购物游憩广场南区建设项目建议书可行性报告.pdf

山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区南区） 申 请 报 告 编制单位：山西万瑞工程项目管理有限公司 资质：甲级证书编号：工咨甲 10420060059 二 0 一二年八月 山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区南区） 申 请 报 告 单位法人代表章 咨询技术专用章 编制单位：山西万瑞工程项目管理有限公司 资质：甲级证书编号：工咨甲 10420060059 二 0 一二年八月 审审定定： 技术负责技术负责： 项目负责项目负责： 校校核核： 编制人员编制人员： 目目录录 1 1 1 1申报单位及项目概况申报单位及项目概况1 1 1 1 1.1项目概况. 1 1.2项目建设单位概况.3 1.3项目建设的背景和理由.4 1.4申请报告编制依据.5 1.5结论及建议.6 2 2 2 2发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析9 9 9 9 2.1发展规划分析.9 2.2产业政策分析.10 2.3行业准入分析.13 3 3 3 3工程建设条件分析工程建设条件分析15151515 3.1气象条件. 15 3.2地震烈度. 15 3.3公用设施条件.15 3.4施工条件. 16 4 4 4 4工程建设方案工程建设方案 17171717 4.1建筑定位和设计理念.17 4.2潞城市金源新天地购物游憩广场总平面规划设计方案.17 4.3建筑设计. 19 4.4结构设计. 23 4.5给排水设计.24 4.6暖通空调设计.27 4.7室内燃气设计 28 4.8强电设计. 30 4.9弱电设计. 36 5 5 5 5建设用地、征地拆迁及移民安置方案建设用地、征地拆迁及移民安置方案42424242 5.1项目选址及用地方案.42 5.2土地利用合理性分析.42 5.3征地拆迁和移民安置规划方案.43 6 6 6 6节能方案分析节能方案分析 44444444 6.1节能依据. 44 6.2主要能耗指标计算.44 6.3节能措施. 46 6.4能耗分析. 50 7 7 7 7环境和生态影响评价环境和生态影响评价51515151 7.1评价依据. 51 7.2评价分析原则.52 7.3环境现状分析.52 7.4项目建设期对环境的影响分析.52 7.5项目运营期主要环境污染分析.55 7.6项目建设与运营的主要环保措施.55 7.7环境影响评价.57 8 8 8 8工程进度安排工程进度安排 58585858 8.1建设工期. 58 8.2工程实施进度安排.58 8.3工程实施进度表.58 9 9 9 9投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措60606060 9.1投资估算. 60 9.2资金筹措. 60 10101010经济影响分析经济影响分析 63636363 11111111社会影响分析社会影响分析65656565 11.1社会影响效果分析.65 11.2社会适应性分析. 65 11.3社会风险及对策分析.65 12121212招投标管理招投标管理66666666 12.1编制依据.66 12.2招标方案.66 12.3招标应遵循的原则.67 12.4评标要点.67 13131313综合评价综合评价69696969 附件：1、申请报告编制委托书 2、组织机构代码证 3、企业法人营业执照 4、房地产开发企业资质证书 5、国有土地使用证 6、建设项目规划意见 7、环境影响评价报告审查意见 8、安全生产监督管理局安全生产文件 9、供水、供电、供气等证明 附图：1、项目区位图 2、潞城市金源新天地购物游憩广场规划总平面图 3、潞城市金源新天地购物游憩广场建筑平面图（共 5 张） 4、潞城市金源新天地购物游憩广场建筑立面图（共 3 张） 5、潞城市金源新天地购物游憩广场建筑剖面图（共 1 张） 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 1 1 1 1 1申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1项目概况 1.1.1 项目名称： 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目 （南区） 1.1.2 项目建设单位：山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司 1.1.3 项目建设单位法定代表人：王兴亮 1.1.4 项目建设性质：新建 1.1.5 项目建设地点 潞城市金源新天地购物游憩广场位于潞城市市中心，府东北路东 侧，紧邻潞城市政府，西至府东北路，南至民居，北至育才小学，东 至东街村居民区。 1.1.6潞城市金源新天地购物游憩广场总体规划 潞城市金源新天地购物游憩广场分为南、北两个区，由两区之间 的美食生活休闲街隔开。北区涵盖生活购物、精品餐饮、文化展示等 功能，规划建设 4 幢 3 层框架结构商业楼以及文化休憩广场、商业街 等；南区涵盖生活购物、精品餐饮、休闲娱乐、居住等功能，规划建 设 1 幢 3 层和 1 幢 4 层（部分 3 层）框架结构商业楼、两幢 6 层框架 结构底商住宅楼以及流行时尚购物街等。 该项目总用地面积 29933m2（约合 44.9 亩） ，其中：建设用地面积 26209m2，代征道路用地面积 3724m2。项目区内建筑物占地面积 13300m2，道路及场地硬化面积 10080.75m2，绿地面积 6552.25m2。 