据市场需求，向产业供应 链上下游延伸，整合产品设 计、质量鉴定、策划推广、 国际贸易服务、金融财会、 税务、法律服务等供应链的 各个环节。 全面满足供应商和采购商的 各种需求，从而有效降低了 企业成本。 32 会展经济会展经济“展会展会市场市场” 是一种创新“展会市场” 的展贸模式。 依托其自建的软、硬件平 台，将固定的展示交易中 心与定期的展览紧密结合。 依托现有市场，为参展商、 采购商提供展前、展中、 展后全方位服务，最大限 度降低参展商和采购商的 交易成本。 电子商务电子商务“实体实体+ +网络网络” 依托华南城的实体市场资 源，通过整合互联网营销 渠道，集中为企业提供网 上贸易和品牌推广服务。 为每家商户量身订做自己 的电子商务交易网站。 实现网上网下商机、“有 形市场与无形市场”的互 动结合。相当于在网上再 造一个华南城。 33 【创新创新模式模式】 “集成服务集成服务支撑体系支撑体系”：提供完善的金融提供完善的金融、行政支持行政支持，建立线上建立线上 线下交易平台线下交易平台，降低仓储物流成本降低仓储物流成本 1 建立顺畅建立顺畅的交易渠道的交易渠道 方式方式：通过会展、 供需见面会等形式 为供需双方牵线; 搭建信息平台，为 准确、全面的信息 服务； 效果效果：商家快速找 到客户；客户快速 找到商品和服务。 5 打造电子交易平台打造电子交易平台 方式方式：打造电子 交易平台，引导 并促进线上交易。 效果效果：实现网上 网下商机、“有 形市场与无形市 场”的互动结合， 扩大营销渠道。 2 建立低建立低成本成本、便捷便捷 的仓储物的仓储物流系统流系统 方式方式：通过合作 与联盟的方式， 建立低成本、便 捷的仓储物流系 供需双方提供及时、统。 效果效果：做到商品 不仅来得快，而 且去得快。 3 疏通政府关系疏通政府关系 方式方式：疏通政府 关系，推动政府 为商家提供便捷 的工商、税务、 海关、商检等服 务和优惠的经商 政策。 效果效果：创设良好 的政策环境，吸 引商户入驻。 4 健全金融服务体系健全金融服务体系 方式方式：通过建立、 健全信用保证和 金融服务体系。 引进工商、农业、 中国银行。 开发商提供抵押 担保和小额贷款。 效果效果：保障交易 顺畅进行，防范 信用风险。 34 交易 展览展示 检测电子商务 仓储 配送货运 金融结算 人才培训 信息化服务 生产服务功能生产服务功能 生活服务功能生活服务功能 【创新模式创新模式】功能构成功能构成：集合生产和生活服集合生产和生活服务功能务功能，是一座现代化的城中之城是一座现代化的城中之城 综合商贸物流新城集合两大服务综合商贸物流新城集合两大服务 购物 居住 餐饮 娱乐 休闲 旅游 35 【招商策略招商策略】招商渠道招商渠道：与展会公司与展会公司、行业协会行业协会、运营管运营管理公司等机构合作理公司等机构合作，采采 用相应的招商模式用相应的招商模式 运营管理公司运营管理公司 运营管理公司负责运营管理公司负责招招商商、 运营运营，双方利益双方利益分配分配（如如 简爱家居简爱家居） 具体方式：开发商将某一 区域整体出租给承租方， 采取保底租金及弹性抽成 的方式 行业协会行业协会 借助行业协会的商户资源来招借助行业协会的商户资源来招 商商、销售销售，采用分销模式采用分销模式 开发商将某一区域以较低价格 整体卖给行业协会，协会利用 其自身商家资源进行招商，多 赚的售价由协会获得 展会公司展会公司 借展会公司的借展会公司的参展方和采购方参展方和采购方 资源造势资源造势、招商招商 ( (如深圳品牌内衣展承包内衣如深圳品牌内衣展承包内衣 馆馆) ) 前期，开发商免费提供场地 办展,通过展会造势宣传，便 于招商 展会公司负责召集参展商家 和采购方，向参展方收取费 用 后期开发商收取租场费用， 例如15天20万 36 【招商策略招商策略】招商方式招商方式：以培育市场为主旨以培育市场为主旨，少售多留少售多留。实行开发商与业主实行开发商与业主共担共担 风险制风险制，有利于增强商家信心有利于增强商家信心，控制业态控制业态，保证经营保证经营 “3+73+7”捆绑模式捆绑模式 四大招商模式四大招商模式 1 1、纯收租金纯收租金：适用于经营性散铺. 2、联营扣点联营扣点，收取保底租金收取保底租金。