天河汇饮食娱乐运动城接管和规范化管理实施方案.doc

天河汇饮食娱乐运动城接管和规范化管理实施方案 撰稿人：陈利雄广州亿泉投资置业是广州房地产行业中的中坚力量，名下投资打造的天河汇饮食娱乐运动城是广州天河最时尚、最具消费力的cbd黄金商圈商城。公司领导层为进一步突出自身的经营管理特色，树立自身优秀品牌形象，为企业后续的发展积蓄管理力量。拟定于2010年3月与怡昌物业的物业委托合同期满后，由自组物业公司正式接管天河汇日常管理事务。为保证接管工作的无缝交接、平稳过渡、有序进行。特拟定天河汇饮食娱乐运动城接管实施方案 作为接管小组工作计划组织落实相关各项事宜的指引。实施方案具体内容如下：一、首先，依据广东省物业管理条例 “第五章物业管理服务第五十条：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。 ”的规定。建议亿泉投资以正式公函书面衷心感谢怡昌物业三年来为天河汇付出辛勤劳动，按相关规定提前告知他们天河汇项目合同期满后不再续约的事实。这样有利于今后接管工作的顺利进行。二、其次，依据广东省物业管理条例 “第四章前期物业管理第三十六条前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”的规定。建议亿泉投资参照住宅物业的常规做法与自建物业公司在接管天河汇前正式签订物业管理委托合同 以明确的责、权、利。另依据物业管理企业资质管理办法规定物业公司申请资质的必备条件是有委托的物业管理项目，也就是说只有在正式签定了物业管理委托合同才能申请三级资质。有利于自建物业公司的自身发展和今后工作的正常开展。三、建议由由亿泉投资组织两家物业公司有关人员组成交接验收小组，共同制定交接验收方案，统一验收标准。依据天河汇交接管理手册进行交接工作。四、建议交接验收小组定期召开天河汇物业管理交接工作会议，以协调沟通影响整体运作的如：化粪/化油池的清理、外墙清洗、电梯年检、发电机更换机油等具体事务的跟进安排，确保项目交接工作顺利进行。五、物业公司工作重点以2010年3月31日作为天河汇项目接管工作时间节点，拟定具体的包括物业公司项目成本预算、人员招聘培训、提前介入和服装及各类工具物料购置等在内的相关接管工作计划。组织人员按计划有序落实各项接管工作。六、国家需要立法，以法治国。自建物业管理公司进入正常运作也必须建立各种规章制度。为进一步提高天河汇物业管理水平，营造整洁、舒适、文明、和谐的营商环境，达到“练内功、树形象、创品牌、求发展”之目的，根据“全国城市物业管理示范（优秀）小区标准及评分细则”（一）基础管理；（二）房屋管理与维修养护；（三）共用设施设备管理；（四）保安、消防、车辆管理；（五）环境卫生管理；（六）绿化管理；（七）精神文明建设；（八）管理效益。”的要求搭建适合天河汇特点的管理体系，建立相应的系统运行操作程序及文件资料。七、天河汇项目管理中心需结合本项目实际情况：（一）制定上报亿泉投资审核的全年度预算方案；（二）依照预算方案拟定整个物业公司的管理服务架构，上报亿泉投资审核后，招聘物业管理服务各主要岗位专业管理人员，为日后物业管理服务的走上规范化、专业化奠定基础。（三）定期根据实际情况拟定符合管理服务提高要求的商户问卷调查表内容报请亿泉投资审议后。全面进行意见和建议的调查收集工作。倾听他们的心声，拉近彼此间的距离，及时了解客商意见及建议，换个角度更深层次地分析研究问题，提出改进的方案认真执行落实解决。最后由物业公司项目管理中心汇总调查情况后上报作为物业公司和亿泉投资管理决策的依据。（四）按制定的定期培训计划对前线员工进行业务培训及素质教育，特别要强调培养“热情有礼，想业户所想”的服务意识。另要重点加强培训员工在处理突发事件的应变措施的能力，做到有备无患。（五）清洁公司在物业保洁服务方面未能很好依据天河汇保洁服务合同中的内容条款标准严格执行，建议按以下几项重点措施进行改进，加强监管力度：1、要求清洁公司每月15日、30日两次派员参加经理现场会议；2、清洁作业人员的5定标准（定人、定岗、定时、定质、定量。）未能落实到位。要求这方面的规范化操作程序文件提供给项目管理中心作为监管依据；3、清洁公司在日常操作中未能按照商城的具体情况，配备专用的操作工具来提高效率，要求其按实际情况配备完善；4、要求清洁公司在商城的定期保洁、消杀作业方面需按时提交相应的计划及安排具体实施。八、物业公司需在财务方面制订主要规章制度以配合接管工作的顺利进行及财务正规化管理：（一） 预算管理：（二） 财务会计核算；（三） 收费管理；（四） 借款及报销规定；（五） 发票及票据管理；（六） 物资管理；（七） 专项维修资金管理；（八） 财务档案。接管时要求怡昌物业在交接时，将已收取了业主、租户的各种按金（周转金）、收取的管理费账目和各种各种费用的情况等向接管物业管理企业办理交接手续。物业管理服务面对的都是看似简单琐碎的事情，却最容易忽略，错漏百出。为使企业基业永固，物业公司管理服务要做到“大处着眼，小处着手。”才能令客户满意，业主放心。我们相信“天下难事，必做于易；天下大事，必做于细。”的道理，再好的管理方案，也必须落实至每个细节的执行上。物业管理服务在各方面的运作规范有序，客户才会越来越认同我们的管理和服务，坚信在大家的共同努力下