项目规划总建筑面积 45939m2， 其中： 地上部分建筑面积 38339m2 （包含商业建筑面积 31017.11m2、住宅建筑面积 7321.89m2） ；地下部 分建筑面积 7600m2。 主要技术指标：容积率 1.46，建筑密度 50.74%，绿地率 25%，停 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 2 车位 220 个（包含地上停车位 34 个，地下停车位 186 个） 。 1.1.7本项目建设内容和规模 本项目为潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） ，该区 涵盖生活购物、精品餐饮、休闲娱乐、居住等功能，规划建设 1 幢 3 层和 1 幢 4 层（部分 3 层）框架结构商业楼、两幢 6 层框架结构底商 住宅楼以及流行时尚购物街等。 广场南区总建筑面积 15753.39m2， 其中： 商业建筑面积 8431.5m2， 住宅建筑面积 7321.89m2。 1.1.7 公共设施条件 供水 该项目水源由潞城市市政管网供给，水质符合国家饮用水标准， 水压亦满足使用要求。 供电 项目区为县城总体规划范围，电源由潞城市电力公司供给。区内 用电直接由市政电网接入。 暖通 热源由城市集中供暖管网供给。 排水 该项目雨水可由雨水管道集中后，用于清洗车辆和浇灌绿地；生 活污水经化粪池处理后排入市政管网。 通信 该项目通信线路可根据需要由就近的通信基站接入。 1.1.8 项目建设工期 该项目建设工期为 12 个月，即从 2013 年 3 月 1 日开工建设，至 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 3 2014 年 2 月底竣工。 1.1.9 项目估算总投资 本项目估算总投资 4309.5 万元，其中：建安工程费 3636.9 万元， 其他费用 353.4 万元（不包含土地费） ，基本预备费 319.2 万元。 1.1.10 项目资金筹措 项目所需资金全部由建设单位自筹。 1.1.11 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表 1-1。 1.2项目建设单位概况 山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司隶属于山西宏 图永盛房地产开发集团有限公司，经总公司授权，具体实施潞城市金 源新天地购物游憩广场项目，单位负责人王兴亮。山西宏图永盛房地 产开发集团有限公司是一家集房地产开发、建设施工、物业管理、特 种设备安装、生态农业开发、装饰装潢、铝塑门窗制作安装为一体的 综合型企业集团。公司规模大，实力强，具有中高级专业技术职称技 术人员 200 余名。公司始终坚持“科学创新、诚实守信、精细管理” 的经营理念，团结拼搏、顽强奋进，在长治房地产开发、建筑施工、 物业服务领域赢得了较高的声誉， 受到了广大客户和社会各界的好评。 公司近年开发的项目有：新营小区、东苑别墅、城西公寓、府西 花苑、永盛苑小区、永盛锦鑫苑、天脊佳园、潞康花园、永盛名邸、 永盛紫金苑等。目前，永盛财苑小区、长治县黎都嘉园已进入建设完 工期。潞城市生态文化新区水岸春城、漳泽湖科技生态农业园、桃园 村城中村改造、长治市企业总部园区也步入了紧张的一期施工。 公司近年施工的部分工程有：离石体校综合楼、省民政厅福彩大 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 4 厦（高层） 、柳林园丁小区（高层） 、漳村矿生产调度楼、长治一中公 寓楼（高层） 、长治市人民医院门诊楼等。 公司始终坚持以质量求生存、以管理求效益、以诚信求发展，层 先后被评为长治市“十佳房地产企业”、“山西省首届百家信用示范企 业”、长治市“守合同 重信用”企业、山西省“守合同 重信用”企业、长 治市房地产业十大名企，建筑施工公司连续多年被授予全国优秀施工 企业、全国用户满意企业、中国建筑业质量优秀企业、省农行 aaa 级 信用企业，并有多项工程荣获太行杯、省优工程、省安全文明工地荣 誉证书，其中永盛苑小区被授予“优质楼盘称心房” 、 “长治市房地产 业十大名盘” 、“山西省级太行杯土木工程大奖”、 “中国绿色健康明星 楼盘”等多项荣誉称号。 公司所属安信物业服务公司，秉承“一切为了业主，为了业主一 切”的服务宗旨，严管理、强服务，在涉及写字楼、住宅、商业、多 高层商住楼等范围的服务中，树形象、练内功，受到了社会各界和业 主的好评，获得了“山西省爱国卫生先进单位” 、 “长治市十佳物业服 务企业” 、 “平安示范小区” 、 “物业管理示范住宅小区”等荣誉称号。 励精图治，永远和客户心连心的宏图人，将立足上党、面向全省、 全力以赴、一如既往、永不懈怠。以专业的开发、专业的施工、专业 的管理、高效而多元化的服务，为长治的城镇建设，为山西的转型跨 越发展继续谱写新的篇章。 1.3项目建设的背景和理由 潞城市位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地东北边缘。潞 城地理位置扼上党门户，挟太行雄风，联齐秦为指臂，跨燕赵为腰肢， 是晋冀鲁豫的通衢要冲。潞城市区位于市域中部，是全市的政治、经 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 5 济和文化中心。该市现有的商业形式多为分散的独立式个体店铺或专 卖店形式，仅有的几个超市只相当于便利店的体量，而家居市场发展 亦较为落后，这样的商业环境使得人们的生活购物只是停留在单纯的 购物层面，购物所带来的精神享受等诸多衍生功效并未体现出来。