适用于统一收钱， 且铺位面积在1000平米以上。保底租金为：30元/ 平米/月 3.先收取保底租金先收取保底租金，半年后采用联营扣点的方式半年后采用联营扣点的方式 4、统一外包招商统一外包招商，给招商方提成（家具建材馆） 两大销售模式两大销售模式 1 1、30%30%商铺出售产权返租商铺出售产权返租：仅商铺出售产权（ 50年），开发商与商户签3年返租合同但强制返 租6年。头三年按每年8%的回报率一次性付给商 户（或抵扣商铺售价），后三年每年按9.2%的 回报率一年一年支付给商户。（上述比例为第 二期，第一期返租回报率为7%） 2 2、70%70%出售使用权出售使用权：剩余70%商铺和其他物业 如公寓、写字楼等出售使用权 （50年） “筑巢引凤筑巢引凤、放水养鱼放水养鱼、实现共赢实现共赢”是华南城的经营信条是华南城的经营信条，具体体现在具体体现在：严格控制销严格控制销 售比例售比例，确保项目经营确保项目经营；给于经营商户切实的优惠给于经营商户切实的优惠，统一实行两年的免租期统一实行两年的免租期 37 【招商策略招商策略】招商优惠盘点招商优惠盘点：通过五大优惠方式加大招商力度通过五大优惠方式加大招商力度，快速实现租售目快速实现租售目 标标，制造热销局势制造热销局势 一期开业头两年，所有进驻商家 免租两年。二期首批商家享受同 样优惠。 免租免租 补贴补贴 广告广告 活动活动 一期开业初期，统一租下周边大 片住宅，增加统一物业管理后， 低价转租给进驻商家。 对进驻商家增加的市场推广人员 给予一定的工资补贴。 每年投入一亿元广告费用，进行 全球推介。 与深圳报业集团、南方都市报 及新浪、搜狐等主流和新兴媒体 建立长期合作关系。 出资在华南城内举办各类展览交 易会、采购大会、商品发布会； 组织华南城商户参加国内外各类 展销活动和相关协会活动。 华南城内设立采购中心的国际商 家，年采购额达到2亿元，可给予 3年全部免租。 奖励奖励 费用费用水、电费一律按工业用途标准收 取，固话费用比市场价低10等。 一期开业初期，公交路线未开通 时，华南城自己出资租车为商家 开通到市内和各口岸、机场及各 大工业区的免费交通。 交通交通 【推广策略推广策略】展会营销展会营销：通过展会宣传造势通过展会宣传造势，推推动市场的持续活跃动市场的持续活跃，形成自身造形成自身造 血系统血系统 开发商免费免费提供场地办展，同时负责外围广告及物料准备；开发商不收 取费用，但要求展会公司必须招满商户来参展（必要时可免费提供展位） 宣传造势宣传造势 促进招商促进招商 商贸平台商贸平台 引爆商机引爆商机 适用于成熟、有知名度的展会(工博会、品牌内衣展) 华南城在启动期及现阶段均举办大量 行业展会，成功宣传造势，引爆商机 38 ，以形成火爆之势火爆之势用以宣传造势宣传造势 展会公司负责召集参展商家和采购商，并向参展方收取费用 适用于小型、培育期的展会 展会展会 开发商作为场地出租方参与展会举办，收取收取租场费用；由展会公司负责 招展招商，所得收益由开发商及展会公司协商分成 39 【推广策略推广策略】工博会工博会：是各类展会中是各类展会中，规模和规模和影响力较大的展会影响力较大的展会，至今已举办四至今已举办四 届届 国际工业博览会国际工业博览会 以“原料采购、成品交易、技术交流、合作共赢”为主题，每年春秋两季，与广交会同期举办。 参参 展展 中国国际工业设计中国国际工业设计 行行 业业 展展 会会 职职 能能 产品产品 推介推介 供需供需 洽谈洽谈 宣传宣传 推广推广 爆破式品牌推广活动爆破式品牌推广活动 近亿元近亿元的推介费用，除了 常规的报纸、期刊、电视、 路牌、网络等媒体媒体，还时 常举办展示会展示会、研讨会研讨会、 推介会推介会、商业论坛商业论坛等同时 还组织专门的港澳和海外海外 和行业协会建立和行业协会建立良好关系良好关系 吸引行行业协业协会进驻会进驻华南城。 国家、广东省和深圳市的15 家行业协会和两家专业杂志 社、国家级纺织检测中心同 时进驻华南城 投资人充分利用投资人充分利用行业关系行业关系 投资人利用深厚的行业关行业关 系和港澳人脉资源系和港澳人脉资源内部宣 传华南城 推介推介活动 40 【推广策略推广策略】品牌营造品牌营造：从品牌内涵从品牌内涵、品牌塑造到品牌推广等一系列过程中品牌塑造到品牌推广等一系列过程中，华华 南城投入巨大的人力物力南城投入巨大的人力物力，推广过亿推广过亿，达成大品牌造就大商机的成果达成大品牌造就大商机的成果 kpikpi 体体 系系 平台平台，降低时间和费用成本降低时间和费用成本。