虽 然潞城市也有像百货商场一样的较大商场，但由于配套设施不完善， 如停车位过少造成客流不畅等，严重影响了购物环境和消费者的购物 欲望。 为了满足人们日益增长的物质和文化需求，为全市人民提供一个 方便、舒适、集购物与休闲娱乐为一体的消费环境，经潞城市政府批 准，山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城分公司决定在府东北 路东侧建设潞城市金源新天地购物游憩广场。潞城市府东北路和府西 北路周边区域为该市商业中心区，该项目所在地西侧紧邻商业主轴府 东北路，周边教育、医疗等配套成熟，民居集中，商业气氛活跃，为 城市的中心地带，项目对外商务辐射能力极强。同时，该项目配备了 全市最大的购物停车场。 这些都为项目的投资和发展创造了良好条件。 因此，该项目的建设是科学合理的，而且是十分必要的。 1.4申请报告编制依据 本项目申请报告编制委托书； 潞城市城市总体规划 （2011-2030） ； 山西省潞城市产业发展规划 ； 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 （发 改投资【2007】1169 号） ； 建设项目经济评价方法与参数实用手册 ； 山西省企业投资项目核准暂行办法 （2006 年 1 月） ； 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 6 建设单位提供的其他有关资料及调查资料。 1.5结论及建议 该项目实施后，可以提供数百个就业机会，解决一大批社会 人员和毕业学生的就业问题。另外，该项目建成后，将极大的改善 购物环境，满足人们的购物需求，对促进城市发展、完善城市功能， 提高城市品位意义重大。 该项目设计功能齐全，布局合理，各项技术经济指标均符合国 家有关规范要求。 该项目的建设标准适当，建设规模与功能需求相符合，建设条 件满足工程需要。 该项目设计方案合理，技术可行。 项目的建设对周边的环境和生态的是短期的， 且经过相应的措 施处理后基本可以避免。工程建成后，大片的绿化面积对社会及环境 都非常有益。 该项目施工组织机构安排得当，工程实施进度安排合理，可保 证项目按期建成运营。 该项目的社会效果显著。 综上所述，该项目的建设是十分必要的，而且是可行的。建议尽 快立项，及早实施。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 7 潞城市金源新天地购物游憩广场主要技术指标表 表 1-1 序号项目名称单位数量备 注 1总用地面积m229933 约合 44.9 亩 其中：建设用地面积 26209m2 代征道路用地面积 3724m2 1.1建筑物占地面积m213300 1.2绿地面积m26552.25 1.3道路及场地硬化面积m210080.75 2总建筑面积m245939 2.1地上部分建筑面积m238339 2.1.1住宅建筑面积m27321.89框架结构 2.1.2超市建筑面积m24000框架结构 2.1.3数码城建筑面积m21000框架结构 2.1.4家居馆建筑面积m24000框架结构 2.1.5其他商业建筑面积m222017.11框架结构 2.2地下部分建筑面积m27600地下车库和设备用房 3主要技术指标 3.1容积率1.46 3.2绿地率%25 3.3建筑密度%50.74 4停车位个220地上 65 个，地下 186 个 4.1地上停车位个34 4.2地下停车位个186 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 8 本期广场南区建设项目主要技术经济指标表 表 1-2 序号项目名称单位数量备 注 1本期广场北区建筑面积m215753.39 1.1商业建筑面积m28431.5框架结构 1.2住宅建筑面积m27321.89框架结构 2本期广场北区停车位个24全部为地上停车位 2.1商业停车位个9 2.2住宅停车位个15 3估算总投资万元4309.5 3.1建安工程费万元3636.9 3.2其他费用万元353.4 3.3基本预备费万元319.2 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 9 2 2 2 2发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1发展规划分析 2.1.1国家“十二五”规划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指出： “十二五”期间，国家将大力发展生活性服务业，做到面向城乡 居民生活，丰富服务产品类型，扩大服务供给，提高服务质量，满足 多样化需求。各地要优先发展商贸服务业，优化城市综合市场、购物 中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利店、中小超市、社 区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务 等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农 村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住宿和 餐饮业健康发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。 2.1.2潞城市城市现状与发展规划 潞城市区位于市域中部，是全市的政治、经济和文化中心。近年 来，潞城市以创建国家园林城市为目标，不断完善市政基础设施，提 升城市服务功能，提高城市管理水平，城市面貌发生了翻天覆地的变 化，形成了“天蓝、地绿、城美”的文明整洁的城市风貌。城市面积由 3 平方公里发展到现在的近 8 平方公里，相继贯通了中华大街、南华大 街、西华路、学府东街、高速公路、王曲电厂连接线、新华路，形成 了城市道路交通框架；新建了世纪广场、府前广场、越人公园、街心 公园、城市污水处理厂、环城水系等一批公益设施；建成了潞城大酒 店、老干部活动中心及国税、地税大楼、人行、农行办公楼等一大批 具有代表性的建筑，城市功能不断完善，城市品位不断提高；拓宽延 伸了城市西北、西南排洪渠，城市防洪能力达到 50 年一遇的标准； 围 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 10 绕创建国家园林城市，开展了大规模的绿化活动，高标准绿化了迎宾 大道，建成 1000 平方米以上公共游园绿地 24 处，是国家园林城市。 集中力量建设了一批关系广大人民群众生产生活的基础设施项目，全 市基本实现了村村通电、通水泥（油）路、通程控电话、通自来水、 通有线电视的“五通”目标。 “十二五” 期间， 潞城市城市发展规划的主要目标是， 到 2015 年， 市区建成区面积拓展到 13 平方公里，中心城区人口达到 10 万，城镇 化率达到 58%，新区建设取得突破，长治市次中心城市地位初步确立， 长（治）潞（城）同城化基本实现。 2.2产业政策分析 服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现 代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工 业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济 又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业 结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济 结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源 短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新 形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较 为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产 品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进 社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实科 学发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务 业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。 党中央、国务院历来重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 11 发展的政策措施，取得了明显成效。特别是党的十六大以来，服务业 规模继续扩大，结构和质量得到改善，服务领域改革开放不断深化， 在促进经济平稳较快发展、扩大就业等方面发挥了重要作用。但是， 当前在服务业发展中还存在不容忽视的问题，特别是一些地方过于看 重发展工业尤其是重工业，对发展服务业重视不够。我国服务业总体 上供给不足，结构不合理，服务水平低，竞争力不强，对国民经济发 展的贡献率不高，与经济社会加快发展、产业结构调整升级不相适应， 与全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的要求不相适应，与经 济全球化和全面对外开放的新形势不相适应。各地区、各部门要进一 步提高认识，切实把思想统一到中央的决策和部署上来，转变发展观 念，拓宽发展思路，着力解决存在的问题，加快把服务业提高到一个 新的水平，推动经济社会走上科学发展的轨道，促进国民经济又好又 快发展。 2.2.1加快发展服务业的总体要求和主要目标 当前和今后一个时期，发展服务业的总体要求是：以邓小平理论 和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观和构建社会 主义和谐社会的重要战略思想，将发展服务业作为加快推进产业结构 调整、转变经济增长方式、提高国民经济整体素质、实现全面协调可 持续发展的重要途径，坚持以人为本、普惠公平，进一步完善覆盖城 乡、功能合理的公共服务体系和机制，不断提高公共服务的供给能力 和水平；坚持市场化、产业化、社会化的方向，促进服务业拓宽领域、 增强功能、优化结构；坚持统筹协调、分类指导，发挥比较优势，合 理规划布局，构建充满活力、特色明显、优势互补的服务业发展格局； 坚持创新发展，扩大对外开放，吸收发达国家的先进经验、技术和管 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 12 理方式，提高服务业国际竞争力，实现服务业又好又快发展。 到 2020 年，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业 增加值占国内生产总值的比重超过 50%，服务业结构显著优化，就业 容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强， 总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。 2.2.2加大投入和政策扶持力度 加大政策扶持力度，推动服务业加快发展。