成功打造服成功打造服务生产和生活的城中之城务生产和生活的城中之城 4.4.具有竞争力的运营模式具有竞争力的运营模式集成商贸物流模式集成商贸物流模式，实现实现“市市”的有形化和的有形化和“场场”的虚拟的虚拟 化化，无缝对接供应商与采购商的各种需求无缝对接供应商与采购商的各种需求，为入驻商户创造大量商机为入驻商户创造大量商机，构建良性循环的构建良性循环的 交易系统交易系统 5.5.强势的行业资源整合强势的行业资源整合五大股东均是香港及国内闻名的大型制造业厂商五大股东均是香港及国内闻名的大型制造业厂商，都具备丰都具备丰 富的市场运营经验和相关产业客户资源富的市场运营经验和相关产业客户资源 6.6.品牌造势品牌造势国内外媒体推介国内外媒体推介，各各类展会活动及关系网营销使华南城在较短时间内迅类展会活动及关系网营销使华南城在较短时间内迅 速提升知名度和影响力速提升知名度和影响力，建立国际形象建立国际形象 【成功关键要素成功关键要素总结总结】 1.1.珠三角产业聚集地珠三角产业聚集地珠三角珠三角众多产业集聚众多产业集聚，为华南城提供了坚实的行业基础为华南城提供了坚实的行业基础 2.2.交通辐射面广交通辐射面广华南城以平湖铁路货运编组站为中心华南城以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交形成四通八达的立体交 通网络通网络，辐射范围广泛辐射范围广泛，货物运输可至全世界货物运输可至全世界 3.3.业态复合多元业态复合多元五大主营品类五大主营品类既互相独立又互为补充既互相独立又互为补充，为采购商提供一站式供货为采购商提供一站式供货 3 全国各地的华南城分析全国各地的华南城分析 西安西安、河源河源、南昌南昌、南宁南宁 12 西安华南城分析西安华南城分析 西安华南城西安华南城 新筑新城新筑新城 公路码头公路码头 体育运动中体育运动中 心心 职业技术培职业技术培 综合保税区综合保税区 西北医药物西北医药物 流中心流中心 通讯物流产业园通讯物流产业园 大明宫仓储物流大明宫仓储物流 基地基地 新加坡讯通集团西安基新加坡讯通集团西安基 地地 西北图书物西北图书物 流城流城 训学院训学院 铁路集装箱铁路集装箱 中心站中心站 cbdcbd 【选址条件选址条件】位于西安市东北部位于西安市东北部，国际港国际港务区内务区内，周边交通便利周边交通便利，项目内部规划项目内部规划 2 2条地铁线穿过条地铁线穿过 西安市东北部，国际港务区园内，是港务区最大的一 个项目，在港务区的西南角，规划面积10平方公里， 是港务区的四分之一。 区位区位 路路 108108国道国道 西安西安- -郑州郑州高速高速 公路公路 310310国道国道 312312国道国道 钟楼钟楼 西安经城高速西安经城高速 西安兰州西安兰州 高速高速 西安西安- -成都高速成都高速 三环高三环高 速速 西安咸阳国际机场西安咸阳国际机场 312312国道国道 绕城高速绕城高速 交通交通 西安西安- -包头高速公包头高速公 东衔港务大道、南接北三环路、西邻灞河、北抵潘骞 路，便利的交通，公交九公司将落户于此，地铁1号 线、3号线也将从中穿过。 13 西安西安- -北京北京 高速公路高速公路 西安华南城西安华南城 秦始皇兵马秦始皇兵马 俑俑 14 项目全部建成后，可容纳入驻商户10万户 实现营业额1500亿元至2000亿元 税收50亿元以上 可提供创业机会10万个 直接就业岗位40万个，间接就业岗位100万个 工工 程程 指指 标标 效效 益益 预预 估估 【项目指标项目指标】建成后将成为中国西部经营规模最大建成后将成为中国西部经营规模最大，经营商品种类最多经营商品种类最多，服务功服务功 能最全的工业原辅料能最全的工业原辅料、商品集散中心和综合性物流中心商品集散中心和综合性物流中心 占地面积：约10平方公里 建筑面积：1800万平方米 总投资：超过200亿元人民币 首期建筑面积：约400万平方米 开工时间：2009年12月9日 