依据国家产业政策完 善和细化服务业发展指导目录，从财税、信贷、土地和价格等方面进 一步完善促进服务业发展政策体系。进一步推进服务价格体制改革， 完善价格政策，对列入国家鼓励类的服务业逐步实现与工业用电、用 水、用气、用热基本同价。调整城市用地结构，合理确定服务业用地 的比例，对列入国家鼓励类的服务业在供地安排上给予倾斜。要根据 实际情况，对一般性服务行业在注册资本、工商登记等方面降低门槛， 对采用连锁经营的服务企业实行企业总部统一办理工商注册登记和经 营审批手续。 拓宽投融资渠道，加大对服务业的投入力度。国家财政预算安排 资金，重点支持服务业关键领域、薄弱环节发展和提高自主创新能力。 积极调整政府投资结构，国家继续安排服务业发展引导资金，逐步扩 大规模，引导社会资金加大对服务业的投入。地方政府也要相应安排 资金，支持服务业发展。引导和鼓励金融机构对符合国家产业政策的 服务企业予以信贷支持，在控制风险的前提下，加快开发适应服务企 业需要的金融产品。鼓励各类创业风险投资机构和信用担保机构对发 展前景好、吸纳就业多的中小服务企业开展业务。 该项目的建设符合国务院关于加快发展服务业的若干意见 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 13 （2007 年 2 月 7 日）的要求，符合相关法律法规、宏观调控政策，项 目的工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政策范围内，本项 目建设单位有自己的名称和组织机构,有固定的经营场所，从产业政策 角度分析该项目可行。 2.3行业准入分析 2.3.1行业准入标准 服务业是当代经济中增长最快的行业。加快发展现代服务业不仅 可以增强城市综合竞争力、扩大就业、提高人民生活水平和生活质量， 其本身也已成为新经济的驱动力，可以降低交易成本、提高经济效率， 对推动经济总量的扩张和经济结构的调整，实现经济跨越式发展具有 重要意义。现代服务业的发达程度已成为衡量一国现代化和国际竞争 力的重要标志之一。 商贸流通业属于服务业，第三产业范畴，符合国家产业政策。 2.3.2拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定 拟建项目建设单位是山西宏图永盛房地产开发集团有限公司潞城 分公司， 该公司经山西省潞城市工商行政管理局注册登记， 成立于 2011 年 4 月，单位负责人王兴亮。其总公司山西宏图永盛房地产开发集团 有限公司属国家一级资质房地产开发企业，经营范围有：房地产开发、 销售、咨询及小区物业管理；建筑机械、装潢材料批发、零售；铝塑门 窗制作、安装。公司具有中华人民共和国房地产开发企业资质壹级资 质证书，根据房地产开发企业资质管理规定 ，该公司可以承担房 地产项目的建设规模不受限制， 可以在全国范围承揽房地产开发项目。 公司的管理层领导有方，责任心强，素质高，公司技术力量雄厚，质 量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有一套适合自己公司的质 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 14 量管理体系，有信心将该项目建设成一个高标准、高质量的居民居住 地和商业运营地。拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使 用、建设规模、建设方案、组织管理、节能、安全，还是环境保护都 符合相关政策和法规的要求。因此该项目建设单位和建设目标符合行 业准入标准。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 15 3 3 3 3工程建设条件分析工程建设条件分析 3.1气象条件 潞城属暖温带气候，四季分明，气候宜人，年均气温 9.5。年均 降雨量 503.7 毫米，年均日照时数 2434.9 小时，年无霜期 176 天。 3.2地震烈度 根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2010） ，潞城市基本抗震设 防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组为第二 组。 3.3公用设施条件 项目所在区域属潞城市城区范围，周边道路的供水、供电、排水、 暖通、通信等基础配套设施较为完善，就近接用即可满足要求。 供水 本项目水源由市政供水管网提供，水量充足，水质符合国家饮用 水标准，水压亦满足使用要求。 排水 雨水可由雨水管道集中后，用于清洗车辆和浇灌绿地。生活污水 由污水管收集后经化粪池处理后排入市政污水管网。 供电 项目区为县城总体规划范围，电源由潞城市电力公司供给。区内 用电直接由市政电网接入。 暖通 该项目冬季采暖采用城市集中供暖。 通信工程 项目区通信线路可根据需要由就近的通信基站接入。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 16 3.4施工条件 项目区地势平坦开阔，施工场地交通运输便利，施工所需设备及 建筑材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创 造了有利条件。施工所需的建筑材料可从当地建材市场均可购得。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 17 4 4 4 4工程建设方案工程建设方案 4.1建筑定位和设计理念 4.1.1 建筑定位 该项目要建设成为动感活力、生态环保、充满朝气的建筑群。除 满足回迁住宅需求、文化娱乐、购物的硬件要求外，还要努力实现绿 色建筑和文化建筑，以购物、娱乐为核心，文化展示为主题，打造区 域邻里社区中心为目标，设计成为一个集文化、商业、住宅、餐饮、 休闲于一体的特色建筑群。 4.1.2 设计理念 整体设计风格以潞城的黄土高原的景观为意向，营造大气、活力、 现代、环保、时尚的建筑综合体，通过整体的协调控制，体现建筑的 优良品质。 4.2潞城市金源新天地购物游憩广场总平面规划设计方案 4.2.1总体功能布局 潞城市金源新天地购物游憩广场规划设计采用了 “两区两轴一核” 的规划结构，从研究商业动线角度出发，将整块用地合理地组织和划 分。 “一核”为北区地块文化休憩广场，导入城市传统历史文化，打造 富有主题的街区商业，同时广场也涵盖了信息发布、产品推广活动、 节庆活动、市民活动交流等多种功能，使地块更具向心性和凝聚力。 两轴的设置满足了基地西侧主要购物人流的导入，拉动地块内部商业 店铺的活力，将更多的人流自然地引入商业内部，扩大商业的内部价 值，赋予流行时尚为主题的购物街，沿内部东西向规划路则赋予美食 生活休闲功能。 将目的性消费功能的超市及家居生活馆设置在北区东侧，拉动内 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 18 部商业街人流。在街区的人行和车行组织上模糊了地面层同地上二层 的界限，融入了“多首层，大平台”的设计理念，将二层商业价值尽 量放大。南区东部设置住宅小区，环境相对独立，满足回迁功能。 4.2.2总平面布局 潞城市金源新天地购物游憩广场分南北两区。北区共 4 幢 3 层商 业楼，分别分布在东、西、南、北四个方向（分别为 1#、2#、3#、4# 商业楼） ，4 幢楼合围的场地为文化休憩广场，相邻两幢商业楼之间为 商业街。4 幢商业楼的 2、3 层通过层层退台的大平台连为一体，使其 更有整体性。在该区西北角、西南角和东南角商业街入口处分别建设 地域文化展示广场、时间轮盘广场和名人街广场。 南区分商业和住宅两部分。商业部分位于南区地块西部，由西侧 的 4 层（局部 3 层）商业楼（5#商业楼）和东侧的 3 层商业楼（6#商 业楼）组成，两幢楼之间为流行时尚购物街，两幢楼商业楼 2、3 层通 过大平台连接形成一个整体。住宅部分位于南区地块东侧，由分别位 于南、北两侧的两幢 6 层底商住宅楼（7#商住楼、8#商住楼）组成。 4.2.3外部交通分析 基地北区周边设置车型道路，形成环路，在北区北侧和超市入口 处设置地下车库入口。人行入口设置在西北侧、西南侧和中心部规划 道路两侧。基地外部和基地内部设置消防环路。南区地块住宅的东侧 设置车行入口，自成体系，相对和商业部分独立。 4.2.4景观分析 建筑与绿化和广场相结合设计，富有活力生机。令整个商业体成 为一个绿色生态的购物公园， 其生动的建筑形象又为城市的一处景观， 使人们不仅是因为购物来此，更因为是来此观景、游艺、休闲。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 19 4.3建筑设计 4.3.1设计依据 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） 商店建筑设计规范 （jgj48-88） 商业建筑设计规范 （jgj67-89） 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） 山西省公共建筑节能设计标准 （dbj04-241-2006） 建筑内部装修设计防火规范 （gb50022-95） （2001 年修订版） 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （jgj50-2001） 4.3.2建筑平面设计 本期广场南区拟建两幢商业楼，西侧商业楼为 4 层（部分 3 层） 框架结构，东侧商业楼为 3 层框架结构，2 幢楼通过大平台连接为一 体，其一层主要布置为精品零售店、复式商铺、主力店、中型店等； 二层主要布置为精品零售店、主力店等；三层主要布置为精品餐餐饮 店、中型店等；四层主要布置为精品餐饮店。南区东部 2 幢商住楼均 为 6 层框架结构，北侧商住楼 1、2 层全部为商铺，36 层为住宅， 两个单元，每个单元一梯两户，共 16 户；南侧商住楼 1、2 层部分为 商铺，其余为住宅，两个单元，一个单元一梯两户，一个单元一梯一 户，共 6 户，36 层为纯住宅，两个单元，每个单元一梯两户，共 16 户，该楼共有住户 22 户。两幢商住楼共有住户 38 户。 4.3.3建筑立面设计 商业建筑不同于其他类型建筑，其要求建筑风格鲜明，富有时尚 性，具备一定的标志性特征，常常体块明确、色彩丰富。 潞城市金源新天地购物游憩广场的商业建筑风格以黄土高原的景 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 20 观为意向，并与中式元素相糅合，古典中融合现代建筑科技技术手段。 通过色彩、线条中的建筑元素符号的统一，达到和谐相处的效果。用 简约的几何体块通过精心雕琢，创造出具有视觉冲击力的形体，用典 雅高贵的比例，富有科技感和速度感的细部和大方得体的材料使建筑 真正成为在区域内具有独立稳健个性的建筑精品，成为有雕塑感的城 市区域地标。建筑将强调后现代建筑的对于装饰手法的提炼与改进， 与现代建筑技术和装置进行统一的设计，再辅以中式元素，使本项目 的建筑显示出独创和完美的意境。 建筑立面材料拟采用石材、玻璃和涂料相结合，在近人的尺度上 适当使用石材，提升建筑品味，同时通过合理的涂料色彩和质感的选 择和搭配，尽可能的节约建筑成本造价，商业店铺区域设置玻璃橱窗、 通透明快、主体色彩风格鲜明，突出商业建筑特征。 