开发主体：香港上市公司华南城控股与新豪德 控股联合开发建设 15 【规划布局规划布局】以交易展示区为核心以交易展示区为核心，配备生产和生活配套区配备生产和生活配套区，打造一个超大规模打造一个超大规模 的现代综合商贸物流园的现代综合商贸物流园 核核心区心区：交易展示区交易展示区12001200万平米万平米 主要为纺织服装、电子、皮革皮具、五金、化工、机电、建材装修及装饰、汽车及汽车用品、 医药及保健品、农副产品与土特产、农用机械设备及配件、小商品等十二大行业门类的原材料 及产品进行展示交易 生活性服生活性服务配套区务配套区200200万平米万平米 建设城市综合体，集学校、社区、市场、 体育场、医院等完备的功能配套设施为 一体； 生活住宅区毗邻灞河，打造大型生态居 住区。 生产性服生产性服务配套区务配套区400400万平米万平米 为整个西北提供仓储配送、第三方物流、 会展、品牌营销、研发、创意、贸易、 人力资源管理、管理咨询、金融、通讯 等各类生产性配套服务，为引进制造业 企业提供全方位的生产性服务。 现代综合商贸物流园功能构成现代综合商贸物流园功能构成 展示展示信息信息物流物流品牌推广品牌推广工业旅游工业旅游交易交易市场拓展市场拓展技术创新技术创新 【现状开发情况现状开发情况】共拟分三共拟分三期建设完成期建设完成。一期预计一期预计20122012年建成使用年建成使用，现开工主现开工主 体工程为交易展示中心一区体工程为交易展示中心一区 西安华南城一期概况 总投资额总投资额： 超过60亿元 占占地面地面积积： 约3平方公里 建筑面建筑面积积： 约400万平方米 建设建设周期周期：2009年2012年 已开工项目已开工项目：招商办公中心、交易展示中心一区、 交易展示中心一号馆及10栋单体品牌馆。 开工面积开工面积： 55万平方米 16 可入驻可入驻商户商户：2.5万至3万 可实现营业额可实现营业额：500亿元 税收税收：20亿元以上 可提供创可提供创业机会业机会：2.5万3万个 直接就业岗位直接就业岗位：15万个 间接就业岗位间接就业岗位：45万个 阶段阶段时间时间数量数量 第一期2009年7月480亩 第二期2010年4月90亩 第三期2010年11月630亩 第四期2011年11月700亩 合计1900亩 17 【征地情况征地情况】共分四期征地共分四期征地，目前已目前已完成三期征地完成三期征地，第四期征地工作预计第四期征地工作预计20112011 年年1111月底完成月底完成 征地过程完全由政府主导征地过程完全由政府主导： 目前正在进行西安华南城四期征地工作，计划征用700亩，涉及灞桥区新筑街办兰家村（296亩）杏园村（300亩）和灞桥 街办段家村（100亩）。该宗地于2011年5月10日由港务区土地局向勘界定点放线，正式启动征地。 截至目前兰家村300亩被征地中，群众已签字并对付地面附着物约260亩，剩下近50亩土地，正在加紧做最后的思想工作。 新筑街办杏园村和灞桥街办段家村因村两委员会班子不健全，考虑到稳定的因素，计划近期拉开两村的换届工作，待两委 会换届结束，力争在11月底将该宗地剩下400亩土地移交港务区管理。 征征 地地 明明 细细 【运营模式运营模式】以集中商贸为以集中商贸为经营理念经营理念，整合整合5 5个华南城与个华南城与2222个豪德商贸城个豪德商贸城，建立建立 国内超大规模的商贸物流中心国内超大规模的商贸物流中心，结结合实体和网络平台合实体和网络平台，实现全球营销实现全球营销 全球网络在线交易平台以华南城网上平台、 全球呼叫中心、卫星vsat系统、gps 定位系统为依托 建立， 连结分布全国的5座华南城和22座豪德商贸城； 24小时在线，为客商提供市场信息交流、网上交易、电子配送、信息发布、咨询、查询、交易申 报、营销支持等全面服务。 18 一站式商贸采购平台一站式商贸采购平台，从原材料到成品从原材料到成品，贯穿整个产业链贯穿整个产业链 深入开展行业信息交流、货物订单调配、供求形势互享、物流资源共通全方位合作，通过西安港务 区进入国际贸易平台，让生意一夜之间通达世界。 5 5座座华南城华南城、2222座豪德城实体座豪德城实体与两大网络交易平台互联互通与两大网络交易平台互联互通 全产业链式交易平台 全球网络在线交易平台 20个大型商