建筑造型提取黄土景观元素，与现代时尚元素相结合，加上局部 鲜艳的色彩，注重细节的烘托，节点的点缀起到画龙点睛之效。营造 现代、时尚，充满活力的商业街。 4.3.4建筑剖面设计 南区西侧商业楼为 3 层（局部 4 层） ，一层层高 4.5m，二四层 层高均为 4.2m，室内外高差 0.3m，建筑总高度 17.4m。 南区东侧商业楼为 3 层， 一层层高 4.5m， 二三层层高均为 4.2m， 室内外高差 0.3m，建筑总高度 13.2m。 南区 2 幢商住楼均为 6 层，一二层为商铺，一层层高 4.5m，二 层层高 4.2m；三六层为住宅，每层层高均为 3m；室内外高差 0.3m， 建筑总高度 21m。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 21 4.3.5竖向交通 南区 2 幢商业楼竖向交通均由一部电梯和一部楼梯组成，另外， 2 幢商业楼均可通过共用的室外休息平台的 2 部电梯和 2 部楼梯上下 交通。 南区 2 幢商住楼一、二层商铺每个商铺内部均设有楼梯，三六 层住宅每个单元设一部楼梯。 商业楼楼梯间均为封闭楼梯间且通向屋顶。由于部分楼梯间不靠 外墙设置且不能自然通风和采光，所以在楼梯间入口处设防烟前室， 消防电梯前室与防烟楼梯间前室合用，前室使用面积为 14m2。疏散走 道通向前室以及前室通往楼梯间的门均采用乙级防火门。商城内不能 自然采光的部分，进行人工照明设计，不能自然通风的部分，设机械 防排烟系统。 住宅楼梯间均为开敞式楼梯间，均靠外墙设置，可以自然通风和 采光。 4.3.6防火与疏散 各幢楼耐火等级、防火分区及防火疏散 表 4-1 耐火 等级 防火分区安全疏散 南 区 西侧 商业 楼 一 级 整幢楼为 1 个防火 分区 人流通过疏散通道、1 部疏散楼梯和 1 个安全 出口进行疏散，同时，人流亦可通过共用的室 外休息平台及 2 部楼梯进行疏散；复式商铺、 中型店通过店内楼梯进行疏散 东侧 商业 一 级 一层为 1 个防火分 区，二、三层为 1 人流通过疏散通道、1 部疏散楼梯和 1 个安全 出口进行疏散，同时，人流亦可通过共用的室 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 22 楼个防火分区，共 2 个防火分区 外休息平台及 2 部楼梯进行疏散；复式商铺、 主力店通过店内楼梯进行疏散 2 幢 商住 楼 二 级 一、二层底商为 1 个防火分区，三 六层住宅,为1个防 火分区。共 3 个防 火分区 一、二层商铺通过商铺内楼梯进行疏散，三 六层住宅每个单元通过 1 部疏散楼梯进行疏散 4.3.7无障碍设计 无障碍景观空间的设计原则 无障碍性、易识别性、易达性、可交往性 无障碍景观空间的细部构造 无障碍景观空间设计在遵循设计原则的前提下，必须对一些通用 的硬质空间进行更细致入微的考虑，例如出入口、园路、坡道、台阶 以及景观小品等。 出入口：宽度至少在 120cm 以上，有高差时坡度应控制在 1/10 以 下， 坡道两边宜加棱， 并采用防滑材料。 出入口周围要有 150cm150cm 以上的水平空间，以便于轮椅使用者停留。另外，入口如有牌匾，其 字迹要使弱视者可以看清，文字与底色对比要强烈，最好能设置盲文。 街道：路面要防滑，并尽可能做到平坦无高差，无凹凸，如必须 设置高差时，在 2cm 以下。路宽在 135cm 以上，可以保证轮椅使用者 与步行者可错身通过，设置盲道。 坡道和台阶：坡道是帮助老年人、残疾人克服地面高差，保证垂 直移动的手段，对于轮椅要防滑，纵向断面坡度在 1/17 以下。坡长超 过 10m 时，每隔 10m 设置一个轮椅休息平台。台阶踏面宽度在 30 35cm，级高在 1016cm，幅宽在 90cm 以上，踏面材料防滑。坡道和 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 23 台阶的起点、终点及转弯处都设置水平休息平台，并且视具体情况设 置扶手和夜间照明。 4.4结构设计 4.4.1设计依据 建筑结构荷载规范 （gb50009-2001） （2006 年版） 混凝土结构设计规范 （gb50010-2010） 建筑地基基础设计规范 （gb50007-2011） 建筑抗震设计规范 （gb50011-2010） 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb50068-2001） 砌体结构设计规范 （gb50003-2011） 建筑抗震设防分类标准 （gb50223-2008） 建筑桩基技术规范 （jgj94-2008） 4.4.2设计参数 建筑结构安全等级为二级； 建筑结构使用年限为 50 年； 抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计 地震分组为第二组，建筑设防分类标准为丙类。 4.4.3采用荷载 商业用房：3.5 kn/m2 卧室、客厅、厨房、卫生间：2.0 kn/m2 阳台：2.5 kn/m2 商业用房：3.5 kn/m2 上人屋面：2.0kn/m2 不上人屋面：0.5kn/m2 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 24 走廊、前室：3.5kn/m2 设备房、电梯机房7.0kn/m2 施工荷载(首层) ：10.0kn/m2 人流密集的楼梯：3.5kn/m2 基本风压：w0=0.50kn/m2 基本雪压：s0=0.30kn/m2 4.4.4结构设计 地基基础 地基处理建议采用水泥粉煤灰碎石桩（cfg）复合地基或钢筋混 凝土灌注桩基，从安全可靠、经济合理角度考虑，应首选水泥粉煤灰 碎石桩（cfg）复合地基。基础设计建议采用钢筋混凝土筏板基础。 上部结构设计 本工程所有建筑均采用框架结构。 4.5给排水设计 4.5.1设计依据 室外给水设计规范 （gb50013-2006） 室外排水设计规范 （gb50014-2006） （2011 年版） 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） 建筑给水排水设计规范 （gb 50015-2003） （2009 年版） 生活饮用水卫生标准 （gb5749-2005） 城市居民生活用水量标准 （gb/t50331-2002） 4.5.2设计范围 设计范围为广场南区室内外给水和排水工程。 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 25 4.5.3用水量计算 生活用水量 项目区内商业每平方米营业厅用水量按 3.0l/（d）计算，住宅 用水量按 120l/人d 计算， 管网漏失水量和未预见水量之和按最高日用 水量的 10%考虑，最高日用水量如下表： 最高日用水量表 表 4-2 名称用水量标准用水单位数用水量（m3） 商业用水量3.0l/（d）8431.5 25.3 住宅用水量120l/人d121 人14.5 管网漏水量及 未预见水量 前两项之和10%4.0 合计43.8 注：潞城市金源新天地购物游憩广场的浇洒道路用水量和绿化用 水量在广场北区建设项目中已经全部考虑，本次不另作计算。 消防用水量 根据建筑设计防火规范（gb50016-2006）规定设计，室外消 火栓用水量 30l/s， 室内消火栓用水量 20l/s， 每支水枪最小流量 5l/s， 火灾延续时间为 2h，消防用水量为 360m3。 根据自动喷水灭火系统设计规范（gb50084-2001）（2005 年 版），本工程地上商场属中危险级，喷水强度 8l/.min，作用面积 160 ，火灾延续时间为 1h，消防用水量为 90m3。 该项目总消防用水量为 450m3。 4.5.4水源 项目区水源来自市政供水管网，所供水源满足生活饮用水卫生 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 26 标准 。 4.5.4给水系统 生活给水系统 从市政管网接两条dn150给水管进入项目区， 在室外闭合成环状， 供给本工程生活及消防用水，并设水表计量。 本项目属多层建筑，消防及生活等用水可由市政管网直接供给， 水量和水压均可满足使用要求。 管网入口处安装过滤器，防止污染，并设公共计量水表楼入口处 设立阀门井。 消防给水系统 潞城市金源新天地购物游憩广场的消防给水系统在广场北区建设 项目中已规划建设，本次广场南区建设项目中不予考虑。 材料及卫生洁具：所用给水管材必须满足生活饮用水卫生标 准 ，室内选用纳米抗菌 pp-r 给水管，室外选用 pe 塑料给水管，卫 生洁具选用符合国家有关标准的节水型产品，不得使用淘汰产品，大 便器冲洗水箱一次冲水量不得大于 6 升，安装必须按标准图要求配附 件和安装。 4.5.5排水系统 排水量 综合生活污水量按综合生活用水定额的 80%计取，即综合生活污 水量为 35.4m 3/d。 排水方式 室内排水系统采用单立管伸顶通气重力式排水方式，屋顶雨水采 用外排式。区内排水方式采用雨污分流制，雨水可由雨水管道适当集 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 27 中后，用于区内绿地浇灌和汽车清洗等；生活污水由污水管收集后经 化粪池处理后排入市政污水管网。 材料选择 室内排水管采用 pvc-u 塑料排水管，室外采用钢筋混凝土排水 管。 4.6暖通空调设计 4.6.1设计依据 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （gb50736-2012 ) 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） 地面辐射供暖技术规程 （jgj142-2004） 山西省公共建筑节能设计标准 （dbj04-241-2006） 外墙外保温工程技术规程 （jgj144-2005） 4.6.2设计范围 包括广场南区商业建筑以及商住楼的采暖设计和通风设计。 4.6.3设计参数 潞城市采暖期天数 128 天，采暖期室外平均温度-1.0，采暖设计 室外计算温度-11。 室内采暖计算温度，不应低于下表的规定。 室内采暖计算温度 用房温度（） 卧室、起居室和卫生间18 商场20 厨房15 楼梯间15 潞城市金源新天地购物游憩广场建设项目（南区） 山西万瑞工程项目管理有限公司 28 4.6.4热负荷估算 本次商业采暖面积为 8431.5m2，设计采暖热负荷按 55w/计， 热 负荷约为 463.7kw； 住宅采暖面积 7321.89m2， 设计采暖热负荷按 33w/ 计，热负荷约为 241.6kw；该项目总热负荷为 705.3kw。 4.6.5采暖系统设计 采暖热源由城市集中供暖管网供给，经区内换热站换热后，热媒 为 50/40低温热水。 采用下供下回双管制低温热水地板辐射采暖系统供暖。采暖明装 干管、立管采用热镀锌管，丝接或法兰连接，室内采用 pe-rt 专用塑 料管。 室外采暖管网采用枝状管网，直埋敷设，采暖管道全部采用无缝 钢管焊接或法兰连接，管道保温采用聚氨酯保温材料保温，玻璃钢管 壳保护。 4.6.6通风及排烟设计 商场采用机械通风。卫生间选用 05j11-2 变压式排气道 bps-iii-b-1 或 bps-iii-(z)b-1 型号，外形尺寸为 250250。 屋顶电梯机房设排气扇。 部分封闭楼梯间不靠外墙设置，防烟前室不能自然排烟，应设 置独立的机械正压送风防烟设施。 住宅所有房间采用自然通风。卫生间及厨房均设变压式通风 道。 4.